به روز بودن دانشجویان حقوق و پاسخگویی به سوالات هموطنانم.

۴۴۷ مطلب در بهمن ۱۳۹۹ ثبت شده است

مجازات برای اصلاح مجرم

پاداش و پاسخ قانونی جامعه به مجرم در قبال عمل مجرمانه‌اش مجازات نامیده می‌شود. اعمال مجازات، به اصلاح مجرم منجر خواهد شد و برای این است که او از این پس به قوانین و توافق‌های اجتماعی احترام بگذارد. این مجازات‌ها در نظام کیفری کشور ما شامل حدود، قصاص، دیه، تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده می‌شود.

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۲۱:۰۲ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

نکات تنظیم حقوقی و تخصصی قراردادها

نکات تنظیم حقوقی و تخصصی قراردادها

وقتی دو نفر با هم رابطه مالی و شغلی و کاری ایجاد می کنند، یک رابطه ی حقوقی قراردادی بین آن ها شکل می گیرد که اعم از متن قرارداد است. اولین شرط ایجاد یک رابطه حقوقی امن بین دو طرف نیز قرارداد محکم حقوقی است. منظور از قرارداد محکم فقط متن آن نیست بلکه مراحل قبل و بعد آن نیز مهم است.

قرارداد محکم سه مرحله دارد :

  • قبل از قرارداد : تحقیقات حقوقی و اداری و میدانی
  • حین قرارداد : تنظیم حقوقی متن قرارداد
  • بعد از قرارداد : نظارت حقوقی بر اجرای قرارداد

در این مقاله برای درک بهتر جایگاه قرارداد، ابتدا منابع رابطه ی قراردادی و سپس برخی نکات مراحل سه گانه قرارداد را بررسی می کنیم.

الف : منابع رابطه ی قراردادی

رابطه ی قراردادی بین طرفین اعم از خود قرارداد است و به یک معنی نیست. رابطه قراردادی بین طرفین به ترتیب اولویت تحت حکومت منابع ذیل است :

  • اول : قوانین آمره و احکام شرعی
  • دوم : قرارداد (متن کتبی مشهود قرارداد یا توافقات شفاهی به صراحت بیان شده)
  • سوم : شروط بنایی (شروط مبنای انعقاد قرارداد)
  • چهارم : شروط ضمنی و تلویحی و التزامی (شروط غیر مشهود در متن و یا غیر مذکور در توافقات شفاهی)
  • پنجم : عرف
  • ششم : قوانین تکمیلی (پیش فرض های قانونی)
  • هفتم : اصول و قواعد حقوقی و شرعی
  • هشتم : فتاوی فقهی
  • نهم : تفسیرهای قضات (رویه قضایی) و تفسیرهای اساتید حقوق (دکترین حقوقی)
  • دهم : عدل و انصاف و اخلاق

اکنون برخی از موارد فوق را توضیح می دهیم :

منظور از قوانین آمره یعنی قوانینی که خلاف آن نمی توان توافق نمود و مقدم بر قرارداد است مثل خسارت روزانه مازاد بر تورم در تعهدات پولی چک و یا شرط سلب حق رجوع به مراجع قضایی و برخی شروط مذکور در قانون کار و قانون خانواده و قانون حمایت از مصرف کننده و قانون پیش فروش ساختمان و …

منظور از قرارداد مشهود یعنی بندها و مواد قرارداد که مشاهده می شود و یا اگر قرارداد کتبی نیست، در صحبت ها و مذاکرات حین معامله به آن تصریح شده بود. (اثبات شدن یا نشدن صحبت ها بحث دیگری است)

منظور از شروط بنایی یعنی شرطی آنقدر مهم و بدیهی و مسلم بوده که طرفین در قرارداد ذکر نکرده اند ولی مبنا و فونداسیون قرارداد بوده است. مثل شرط بنایی شهرت و نمایش اثر در قرارداد فیلم

منظور از شروط ضمنی و التزامی یعنی در قرارداد فلان تعهد نیست ولی از جمع مواد ۵ و ۸ و ۲۶ برمی آید که به عهده طرف است و یا لازمه ی آن است. مثلاً تعهد به تحویل ریموت دلالت التزامی آن این است که پس پارکینگ دارد.

منظور از عرف، رویه مستمر در نوع آن قرارداد در یک صنف و یا یک منطقه است. مثلاً در قرارداد خرید آپارتمان، عرف کسر از ثمن در صورت کمتر بودن متراژ واقعی از متراژ مذکور در قرارداد نداریم ولی همین حالت در قرارداد پیش خرید آپارتمان، عرف مسلم است.

منظور از قوانین تکمیلی یعنی پیش فرض هایی که قانونگذار در موارد سکوت منابع بالاتر پیش بینی کرده است. مثلاً اگر در قرارداد شرط فسخ بابت گران فروشی ذکر نشده باشد، خب خود قانونگذار از قبل خیار غبن را گفته است. در تعهدات بر اساس قوانین تکمیلی، می توان تعهد قانونی خود را در قرارداد اسقاط نمود و یا به عهده طرف مقابل گذاشت.

منظور از اصول و قواعد حقوقی و فقهی یعنی اصولی و قواعد کلی در مقامی که هیچ دلیلی نیست و منابع بالاتر وجود ندارد، لاجرم باید بر اساس آن روابط قراردادی را حل و فصل نمود. مثلاً وقتی تاریخ تعهد ذکر نشده است و هیچ عرفی هم نیست، باید طبق اصل فوری بودن تعهدات، تعهد را حال و فوری دانست.

منظور از فتاوی فقهی، استنباط شرعی است که یک عدالت خواه فقیه در خصوص یک چالش قراردادی صادر می کند و می تواند مستند رای دادگاه واقع شود.

منظور از نظرات اساتید حقوق یعنی تحلیل های اساتید دانشگاهی و فقهی در مورد اختلافات قراردادی. مثلاً این آیا عقد از زمان تحقق معلق علیه اثر دارد و یا از زمان انعقاد آن ؟؟ حال اگر در یک قرارداد معلق در مورد زمان اثر عقد چیزی گفته نشده باشد، می توان به نظرات مرحوم دکتر کاتوزیان پدر علم حقوق ایران و یا اساتید دیگر استناد کرد.

عدل و انصاف و اخلاق در حقوق ایران به عنوان یک منبع مستقل که قاضی بتواند فقط بر اساس آن رای صادر نماید خصوصاً که بالاتر از منابع دیگر قرار گیرد، مرسوم نیست ولی به هر حال قابل استناد است. مثلاً در بحث وجه التزام های گزاف.

