اگر قصد سکونت در خانه‌های کلنگی را دارید، با برخی از مشکلات این خانه‌ها آشنا شوید:
اغلب خانه‌های کلنگی به منظور سرمایه‌گذاری خرید و فروش می‌شوند. هم خریدار می‌تواند با ساخت یک آپارتمان چند طبقه در آن سود خوبی به دست آورد، هم فروشنده می‌تواند با قیمت خوبی آن را بفروشد. البته فروش این خانه‌ها کار آسانی نیست و آب کردن خانه‌های کلنگی فقط از دست بساز و بفروش‌ها برمی‌آید. در این شرایط برخی از مالکان ترجیح می‌دهند به جای پول، به روشی دیگر معامله کنند، مثلا پس از ساخت کامل آپارتمان، تعدادی واحد به عنوان سهم شراکت به اسمشان سند بخورد.
همچنین با وجود اینکه خانه‌های کلنگی از امکانات املاک نوساز محروم هستند، اما خریداران این خانه‌ها از امتیاز “قدرالسهم” هنگام ساختوساز بهره‌مند می‌شوند و در آینده نزدیک می‌توانند به بیشترین سود در مقایسه با مالکان واحدهای نوساز دست یابند.
اگر قصد سرمایه‌گذاری در یک خانه کلنگی را دارید، باید قبل از معامله به نکات زیر دقت کنید:
ملک موردنظر را از نظر میزان رشد منطقه‌ای (سرعت رشد و سود بیشتر)، از نظر اجتماعی (میزان امنیت منطقه)، از نظر بافت (قدیم یا جدید بودن منطقه) و از نظر کاربری یعنی اداری، تجاری یا مسکونی بودن منطقه، بررسی کنید.
متراژ یک خانه کلنگی بسیار مهم است. با توجه به اینکه بازسازی املاک با متراژ بالا هزینه بیشتری دارد، بنابراین قبل از هر اقدامی بودجه خود را در نظر بگیرید. همچنین ابعاد یک ملک کلنگی در ساختوساز آن مهم است. مثلا ابعاد یک ملک 20 در 10 متر، برای ایجاد واحدهای نوساز، مناسب‌تر از یک ملک با ابعاد 25 در 8 متر است، که عرض کمی دارد.
علاوه بر این، ابعاد زمین تعیین کننده تعداد طبقاتی است که می‌توانید در ساختن ملک جدید، از آن برخوردار شوید. مثلا زمینی که ابعاد آن 10*20 است تعداد بیشتری پارکینگ نسبت به زمینی که ابعاد آن 8*25 است تامین می‌کند، اولی حدود 4 تا 5 واحد پارکینگ و دیگری 3 تا پارکینگ تامین می‌کند.
ملکی که در جنوب یک خیابان یا گذر واقع شده است را جنوبی و ملکی که در شمال یک خیابان یا گذر قرار گرفته است را شمالی می‌نامند. بنابر تصمیمات شهرداری و اصول ساختمان‌سازی، برای ایجاد واحدهای نوساز در یک ملک شمالی که نورگیری کمتری دارد، سازنده موظف است ۶٪ مساحت موجود زمین را به عنوان نورگیر (به صورت نورگیر مرکزی) در نظر بگیرد که سبب کاهش فضای مفید هر واحد خواهد شد. اما اگر ملک جنوبی باشد، دیگر نیازی به صرف چنین فضایی برای نورگیر و کاهش مساحت مفید هر واحد نخواهد بود.
برای کسی که قصد دارد، خانه کلنگی را بکوبد و از نو بسازد، سن خانه چندان اهمیتی ندارد. اما برای کسی که قصد دارد ملک را بازسازی کند و خودش در آن سکونت داشته باشد یا آن را به دیگری بفروشد، سن خانه و میزان فرسودگی آن بسیار مهم است. هرچه سن خانه بیشتر باشد، فرسودگی و هزینه بازسازی بیشتر خواهد بود.
عوامل مختلفی در تعیین قیمت یک ملک کلنگی تاثیر دارند که باید به آن‌ها توجه کنید:
– مطابقت مشخصات ثبتی ملک، ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده
-گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی، چند بَر بودن ملک
-عرض گذر ورودی اصلی ملک
– در مسیر بودن یا نبودنِ طرح‌های عمرانی مثلا میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی
– امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذی‌صلاح
-کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک دارد، ارزش آن متغیر است
-احراز مالکیت ملک
-مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات چهارگانه
-ابعاد و اندازه ملک، خصوصاا اندازه ضلع متصل به گذر یعنی بَر ملک
فراموش نکنید که با تحقیق و بررسی جامع املاک، می‌توانید خانه‌های کلنگی با شرایط مناسب پیدا کنید که به دلایل مختلف، زیر قیمت روز بازار به فروش می‌رسند. البته توجه داشته باشید که در مواجهه با چنین مواردی عجله نکنید و با انجام بررسی‌های لازم بهترین گزینه را انتخاب و خریداری کنید.
