در مورد گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف یا گرفتن حکم تخلیه از دادگاه باید دقت لازم را معمول داشت.
دستور تخلیه از آن دسته دستورهایی است که لازم‌‌الاجرا هستند و امکان اعتراض برای مستأجر وجود ندارد. در خصوص حکم تخلیه، اگر مستأجر بتواند به مراجع قضایی اثبات کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده است یا اسناد ارائه شده توسط صاحب‌خانه در مراحل گرفتن حکم تخلیه ، اصالت قطعی ندارد، می‌تواند حکم تخلیه را به نفع خود متوقف کند.
در مورد آن دسته از قراردادهایی که به املاک غیر تجاری مربوط می شود و همچنین اماکن تجاری که در آن حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود ندارد، مرجع رسیدگی به دعوای دستور تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح می شود. در این موارد، تفاوتی در قراردادهای عادی و رسمی وجود ندارد.
در دعوای دستور تخلیه ملک ، دادخواست تخلیه از طرف موجر یا مالک ملک تجاری به شورای حل اختلاف داده می شود. در اینجا موجر در طرف خواهان و مستاجر در طرف خوانده قرار می گیرد.
ریاست محترم شورای حل اختلاف
با سلام و احترام به استحضار می‌رساند:
اینجانب ……….. فرزند ………. به شماره ملی…………. با توجه به سند شماره …….. مالک شش دانگ یک باب واحد مسکونی به پلاک ثبتی…. می‌باشم؛ که برابر قرارداد شماره………………….مورخ ………… منافع یکساله واحد مذکور را به اجاره خوانده محترم آقای ……. واگذار نمودم. اما با توجه به اینکه مهلت قرارداد در تاریخ ….. پایان یافته است، مشارالیه به مراجعات متعدد و اظهارنامه رسمی ارسالی وقعی ننهاده است. و تاکنون ملک را تخلیه ننموده است. اقدام نامبرده موجب ایراد خسارت و ضرر و زیان به اینجانب شده است. لذا با استناد به بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف و ماده 494 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی با توجه به استنکاف خوانده از تخلیه ملک با تقدیم دادخواست تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستاجره با احتساب کلیه خسارات قانونی را می نماید.
اعتراض به رای داور مانع اجرای آن نیست ، مگر آنکه دلایل اعتراض قوی باشد . دراین صورت دادگاه قرار « توقف منع اجرای » آن را تا پایان رسیدگی به اعتراض و صدور حکم قطعی صادر می نماید. و در صورت اقتضاء تامین مناسب نیز از معترض اخذ خواهد شد .(ماده 493)
بر اساس ماده ۴۸۸ هرگاه محکوم علیه تا بیست روز بعد از ابلاغ ، رای داوری را اجرا ننماید ، دادگاه ارجاع کننده دعوا به داوری و یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد مکلف است به درخواست طرف ذی نفع طبق رای داور، برگ اجرایی صادرکند . اجرای رای برابر مقررات قانونی می باشد .
در صورتی که داوران اختیار صلح داشته باشند، می توانند دعوا را با صلح خاتمه دهند. دراین صورت صلح نامه ای که به امضای داوران رسیده باشد معتبر و قابل اجراست .
طرفین باید اسناد و مدارک خود را به داوران تسلیم نمایند . داوران نیز می توانند توضیحات لازم را از آنان بخواهند. اگر برای اتخاذ تصمیم جلب نظر کارشناس ضروری باشد ، داوران می توانند کارشناس انتخاب نمایند. هزینه کارشناس نیز از سوی طرفین پرداخت خواهد شد.
به استناد ماده 478 ممکن است ضمن رسیدگی مسائلی کشف شود که مربوط به وقوع جرم باشد. یا مواردی مربوط به نکاح و طلاق مطرح شود . در این صورت، رسیدگی داوران تا صدور حکم نهایی از دادگاه صلاحیتدار متوقف می گردد .
به موجب ماده 473 قانون مدنی چنانچه داور پس از قبول داوری بدون عذر موجه از قبیل مسافرت یا بیماری وامثال آن در جلسات داوری حاضر نشده یا استعفا دهد و یا از دادن رای امتناع نماید ، علاوه بر جبران خسارات وارده تا پنج سال از حق انتخاب شدن به داوری محروم خواهد بود .
ماده ۴۶۴ قانون مدنی مقرر می دارد درصورتی که در قرارداد، تعداد داور معین نشده باشد و طرفین نتوانند در تعیین داور یا داوران توافق کنند، هریک از طرفین باید یک نفر داور اختصاصی را معرفی و یک نفر به عنوان داور سوم را به اتفاق تعیین نمایند .