قرارداد بهترین منبع رابطه قراردادی

در تنظیم قرارداد باید همه منابع رابطه ی قراردادی را در نظر گرفت. اگر تعهدی در متن قرارداد ذکر نشده باشد، اتوماتیک دایورت می شود روی منبع بعدی و نباید تصور کنیم که تعهد مسکوت در قرارداد به معنی فقدان آن تعهد است.

در بسیاری از موارد به ما گفته می شود که فلان بند رو حذف کن ! ولکن با حذف آن کار درست نمی شود چون در این صورت صرفاً منبع آن تعهد مثلاً از منبع قوی تر متن صریح قرارداد تبدیل می شود به منبع ضعیف تر عرف. فلذا باید ذکر نمود که فلان تعهد را ندارد نه این که صرفاً حذف گردد.

بنابراین علت و حکمت تنظیم قرارداد محکم بخاطر این است خودمان تنظیمات را انجام دهیم و کار و زندگی خود را به دست منابع بعدی ندهیم و تا جای ممکن منبع رابطه ی قراردادی به خود متن مشهود و صریح قرارداد (منبع دوم) ارجاع گردد نه منابع دیگر.

مثلاً در خصوص گران خریدن باید خودمان در قرارداد تعیین تکلیف کنیم که هم می توانم فسخ کنم و یا معادل دو برابر مازاد قیمت متعارف را به عنوان خسارت مسترد کنم ولی اگر این موارد ذکر نشود، فقط با خیار غبن باید فسخ شود که به درد خریدار نمیخورد. وسط زمستان خانه را تخلیه کند و فروشنده سودجو را به سود بیشتر برساند ؟!! پس گاهی پیش فرض های قانونی احمقانه می شود.

ب : مراحل رابطه ی قراردادی

برای داشتن یک قرارداد محکم و امن، سه مرحله وجود دارد که در این جا مختصراً توضیح می دهیم :

۱- قبل از تنظیم قرارداد

فقط به متن حقوقی خود قرارداد و قشنگی و با آب و تاب بودن و بندها و تبصره های قراردادتان دلخوش نکنید. اگر یک قرارداد خیلی حرفه ای و صد صفحه و با صد وکیل به نفع خود نوشتیم و بعداً مشخص شد که طرف اصلاً مالک نبوده دیگر چه سود دارد؟ بنابراین تحقیقات میدانی و اداری حتماً باید در کنار متن حقوقی و تخصصی قرارداد مورد توجه قرار گیرد. این تحقیقات شامل موارد ذیل می شود :

تحقیق در خصوص وضعیت حقوقی خود موضوع قرارداد

مال غیر نبودن، مشاعی نبودن، در رهن نبودن، در توقیف و بازداشت نبودن، وقفی نبودن، معارض نداشتن، در پروسه دعوای قضایی قرار نداشتن، مسروقه نبودن، در اجاره مستاجر نبودن، تداخل نداشتن با املاک مجاور، در حریم دکل برق و رودخانه و جاده نبودن، در طرح دولت و شهرداری و یا طرح تفصیلی نبودن، عقب نشینی و اصلاحی نداشتن، ملی نبودن، تحت حق ارتفاق قرار نداشتن و…

تحقیق در خصوص روابط حقوقی دست های قبلی

مبادا طرف معامله با دست قبلی خود در دعوا باشد و نتیجه آن دعوا به قرارداد شما هم سرایت کند. در این خصوص می توانیم به دادگاه محل وقوع ملک یا محل کار و سکونت طرف معامله تان مراجعه کنید و اسم فروشنده را به مسئول رایانه بدهید تا اگر پرونده ای در جریان است مشخص شود.

تحقیق در خصوص قراردادهای دست های قبلی

گاهی قرارداد را بر اساس قراردادی که طرف معامله تان با اشخاص قبلی نوشته است، منعقد می کنید. در این صورت از آن قرارداد و نحوه اجرای آن و عدم فسخ و اقاله آن و شروط ضمن عقد و الحاقیه ها و متمم های بعدی آن و همچنین صحت تاریخ آن مطمئن شوید. چون تاریخ قرارداد در برابر ثالث قابل استناد نیست.

مضافاً بررسی شود که حق انتقال مورد معامله از طرف قراردادتان سلب نشده باشد. حتماً اصل یا دست کم یک کپی امضاء شده از آن قرارداد (قرارداد دست قبلی) را از طرف معامله تان بگیرید. ضمناً دیدن پشت برگه قراردادهای ایادی سابق هم یادتان نرود و ترتیب و تطبیق قراردادها را با یکدیگر بررسی کنید.

تحقیق در خصوص متزلزل نبودن مالکیت طرف قرارداد

پیش از تنظیم قرارداد باید توجه داشته باشید که صرف مالک بودن طرف قرارداد کفایت نمی کند. این مالکیت باید منجز و قطعی باشد. کسی که بر اساس حکم غیابی ملک را در مزایده خریداری کرده و مالک شده و یا دست قبلی علیه طرف قرارداد شما شرط فسخ کرده است، اگر چه در حال حاضر مالک هستند و قانوناً حق تصرف و فروش دارند ولی معامله با این دسته از مالک ها ریسک زیادی دارد.

تحقیق در خصوص اهلیت طرف قرارداد

طرف قرارداد ممنوع المعامله، ممنوع الفعالیت، محجور، ورشکسته نباشد. در قرارداد با شرکت ها و تجار حتی احتمال ورشکستگی هم می دهید معامله نکنید. در قرارداد با پیران و سالخوردگان و بیماران مواظب باشید فرزندان و ورثه اش بعداً ادعا نکنند که پدرمان آلزایمر داشت و عقلش زایل شده بود.

تحقیق در خصوص هویت طرف قرارداد

  • آیا شخصی که می خواهید با او قرارداد بنویسید واقعاً همان کسی است که اسم آن در قرارداد ذکر شده است؟
  • یعنی مصداق همان فرد است؟
  • به عکس کارت ملی و شناسنامه اعتماد نکنید و تحقیق محلی کنید. پرونده کلاهبرداری داشتم که خواهر دوقلوی مالک مبایعه نامه را امضاء کرده بود!!

