برای پرداخت غرامت دستمزد چه نوع استراحت‌های پزشکی، سه روز اول کسر می‌شود؟

غرامت دستمزد ایام بیماری برای استراحت‌های عادی و سرپایی در اولین نوبت (مانند کمردرد، بیماری‌های اعصاب‌وروان و...) با کسر مبلغ سه روز اول، پرداخت خواهد شد، ولی سوابق ایام بیماری برای کل دوره استراحت پزشکی تاییدشده در صورت لزوم منظور می‌شود. کانال کارگزین آنلاین برای روشن‌ترشدن پاسخ به مواردی که در آن غرامت دستمزد بدون کسر سه روز اول پرداخت می‌شود، اشاره می‌کنیم.
1- استراحت‌هایی که در دوره بیماری مربوط به آن، بیمه‌شده مدتی در بیمارستان بستری شده باشد. منظور از بستری در این بند، هرگونه بستری روزانه یا ساعتی در بیمارستان یا واحد درمانی یا جراحی سرپایی و ترخیص پس از آن است.
2-در صورتی که استراحت تجویزی در ادامه بیماری قبلی بیمه‌شده باشد و در موارد مشابه سه روز اول کسر شده باشد.
3-استراحت‌هایی که به‌دلیل حوادث ناشی از کار یا غیر ناشی از کار یا عواقب بعدی آن تجویز شده باشند.
4-استراحت‌های پزشکی جانبازان انقلاب اسلامی. 
5-در مواردی که کارفرما براساس مقررات خود، حقوق و مزایای سه‌روز اول بیماری بیمه‌شده را پرداخت کرده باشد، در این صورت پرداخت غرامت دستمزد در تامین‌اجتماعی با توجه کارگزین آنلاین به لیست حق‌بیمه ارسالی کارفرما از روز چهارم به بعد بدون کسر مجدد سه روز اول برابر مقررات پرداخت می‌شود.

مهریه در صورتی که هبه میشه, آیا امکان رجوع وجود داره یا خیر ؟

اگر زوجه در دفترخانه اسناد رسمی مهریه اش را ابراء نماید امکان رجوع وجود ندارد و در بحث مهریه هبه مطرح نمی گردد چون در هبه مالک مالش را می بخشد ولیکن مهریه یک مطالبه است بر ذمه زوجه قرار دارد و بنابراین زوجه آن را ابراء میکند یعنی ذمة همسرش را بری می کند.

انواع فسخ

فسخ بعض
ممکن است ضمن عقد لازم طرفین با رضایت و توافق نسبت به بعض مبیع حق فسخ داشته باشند و یا به علت قانونی نسبت به بعض معیوب فسخ را اعمال کنند .

فسخ به جواز
یعنی فسخی که مستند به جواز عقود جائز یا ایقاع باشد،نه مستند به حق خیار یا رجوع.مانند: فسخ وکالت،عاریه،ودیعه و جعاله

فسخ به خیار
یعنی فسخی که مستند آن خیارات مصرح در قانون مدنی باشد خواه خیار جعلی باشد یا نباشد مانند خیار حیوان که تاثیر فسخ به خیار از حین اعمال فسخ جاری است.

فسخ قهقرائی
در عقود جائز اگر فسخ ناشی از تخلف شرط باشد تاثیر قهقرائی دارد.مثلا تخلف وکیل از شروط ضمن عقد وکالت و عده دیگری از علمای حقوق میگویند فسخ قهقرائی فسخی است که از حین عقد قابل اعمال است.

فسخ سند
یعنی با تنفیذ حکم دادگاه نسبت به اعمال فسخ ابطال سندی که در دفتر خانه اسناد رسمی به ثبت رسیده که فسخ گاها با مباشرت اصحاب معامله صورت میپذیرد و گاه به امر دادگاه طی حکم صادره

فسخ شرط
اگر در عقد شرط فعلی بنگنجانند با حق خیار فسخ آن شرط بشرطیکه مشروع باشد آنرا فسخ شرط می نامند.

فسخ قضائی
فسخی است که ابتدا باید حکم دادگاه را بدست آورد.این فسخ در حقوق کشور فرانسه و اتیوپی نیز لحاظ گردیده ماده 239 و ماده 1184 قانون مدنی فرانسه و مواد 1784و 1785 نمونه آن است.

فسخ لفظی
فسخی که فاسخ قصد را با الفاظ انشاء میکند.

فسخ کتبی
فسخی است که به صورت کتابت در دفاتر اسناد رسمی طی سند رسمی یا قرارداد عادی طرفین لحاظ میگردد.

آیا میدانید کمک هزینه بارداری چگونه محاسبه میشود ؟

میزان کمک هزینه بارداری، معادل دو سوم آخرین مزد یا حقوق بیمه شده است (البته با در نظر گرفتن روزهای استراحت , که بدون کسر سه روز اول پرداخت می‌شود). اما اگر میپرسید نحوه محاسبه آخرین مزد یا حقوق بیمه شده به چه صورت است باید عرض کنم که کل مبالغ مشمول کسر حق بیمه (که بیمه شده در آخرین 90 روز قبل از استراحت دریافت کرده )، با هم جمع می‌شوند و بر تعداد روزهای کارکرد بیمه شده در این مدت تقسیم میشود./زرین  قانون کار ایران

۳ نکته کاربردی در مورد عقد موقت (صیغه)

1-چنان چه در عقد موقت فرزندى متولد شود، همانند فرزند متولد شده از زن دائمى است.
2- زن مى ‏تواند در عقد موقت شرط کند شوهر با او نزدیکى نکند و فقط لذت‏هاى دیگر را ببرد.
3-اگر در عقد موقت زن بالغ و غیر یائسه باشد و نزدیکى انجام گیرد، باید دو حیض عده نگه دارد.

طبق ماده ۶۱ قانون کار:

ارجاع کار اضافی به کارگرانی که کار شبانه یا کارهای خطرناک سخت و زیان آور انجام می‌دهند ممنوع است.

نزول دادن و نزول گرفتن هر دو جرم محسوب می شود ،حتی اگر از طرف مقابل شکایت داشته باشید.

وفق ماده ۵۹۵ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) «هر نوع توافق بین دو یا چند نفر تحت هر قراردادی از قبیل بیع، قرض، صلح و امثال آن جنسی را با شرط اضافه با همان جنس مکیل و موزون معامله نماید و یا زاید بر مبلغ پرداختی، دریافت نماید ربا محسوب و جرم شناخته می شود. مرتکبین اعم از ربادهنده، رباگیرنده و واسطه بین آنها علاوه بر رد اضافه به صاحب مال به شش ماه تا سه سال حبس و تا ۷۴ ضربه شلاق و نیز معادل مال مورد ربا به عنوان جزای نقدی محکوم می گردند.»

جازات دستکاری در پلاک خودرو

 طبق ماده 720 قانون مجازات اسلامی، «هر کس در ارقام و مشخصات پلاک وسایل نقلیه موتوری زمینی، آبی یا کشاورزی تغییر دهد، یا پلاک وسیله نقلیه موتوری دیگری را به آن الصاق کند یا برای آن پلاک تقلبی بکار برد یا چنین وسایلی را بااعلام به تغییر و یا تعویض پلاک تقلبی مورد استفاده قرار دهد و همچنین هرکس به نحوی از انحاء در شماره شاسی، موتور یا پلاک وسیله نقلیه موتوری و یا پلاک‌های موتور و شاسی که از طرف کارخانه سازنده حک یا نصب شده بدون تحصیل مجوز از راهنمایی و رانندگی تغییر دهد و آن را از صورت اصلی کارخانه خارج کند به حبس از شش ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.»

