تعریف و ماهیت پیش فروش ساختمان

پیش فروش ساختمان، قراردادی است که به موجب آن، پیش فروشنده، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی در یک زمین شود و واحد ساختمانی مذکور در موعد مقرر و در ازای دریافت مبلغ قراردادی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید. ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان، موضوع مورد اختلاف حقوقدانان و قضات بوده است.

برخی از نظریه‌پردازان، این قرارداد را به عنوان بیع معلق دانسته‌اند، برخی دیگر آن را تعهد به بیع و برخی دیگر نیز آن را قراردادی مستقل با ماهیت خاص دانسته‌اند. بر اساس این نظریه، قرارداد پیش فروش ساختمان، بیعی است که در آن، انتقال مالکیت ساختمان به پیش خریدار، منوط به تحقق شرطی معین است. شرط معین در این قرارداد، تکمیل ساختمان است. بر اساس این نظریه، قرارداد پیش فروش ساختمان، تعهدی است که پیش فروشنده به پیش خریدار می‌دهد تا در آینده، ساختمان را به وی بفروشد. در این قرارداد، مالکیت ساختمان تا زمان تکمیل آن در اختیار پیش فروشنده است.

رفع تصرف عدوانی چه ارکانی دارد

در دعوای رفع تصرف عدوانی خواهان باید برای موفقیت در پرونده سه شرط را در دادگاه ثابت کند. شروطی که خواهان برای دعوای رفع تصرف

داشتن سابقه تصرف در ملک مورد تصرف عدوانی

داشتن سابقه تصرف خواهان در ملک مورد تصرف، مهمترین شرط ثابت کردن تصرف عدوانی خوانده است. خواهان باید با ادله و مدارک استنادی در مرجع قضایی ثابت کند که ملک قبلا در تصرف وی بوده است. در قانون برای تصرف خواهان در ملک مدت زمان خاصی تعیین نشده است، اما تصرف خواهان در ملک باید به گونه ای باشد که صدق تصرف وی را اثبات کند. بنابراین در دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی، صرف تصرف سابق کافی است و خواهان نیازی به اثبات مالکیت ندارد. زیرا بر طبق قانون در رفع تصرف عدوانی،  فقط تصرف مورد توجه قرار گرفته است. بر طبق ماده 162 قانون آیین دادرسی مدنی سند مالکیت خواهان اماره ای بر تصرف سابق است و لازم نیست که سابقه تصرف و مشروعیت آن ثابت شود، مگر در مواردی که خوانده سابقه استفاده از ملک مورد ادعا را با مدرک و ادله ثابت کند.

عدم فاصله بین تصرف خوانده و تصرف خواهان

یکی از ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی، عدم فاصله بین تصرف خوانده با تصرف خواهان در ملک است. در این حالت خواهان باید ثابت کند که خوانده بلافاصله بعد از تصرف خواهان، ملک را تصرف کرده است. اما در شرایطی که مالک آن را بدون تصرف رها و بعد از مدتی ملک را تصرف کند، در این مورد تصرف خوانده مصداقی از تصرف عدوانی نیست. زیرا بین سبق تصرف خواهان و تصرف خوانده فاصله وجود داشته و سابقه تصرف خواهان وجود ندارد.

تصرف خوانده به صورت عدوانی یا نامشروع

مهمترین رکن در رفع تصرف عدوانی اثبات عدوانی یا نامشروع بودن تصرف خوانده در ملک است. بنابراین خواهان باید برای مرجع قضایی محرز کند که ملک غیر حق و نامشروع در اختیار خوانده قرار گرفته و هیچ قرارداد قانونی برای تصرف وجود ندارد. بنابراین طبق ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی خواهان باید برای دادگاه خارج شدن بدون رضایت و غیر قانونی ملک از تصرف وی را ثابت کند.

رفع تصرف عدوانی ملک مشاع

در صورتیکه در ملک مشاع یکی از شرکای ملک تمام ملک را بدون رضایت سایر شرکا تصرف کند، شرکا می‌توانند دعوای رفع تصرف عدوانی یا خلع ید را در مرجع قضایی صالح مطرح کنند. رفع تصرف عدوانی ملک مشاع در ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی بیان شده است. بر طبق این ماده هرگاه چند نفر مال غیر منقولی را مشترکا تصرف کنند و بعضی از شرکا مانع تصرف سایر شرکا شوند، تصرف عدوانی محسوب می‌شود.