تحقیق در خصوص صفات و مشخصات طرف قرارداد

اگر قانوناً و یا طبق قرارداد در طرف معامله اوصاف خاصی شرط باشد که مستقیماً ارتباط به معامله دارد مثل قرارداد وکالت با وکیل دادگستری و یا آن اوصاف ارتباطی به معامله ندارد لکن بنای رغبت شما در معامله با طرف است مثل قرارداد خرید خودرو از پزشک، در هر حال مدارک آن را از طرف بخواهید و خجالت نکشید. اگر با مهندس معامله می کنید پروانه نظام مهندسی اگر با وکیل دادگستری معامله می کنید پروانه وکالت دادگستری اگر با پزشک معامله می کنید مجوز نظام پزشکی را درخواست کنید.

تحقیق در خصوص هویت موضوع قرارداد

آیا این زمینی که نشان شما داده اند همان زمین موضوع قرارداد است؟ خصوصاً در زمین های واقع در دشت ها و کوهها که امکان اشتباه انداختن و فریب بیشتر است. در برخی موارد، زمین مورد معامله، زمین مورد مشاهده نبوده است.

تحقیق در خصوص مشخصات موضوع قرارداد

قیمت و ارزش موضوع معامله و مشخصات رنگ و اندازه و جنس و نیز عیوب و نواقص را بررسی کنید. توابع موضوع معامله از جمله اصل اسناد و مدارک گمرگی و بیمه و فاکتورها و دستورالعمل های نحوه استفاده کالا هم بررسی شود.

تحقیق در خصوص اسناد و مدارک مربوط به قرارداد

اسناد و مدارک و مستندات قرارداد از حیث اصالت آن ها باید بررسی شود. اولین قدم در این رابطه مطالبه اصل سند و مدرک از طرف مقابل قرارداد است. مرحله بعدی بررسی جعلی نبودن اصل سند است که به دو طریق انجام می شود. راه اول این که با کارشناس رسمی دادگستری در امور جعل مشاوره حضوری صورت گیرد. راه دوم این که به همراه مالک سند و یا حتی به تنهایی به اداره یا شخص صادرکننده سند مراجعه و حتی الامکان اطلاعات لازم کسب شود.

۲- نکات تنظیم متن قرارداد

بعد از انجام کامل تحقیقات، نوبت به تنظیم حقوقی متن قرارداد می رسد. در تنظیم قرارداد نکات زیادی وجود دارد که برخی از موارد آن را ذکر می کنیم :

هر قرارداد دارای ارکان اصلی عنوان و طرفین و موضوع و عوض و مدت و شروط ضمن عقد است. در تنظیم قرارداد نباید فقط جنبه های ثبوتی مورد توجه قرار گیرد بلکه جنبه های اثباتی نیز مهم است. ملاحظه ی نکات شکلی در زمان امضای قرارداد نیز بسیار ضروری است. الفاظ و کلمات قرارداد نیز جزء اساسی یک قرارداد محکم است.

عنوان قرارداد

منظور عنوانی از عقود است که طرفین بر قرارداد خود می گذارند همچون بیع، اجاره، جعاله، وکالت. عنوان قرارداد مهم است و می تواند یکی از ملاک های اصلی در تفسیر و آثار قرارداد باشد. بنابراین باید کاملاً منطبق بر ماهیت رابطه حقوقی طرفین باشد.

طرفین قرارداد

در قسمت طرفین قرارداد باید مشخصات کامل و شناسنامه ای و کد ملی و آدرس و شماره تلفن و اقامتگاه طرفین ذکر شود. اسم کامل شناسنامه ای و پسوندها و پیشوندهای نام و نام خانوادگی طرف در قرارداد نوشته شود. حتما صفحه توضیحات شناسنامه را هم ببینید. اگر طرف قرارداد دارای اسم مستعار و لقب مشهور است، به این موضوع نیز در قرارداد اشاره شود. مضافاً باید مشخص شود امضا کننده ی قرارداد نماینده است یا اصیل. این موضوع خصوصاً در قرارداد با شرکت ها اشکالاتی را به وجود آورده است. مثلاً باید نوشت طرف اول : شرکت … با نمایندگی آقای … نه این که بنویسیم طرف اول : آقای … نماینده و مدیر عامل شرکت …

مدت قرارداد

در قراردادهایی که ذکر مدت در آن شرط صحت قرارداد است مثل اجاره، مدت قرارداد هم جزء ارکان نوشتاری قرارداد است. البته مدت قرارداد با مدت تعهد تفاوت مهم دارد که در اغلب موارد این دو مفهوم با یکدیگر اشتباه گرفته می شود.

موضوع و مبلغ قرارداد

موضوع قرارداد و مبلغ قرارداد می بایست به نحوه واضح و کامل معلوم و معین گردد. اگر این امر رعایت نشود، می تواند به بطلان قرارداد بینجامد. موضوع و مبلغ قرارداد دقیقاً باید در قبال یکدیگر و شاخ در شاخ هم باشند چرا که تعهدات اصلی قرارداد هستند. فلذا نباید تعهدات فرعی را در موضوع قرارداد نوشت والا تصور و تفسیر می شود که مبلغ قرارداد در عوض آن تعهد نیز قرار گرفته است.

قسمت مبلغ قرارداد نیز در واقع عوض قرارداد است. اگر طرف معامله شماره حساب شخص دیگر را می دهد در قرارداد قید شود. اگر در قرارداد به شما چک می دهد آیا چک خودش است؟ اگر چک دیگری باشد، طرف قرارداد پشت چک را به عنوان ظهر نویس امضاء کند. همچنین رضایت صاحب حساب چک را مطمئن شوید.

اگر خریداران چند نفر هستند و فقط یکی از آن ها چک ثمن را صادر می کند، سایر خریداران هم پشت چک را به عنوان ضامن امضاء کنند. امضای طرف را در قرارداد با امضای مندرج در چک مقایسه کنید. وقتی چک می دهید رسید تحویل چک را از طرف مقابل بگیرید و یا در قرارداد تصریح شود. حتماً از چک های ثمن قرارداد کپی بگیرید تا در آینده بتوانید تاریخ قرارداد را در مقابل اشخاص ثالث و مراجع قضایی اثبات نمایید.

شروط ضمن عقد

بهترین قسمت برای مانور دادن و توافقات تکمیلی و پوشاندن تمام درزهای اختلاف برانگیز است. کلیه موارد مربوط به خسارات ها و مسئولیت ها و میزان آن ها (بالمناصفه، تضامنی، نسبی) خیارات و فسخ، زمان ها و مواعد، ضمانت اجراها، حق حبس و گروکشی تعهدات، سلب حقوق، داوری و … باید در قسمت شروط ضمن عقد پیش بینی شود. یادتان باشد هر تعهدی در قرارداد باید دارای ضمانت اجراء باشد و این ضمانت اجرا هم نباید به طور کلی تعیین شود چرا که ضمانت اجرای یک تعهد قابل تسری به تعهد دیگر نیست.