بر اساس ماده 463 قانون مدنی این امکان وجود دارد که طرفین یک معامله از قبل در مورد انتخاب داور اقدام کرده باشند. اما در زمان اختلاف، داور به هر دلیل از انجام داوری امتناع نماید. در این صورت طرفین در صورت عدم توافق در مورد انتخاب داور جدید می توانند به دادگاه مراجعه و اختلاف خود را آن طریق حل نمایند.
بر اساس ماده ۴۵۹ قانون مدنی ممکن است طرفین معامله یا قرارداد متعهد به معرفی داور شده باشند. اما فرد خاصی را از قبل تعیین نکرده باشند. حال ممکن است آنان نتوانند توافقی را در این مورد کسب نمایند.
با تحقق چنین حالتی ، یک طرف می تواند داور خود را معین کرده به وسیله اظهارنامه رسمی به طرف مقابل معرفی کند. و درخواست رضایت در مورد داور وی نموده و یا خود نسبت به تعیین داور اقدام کند.
دراین صورت طرف مقابل مکلف است ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، داور خود را معرفی و یا در مورد داور ثالث رضایت دهد . هرگاه تا انقضای مدت یادشده اقدام نشود ، ذی نفع می تواند حسب مورد برای تعیین داور به دادگاه مراجعه کند .
قراردادها نیز پایه و اساس معاملات بشمار می روند. اکنون در بسیاری از قراردادها مرسوم است که تنظیم کنندگان و یا طرفین قرارداد، ماده ای را تحت عنوان داوری در قرارداد می گنجانند. این امر برای آن است تا در صورت بروز اختلاف امکان مراجعه طرفین قرارداد به داور و یا داوران امکان پذیر باشد. این موضوع در ماده 455 قانون مدنی تصریح شده است.
بهتر است در قراردادها و یا هر نوع موضوعی که قرار است به داور مراجعه شود طرفین از قبل در مورد موضوع یا موضاعات مورد نظر و نیز مشخصات داور توافق نمایند. تا بعدها این موضوع، خودش موجبات بروز اختلاف را فراهم ننماید. البته اگر در قراردادها به مسأله داوری اشاره نشده باشد، طرفین بعد از شروع اختلاف، می توانند به داور مراجعه و نسبت به حل اختلافات خود اقدام نمایند. این موضوع نیز در ماده 458 قانون مدنی صراحت دارد.
برابر ماده 454 قانون آیین دادرسی مدنی، در مورد دعاوی که قانون برای ارجاع آن به داوری محدودیتی قائل نشده، در هر مرحله از رسیدگی به دعوا می توان امر اختلافی را از طریق مراجعه به داور حل و فصل نمود. بنابراین به استناد این ماده از قانون چه دعوا در دادگاه مطرح نشده باشد و چه دعوا در دادگاه در حال رسیدگی باشد امکان مراجعه به داوری وجود دارد.
چنانچه داوری که قرارداد را امضا کرده است از داوری بین طرفین اختلاف سرباز بزند و قصد استعفا داشته باشد، به مدت 5 سال از داوری‌کردن کنار گذاشته خواهد شد. همچنین بایستی مبلغ تعیین‌شده‌ای را به‌عنوان خسارت بر پروژه به طرفین بپردازد.
بحث مربوط به داوری در قانون مدنی ایران از چنان اهمیتی برخوردار است که یک باب به آن اختصاص داده شده است. به طوری که در مواد 454 تا 501 در مورد آن بحث شده است.
تفاوت داوری با میانجی‌گری در این است که میانجی فقط مذاکرات بین دو طرف را تسهیل می نماید. در انتها نیز پیشنهادهایی برای حل اختلاف ارائه می کند. اما اختیار صدور رای و حل اختلاف را ندارد.
در حقوق ایران ، اصولاً تاًخیر در پرداخت ثمن، هیچگونه حقی برای فروشنده در جهت فسخ قرارداد بوجود نمی آورد. بلکه فروشنده باید طبق قاعده عمومی ، الزام و اجبار خریدار را به تسلیم ثمن خواستار شود.
ممکن است خریدار ملک، به جای پرداخت مستقیم ثمن معامله، آن را به دیگری حواله دهد یا ضامن معرفی نماید. در این صورت اگر بهای ملک پرداخت نشود نمی توان قرارداد را بدلیل تأخیر در پرداخت ثمن معامله فسخ نمود. بلکه باید قرارداد را بدلیل خیار عیب فسخ نمود.
طی سه روز فرصتی که برای فسخ قرارداد بدلیل عدم پرداخت ثمن معامله وجود دارد، فروشنده می تواند برای فسخ اقدام نماید. ممکن است اقدامی از سوی وی صورت نگیرد. و خریدار بعد از آن نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدام نماید. لذا فروشنده دیگر نمی تواند دادخواستی برای فسخ قرارداد ارائه نماید. وی در این مورد دیگر حق فسخ معامله را ندارد.