علاوه بر مواردی که در مورد منطقه ملک گفته شد، خود ملک در صورت دارا بودن امتیازات، ارزشمندتر و پرسودتر خواهد بود. مثلا:
-نزدیک بودن به وسایل نقلیه عمومی
– نزدیک بودن به امکانات و خدمات رفاهی
-دسترسی آسان به شریان‌های اصلی
-نزدیک بودن به بوستان یا فضای سبز
-دسترسی آسان به امکانات درمانی و پزشکی
-نبود ترافیک و شلوغی در معابر اطراف
به طورکلی خانه کلنگی به ملکی گفته می‌شود که به دلیل فرسودگی بنا و فرسودگی در تاسیسات ساختمانی قابل سکونت نمی‌باشد. معمولا به ساختمان‌های بالای سی سال ملک کلنگی می‌گویند. این افزایش سن بنا که باعث می‌شود کیفیت بنا و زندگی در آن کمتر شود، بر قیمت بنا نیز اثر می‌گذارد. در واقع در خانه‌های کلنگی عمر مفید ساختمان تمام شده و فقط ارزش زمین در آن‌ها در نظر گرفته می‌شود.
البته عمر مفید یک ساختمان به نوع ساخت، متریال و مصالح، شرایط محیطی و نوع نگهداری و… بستگی دارد که در کشورهای مختلف، این عدد متفاوت است و در بسیاری از کشورها عمر مفید یک ساختمان گاهی به 80 سال هم می‌رسد، اما در ایران با توجه به کیفیت ساختوساز، معمولا بین 25 تا 30 سال است.
بله. موجر می‌تواند هم‌زمان با دادخواست مطالبه اجاره معوقه، سایر هزینه‌هایی که بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداری کرده است را مطالبه نماید.
دعاوی تخلیه و تحویل عین مستاجره در قالب دادخواست حقوقی مطرح می‌شود که می‌تواند به عللی از جمله انقضای مدت اجاره، نیاز شخصی و یا تصرفات غیرقانونی از جانب موجر و به طرفیت مستاجر یا متصرف مطرح گردد.
خیر. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به عنوان جریمه برای او در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر می‌تواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.
اظهارنامه به این معنی است که موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه، با ارسال اظهارنامه به طرفیت مستاجر و شرح آنچه که از وی مطالبه دارد را به مستاجر اعلام کند. در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجاره معوقه نیست.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده است که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مستاجره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید. امروزه مطالبه اجور معوقه طبق قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به صورت فوری قابل مطالبه نیست.
دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر فرق دارند. مطالبه اجور معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، ولی دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرفات به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به عنوان جریمه در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر می‌تواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.
موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه بابت اجور معوقه، با تنظیم و ارسال اظهارنامه شرح مطالبات خود را به مستاجر اعلام کند. مستاجر می‌تواند به آن پاسخ داده و یا آن را بدون پاسخ بگذارد. در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجور معوقه نیست.
هزینه دادرسی دعاوی اجاره‌بها براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می‌شود، توسط موجر طبق تعرفه، به دادگستری پرداخت می‌شود. پس از صدور رای به نفع مؤجر و محکومیت مستاجر، موجر می‌تواند این هزینه را از مستاجر بگیرد.
“خواهان:
خوانده:
خواسته: مطالبه اجور معوقه به میزان …… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات دادخواست:
1- سند مالکیت
2- قرارداد اجاره
۳- مدرک موردنیاز دیگر
شرح دادخواست مطالبه اجاره معوقه:
ریاست محترم مجتمع قضائی”نام شهرستان محل وقوع ملک مورد اجاره”
با سلام احتراماً به استحضار می‌‌رساند:
اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در مورد….. باب واحد مسکونی/ تجاری در نشانی …………. جزء پلاک ثبتی ………. بخش “شماره و نام شهرستان”منعقد کرده‌ایم، نظر به اینکه خوانده/خواندگان از تاریخ ……. لغایت……. جمعاً به میزان ………… ماه از پرداخت اجور متعلقه خودداری کرده که با عنایت به اجاره بهای ماهیانه به میزان ……… ریال جمعاً …….. ریال می‌باشد، با به استناد ماده ۴۹۰ قانون مدنی صدور حکم محکومیت خوانده/خواندگان به پرداخت اجور معوقه به میزان……… ریال به انضمام جمیع خسارات قانونی و هزینه دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.”