در شروط ضمن عقد باید همه فروض و حالت ها پیش بینی شود. مثلاً ننویسیم … در هر زمان که قرارداد فسخ شد… بلکه بنویسیم … در هر زمان که قرارداد فسخ یا منحل شد… چون ممکن است قرارداد فسخ نشود ولی منفسخ یا باطل یا اقاله شود که همه این موارد نیز مشمول واژه انحلال می شود.

علاوه بر این که هر یک از ارکان قرارداد باید جامع و مانع و کامل باشد، چینش و ترتیب و نحوه جا دادن و گنجاندن مواد و تبصره های قرارداد در ذیل هر یک از ارکان نوشتاری قرارداد هم بسیار مهم است.

مثلاً این که اندازه و رنگ در ذیل ماده مربوط به موضوع قرارداد ذکر شود و یا در ذیل ماده مربوط به شروط ضمن عقد آورده شود، ممکن است آثار حقوقی متفاوت داشته باشد و یا در تفسیر قرارداد اثر داشته باشد. گنجاندن رنگ در ذیل موضوع قرارداد، به معنای تعیین مبیع است و چنانچه مورد معامله فاقد آن رنگ باشد به معنای عدم تحویل است. ولی گنجاندن رنگ در ذیل شروط ضمن عقد، ممکن است نمایانگر صرفاً رغبت خریدار باشد و چنانچه مورد معامله فاقد آن رنگ باشد به معنای تحقق تحویل و با لحاظ حق فسخ (با خیار تخلف وصف یا تخلف از شرط صفت) برای خریدار است.

بار اثبات در قرارداد

منظور از بار اثبات یعنی تکلیف اثبات انجام یک تعهد و یا واقعه به عهده یک طرف. طبق قوانین عام، بار اثبات به عهده مدعی است ولی در قرارداد تا حدودی می توان در خصوص تغییر بار اثبات هم تعیین تکلیف نمود. فلذا فقط پیش بینی حقوق و تعهدات طرفین در مرحله ثبوت کافی نیست و در بعضی از قراردادها لازم است که در خصوص جنبه اثباتی مفاد قرارداد و انتقال بار اثبات هم توافق شود.

مثلاً طبق قانون اثبات تحویل جنس با فروشنده است ولی می توان توافق نمود که خریدار وقتی می تواند دعوای عدم تحویل را علیه فروشنده اقامه نماید که آمادگی کامل خود را در خصوص تحویل گرفتن جنس به اثبات رسانده باشد. ولی اگر چنین شرطی پیش بینی نشود، بار اثبات لج بازی و خودداری خریدار از تحویل گرفتن جنس نیز با فروشنده است !!

مثال شایع تر در مورد چک ها و سفته های ضمانت حسن انجام کار است. به طور کلی همین که کارفرما مدعی شود که کارمند تعهدات خود را انجام نداده، کافی برای مطالبه سفته است و کارمند باید حسن انجام تعهد خود را اثبات کند. ولی می توان شرط نمود که کارفرما وقتی می تواند چک و سفته تضمینی را به اجرا گذارد که با دلایل موجه و مستند، تخلف کارمند را از فلان تعهد در قرارداد اثبات نماید.

و یا این که در قرارداد مشارکت در ساخت اگر بنویسم در صورت امکان تامین ۱۰ پارکینگ، سازنده مکلف است که اخذ نماید، در این عبارت بار اثبات تقصیر سازنده با مالک است ولی اگر نوشته شود، سازنده مکلف به تامین ۱۰ پارکینگ است مگر این که طبق قانون ممکن نباشد. در این حالت بار اثبات عدم تقصیر به عهده سازنده است.

ادله اثبات در قرارداد

ادله اثبات ادله ای هستند که قانون آن ادله را دلیل اثبات یک عمل یا واقعه حقوقی می داند. مثلاً شهادت شهود یک دلیل قانونی اثبات دعاوی است و یا سند تک برگی دلیل اثباتی اثبات مالکیت بر اموال غیر منقول است. به طور کلی در قراردادها نمی توان در خصوص بی اعتبار کردن یک دلیل قانونی و یا اعتبار دادن به یک امری که قانون آن را دلیل اثبات دعاوی نمی داند توافق نمود. لکن تا حدودی می توان در یک قرارداد به این منطقه ممنوعه نیز قدم گذاشت.

مثلاً می توان در یک قرارداد، دلیل اثباتی مطلع شدن فروشنده از یک مسئله را فقط از طریق ارسال اطلاعات به ایمیل فروشنده توافق نمود. فلذا خریدار دیگر نمی تواند از طریق جمع کردن چند شاهد از کف خیابان، اطلاع یافتن فروشنده را به اثبات برساند.

الفاظ و کلمات در تنظیم قرارداد

عبارات و الفاظ و واژگان در تنظیم قرارداد باید صحیح و در معنای حقوقی خود به کار رود و اجمال و ابهام نداشته باشد. مثلاً عباراتی همچون به هم زدن معامله، خلل وارد کردن به معامله، رد معامله و… مبهم است و الفاظ حقوقی نیست

گاهی کاربرد نابجای کلمات (نیز) باعث اختلاف در تفسیر قرارداد شده است. مثلاً به این دو جمله دقت کنید : فروشنده نیز حق فسخ دارد. فروشنده حق فسخ نیز دارد. همچنین کلمات منفی (بدون و عدم و غیر و نا و بی) باید در جایی در جمله استفاده شود که عطف به کلمه مثبت بعدی نگردد. مثل این عبارت : تقسیم حقوق غیر مادی و مالی متعلق به طرفین قرارداد. در این جا اگر منظور حقوق مالی است، کلمه غیر در پشت مادی این تفسیر را ایجاد می کند که به مالی هم سرایت کرده است در حالی که اگر منظور حقوق مالی است باید بنویسیم : تقسیم حقوق مالی و غیر مادی.