تفاوت کلاشی و کلاهبرداری

کلاش و کلاهبردار در قانون تفاوت هایی دارند، در هر دو جرم کلاهبرداری و کلاشی، تحصیل وجوه، اموال یا اسناد است و از این لحاظ وجه اشتراک دارند، ولی تفاوت در این است که در کلاشی تحصیل آگاهانه وجوه یا اموال یا اسناد یا خدمات از دیگری با فریب، ولی بدون توسل به وسایل و عملیات متقلبانه قبلی توسط کلاش است.

 

*از مصادیق کلاشی، استفاده از خدمات دیگری با قصد قبلی عدم انجام تعهد در قبال آن خدمات با احراز شرایطی است، مثل امتناع از پرداخت هزینه خدمات بعد از استفاده از آن‌ها در حالیکه در حقوق ایران چنین امری نمی‌تواند کلاهبرداری باشد.

 

*کلاشی موردی جنبه کیفری ندارد، ولی عادت به کلاشی که با ارتکاب بیش از دو مورد به صورت عادت و حرفه انجام شده باشد مستوجب کیفر کلاشی است، در حالی که کلاهبرداری با احراز شرایطی برای بار اول هم قابل مجازات است.

مفهوم حال یا مدت دار بودن مهریه :

مهریه می تواند حال باشد یا مدت دار، اگر حال باشد زوجه می تواند بلافاصله بعد از عقد آن را مطالبه نماید و تا وصول آن از تمکین نیز امتناع کند و اقدام زن به موجب حق حبس از موارد نشوز نبوده و مسقط نفقه نیز نمی شود. ولی اگر مهریه مدت دار باشد، حق حبس ساقط و زن با تمکین می تواند نفقه دریافت کند. زن به مجرد عقد مالک مهر می شود و می تواند هر نوع تصرفی که بخواهد در آن بنماید. مهریه در سند نکاحنامه ذکر می شود و به صورت دین بر عهده شوهر خواهد بود. در عقد نکاح دائم می توان مهر تعیین نموده، یا پس از وقوع عقد بر میزان مهریه توافق کرد و عدم تعیین مهریه در عقد نکاح دائم موجب بطلان عقد نیست ولی در عقد نکاح غیر دائم (موقت) مبنای وقوع عقد تعیین مهریه می باشد عدم ذکر مهریه در نکاح موقت موجب بطلان آن خواهد بود.

هبه

عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را به رایگان به شخص دیگری تملیک می‌کند؛ به عبارت دیگر او مال خود را به طور مجانی به ملکیت دیگری در می‌آورد.

=وقتی چیزی را به دیگری می‌بخشیم، شاید تصور اینکه پشت این بذل و بخشش چه مباحث حقوقی و قضایی نهفته است برایمان دشوار باشد؛ اما نباید فراموش کرد که بخشیدن یک مال مترادف با انعقاد عقد هبه است و این قرارداد شرایط خاصی دارد.

استعلام چک های برگشتی(صیادی)

مشتریان می‌توانند با ارسال شناسه استعلام ۱۶ رقمی مندرج در چک‌های صیادی به سامانه استعلام پیامکی بانک مرکزی با سرشماره ۷۰۱۷۰۱ از وضعیت اعتباری صادرکننده چک از نظر تعداد و مبلغ چک های برگشتی ثبت شده نزد بانک مرکزی مطلع شوند.

مراحل سند زدن ملک

در درجۀ اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:

فروشنده: می خواهد ملک یا خانه را بفروشد.

خریدار: می خواهد ملک یا خانه را بخرد.

درصورتی که به توافق رسیده باشند، وارد معامله می شوند.

مراحل معاملۀ ملک

معاملۀ ملک در ایران سه مرحله دارد.

مرحلۀ اول: توافق

مرحلۀ اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می کنند.

در این توافق، نوشته ای کتبی به نام قول نامه می نویسند، به عبارتی فروشنده و خریدار می گویند ما حرفی که بین خودمان زده ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می کنیم.

تفاوت قول نامه و مبایعه نامه در چیست؟

اسم حقوقی قول نامه به مبایعه نامه تغییر داده شده است. قول نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود، و به دادگاه مراجعه می کنند، قول نامه محکمه پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول نامه را به مبایعه نامه تبدیل کردند.

سند زدن خانه

اگر دو نفر شاهد مرد زیر قول نامه را امضا کنند به مبایعه نامه تبدیل می شود.

حدود 100 سال پیش، نام مبایعه نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه نامه تنظیم می کرد.

بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی کردند و خودشان قول نامه را می نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی کردند. در نتیجه «مبایعه نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.

درحال حاضر قول نامه و مبایعه نامه را یکی فرض می کنند. اما شما لازم است که تفاوت هایشان را بدانید.

ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می توانید یک مبایعه نامه بنویسید

در مبایعه نامه چه مواردی ذکر می شود؟

در مبایعه نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:

مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.

مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.

موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).

مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.

زمان مورد معامله: زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می دهد.

اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه نامه اضافه می کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه نامه شفاف می شود:

درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه ای را پسندیده اید و مبایعه نامه نوشته اید ولی همسرتان می گوید من این خانه را نمی پسندم. باید در مبایعه نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می افتد. برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه نامه می توانید پشیمان شوید.

در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده ام با آنچه دیده ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

عموما در مبایعه نامه، خیارات را از خودشان ساقط می کنند و جملۀ «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» می نویسند، به عبارتی می گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می کنیم و به هیچ وجه معامله را فسخ نمی کنیم. وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه ای گول خورده است، نمی تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.

دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می پذیرید.

با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می گیرید.

منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می خرید، بعضی وسیله ها روی خانه است. در این بند به طور مفصل همه را ذکر می کنید.

با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می گیرید.

مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده ام. بهتر است تا می توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه نامه را امضا می کنند.

در این مبایعه نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می گیرید، تمام هزینه ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.

مرحلۀ دوم: دریافت کد رهگیری

تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده اند و مبایعه نامه نوشته اند. اما این مبایعه نامه منحصربه فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه های معاملۀ املاک مجاز می روند، تا مبایعه نامۀ خود را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعه نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می دهند.

کد رهگیری، راه کلاه برداران برای فروش ملک به چندین نفر را بسته است.

مرحلۀ سوم: مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند ، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می دهد تا آن را آماده کند.

مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه

اصل و تصویر سند مالکیت

اصل و تصویر بنچاق

تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

اصل و تصویر وکالت نامه

اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین های دارای بنا و زمین های بدون بنا)

صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)

اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه ای)

اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه ای)

بنچاق چیست؟

وقتی خانه ای را می خرید، یک سند به شما داده می شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد. بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین انجام داده اند، در آن آورده می شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه ای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.

در صورت گم کردن آن می توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید. وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می گویند.

همچنین دفتر اسناد به صورت اینترنتی بررسی می کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این صورت اجازۀ معامله داده نمی شود.

دفتر اسناد به صورت اینترنتی بررسی می کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.