رفع تصرف عدوانی و تخلیه ید

در دعوای رفع تصرف عدوانی،خوانده از طریق غیر قانونی و بدون رضایت خواهان ملک را متصرف شده است و صرف مالکیت خواهان در این دعوا موثر نیست. اما در تخلیه ید خواهان با رضایت، قانونی و بر طبق قرارداد، ملک را در اختیار خوانده قرار داده است ولی بعد از اتمام مدت تعیین شده در قرارداد، خوانده ملک را تحویل مالک نمی دهد و مالک می‌تواند دعوای تخلیه ید را در شورای حل اختلاف مطرح کند.

رفع تصرف عدوانی و خلع ید

در دعوای رفع تصرف عدوانی، خواهان باید سابقه تصرف مشروع را اثبات کند و مالک بودن خواهان یا خوانده تاثیری در رفع تصرف عدوانی ندارد. اما در دعوای خلع ید خواهان باید مالک ملک با سند رسمی باشد و طرح دعوای خلع ید توسط خواهان که مالکیت رسمی ملک را ندارد، از طرف دادگاه قابل استماع نیست.

رفع تصرف عدوانی و اثبات مالکیت

در مواردی که خواهان دعوای اثبات مالکیت ملک را در مرجع قضایی مطرح کرده است، نمی‌تواند دعوای رفع تصرف عدوانی در خصوص همان ملک را مطرح کند. اما اگر دعوای رفع تصرف عدوانی قبل از طرح دعوای اثبات مالکیت مطرح شده باشد، مانعی وجود ندارد. یکی از سوالاتی که در مورد رفع تصرف عدوانی وجود دارد این است که اگر متصرف در ملک بنا احداث کند یا درخت بکارد، بعد از اثبات تصرف عدوانی چه تصمیمی در مورد احداث بنا و اشجار گرفته می شود؟ طبق ماده 164 قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که متصرف اقدام به احداث بنا یا غرس درختان کرده باشد، بنا و درختان قلع و قمع خواهند شد. اما اگر متصرف ادعای مالکیت کند، یک ماه از زمان اجرای حکم مهلت دارد، مالکیت خود را اثبات و به دادگاه ارائه دهد.

دادگاه صالح دعوای رفع تصرف عدوانی

دعوای رفع تصرف عدوانی در خصوص اموال غیر منقول در مرجع قضایی مطرح می شود و طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، دادگاه صالح رسیدگی به این دعوا است. اما بر طبق قانون اصلاحی شورای حل اختلاف که جدیدا تصویب شد، مرجع صالح رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی دادگاه صلح تعیین شده است.

اجرای رای رفع تصرف عدوانی

بر طبق قانون احکام دادگاه ها برای اجرا شدن نیاز به قطعیت دارند، اما در بعضی موارد برای اجرا شدن حکم نیاز به قطعی شدن نیست. اجرای حکم رفع تصرف عدوانی نیاز به قطعیت ندارد و با صادر شدن رای، رفع تصرف بلافاصله انجام می‌شود و تجدیدنظرخواهی از حکم تاثیری در اجرای آن ندارد. همچنین اگر محکوم علیه قبل از اجرای حکم رفع تصرف، ملک را به تصرف شخص ثالث قرار دهد، حکم رفع تصرف بر علیه شخص ثالث اجرا می شود. در صورتیکه رای بدوی در مرحله تجدیدنظر نقض شود، با دستور مرجع قضایی اجرا کننده حکم ، اقدامات اجرایی به حالت اولیه خود برمی‌گردد.

مجازات جرم تصرف عدوانی

در ابتدای مقاله بیان شد که طبق بخش آخر ماده 690 قانون مجازات اسلامی، دعوای رفع تصرف عدوانی دارای جنبه کیفری و قابل طرح در دادسرا و دادگاه کیفری است و مجازات جرم تصرف عدوانی کیفری حبس به مدت یک ماه تا یک سال، رفع تصرف عدوانی و برگرداندن وضع ملک به حالت سابق قبل از تصرف ملک تعیین شده است. همچنین بر طبق ماده 176 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که شخصی به رفع تصرف عدوانی حقوقی محکوم و مجددا ملک را تصرف کند یا شخص ثالث را وادار به تصرف ملک نماید، به مجازات تعیین شده در ماده 690 قانون مجازات اسلامی محکوم خواهد شد.

تشریفات قانونی دعوای رفع تصرف عدوانی

طبق ماده 177 قانون آیین دادرسی مدنی برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی نیاز به رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست و این دعوا خارج از نوبت قابل رسیدگی است. دعوای رفع تصرف عدوانی از نوع دعاوی غیر مالی است. همچنین احکام صادره در مورد رفع تصرف عدوانی برای اجرا شدن نیاز به قطعیت ندارند و فوری قابل اجرا هستند. اما شرایط طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی مانند سایر دعاوی باید رعایت شود تا قرار دادخواست از طرف مرجع صالح رسیدگی صادر نشود.