علاوه بر الفاظ و واژگان قرارداد، کاربرد صحیح علائم نگارشی خصوصاً ویرگول هم مهم است. مثلاً این دو جمله را با هم مقایسه کنید تا ببینید ویرگول چگونه باعث اختلاف در یک قرارداد مشارکت شد : (پس از دریافت پول از شرکت، توسط طرف اول به طرف دوم پرداخت خواهد شد) و (پس از دریافت پول از شرکت توسط طرف اول، به طرف دوم پرداخت خواهد شد.)

نکات شکلی در تنظیم قرارداد

  • برای امضای قرارداد عجله نکنید. قرارداد را نخوانده امضاء نکنید. پیش نویس آن را چند بار مطالعه کنید.
  • حتی اگر نمی توانید در پیش نویس قراردادی که جلوی شما گذاشته اند تغییری دهید، باز هم با مشاور حقوقی و وکیل متخصص قراردادها مشورت کنید.
  • قرارداد را تایپ کنید تا همه نسخه های آن متحد المتن و متحد الشکل باشد.
  • کلیه صفحات قرارداد امضاء شود نه فقط صفحه آخر!! کلیه اوراق پیوست های قرارداد امضاء شود و در قرارداد به پیوست داشتن و در کلیه اوراق پیوست نیز به منضم بودن به قرارداد شماره …. مورخ …. تصریح شود.
  • از طرف بخواهید در ذیل امضای خود نام کامل خود را به همراه تاریخ با دست خط خودش درج کند و اثر انگشت هم بزند. حتی الامکان طرف دو بار امضاء کند تا اگر امضای واقعی خودش رو نزده باشد، دروغش معلوم شود. بنابراین به امضای خالی اکتفا نکنید چرا که برخی اشخاص چند امضاء دارند.
  • تعداد نسخه های اصل قرارداد ذکر شود و این که مبادله گردیده است.
  • اگر نسخه های قرارداد کاربنی است، نسخه های کاربنی بدون کاربن امضاء شود. چون به اعتقاد برخی نسخه کاربنی نسخه اصل نیست.
  • از خط خوردگی، ابرو باز کردن، عوض کردن خودکار، نوشتن مجدد روی امضا، پر رنگ کردن یک کلمه یا عدد و … جداً پرهیز شود.
  • مواظب اشکال تایپی و سهو قلم و غلط املایی و صفرها و ریال و تومان و تاریخ ها و … باشید. در آینده می تواند باب سوء استفاده را باز کند.
  • قرارداد را از اول سطر کاغذ شروع نکنید. چون سطر اول زیر گیره فلزی پوشه می رود و خوانده نمی شود.
  • فضاهای خالی و فاصله بین کلمات امکان جعل رو زیاد می کند.
  • خودکار یا قلمی که قرارداد با آن نوشته می شود و طرف مقابل با آن امضاء می کند، موضوع مهمی است که باید جدی گرفته شود. باید مواظب خودکارهایی که جوهر آن بعد از چند روز محو می شود، باشیم. مورد داشتیم طرف خوشحال و خندان از این که ملکی را ارزان خریده بود ولی بعد از دو هفته دید که مبایعه نامه اش سفید سفیده!!
  • قرارداد حتی الامکان به امضای شهود معتبر برسد و مشخصات شهود ذکر شود. همچنین شماره و تاریخ قرارداد.
  • در قراردادهای چاپی فقط به مطالب دستنویس اهمیت ندهید. قسمت های چاپی را هم بخوانید و در صورت تعارض با موارد دستنویس، آن ها را خط بزنید.

۳- نکات بعد از امضای قرارداد

بعد از امضای یک قرارداد و رعایت کلی نکات حقوقی در آن، کار تمام نشده است. چرا که ممکن است با یک پیامک و یا یک تعویض چک و یا یک متمم و صورتجلسه غیر حرفه ای تمام نتایج کار خراب گردد. فلذا صرف تنظیم یک قرارداد محکم کافی نیست و باید در حین اجرای قرارداد تا اتمام کار نیز جوانب حقوقی را رعایت نمود.

همچنین باید برای قابل اثبات نمودن تاریخ قرارداد در برابر اشخاص ثالث، اقدامات قانونی نمود. چرا که طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، تاریخ سند عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست. فلذا باید پیشدستی کرد و یک اظهارنامه و یا تامین دلیل صوری ثبت نمود تا کاغذ قرارداد در یک پرونده دولتی درج شود تا اثبات شود در آن تاریخ قرارداد شما وجود خارجی داشته است و بعداً اشخاص ثالث نتوانند ادعا کنند که قرارداد را دیروز نوشته اید و تاریخ آن را به ما قبل زده اید. بار اثبات یک سال پیش نوشتن قرارداد به عهده شماست.این یک نکته ای که کمتر کسی دقت می کند.

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۲۰:۲۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

فسخ قرارداد با خیارات متعدد

در برخی موارد ممکن است که با تخلفات یک طرف از چند جهت حق فسخ برای مشروط له ایجاد گردد و یا هم طبق قانون خیار داشته باشد و هم طبق قرارداد و یا خیارات متعدد طبق قانون ایجاد گردد. سوال این است که آیا فسخ قرارداد با خیارات متعدد ممکن است ؟

الف : اِعمال خیارات با فاصله ی زمانی

اگر یک طرف ادعای فسخ نماید و با یک خیار قانونی و یا قراردادی معامله را فسخ نماید و دعوای تایید فسخ وی در دادگاه مردود شد، اصولاً می تواند مجدداً معامله را با خیار دیگر فسخ نماید (به شرطی که فوریت خیار بعدی رعایت شده باشد) چرا که سبب دعوا متفاوت گشته و حکم نخست اعتبار امر مختومه را ندارد. فقط باید خیار اعلام شده به معنای عدول از خیار دیگر نباشد.

ب : اِعمال خیارات به صورت همزمان

اعمال خیارات به صورت همزمان نیز از دو جهت ماهوی و شکلی قابل بررسی است که در اینجا توضیح می دهیم :

فسخ قرارداد با خیارات متعدد به لحاظ ماهوی

اگر چند خیار قانونی و قراردادی با هم ایجاد و محقق شده باشد، صاحب خیار می تواند کلیه خیارات را ضمن یک اظهارنامه اعلام و اعمال نماید و منع قانونی به لحاظ ماهیتی ندارد و بلکه باید کلیه خیارات را اعمال نمود تا فوریت خیار رعایت گردد. در این جا نیز فقط می بایست کلیه خیارات قابل جمع باشد و خیار اعلام شده در ماهیت به معنای عدول از خیار دیگر نباشد.