فروشنده با نامه ای که از دفتر اسناد می گیرد، این مراحل را برای به نام کردن و سند زدن خانه طی می کند:

شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می رود، و شهرداری بررسی می کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش وپرورش به شهرداری بپردازد.

دارایی: 4% قیمت ملک، مالیات نقل وانتقال می گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی گذارد.

بیمه: اگر ملک تجاری باشد.

مرحلۀ نهایی: انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می کنند.

جرم فروش مال غیر در نظام حقوقی

فروش مال غیر از جمله جرایمی است که علاوه بر اینکه نظم و امنیت جامعه را به هم می زند، خسارات مادی بر قربانی جرم وارد می کند؛ یعنی زمانی که شخصی مرتکب این جرم می شود، علاوه بر اینکه جرمی انجام داده، مال شخصی دیگر را نیز به فروش رسانده است که این امر موجب ورود زیان به صاحب ملک و مال می شود.

فروش مال غیر یکی از قالب های متقلبانه تعدی و تجاوز به حق مالکیت و اموال محسوب می شود. عمل مرتکب در این جرم عبارت است از انتقال حقوقی مال متعلق به غیر، که این عمل در قالب معامله موجب انتقال عین یا منفعت می شود و در نتیجه بر حسب اینکه مرتکب جرم، انتقال دهنده یا انتقال گیرنده باشد، می توان از وی به عنوان معامل یا متعامل یاد کرد و بر این اساس ممکن است عناوین مختلف حقوقی نظیر بایع، مشتری، موجر، مستاجر، مصالح، متصالح را به خود بگیرد.

جرم انتقال مال غیر جرمی مقید است که نتیجه آن به صورت ایراد ضرر مالی به غیر جلوه گر می شود؛ در این جرم اضرار بالقوه مطرح است نه اضرار بالفعل چرا که مطابق قانون، تصرف عملی بر مال مورد انتقال، شرط تحقق جرم نیست بلکه صرف انجام معامله و انتقال حقوقی مال که منجر به اضرار بالقوه می شود، برای تحقق جرم انتقال مال غیر کافی است.

اما این نتیجه، یعنی اضرار بالقوه، مسلما باید ناشی از عمل مرتکب باشد تا این جرم تحقق یابد و این عمل مبتنی بر سوءنیت باشد. در این جرم، انتقال دهنده بدون آن که مالک مال یا دارای مجوز قانونی برای انتقال مال باشد، بر خلاف واقع و به نحو متقلبانه خود را مالک یا دارای اختیار قانونی معرفی کرده و با قصد اضرار، به انتقال مال غیر اقدام می کند.

درحقیقت، جرم انتقال مال غیر یکی از صور خاص کلاهبرداری است و در طبقه بندی جرایم بر حسب موضوع جزو جرایم علیه اموال به شم ار می آید. اگرچه انتقال مال غیر شامل مال منقول و غیر منقول می شود اما مهمترین نوع آن در مواردی است که مال مورد نظر، ملک است.

مجازات فروش مال غیر چیست؟

ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب 5 فروردین سال 1308 می گوید: کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحا عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می شود.

به موجب رأی وحدت رویه 594-1/9/1373 هیأت عمومی دیوان عالی کشور ، با توجه به نسخ ماده 238 قانون مجازات عمومی، در حال حاضر مرتکب بر اساس ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1367 مجمع تشخیص مصلحت نظام، مجازات می شود.

مجازات این جرم عبارت از حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده و رد مال به صاحبش است و اگر مرتکب از کارکنان دولت باشد به انفصال ابد از خدمات دولتی نیز محکوم خواهد شد. قانونگذار انتقال گیرنده ای را که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد نیز معاون جرم می داند.

برای تعقیب مرتکبین به چه مرجعی باید شکایت کرد؟

اصولاً دادسرای عمومی و انقلاب، مرجع صالح برای تعقیب مرتکبان این جرم است و باید به دادسرایی شکایت کرد که جرم فروش یا انتقال مال غیر در حوزه آن واقع شده است.

چه بسا ملک در حوزه قضایی تهران باشد اما عمل فروش و انتقال در حوزه قضایی زاهدان صورت گرفته باشد که در این حالت دادسرای عمومی و انقلاب زاهدان مرجع صالح برای تعقیب متهم است.

بنابراین دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم صلاحیت رسیدگی به این جرم را دارد و محل اقامت متهم و اینکه در حال حاضر وی در کجا به سر می برد، موثر در مقام رسیدگی نیست و در صورتی که متهم متواری باشد، دادسرا وی را در هر نقطه ای که باشد از طریق اعطای نیابت قضایی جلب می کند و اگر به هر دلیلی جلب متهم ممکن نشود، دادسرا با اخذ شکایت شاکی و بررسی دلایل و احراز توجه اتهام به فرد متواری با تنظیم کیفرخواست، متهم را به محاکمه می کشاند و دادگاه به صورت غیابی او را محاکمه خواهد کرد و حتی مالباخته می تواند از اموال متهم توقیف به عمل بیاورد و برای انجام این امر با تقدیم درخواست به دادسرا یا دادگاه اموال بلامعارض متهم توقیف می شود.

آیا فروش مال مشاع از مصادیق معامله معارض است؟

با توجه به منطوق ماده 117 قانون ثبت به نظر می رسد فروش مال مشاع در صورتی که در مرحله اول با سند عادی به شخصی و سپس در مرحله دوم فروش آن با سند رسمی به شخص دیگر صورت بگیرد، در این حالت مورد از مصادیق معامله معارض خواهد بود

در فاصله زمانی فروش خانه و تحویل آن به خریدار، مبیع در دست فروشنده صورت امانی دارد و عمل فروشنده در اجاره دادن ملک در این مدت خیانت در امانت بوده و فروش مال غیر از جهت انتقال منفعت نیست.

اصولا در فروش مال غیر، چنانچه انجام معامله، به گونه ای باشد که خریدار بداند مال، از آن بایع نیست و با علم به این که مالک اصلی، شخص دیگری است ثمن را پرداخت کند، بیع انجام شده بیع فضولی خواهد بود و مطابق ماده 352 قانون مدنی، بعد از اجازه مالک، نافذ خواهد شد.

در چنین مواردی معمولا بنای معامله بر این امر استوار می شود که بایع، رضایت مالک را جلب کند اما چنانچه بایع در فروش مال غیر، چنین وانمود کند که مالک خود او است یا بدون هیچ وانمودی، مال غیر را بدون اطلاع خریدار از این که مال، مال دیگری است بفروشد، مطابق ماده اول قانون مجازات راجع به انتقال مال یر، در حکم کلاهبرداری و مشمول مجازات آن خواهد بود. بدیهی است در چنین صورتی گذشت شاکی خصوصی نیز تأثیری در تعقیب کیفری نخواهد داشت

در این خصوص یادآوری می شود که تعلق مال به غیر و علم مرتکب به مال غیر بودن، به ترتیب جزو عناصر مادی و معنوی تمامی جرایم علیه اموال است.

حال اگر شخصی مال دیگری را به طور اشتباه به جای مال خود بفروشد، عمل او فاقد جنبه کیفری خواهد بود اما اگر مدعی مالکیت است یا اعتقاد دارد که خلع ید، غیر قانونی است و خود را حقیقتا مالک می داند، باید ادعای مالکیت یا غیر قانونی بودن خلع ید را اثبات کند.