عدوانی باید مطرح کند،به شرح ذیل است:

نحوه طرح دعوای رفع تصرف عدوانی

رفع تصرف عدوانی یکی از انواع دعاوی تصرف است که طبق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 690 قانون مجازات اسلامی از جنبه حقوقی و کیفری قابل پیگیری در مرجع قضایی است. نکته مهمی که در اینجا وجود دارد این است که شرایط و مقدمات حقوقی و کیفری دعوای رفع تصرف عدوانی متفاوت است. در طرح جنبه کیفری تصرف عدوانی اثبات مالکیت امری لازم و ضروری است و شاکی باید به وسیله مدارک و ادله مالکیت خود را بر ملک مورد تصرف ثابت کند تا رفع تصرف عدوانی از جنبه کیفری قابل رسیدگی باشد. اما در جنبه حقوقی دعوای رفع تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت خواهان در ملک مورد تصرف عدوانی نیست و صرف ثابت نمودن تصرف سابق در ملک کافی است.

رفع تصرف عدوانی

رفع تصرف عدوانی یکی از مهمترین دعاوی تصرف در ماده 158 الی 177 قانون آیین دادرسی مدنی است. در قانون برای دفاع از تصرفات افراد در اموال غیر منقول علیرغم مالکیت یا عدم مالکیت، دعوایی با عنوان دعوای رفع تصرف عدوانی پیش بینی شده است. در دعوای تصرف عدوانی خواهان علیه خوانده که ملکی را بدون رضایت مالک اصلی یا بدون مجوز قانونی متصرف شده، اقدام قانونی انجام می‌دهد. دعوای رفع تصرف عدوانی دو جنبه حقوقی و کیفری دارد که هر یک از جنبه ها دارای شرایط خاصی برای مطرح شدن در دادگاه حقوقی و دادسرا هستند.

ملک اوقافی پس از 99 سال

عمر هر وقفی 99 سال است؛ کاملا مشخص است که صاحب اصلی ملک پس از این سالیان زیاد در قید حیات نیست. در کل پس از این مدت زمان متولی و یا اداره‌ی مشخص شده، قادر خواهد بود تصمیم گیری کند که ملک باز هم به اجاره برسد یا نه. در این صورت اجاره دوباره ملک از شخص مالک و یا اداره‌ی مربوطه اجازه گرفته شود. این شرط بیشتر برای ساختمان‌هایی است که روی زمین وقفی ساخته می‌شوند و شخص سازنده مستاجر آن است.

احداث بنا بدون مجوز از اداره اوقاف روی زمین وقفی

همان طور که در قسمت قبل تاکید کردیم، احداث بنا روی زمین وقفی باید با اجازه و مجوز صادر شده از سوی اداره‌ی اوقاف کشور انجام گیرد. چنانچه شخصی بدون اطلاع و مجوز از سوی اداره اوقاف بنایی را روی زمین وقفی بسازد؛ به جرم تصرف و غصب متهم می‌گردد و پیگرد قانونی دارد.

احداث ساختمان بر روی زمین وقفی

حال که پیرامون خرید و فروش املاک وقفی صحبت کردیم؛ نوبت به آن می‌رسد که بررسی کنیم آیا احداث ساختمان و به طور کلی ساخت و ساز روی زمین وقفی امکان پذیر است؟

در صورتی که زمینی وقفی باشد، شخصی سازنده به عنوان مستجر با اجازه‌ی اداره اوقاف؛ قادر به ساخت و ساز و احداث بنا خواهد شد. پس از آنکه ساخت به اتمام رسید، مستجر به عنوان مالک ساختمان و ملک ساخته شده شناخته می‌شود؛ اما همچنان مالک زمین اداره‌ی اوقاف است.

پس سازنده موظف است که هر سال اجاره‌ای بابت زمین به اداره اوقاف پرداخت نماید. این را هم اضافه کنیم که سندی با عنوان سند اعیانی برای سازنده بنا از طرف اداره اوقاف صادر می‌گردد و مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن است.