مثلاً خریدار که کالایی را گران و معیوب خریده است، هم خیار غبن دارد و هم خیار عیب و اعمال یک خیار مانع خیار دیگر نیست ولی اگر هم خیار شرط داشته باشد و هم خیار عیب، با اعمال خیار عیب خیار شرط را اسقاط ضمنی نموده است و یا اگر فروشنده هم خیار غبن (ارزان فروشی) داشته باشد و هم خیار تاخیر ثمن، در این موارد با خیار غبن، خیار تاخیر ثمن را عدول ضمنی نموده است و قابل جمع نیستند ولو در یک اظهارنامه اعلام گردد.

فسخ قرارداد با خیارات متعدد به لحاظ شکلی

به لحاظ شکلی و دادرسی نیز طرح دعوای تایید فسخ قرارداد با خیارات متعدد به صورت همزمان اعمال شده، مواجه با منع قانون آیین دادرسی مدنی به نظر نمی رسد چرا که نتیجه و اثر کلیه خیارات، فسخ معامله است. مضافاً طبق بند ۴ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی به جهات استحقاق خواهان اشاره دارد نه یک جهت و یک سبب. فلذا استناد خواهان به مثلاً سه خیار در دعوای تایید فسخ، منع قانونی ندارد و از مصادیق دعاوی ظنی واحتمالی نیز نمی باشد چرا که خواهان در تحقق حقوق خود در ماهیت جازم است و خواسته نیز منجز است چرا که نتیجه و اثر کلیه خیارات اعلامی، فسخ است و فقط هم تایید فسخ از دادگاه درخواست شده است.

مصلحت جلوگیری از اطاله دادرسی و طرح دعاوی متعدد و احقاق حق و اصل پذیرش دعاوی و احقاق حق و دوری از وسواس ها و آیین دادرسی مدنی بازی نیز مقتضی استماع چنین دعوایی است که فسخ قرارداد به سبب چند خیار درخواست گردد. نهایت این که باید هزینه دادرسی را به تعداد خیارات اعلامی پرداخت نماید.

دعاوی ظنی و احتمالی در قانون آیین دادرسی مدنی

 

دعاوی ظنی و احتمالی : جهت استیفای حق در دادگستری می‌بایست از دو نوع قواعد حقوقی ماهوی و شکلی تبعیت نمود و صرف مستحق بودن طبق قوانین ماهوی، ملازمه‌ای با امکان استیفای آن از طریق دادگستری ندارد و به همین جهت ممکن است صاحب حق در پیچ و خم قواعد آیین دادرسی ناکام ماند. مثلاً طبق ماده‌ی ۵۶۳ قانون مدنی در جعاله معلوم بودن اجرت از جمیع جهات لازم نیست ولی اگر عامل بخواهد در مقام اقامه دعوا این اجرت را از جاعل مطالبه نماید با مانع «تعیین خواسته در برگ دادخواست» برخورد می‌کند و یا مثلاً طبق ماده ۱۲۰۶ قانون مدنی زوجه یا ارقاب مستحق نفقه آینده هستند لکن استیفای این حق نیز از حیث اصول آیین دادرسی، ممتنع است زیرا از جمله شرایط اقامه دعوا این است که نفع خواهان باید حین تقدیم دادخواست بالفعل بوجود آمده باشد و نفع آتی را اصولاً نمی‌توان مطالبه نمود.

بررسی دعاوی ظنی و احتمالی در قانون آیین دادرسی مدنی

دعاوی ظنی و احتمالی نیز از مواردی می باشد که در آن احقاق حق در چارچوب قواعد شکلی، دشوار می‌شود. طبق بند ۹ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که «دعوا جزمی نبوده بلکه ظنی یا احتمالی باشد» از موارد صدور قرار رد دعوا است. در مقاله “بررسی دعاوی ظنی و احتمالی در قانون آیین دادرسی مدنی” سعی بر آن است که دعاوی ظنی و احتمالی را از جهات مختلف و دعاوی مشابه بررسی نماییم.

قبل از وارد شدن به بحث در ابتدا باید روشن نمود که دعوای غیر جزمی با دعوای غیر منجز تفاوت دارد :

دعوای غیر جزمی (ظنی و احتمالی) همان است که در بند ۹ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده است و به معنای این است که خواهان در اصل ایجاد و ثبوت و تحقق حق خود تردید دارد و یا در اصل ایجاد حق و ثبوت حق خود تردید ندارد ولکن در تضییع آن توسط دیگری تردید دارد و یا در تشخیص و تعیین تضییع کننده آن (خوانده دعوا) تردید دارد.

منظور از احتمالی بودن در بند ۹ ماده ۸۴، دلالت اظهارات خواهان بر محتمل بودن ایجاد یا تضییع حق در حین طرح دعوا می باشد والا اگر منظور خواهان این باشد که احتمال ایجاد حقش یا تضییع حقش در آینده است، در این حالت اساساً نفعی ایجاد نشده است و دعوا به دلیل ذینفع نبودن طبق بند ۱۰ ماده ۸۴ می بایست رد گردد نه بند ۹ ماده ۸۴٫

اما دعوای غیر منجز به معنای این است که خواهان در تحقق حق و یا تضییع حق خود تردید ندارد ولکن عبارت خواسته را در ستون خواسته در برگ دادخواست و یا در قسمت شرح دادخواست به نحو مردد ذکر نموده است هرچند که به لحاظ ماهوی و به نحوه علی البدل مستحق هر دو حق و هر دو خواسته باشد. مثلاً خواهان یقین و جزم دارد که مبیع معیوب است ولی از دادگاه فسخ قرارداد با خیار عیب و یا ارش را مطالبه نموده است و یا طبق فلان بند قرارداد می تواند مثل یا قیمت یک کالا را مطالبه نماید و بر این اساس دعوای استرداد مثل یا قیمت کالا را مطرح نماید. در تمام این موارد خواسته ی دعوا غیر منجز است نه غیر جزمی. البته استثنائاتی دارد از جمله قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری که امکان طرح دعوا به خواسته ی (الزام خوانده به معوض زمین یا بهای روز زمین) در قسمت خواسته در برگ دادخواست می باشد.

فلذا دعوای غیر منجز و دعوای غیر جزمی دو مفهوم جداگانه هستند. یعنی دعوای غیر جزمی ممکن است به صورت منجز یا غیر منجز طرح گردد و همچنین دعوای غیر منجز ممکن است جزمی و یا غیر جزمی باشد.