در غیر این صورت ، حتی اگر در واقع، وی مالک باشد اما چون در ظاهر به حکم قانونی یک محکمه صلاحیت دار از وی خلع ید شده است، مال ، مال غیر محسوب می شود.

نکات حقوقی که هر مهندس باید بداند

رشد روزافزون ساخت وساز در دهه های گذشته و لزوم قانون گذاری و نظارت دولت ها در این صنعت باعث به وجود آمدن شعبه ای از حقوق به عنوان حقوق مهندسی شده است. حقوق مهندسی سعی دارد با بررسی موضوعاتی مانند مسئولیت حقوقی و کیفری مهندسان، قوانین و مقررات ساخت وساز و نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی ارتباط بین مالکین ،مهندسان ،مجری ساخت و تا حدی شخص ثالث را تنظیم نماید. با توجه به گستردگی مباحث حقوق مهندسی در این مقاله سعی شده است مبانی مسئولیت حرفه ای مهندسان ساختمانی مطابق با قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان موردبررسی قرار گیرد. یکی از مهم ترین موضوعات حقوق مهندسی موضوع مسئولیت های قانونی و حرفه ای مهندسان می باشند. همان گونه که از عنوان مسئولیت های قانونی مشخص است این دسته از مسئولیت ها مواردی هستند که طبق قوانین یا مقرراتی وضع شده اند، مسئولیت هایی که عدول از انجام آن ها جرم انگاری شده و عموما دارای ضمانت اجرا نیز می باشند. آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در بهمن 1385 به تصویب هیئت وزیران رسید. آیین نامه ای که در آن به نحوه اجرای قانون مادر پرداخته و از طرفی شیوه های صدور پروانه اشتغال مهندسان و شرایط ابطال پروانه را کرده و در مواد83 تا101 به نحوه تشکیل، وظایف و اختیارات شورای انتظامی نظام مهندسی می پردازد. این شورا به انواع تخلفات و مجازات مهندسان و شیوه رسیدگی به شکایات اشاره دارد و مرجعی می باشد برای عدول از مسئولیت های قانونی و حرفه ای مهندسان ساختمانی. شورای انتظامی نظام مهندسی که یکی از ارکان سازمان نظام مهندسی ساختمان استان ها می باشد، به حکم ماده 17 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب اسفند 1374 و ماده 84 آیین نامه اجرایی آن مصوب1375 در هر سازمان استان تشکیل می شود. این شورا متشکل است از یک حقوق دان، یک قاضی دادگستری( با معرفی رئیس کل دادگستری) و دو تا چهار مهندس خوش نام (حسب مورد) که از میان اعضای نظام مهندسی استان به پیشنهاد هیئت مدیره و حکم رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور انتخاب می شوند. مدت عضویت این افراد در شورای انتظامی نظام مهندسی سه سال است.هدف از ایجاد این شورا تأسیس مرجعی شبه قضایی است برای رسیدگی به شکایات اشخاص حقیقی و حقوقی در خصوص تخلفات حرفه ای، انضباطی و انتظامی مهندسان و کاردان های فنی که عضو نظام مهندسی استان بوده یا دارای پروانه اشتغال هستند. جلسات شورای انتظامی نظام مهندسی استان با حضور اعضا رسمیت یافته و تصمیم های آن با اکثریت آرای حاضر در جلسه معتبر است. این شورا مستقل از سازمان نظام مهندسی بوده و هیئت مدیره و رئیس سازمان حق مداخله در امور و وظایف و اختیارات آن را ندارند و به طور مستقل رسیدگی و مبادرت به انشای رأی می نماید. انواع و مصادیق تخلفات انضباطی و حرفه ای به موجب مـاده91 آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان تخلفات انضباطی و حرفه ای عبارت از تخلف در اموری است که انجام آن ناشی از پروانه اشتغال موضوع قانون یا عضویت در نظام مهندسی استان باشد مصادیق تخلفات انضباطی و حرفه ای و انطباق آن ها با مجازات انتظامی به شرح زیر است: ol عدم رعایت ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان و همچنین ضوابط و معیارهای فنی مربوط به آن یا هر اقدام و عملی که مخالف یا متناقض با مقررات مذکور یا سایر مقررات مربوط جاری کشور باشد؛ مجازات انتظامی از درجه یک تا درجه پنج. مسامحه یا بی توجهی در انجام امور حرفه ای به نحوی که موجب اضرار یا تضییع حقوق صاحب کار شود؛ از درجه یک تا درجه چهار. مسامحه یا بی توجهی در انجام امور حرفه ای به نحوی که موجب اضرار غیر یا تضییع حقوق یا اموال عمومی شود؛ از درجه یک تا درجه پنج. خودداری از انجام اقدامات بازدارنده یا اصلاحی در مورد تخلفات هر یک از عوامل اجرایی کار ازنظر مشخصات لـوازم و مـصـالـح و کیفیت انجام کار با توجه به مفاد قراردادهای مربوط و ضوابط و مقررات ساختمانی؛ از درجه یک تا درجه سه. صدور گواهی های خلاف واقع؛ از درجه یک تا درجه پنج. تأیید غیرواقعی میزان عملیات انجام شده برای تنظیم صورت وضعیت یا مدرک مشابه دیگر؛ از درجه سه تا درجه پنج. امتناع از اظهارنظر کارشناسی پس از قبول انجام آن در مواردی که از طریق مراجع ذی صلاح قانونی نظرخواهی شده است؛ از درجه یک تا درجه سه. تعلل در تنظیم و تسلیم گزارش هایی که به موجب ضوابط و مقررات یا دستور مراجع ذی صلاح قانونی موظف به تهیه و تسلیم آن ها به مراجع ذی ربط بوده است؛ از درجه یک تا درجه سه. بی توجهی به مفاد اطلاعیه ها و اخطاریه های ابلاغ شده از سوی مراجع ذی صلاح و ذی ربط از درجه یک تا درجه پنج. جعل اوراق و اسناد و مدارک حرفه ای به شرط اثبات وقوع جعل در مراجع قضایی؛ از درجه سه تا درجه پنج. اشتغال در حرفه مهندسی موضوع قانون خارج از صلاحیت یا ظرفیت تعیین شده در پروانه اشتغال؛ از درجه یک تا درجه پنج. دریافت هرگونه وجه خارج از ضوابط؛ از درجه دو تا درجه پنج. سوء استفاده از عضویت و یا موقعیت های شغلی و اداری نظام مهندسی استان به نفع خود یا غیر؛ از درجه دو تا درجه پنج. عـدم رعایت مقررات و ضوابط مصوب نظام مهندسی استان؛ از درجه یک تا درجه سه. عدم رسیدگی به تخلفات در شورای انتظامی استان یا اجرا نکردن رأی توسط نظام مهندسی استان بدون عذر و علت موجه بیش از سه ماه به تشخیص شورای مرکزی در مورد اعضای شورای انتظامی استان یا اعضای هیئت مدیره نظام مهندسی استان؛ از درجه دو تا درجه پنج. ارائه خدمات مهندسی طراحی، محاسبه، اجرا و نظارت توسط اشخاص حقیقی و حقوقی که مسئولیت بررسی و تأیید نقشه و یا امور مربوط به کنترل آن طرح را در شهرداری ها و سازمان های دولتی و نهادهای عمومی غیردولتی بر عهده دارند؛ از درجه یک تا درجه پنج. تأسیس هرگونه مؤسسه، دفتر یا محل کسب و پیشه برای انجام خدمات فنی بدون داشتن مدرک صلاحیت مربوط؛ از درجه دو تا درجه پنج. استفاده از پروانه اشتغال در دوره محرومیت موقت؛ از درجه دو تا درجه پنج. انجام هر عملی که به موجب آیین نامه های داخلی نظام مهندسی استان مخالف شئون حرفه ای بوده و موجب خدشه دار شدن حیثیت نظام مهندسی استان شود؛ از درجه یک تا درجه چهار. /ol انواع مجازات انضباطی در ماده90 آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان به مجازات انتظامی موضوع تخلفات انضباطی و حرفه ای مهندسان مشمول این قانون اشاره شده است. به موجب این ماده، مجازات انتظامی به قرار زیر است: درجه یک- اخطار کتبی با درج در پرونده عضویت در نظام مهندسی استان. درجه دو- توبیخ کتبی با درج در پرونده عضویت در نظام مهندسی استان. درجه سه- محرومیت موقت از استفاده از پروانه اشتغال به مدت سه ماه تا یک سال و ضبط پروانه اشتغال به مدت محرومیت. درجه چهار- محرومیت موقت از استفاده از پروانه اشتغال به مدت یک تا سه سال و ضبط آن به مدت محرومیت. درجه پنج- محرومیت موقت از استفاده از پروانه اشتغال به مدت سه تا پنج سال و ضبط آن به مدت محرومیت. درجه شش- محرومیت دائم از عضویت در نظام مهندسی استان ها و ابطال پروانه اشتغال. تبصره: در صورت تکرار تخلف، اشخاصی که به سه مرتبه محرومیت موقت از استفاده از پروانه اشتغال محکوم شده باشند، درصورتی که برای دفعات بعدی مرتکب تخلفی شوند که بازهم مستلزم اعمال مجازات محرومیت موقت از درجه چهار یا پنج باشد، به مجازات مربوط به اضافه یک برابر مجموع مدت محرومیت های قبلی از استفاده از پروانه اشتغال و ضبط آن یا مجازات از نوع درجه شش محکوم خواهند شد.