فروش ملک وقفی خاص

در قسمت قبل توضیح دادیم که ملک یا زمینی که وقف عام شده است، در چه شرایطی اجازه‌ی خرید و فروش پیدا می‌کند. حال نوبت آن رسیده است که بررسی کنیم فروش ملک یا زمینی که وقف خاص شده است؛ ممکن است؟

باید به این نکته اشاره کنیم که حتی اگر موقوف علیهم ملکی هستید که وقف خاص به نام شما، به ارث رسیده است. به هیچ عنوان ممکن نیست که شما بتوانید آن را بفروشید و ملکی دیگر را با نام بخرید. یا با مالی که از آن نصیبتان شده؛ کسب و کاری راه اندازی کنید. فروش ملک یا زمین اوقافی بدون آنکه شرایط لازم را داشته باشد و سازمان اوقاف تایید نداده باشد، جرم محسوب می‎شد و در صورت بروز چنین عملی، شخص از نظر قانون مجرم به شمار می‌رود.

شرایط فروش ملک وقفی

همان طور که گفتیم تنها در شرایطی خاص، فروش ملک وقفی جایز است که به شرح ذیل می‌باشد:

• در صورتی که ملک یا زمین خرابی زیادی داشته باشد و هیچ کسی حاضر به انجام بازسازی یا پروژه عمرانی در آن نباشد.
• فروش مال موقوفه بر طبق مصلحت ولایت فقیه باشد.
• فروش مال موقوفه، در شرایطی که میان موقوف علیهم اختلاف رخ داده، به طوری که ترس خونریزی یا قتل وجود داشته باشد.

فروش ملک وقفی

قطعا برای شما هم این سوال پیش می‌آید که آیا ملک وقفی را می‌توان فروخت؟ در پاسخ باید بگوییم خرید و فروش ملک وقفی کاری پیچده است. در 90 درصد مواقع فروش غیر قانونی است مگر در شرایط خاص. اگر قصد خرید و فروش یک زمین وقفی را دارید؛ حتما با وکلای کارآزموده‌ی عدل آرا مشورت داشته باشید؛ تا راه برایتان هموار گردد.

انواع ملک اوقافی

• املاک وقفی آستان قدس رضوی
• املاک وقف بقاع متبرکه و مساجد
• املاک وقفی سازمان اوقاف کشور
• املاک وقفی شخصی

انواع وقف کدامند؟

طبق تعاریفی که در قانون مدنی عنوان شده است، وقف به دو صورت وقف عام و خاص است که در ادامه پیرامون آن صحبت خواهیم کرد.

• وقف عام: این نوع وقف همان طور که از نامش پیداست، برای عموم مردم است و در واقع وقف برای شخص یا اشخاص خاصی نیست. برای مثال صاحب باغی، قسمتی یا کل باغ خود را وقف فقرا می‌کند. در این صورت محصولات آن باغ؛ باید بین فقرا تقسیم گردد. آنچه که در وقف عام مطرح می‌باشد، این است که وقف هیچ گونه محدودیتی ندارد.
• وقف خاص: هنگامی که صاحب ملک یا زمینی؛ مال خود را وقف شخص یا اشخاص خاصی کند. برای مثال شخصی زمینی دارد و وقف چند بچه یتیم کرده است. این نوع وقف، موقوف علیهم مشخص و محصوری دارد.

ملک وقفی چیست؟

 هر ملکی متعلق به شخص خاصی است که نام او در اسناد رسمی مربوط به آن ملک یا زمین ثبت شده است. هنگامی که شخصی ملک خود را وقف می‌کند، زمین یا ملک تبدیل به ملک وقفی می‌گردد. در این صورت اختیار این ملک به اداره‌ی اوقاف انتقال پیدا می‌کند. املاک وقفی معمولا ارزان‌تر هستند؛ چرا که باید سالانه مبلغی مشخص بابت آن به اداره اوقاف کشور پرداخت شود. همچنین اگر زمینی اوقافی باشد و شخصی قصد ساخت و ساز در آن داشته باشد، باید تایید سازمان اوقاف را بگیرد و بعد اقدام به ساختن کند.

آیا مزاحمت تلفنی و فحاشی تعدد جرم محسوب می‌شود؟

بله تعدد جرم با جزای مادی محسوب می‌شوند و شخص مجرم به اشد مجازات مندرج در دادنامه محکوم خواهد شد البته بسته به اینکه بتوان این جرایم را اثبات کرد.

مجازات تعدد جرم جرم حدی و جرم تعزیری چگونه محاسبه می شود؟

اجرای مجازات جرم حدی معمولا در اولویت است و تنها در صورت جرم تعزیری مربوط به حق الناس اجرای مجازات جرم حدی به تعویق می‌افتد.

آیا تحت هر شرایطی فرد بدهکار مجبور به پرداخت خسارت تادیه می‌شود؟

خیر تنها در صورتی فرد بدهکار به پرداخت خسارت محکوم می‌شود که شرایط جسمی و تمکن مالی مناسبی را داشته باشد.