نمونه دادخواست مطالبه اجاره‌بها، به صورت دادخواست‌های چاپی توسط قوه قضائیه در اختیار عموم قرار داده می‌شود. مشخصات خواهان و خوانده در آن ثبت می‌شود و شرح خواسته در متن دادخواست درج شده و به دادگاه صالح تقدیم شود. مدارک لازم به شرح زیر ضمیمه دادخواست می‌شوند:
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، موجر می‌تواند در دادگاه واقع در محل ملک مورد دعوی، جهت مطالبه اجاره معوقه و خلع ید از ملک، با ارائه دادخواست، اقامه شکایت کند.
پس از تنظیم دادخواست توسط خواهان (موجر) و ابلاغ وقت دادرسی به خوانده (مستاجر) و بررسی دلایل ارائه شده توسط خواهان و توضیحات و دفاعیات خوانده، در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأی صادر می‌کند و میزان اجاره‌بهای عقب افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت کند، با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده اعلام می‌شود. در مواردی که رأی غیابی باشد، قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد، می‌تواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌شود، به آن اعتراض کند.
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می‌شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود. اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می‌توان او را جلب کرد.
همچنین اگر مستاجر در زمان قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد، دادگاه پس از کسر ضرر و زیان موجر و اجور معوقه از مبلغ پیش پرداخت ودیعه، باقیمانده مبلغ را به مستاجر باز می‌گرداند. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر با توجه به ماده 496 قانون مدنی می‌تواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.
مطالبه اجاره معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی است. دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته تقدیم شده مشخص می‌گردد. یعنی در صورتی که مبلغ اجاره‌بهای مورد مطالبه در دادخواست تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، نهاد صالح رسیدگی به پرونده است و در صورتی که بهای خواسته شده بیش ۲۰۰ میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به شکایت را دارد.
1-مستاجر در استفاده از ملک مورد اجاره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
2- از ملک مورد اجاره برای همان مصرفی که در اجاره‌نامه مقرر شده، استفاده نماید و در صورت عدم ذکر مورد مصرف در اجاره‌نامه، به همین منظوری که از اوضاع و احوال ملک استنباط می‌شود، بهره‌برداری کند.
3- مال‌الاجاره را به روشی که بین طرفین مقرر شده، پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً بپردازد.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مورد اجاره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید. امروزه مطالبه معوقه طبق قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به صورت فوری قابل مطالبه نیست. خصوصا در سال 99 با شیوع ویروس کرونا، مطالبه فوری اجاره معوقه امکان‌پذیر نیست و طبق شرایط خاصی صورت می‌گیرد.
بر اساس قانون، اجاره‌بها باید مطابق مبلغ تعیین شده در اجاره‌نامه توسط مستاجر پرداخت شود و در صورتی که در قرارداد بابت اجاره‌بها به مبلغی اشاره نشده باشد، دفاتر املاک صلاحیت کارشناسی و تعیین قیمت اجاره‌بها را دارند. مهلت قانونی پرداخت اجاره‌بها از اول تا دهم هر ماه به موجر یا نماینده قانونی وی می‌باشد. اجاره‌بهای معوقه می‌تواند به صندوق ثبت یا بانک تعیین شده از سوی سازمان ثبت پرداخت شود.
در صورت رسمی بودن سند اجاره، رسید مبلغ پرداخت شده به دفتر تنظیم سند اجاره‌نامه تحویل داده می‌شود. در صورتی که سند اجاره‌نامه عادی باشد، می توان قبض رسید را با نشانی محل سکونت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داد و در قبال آن، رسید دریافت کرد. دفترخانه باید ظرف مدت ۱۰ روز، اجاره معوقه را به موجر بازگرداند. در این صورت، امکان فسخ قرارداد و الزام به تخلیه عین مورد اجاره دیگر وجود ندارد.
اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در خلال انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اذن موجر باشد، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، به مطالبه اجرت‌المثل، بابت مدت زمان انتفاع از ملک پس از انقضا قرارداد، نیز اقدام کند.
دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر فرق دارند. مطالبه اجاره معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، ولی دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرف به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.