مغبون شدن در معامله به چه معناست؟

یکی از مواردی که ممکن است در هنگام خواندن مفاد قرارداد با آن برخورد کنید، ((اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش)) است. این بند در واقع حقوق شما را، در برابر ضرر و زیانی که در طی قرارداد متحمل خواهید شد، شامل می شود. برای اینکه به معنی دقیق این عبارت پی ببرید، باید معنی هر کلمه را کنار هم بگذاریم.

اسقاط به معنی ساقط شدن است، بر اساس اصول زبان عربی وزن افعال، معنی واژه را از شک و تردید به قطعیت تغییر می دهد. در نتیجه با امضای قراردادی که شامل این عبارت باشد، امکان برگشت از نظر خود را نخواهید داشت.

کافه به معنی تمامی و همۀ موارد است که تحت این عبارت قرار می گیرد. کافه نیز بار قطعیت معنایی دارد و معنای آن چیزی بیشتر از همه، تمام و کل است.

در فرهنگ عمید، معنی خیار، اختیار برهم زدن یا فسخ معامله آورده شده است. در واقع مصدر عربی اختیار، خَیار است.

غبن، به زبان ساده، معنای زیان و ضرر در معامله را می دهد. به اختلاف قیمت و عدم تعادل هنگام معامله، غبن گفته می شود. غبن فاحش، ضرر و زیان بسیار است.

بر این اساس می توانیم بگوییم با امضای قراردادی شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش»، تمام اختیارات برای بر هم زدن معامله، حتی اگر ضرر و زیان بسیار داشته باشد، از طرفین معامله سلب می شود.

به عنوان مثال در زمینۀ املاک و مستغلات، موردی که یک شخص خانۀ خود را بسیار ارزان فروخته باشد دارای شرایط خیار غبن است اما در صورتی که قرارداد شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» باشد، شامل شرایط خیار غبن نمی شود و امکان فسخ معامله برای فردی که خانه را ارزانتر از قیمت واقعی فروخته است وجود نخواهد داشت.

چنان که گفته شد، معنی لغوی غبن، ضرر و زیان رساندن یا فریب دادن و گول زدن دیگری است. در اصطلاحات حقوقی غبن به معنی اختلاف و عدم تعادل بین مورد معامله و ارزش تعیین شدۀ آن است که با توجه به مفاد قرارداد، یکی از طرفین را دچار زیان و ضرر در معامله کند.

غبن مفهومی کلی دارد و در متون حقوقی به صورت مشخص طبقه بندی نشده است. غبن جزئی، مالی است که ارزش زیادی نداشته باشد، به عنوان مثال ملکی که فاقد ارزش زیاد باشد و به قیمتی پایینتر از پنجاه درصد مبلغ اصلی آن فروخته شود.

غبن فاحش، بر اساس قانون مدنی شرایط خاصی ندارد اما در صورتی که صاحب مال ادعا به فاحش بودن غبن داشته باشد، پس از دادرسی قضات و جوانب قرارداد فاحش بودن آن به توافق خواهد رسید.

در واقع برای تشخیص میزان غبن و ضرر در معامله ، شرایط قرارداد باید بررسی و در نظر گرفته شود.

خیار غبن محدود به یکی از طرفین قرارداد نیست، هر دو طرف معامله می توانند دچار غبن شوند.

می توان گفت خیار غبن شامل حال هر دو طرف قرارداد می شود و باید برای فروشنده و خریدار اختیار فسخ قرارداد، یکسان در نظر گرفته شود.

بر اساس قانون خیار غبن از اختیارات فوری طرفین در هر معامله است.

در ماده 419 قانون مدنی ذکر شده است که شرایط معامله بر تعیین میزان غبن تاثیر دارد.

شخص متضرر، چه فروشنده باشد چه خریدار، باید بعد از اینکه متوجه ضرر در معامله شد، طی یک مدت زمان معقول عرف، که مغایر با قوانین ذکرشده در قانون و مفاد قرارداد نباشد، نسبت به شرایط خیار غبن اقدام کند.

شرایط خیار غبن و سقوط آن

بر اساس ماده 420 قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب می شود و باید پس از مطلع شدن از آن به سرعت آن را اجرا کرد. تأخیر در اجرای خیار غبن موجب سقوط آن می شود. اما سوال اینجاست که شرایط خیار غبن چیست و تا چه زمانی باید اجرا شود؟

مغبون باید بعد از آگاهی از غبن، ظرف مدت معقولی که از نظر عرف مغایر با فوریت نباشد اقدام به اعمال خیار کند، گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن می شود.

بدیهی است که اگر مغبون پیش از معامله از غبن اطلاع داشته باشد، ادعای غبن او پس از معامله قابل پذیرش نیست.

اگر مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله اطلاع داشته باشد و با آگاهی از قیمت آن اقدام به معامله کند، شرایط خیار غبن برای او وجود نخواهد داشت.

بر طبق ماده 421 قانون مدنی، اگر شخصی که طرف معاملۀ خود را متضرر کرده است، تفاوت قیمت را به شخص متضرر بدهد، خیار غبن از بین نمی رود.