خسارت تاخیر تادیه از چه زمانی محاسبه می‌شود؟

فرایند خسارت تاخیر تادیه با درخواست دریافت خسارت توسط فرد طلبکار به دادگاه و تکمیل پرونده قضایی و احراز هویت شروع می‌شود و پس از تکمیل تمام مدارک مورد نیاز قاضی وقت دادرسی را تعیین می‌کند. پس از تشکیل جلسه دادرسی و اتمام تحقیقات قاضی پس از یک هفته نتیجه را به دو طرف اعلام می‌کند. اگر درخواست تاخیر تادیه توسط دادگاه پذیرفته شود دادگاه فرد بدهکار را در ازای هر روز دیرکرد با مبلغ جریمه می‌کند ضمن اینکه بدهکار موظف است تا تمام مبلغ بدهکاری خود را طبق قرارداد پرداخت کند. خسارت تاخیر تادیه از زمانی محاسبه می‌شود که بدهکار متعهد شده تا مبلغ بدهی خود را بپردازد. 

خسارت تاخیر تادیه شامل چه مواردی است؟

خسارت تاخیر تادیه شامل مهریه، چک و قسط وام می‌شود. جهت دریافت خسارت تادیه اول از همه باید مبلغ طلبکاری به صورت نقد باشد و یا بدهی قانونی باشد. در صورتی که وجه به صورت ارز باشد خسارت تادیه شامل آن نمی‌شود. از طرف دیگر اگر فرد طلبکار درخواست خود را به دادگاه اعلام نکند شرایط دریافت خسارت تاخیر تادیه را نخواهد داشت. مورد بعدی که باید به آن توجه داشت این است که دادگاه باید تشخیص دهد فرد بدهکار تمکن مالی کافی و لازم را برای پرداخت وجه خسارت دارد در غیر این‌صورت بدهکار از پرداخت خسارت معاف خواهد شد و دیگر لازم نیست وجه بیشتری را اضافه بر دین خود به طلبکار بپردازد.

نحوه محاسبه خسارت تاخیر تادیه

چگونگی محاسبه خسارت تاخیر تادیه فرایند اصولی و قانونی مختص به خود را دارد. این نوع خسارت بر مبنای نرخ تورم اعلام شده توسط بانک مرکزی از تاریخ مطالبه تا روزی که بدهی پرداخت شود، محاسبه می‌شود. توجه داشته باشید که اصلی‌ترین مولفه محاسبه نرخ تورم است؛ زیرا وجه نقد ممکن است به مرور زمان ارزش اولیه خود را از دست بدهد و خسارت تاخیر تادیه فقط به‌جهت جبران ضرر مالی فرد طلبکار است. در شرایط دیگری اگر هر دو طرف بدهکار و بستانکار با یکدیگر بر سر شرایط مشخصی توافق کرده باشند‌، دریافت خسارت بر مبنای توافق فی مابین خواهد بود و نرخ تورم تاثیری در محاسبه خسارت تاخیر تادیه نخواهد داشت. از طرف دیگر باید بدانید که درخواست دریافت خسارت تاخیر تادیه در حالتی ممکن است که فرد بدهکار شرایط و تمکن مالی پرداخت خسارت را داشته باشد. اگر بدهکار ثابت کند که امکان پرداخت وجه را ندارد، می‌تواند از پرداخت خسارت معاف شود.

مفهوم خسارت تاخیر تادیه

همانطور که قبل‌تر ذکر شد خسارت تادیه به شرایطی گفته می‌شود که فرد بدهکار طبق تاریخ توافقی که بین دو طرف انجام شده، نتواند بدهی خود را به‌موقع تسویه کند و ضرر مالی به فرد طلبکار وارد کند. دریافت این نوع خسارت فقط شامل وجه نقد رایج کشور می‌شود و در مورد ارزهای خارجی و دلار صادق نیست. تنها راه دریافت خسارت تاخیر تادیه این است که شخص طلبکار به هر روشی ثابت کند وجه نقدی را به طرف دیگر قرض داده و او سر موعد تعیین شده این مبلغ را بازنگردانده است. بهترین و ساده‌ترین راه برای اثبات تاخیر‌، ارسال اظهارنامه است که توسط دفاتر قضایی برای فرد بدهکار ارسال می‌شود. البته تنها در سه شرایط فرد طلبکار نیازی به اثبات حرف خود ندارد و به‌صورت قانونی شامل خسارت تاخیر تادیه می‌شود. این سه شرایط شامل موارد زیر می‌شود:

1. این تاخیر مرتبط با مهریه باشد.
2. تاخیر در رابطه با وصول چک باشد.
3. تاخیر در مورد سند رهنی برای ضمانت وام باشد.