نکته مهم این است که ضمانت اجرای دعوای غیر جزمی طبق بند ۹ ماده ۸۴ قانون آیین دادسی مدنی قرار رد دعوا است ولکن ضمانت اجرای دعوای غیر منجز (خواسته مردد) طبق دلالت بندهای ۳ و ۴ و ۵ ماده ۵۱ و بند ۲ ماده ۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی، صدور اخطار رفع نقص است.

همچنین منجز بودن (تنجیز) خواسته دعوا را نباید با منجز بودن (تنجیز) حق مبنای دعوا اشتباه نمود. در صورتی که حق موضوع دعوای خواهان منجز نباشد، نه از مصادیق دعوای غیر منجز است و نه از مصادیق دعوای غیر جزمی. به طور مثال اگر دعوای خواهان بر اساس عقد معلق و غیر منجز بیع باشد و قبل از تحقق معلق علیه و تنجیز عقد بیع، دعوای مطالبه ثمن مطرح نماید، این دعوا نه غیر منجز است و نه غیر جزمی بلکه باید به استناد ذینفع نبودن طبق بند ۱۰ ماده ۸۴ مردود اعلام گردد.

شایان ذکر است که آنچه در ستون خواسته در برگ دادخواست ذکر می‌شود با حقی که بر مبنای آن، چیزی در ستون خواسته مطالبه می‌شود تفاوت دارد. مثلاً در دعوای مطالبه ۱۰ میلیون تومان، حق مبنای خواسته دعوا، حقی است که برای خواهان به موجب عقد قرض ایجاد شده است و منظور از خود خواسته دعوا همان عبارت (مطالبه مبلغ ۱۰ میلیون تومان) مندرج در ستون خواسته است و یا مثلاً در دعوای خلع ید، حق مبنای خواسته دعوا، حق مالکیت خواهان بر ملک تصرف شده است و منظور از خود خواسته دعوا عبارت (خلع ید) در ستون خواسته برگ دادخواست است.

بخش اول : دعاوی ظنی و احتمالی از حیث خوانده دعوا

در فرض مورد بحث، خواهان در اصل ذیحق بودن خود و یا در تضییع حق خود توسط دیگری، جازم و قاطع است لکن نسبت به شخص مقصر و یا مسئول و یا عامل زیان در میان خواندگان قطع و جزم ندارد. در این حالت باید بین وجود علم اجمالی به وجود شخص مقصر و یا مسئول و یا عامل زیان در میان خواندگان و عدم وجود علم اجمالی قائل به تفکیک شد :

الف : وجود علم اجمالی

علم اجمالی یعنی این که از میان افراد متعدد و معین، یقین به مسئول یا مقصر بودن یکی از آن ها وجود دارد. به طور مثال دو نفر در خیابان توپ بازی می‌کنند و توپ توسط یکی از بازیکنان به شیشه خودرو خواهان اصابت می‌کند و معلوم نمی‌شود که چه کسی از آن گروه معین توپ را شوت کرده است ولکن علم اجمالی وجود دارد که لزوماً یکی از آن دو بازیکن شیشه را شکسته است. یعنی امکان ایجاد زیان از جانب بیش از یک نفر از آن گروه معین متصور نیست. و یا در دعاوی قراردادی، ملک دارای مستاجر فروخته شده است و بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر جازم نیست که برای استرداد ودیعه خود باید علیه مالک قبلی طرح دعوا نماید و یا مالک جدید؟؟ ولی در عین حال لزوماً یکی از دو نفر مالک قبلی و مالک جدید مسئول استرداد ودیعه مستاجر می باشند.

به نظر می رسد در مواردی که علم اجمالی به مقصر بودن یا مسئول بودن یکی از خواندگان دعوا وجود دارد و لزوماً هم فقط یکی از خواندگان کلاً مقصر یا مسئول است، چنانچه خواهان کلیه افراد داخل در علم اجمالی را طرف دعوا قرار دهد و در شرح دادخواست یا جلسه دادرسی اظهار نماید که شخص اصلی مقصر و یا مسئول را از میان خواندگان نمی دانم و ولکن از دادگاه تقاضای محکومیت خوانده ی مقصر و یا مسئول را نماید، چنین دعوایی بنا به دلایل ذیل ظنی و احتمالی تلقی نمی گردد و قابل استماع است :

اولاً : علم اجمالی همچون علم تفصیلی موجد تکلیف است و شرعاً نباید با علم اجمالی مخالفت شود. در نتیجه در این موارد تکلیف احقاق حق برای قاضی ایجاد می‌شود و رد دعوا مخالفت با علم اجمالی است. در ماده ۴۷۷ و ۴۸۲ قانون مجازات اسلامی به علم اجمالی اشاره گشته و در ماده ۶۸ قانون آیین دادرسی کیفری امکان شکایت از (مظنون) ولو بدون علم اجمالی پیش بینی شده است.

فلذا در مواقعی که علم اجمالی به شخص مسئول و مقصر در میان خواندگان وجود دارد و خواهان اظهار بی اطلاعی از شخص مقصر و مسئول در بین خواندگان می نماید و یا با شک و گمان یکی از خواندگان را مقصر و مسئول معرفی می نماید، با توجه به این که قابلیت تعیین مسئول یا مقصر از میان خواندگان دعوا و یا محکومیت کلیه خواندگان با استفاده از راه حل‌ های تعیین سبب مجمل در دعاوی مسئولیت مدنی (قرعه، مسئولیت‌ تضامنی، قسم، تخییر، مسئولیت مشترک و غیره) و یا تحلیل های حقوقی در دعاوی مسئولیت قراردادی وجود دارد، لذا رد دعوای خواهان وسواس در آیین دادرسی و ظلم است. وظیفه قاضی فصل خصومت و طبق آیه ۵۸ سوره نساء در قرآن حکم به عدل است نه آیین دادرسی مدنی بازی.

ثانیاً : به دلیل اصل مرجعیت دادگستری برای پذیرش دادخواهی افراد و احقاق حق مردم (اصل ۳۴ قانون اساسی) باید حتی الامکان از رد دعوای شهروندان در دادگستری اجتناب و تفسیر مضیق از موارد رد دعوا ارائه نمود.