بر اساس شرایط خیار غبن ، در صورتی که شخص متضرر، با گرفتن مابه التفاوت قیمت راضی شود، در این زمان خیار غبن ساقط می شود.

معنای دقیق خیار تدلیس

کلمۀ تدلیس در لغت به معنای فریب دادن و پنهان ساختن است. در اصطلاح حقوقی، تدلیس به عملی در طول معامله از سوی یکی از طرفین قرارداد گفته می شود، که موجب فریب طرف دیگر معامله شود. به عبارت دیگر تدلیس به معنای پوشاندن یا مخفی کردن عیبی در مال است.

هر زمان که طرف دیگر معامله از عیب مال مطلع شود می تواند بر اساس خیار تدلیس نسبت به بازگرداندن حق و حقوق خویش اقدام کند.

خیار تدلیس از خیارات مشترک است و تنها مربوط به معاملات خرید و فروش نمی شود. در عقد قرارداد های اجاره، صلح یا معاوضه نیز می تواند خیار تدلیس وجود داشته باشد.

در هر معامله ای که با علم و آگاهی و از روی عمد، عیبی پوشانده شود، خیار تدلیس شامل قرارداد خواهد بود.

خیار تدلیس شامل قراردادهایی می شود که در آن، عیبی عمداً پنهان شود. در این صورت خریدار بر اساس خیار تدلیس، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.

تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس

شرایط خیار غبن شامل حال طرفی از معامله می شود که بدون آگاهی از قیمت دچار ضرر در معامله شده باشد. در این صورت می تواند بر اساس مفاد قرارداد، نسبت به فسخ آن اقدام کند اما خیار تدلیس ، در صورتی است که یکی از طرفین اقدام به پوشاندن عیبی در مال کند، در این صورت طرف دیگر امکان فسخ قرارداد را در اولین زمانی که نسبت به عیب مال آگاه شود دارد.

معامله معارض در نظام حقوقی ایران

باید بدانید که زمانی معامله معارض صورت می گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده است و خریدار نیز مال غیر خریده است.

در این حالت اولین نکته ای که لازم است بدانید این است که در معامله معارض همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله ها غیر قانونی است.

بنابراین بی اعتباری معامله های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده است و معامله ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد.

به یاد داشته باشید که فروش مال غیر هم از لحاظ کیفری و هم از لحاظ حقوقی قابل تعقیب است.

از لحاظ کیفری به استناد ماده واحده فروش مال غیر مصوب 1312 می توان شکایت کرد؛ مجازات فروش مال غیر نیز در قانون مذکور، همان مجازات کلاهبرداری تعیین شده است. یعنی طبق ماده یک قانون تشدید مجازات کلاهبرداری، ارتشا و اختلاس، مجرم علاوه بر رد مال معادل مال برده شده، به جزای نقدی و 1 تا 7 سال زندان محکوم می شود.

از لحاظ حقوقی اگر نسبت به ملک یا مالی بیش از دو معامله انجام شده باشد؛ خریدار مقدم، مالک قانونی محسوب می شود و می تواند با طرح دعوی، ابطال معاملات بعدی را، اعم از اینکه با سند عادی باشد یا سند رسمی، درخواست کند.

اقدامات لازم در خصوص معامله معارض چیست؟

برای طرح شکایت فروش مال غیر، اول باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه کنید و پس از تنظیم شکایت، تمبر قانونی که همان هزینه دادرسی است، ابطال شود. بعد از انجام این کار، از طریق معاونت ارجاع دادسرای مربوط، دستور لازم به ضابطان قوه قضاییه که همان کلانتری ها هستند، داده می شود تا در بدو امر، سوابق ثبتی ملک را استعلام کنند.

پس از اینکه اتهام متوجه متهم شد، وی احضار می شود و پس از تحقیقات مقدماتی بازپرس در صورت احراز مجرمیت او، قرار مجرمیت را صادر می کند.

پس از صدور قرار مجرمیت، پرونده به دادگاه ارسال می شود و بعد از تعیین شعبه و جلسه رسیدگی، دادگاه حکم مقتضی را صادر می کند. این حکم فقط در یک مرحله قابل تجدید نظر است و حکم دادگاه تجدید نظر قطعی است. اگر نفر چندمی هستید که قربانی فروش مال غیر شده اید، یادتان باشد که در رسیدگی به این پرونده، صرفاً مبلغ پرداخت شده به شما برمی گردد؛ اما اگر شما اولین خریدار هستید و می خواهید خسارت بگیرید باید دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال معاملات بعدی بدهید.

در صورتی که خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری موضوع را مطرح کند. در این شرایط مالک اول باید خواسته اش این باشد که چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیر قانونی بوده است، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است.

دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می کند.

اختلاف نظر در پرداخت خسارت معامله معارض چگونه رفع خواهد شد؟

برای جبران خسارت اولین کسی که مال دست چندم خریده باشد، باید به قانون مدنی مراجعه کرد. در این قانون درباره ضمان دَرَک یا همان مسئولیت فروشنده مال غیر، قانو گذار آمده است: در صورتی که مالی مستحق للغیر (یعنی حق شخص دیگری) باشد، خریدار باید غرامت آن را بپردازد.

البته در این باره تاکنون مراجع قضایی تصمیم های گوناگونی اتخاد کرده اند؛ اکثر قریب به اتفاق قضات، استنباطشان این است که غرامت همان خسارت تأخیر تادیه است که بر اساس شاخص نرخ تورم هر سال از سوی بانک مرکزی اعلام می شود. اما بعضی از قضات نیز غرامت را به قیمت روز مال فروخته شده محاسبه می کنند که این نرخ با ارجاع به کارشناسی تعیین می شود. به نظر می رسد پرداخت بهای روز مال، عادلانه تر از پرداخت خسارت تأخیر تادیه است.

اگر شما جز خریداران دوم به بعد باشید، به این علت که فروشنده بعد از انجام معامله اول، دیگر مالکیتی نداشته است و در این شرایط مالی به شما فروخته است، عمل وی فروش مال غیر محسوب می شود. در این وضعیت شما می توانید به فروشنده قبل از خود مراجعه و خسارت کیفری یا حقوقی خود را مطالبه کنید.

نکته اساسی در خصوص نداشتن سوء نیت خریدار

اگر ملکی به نفر سومی فروخته شده باشد، اما فروشنده که همان نفر دوم است موضوع مال غیر را نمی دانسته و علم نداشته که مال غیر خریده است و تصور می کرده که با فروش مال، معامله صحیحی انجام داده است، عمل وی جرم نیست؛ زیرا به این دلیل که فروشنده دوم، از مستحق للغیر بودن مال خبر نداشته است، فاقد سوء نیت که یکی از ارکان جرم است، بوده و از لحاظ کیفری نیز نمی توان او را تعقیب کرد؛ اما از لحاظ حقوقی می توان ثمن پرداختی و خسارت را از او مطالبه کرد.

اجرت المثل را هم باید بپردازید

در صورتی که یکی از خریداران دوم به بعد ملک، به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته باشد، خریدار اولیه می تواند به دادگاه مراجعه و پس از ابطال اسناد تنظیم شده در این باره، تقاضای خلع ید خریدار متصرف را به دادگاه ارایه کند. در این صورت وی ملک را تحویل می گیرد و خریداران بعدی باید به ازای زمان تصرف خود، به او اجرت المثل دهند؛ زیرا او مالک قانونی است. البته باید در نظر داشته باشید که خریداران بعدی در صورتی که علم به مستحق اللغیر بودن مال نداشته باشند، هر کدام می توانند اجرت المثل پرداختی به خریدار اولیه را از فروشنده قبلی خود دریافت کنند.

مبلغ اجرت المثل را که همان مبلغ اجاره ملک است، کارشناس رسمی دادگستری تعیین می کند.

مجازات سردفتر متخلف چیست؟

اگر سردفتر با فروشنده تبانی و با تهیه اسناد جعلی معامله معارضی انجام داده باشد؛ شریک جرم به شمار می رود و مجازات شریک جرم همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که عمل او شراکت نباشد و فقط به طریقی انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و معاونت جرم حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد.

در نهایت اگر سردفتر عمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. در این دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتر به صورت قطعی، می توان به دادگاه حقوقی برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر مراجعه و از او مطالبه خسارت کرد.

اقدامات لازم برای پیشگیری از معاملات معارض چیست؟

برای پیشگیری از انجام معاملات معارض و کلاهبرداری تا جایی که امکان دارد مردم با اسناد عادی معامله نکنند، تا کلاهبرداران فرصت سوء استفاده نداشته باشند. همچنین اداره ثبت اسناد و املاک در چند سال اخیر با ساماندهی املاک غیر منقول و فروش و اجاره به وسیله کد رهگیری سعی بر آن داشته که جلوی سوء استفاده ها را بگیرد، بنابراین به مردم توصیه می شود که در آژانس های مسکنی معاملات خود را انجام دهند، که دارای سامانه کد رهگیری هستند. همچنین بد نیست در انجام معاملات از مشورت یک مشاور حقوقی بهره برد تا با بررسی درست اسناد بتواند معامله ای صحیح و قانونی را برای شما انجام دهد.

مجازات معامله معارض چیست؟

هر کس به موجب سند رسمی، نسبت به عین یا منفعت مالی، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.
 
املاک و اسناد مربوط به آنها، معمولا از جمله اموال باارزش در یک جامعه به شمار می‌روند؛ بنابراین نسبت به سوءاستفاده از این اموال حساسیت وجود دارد و به همین دلیل است که قانونگذار در برابر این دسته از اعمال، واکنش کیفری از خود نشان می‌دهد.

یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله معارض است که در این جرم دو معامله معارض یکدیگر توسط مالک اولیه واقع می‌شود. مطابق قانون معامله دوم حتما باید رسمی باشد.

این عمل از همان اوایل، مجرمانه تلقی شد. قانون جزای عرفی در حدود یک قرن پیش این عمل را مجرمانه دانست اما قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 با اصلاحات آن، مستند قانونی این جرم است.

جرم معامله معارض با جرایمی نظیر کلاهبرداری و انتقال مال غیر، شباهت فراوان دارد.
به زبان ساده، معامله معارض به این شکل است که یک شخص بعد از این که مال خود را به دیگری منتقل کرد، دوباره خود را به عنوان مالک، جا زده و آن را به شخص دومی انتقال دهد.
به عنوان مثال، یک شخص، ماشین یا آپارتمان خود را به چند نفر می‌فروشد. معمولاً در عرف به چنین جرمی کلاهبرداری گفته می‌شود اما در دادگاه وی به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است.

رفتار مجرمانه در جرم معامله معارض از دو عمل مختلف تشکیل شده است. بنابراین فرد مجرم باید دو معامله پی در پی با تنظیم اسناد انجام دهد.

طبق قانون، معامله اول مجرم، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد.

معامله اول با توجه به مالک بودن مجرم، کاملا صحیح و قانونی است. در واقع این معامله دوم است که معارض تلقی شده و جرم را واقع می‌کند؛ هر چند قانون گفته است که معامله اول می‌تواند عادی هم باشد، اما این موضوع راجع به املاک شک‌برانگیز است؛ زیرا اصولاً انتقال رسمی املاک شرط است.

به این ترتیب استثنایی در این زمینه در قالب رای دیوان عالی کشور مطرح شده است. بر اساس این رای: «نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول، اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل معامله معارض نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک بیان کرده است: «هر کس به موجب سند رسمی، نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول)، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.»

این ماده در سال 1312 اصلاح شد و جمله «یا عادی» پس از «به موجب سند رسمی»، به آن الحاق شد. این ماده در حال حاضر در خصوص بزه معامله معارض، ملاک عمل مراجع قضایی بوده و قانونی که ناسخ آن باشد، به تصویب نرسیده است.
 
 مقایسه معامله معارض با سایر جرایم

همانطور که گفته شد، جرم معامله معارض ماهیتا با بسیاری از جرایم مالی از قبیل کلاهبرداری شباهت دارد.
مجرم در هر دو نوع جرم، دیگران را فریب می‌دهد. یعنی تقلب در هر دو عمل مشاهده می‌شود.
با این تفاوت که جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداری است.
کلاهبرداری عبارت است از بردن مال غیر همراه با سوء نیت از راه‏ متوسل شدن به وسایل یا عملیات متقلبانه.
همچنین شروع به کلاهبرداری نیز همراه با توسل به وسایل متقلبانه برای بردن مال غیر است.
برای تحقق جرم کلاهبرداری، وجود وسیله معینی شرط نیست و اساسا نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می‌کند.
در مقابل در جرم معامله معارض، وسیله ارتکاب جرم محدود به دو سند متوالی است و لازم است اموال، اسناد قبوض، مفاصا حساب و هر چیز دیگری که ارزش اقتصادی داشته باشد، برده شود.

این در حالی است که در بزه معامله معارض، تنها یک مال معین که معمولا واحد مسکونی یا منفعت آن است، برده می‌شود.در جرم کلاهبرداری، حتما مجرم باید سودی از عمل مجرمانه ببرد و اموالی به دست آورد، اما در معامله معارض، همین که ملک به شخص دوم انتقال یافت، جرم انجام می‌شود. در این حالت، رسیدن وجوه یا اموال خاصی به مجرم شرط نیست. در معامله معارض، مجرم باید مالک اولیه ملک باشد، اما در جرم انتقال مال غیر، ممکن است یک غریبه مال دیگران را به اشخاصی انتقال دهد.

در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاما باید به موجب سند رسمی باشد، در حالی که در خصوص انتقال مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی واقع شود.

دیه سوختگی !

1- تا به حال هر چند در مورد دیه زیاد صحبت کریم با این حال به مبحث سوختگی ها و دیه آن به هیچ وجه نپرداختیم . وقتی دقیق به بررسی این موضوع پرداختم منابع قابل توجهی در این زمینه نه در محیط مجازی و نه در محیط حقیقی وجود نداشت . البته شاید یکی از دلایلی که به مبحث دیه سوختگی ها کمتر پرداخته می شود این است که معمولا در حوادث رانندگی و حوادثی که در محیط کار رخ می دهد زیاد چنین آسیب هایی پیش نمی آید و معمولا اکثر حوادث منتهی به جراحت های سطحی با نقص عضو می شوند . با این حال چون سوالاتی در این زمینه از من شد ترجیح دادم در یک مطلب مجزا به بحث در مورد سوختگی و دیه و ارش مربوط به آن بپردازم !

2- در زمینه سوختگی بدن ما با جدولی روبرو هستیم که به نام جدول 9 درصد یا جدول والاس معروف است . در این جدول هر قسمت بدن با ضریبی از عدد 9 درصد بندی می شود و براساس این درصدبندی می توان وسعت سوختگی را مشخص کرد . وسعت سوختگی همراه با شدت سوختگی مشخص کننده میزان دیه ای است که باید پرداخت گردد . طریقه تقسیم بدن براساس این جدول را در شکل زیر می بینید :

براساس این جدول در افراد بزرگسال سرو و گردن : 9 درصد ، پشت تنه : 18 درصد ، جلوی تنه : 18 درصد ، اندام فوقانی هر یک 9 درصد ، اندام تحتانی هر یک 18 درصد و اندام تناسلی 1 درصد بدن را تشکیل می دهند . در مورد کودکان نیز وضعیت تقریبا به همین گونه است به استثنای اینکه سر و گردن در خردسالان 18 درصد حساب می شود و اندان تحتانی برای خردسالان هر یک 14 درصد محاسبه می شود .

3- شدت سوختگی نیز عامل دیگری است که در میزان دیه تاثیر دارد . شدت سوختگی معمولا به سه دسته زیر تقسیم می گردد :

• سوختگی درجه 1 : به صورت قرمزی ، درد ، حساسیت و گرمی محل سوختگی مشخص می شود . 
• سوختگی درجه 2 : در این نوع سوختگی پوست به رنگ صورتی درآمده و متورم ، مرطوب و دردناک می شود . به لمس حساس است و معمولا تاول می زند . 
• سوختگی درجه 3 : پوست به صورت سفید یا زرد مایل به قهوه ای درآمده ، درد وجود ندارد و تمامی لایه های پوست و زیر آن شامل عضلات ، استخوان و چربی دچار سوختگی می شوند . پوست ظاهری خشک دارد و ممکن است درد اصلا وجود نداشته باشد که ناشی از سوختن اعصاب ناحیه است . 

4- سوختگی دیه ندارد زیرا صدمه ای است که با قانون دیات تطبیق ندارد (البته شخصا فکر می کنم این مشکل ما است که همه چیز را می خواهیم با استفاده از قانون دیات بدست آوریم) . برای همین به منظور حل مشکل پیش آمده در این زمینه ارش برای آن تعیین می شود . برخلاف آن چیزی که در سایت ها و منابع دیگر گفته می شود ارش فوق توسط کارشناسان خبره پزشکی قانونی صورت می پذیرد و نه توسط قضات دادگستری . جهت تعیین ارش در چنین مواقعی سطح سوختگی به نسبت سطح بدن  ، برای سوختگی های درجه 1 در عدد 0.5 ، برای سوختگی های درجه 2 در عدد 1 ، برای سوختگی های درجه 3 در عدد 1.5 و برای سوختگی های درجه 4 در عدد 2 ضرب خواهد شد . کف دست هر انسان تقریبا 1 درصد مساحت بدنش را تشکیل می دهد . بنابراین برای سوختگی های با وسعت کم ، از اندازه کف دست فرد آسیب دیده (یا پشت دست) برای تعیین درصد سوختگی استفاده می گردد .

دیه ‌اعضا در قانون مجازات اسلامی؛ تعاریف و قواعد عمومی

دیه اعضا چیست؟

تعریف دیه از نظر شرعی میزان مالی‌ست که برای جنایت‌های عمدی، غیر عمدی بر نفس و یا میزان آسیبی که به اعضای بدن وارد می‌شود، معین شده است.

از آنجایی‌که عموما در تصادفات و حوادث، آسیب وارد شده غیر عمد و است، دیه آن طبق حدود مجازات‌های اسلامی پرداخت می‌گردد.

ارش چیست؟

به آن بخش از خسارت وارد شده به اعضای بدن که میزان آن در قانون شرع تعیین نشده باشد ارش گفته می‌شود.

ارش براساس موارد زیر تعیین می‌شود:

• نوع و کیفیت آسیب وارد‌شده بر فرد.
• با در نظر گرفتن دیه.
• نظر کارشناس.

 

تغلیظ دیه چیست؟

اگر حادثه در ماه‌های حرام (محرم، رجب، ذی‌القعده و ذی‌الحجه) رخ دهد (جنایت عمدی باشد یا غیرعمدی) به اندازه یک‌سوم دیه نفس به آن افزوده می‌شود.

• در حکم تغلیظ دیه فرقی میان فرد بالغ و غیربالغ، زن یا مرد، مسلمان و غیرمسلمان نیست.
• سقط جنین نیز پس از پیدایش روح، شامل حکم تغلیظ است.
• تغلیظ دیه، در مواردی که قیم یا بیت‌المال پرداخت‌کننده دیه باشد نیز جاری است.
• در قتل عمدی که به‌علت عدم امکان قصاص یا عدم جواز آن دیه پرداخت می‌شود نیز این حکم جاری است.
• تغلیظ دیه مخصوص قتل نفس است و در جراحت‌های وارد شده به ‌اعضا مورد استفاده قرار‌ نمی‌گیرد.
• مبنای محاسبه دیه حراجت، میزان دیه در ماه غیرحرام است.

نوع و شرح انواع دیه و ارش جراحت های وارد شده به سر و صورت:

• حارصه: خراش پوست بدون اینکه خون جاری شود. (یک صدم دیه کامل)
• دامیه: جراحت سطحی که باعث بریدگی گوشت شود و همراه خون کم یا زیاد باشد. (دو صدم دیه کامل)
• متلاحمه: جراحتی که موجب بریدگی عمیق گوشت شود ولی به پوست نازک روی استخوان نرسد. (سه صدم دیه کامل)
• سمحاق: جراحتی که به پوست نازک روی استخوان برسد. (چهار صدم دیه کامل)
• موضحه: جراحتی که پوست نازک روی استخوان را کنار بزند و استخوان نمایان شود. (پنج صدم دیه کامل)
• هاشمه: جنایتی که موجب شکستگی استخوان شود گرچه جراحتی را ایجاد نکند. (ده صدم دیه کامل)
• مُنَقَّله: جنایتی که درمان آن جز با جابه جا کردن استخوان میسر نباشد. (پانزده صدم دیه کامل)
• مأمومه: جراحتی که به کیسه مغز برسد. (یک سوم دیه کامل)
• دامغه: صدمه یا جراحتی که کیسه مغز را پاره کند، که علاوه بر دیه شکستگی سر، موجب ارش پاره شدن کیسه مغز نیز می باشد.

نوع و شرح انواع دیه و ارش جراحت های وارد شده به بدن:

جراحت‌های وارد شده به بدن به اندازه نصف جراحات وارد شده به سر و صورت دیه تعلق می‌گیرد؛ مقدار دیات جراحات بدن به شرح زیر است.

• حارصه: خراش پوست بدون اینکه خون جاری شود. (۰٫۵ صدم دیه کامل)
• دامیه: جراحت سطحی که باعث بریدگی گوشت شود و همراه خون کم یا زیاد باشد. (یک صدم دیه کامل)
• متلاحمه: جراحتی که موجب بریدگی عمیق گوشت شود ولی به پوست نازک روی استخوان نرسد. (۱٫۵ صدم دیه کامل)
• سمحاق: جراحتی که به پوست نازک روی استخوان برسد. (دو صدم دیه کامل)