فلذا به شرط وجود علم اجمالی به مقصر و مسئول در میان خواندگان دعوا، رسیدگی به چنین دعوایی فاقد منع قانونی است و در این موارد خواهان باید علیه تمام اشخاصی که داخل در علم اجمالی هستند طرح دعوا نموده و در شرح دادخواست بدواً علم اجمالی را اثبات و از دادگاه تقاضای کشف مسئول و یا مقصر و محکومیت وی را نماید. دادگاه عامل زیان را با تحقیقات و قواعد فقهی و حقوقی کشف و مشخص و محکوم و نسبت به سایر خواندگان قرار عدم توجه دعوا صادر ‌می نماید. در این موارد دادگاه نباید فرض نماید که منظور خواهان از طرح دعوا علیه سه خوانده محکومیت هر خوانده به یک سوم خواسته است و نباید بعد از احراز عامل زیان، وی را به یک سوم خواسته محکوم نماید بلکه باید عامل زیان را به کل مبلغ خواسته محکوم نماید.

البته در صورتی که خواهان علیه کلیه خواندگان حق دارد همچون مسئولیت تضامنی ولکن شرح دادخواست حکایت نماید که خواهان محکومیت احدی از خواندگان را تقاضا نموده است باید اخطار رفع نقص صادر شود نه این که دعوا ظنی و احتمالی تلقی شود چرا که خواهان قاطع و جازم است که هر دو خوانده نسبت به او متعهد هستند.

ب : عدم وجود علم اجمالی

در فرضی که علم اجمالی بر این که در میان خواندگان لزوماً می‌بایست حداقل یکی از آنها مسئول و یا مقصر باشد وجود نداشته باشد یعنی امکان دارد فی الواقع هیچ کدام از خواندگان مقصر یا مسئول نباشد و یا فرضی که خوانده یک نفر است ولی مظنون باشد، از موارد ظنی و احتمالی بودن دعوا از حیث خوانده و صدور قرار رد دعوا است و دادگاه نباید حکم به بطلان دعوای خواهان نسبت به خوانده و یا خواندگان مظنون صادر نماید چرا که خواهان ممکن است با ادله جدید جازم گردد و راه طرح دعوای مجدد نباید مسدود گردد.

راه حلی که برای خواهان وجود دارد این است که اگر موضوع جنبه کیفری نیز داشته باشد ابتدا شکایت کیفری علیه خوانده یا خواندگان مظنون اقامه و سپس بعد از معلوم و معین شدن مقصر و یا مسئول در مرجع کیفری، بر اساس آن طرح دعوای حقوقی نماید زیرا به موجب ماده ۶۸ قانون آیین دادرسی کیفری، شکایت کیفری علیه فرد مظنون حتی بدون علم اجمالی نیز مسموع است.

بخش دوم : دعاوی ظنی و احتمالی از حیث حق موضوع دعوا

اکثر مصادیق دعاوی ظنی و احتمالی از حیث حق موضوع دعوا است که به شرح ذیل تفکیک و هر کدام توضیح داده می شود :

الف : ظن و احتمال در تحقق یا تضییع حق مبنای دعوا

اگر خواهان در تحقق حق و سپس تضییع حقش توسط خوانده قاطع و جازم باشد، در این صورت با ارائه ادله اثبات دعوا، احقاق آن حق را از دادگاه مطالبه می نماید که یا به نتیجه می رسد و یا نمی رسد. ولی اگر تحقق و یا تضییع حق خواهان مورد تردید و احتمال خود وی باشد، در این صورت دادگاه تکلیفی ندارد که ثبوت حق محتمل و یا تضییع محتمل حق خواهان را کشف و احراز نماید. در نتیجه خواهان باید حداقل بنا به ادعا و اظهارات خودش به تحقق و یا تضییع حق خود مطمئن و جازم باشد تا بتواند چیزی را از خوانده [در قسمت ستون خواسته] مطالبه کند هر چند در مرحله‌ی اثبات دعوای وی باطل اعلام گردد.

مثلاً اگر خوانده علیه خوانده طرح دعوا نماید به خواسته استرداد یک قطعه طلای متعلق به مورثش ولکن در شرح دادخواست یا در جلسه دادرسی مشخص گردد که خواهان خودش جازم نیست که اساساً مورثش چنین طلایی را داشته (تحقق حق) و یا جازم نیست که مورثش در زمان حیات، طلا را به خوانده امانت داده بود (تضییع حق)، کلیه این موارد از مصادیق دعاوی ظنی و احتمالی است و باید قرار رد دعوا صادر گردد نه این که حکم به بطلان دعوای خواهان صادر گردد.

ب : ظن و احتمال در سبب حق مبنای دعوا استحقاق

هر دعوایی بر اساس حقی مطرح می شود که خواهان آن را برای خود و یا بر اساس تعهدی مطرح می شود که خواهان آن را علیه خوانده ادعا دارد. اسباب و منابع ایجاد حق خواهان شامل عقد و ایقاع و قانون و عرف است و اسباب و منابع ایجاد تعهد خوانده شامل عقد و قانون و عرف و ضمان قهری (اتلاف و تسبیت و غصب و استیفاء) می باشد.

خواهان باید طبق بند ۴ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی، سبب دعوای خود را ذکر نماید و سبب دعوای خواهان همان اسباب و منابع ایجاد حق له خواهان و یا ایجاد تعهد علیه خوانده است. یعنی مثلاً خواهان باید دعوای مطالبه خسارت از خوانده را یا بر اساس قواعد مسئولیت مدنی استوار نماید و یا بر اساس قواعد مسئولیت قراردادی.

حال اگر اظهارات خواهان حاکی از شک و تردید و ظن وی در سبب دعوا باشد یعنی خودش جازم نیست که سبب دعوای وی به کدام سبب از اسباب ایجاد حق و یا ایجاد تعهد می باشد، در این صورت نمی توان گفت که دعوا ظنی و احتمالی است چرا که خواهان در اصل تحقق حقش و یا تضییع حقش تردید و احتمال ندارد. فلذا در این موارد باید طبق بند ۴ ماده ۵۱ و بند ۲ ماده ۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی، اخطار رفع نقص صادر شود و یا دادگاه اخذ توضیح نماید.

پ : ظن و احتمال در توصیف حق مبنای دعوا

توصیف حق مبنای دعوا یعنی این که خواهان علاوه بر ذکر اسباب و منابع ایجاد حق و یا تعهد، ماهیت آن حق و تعهد را نیز توصیف نماید. مثلاً خواهان حق مبنای دعوا را به سبب قرارداد عنوان نموده و آن حق را بیع توصیف می نماید.

در این حالت نیز اگر اظهارات خواهان حاکی از شک و تردید و ظن وی در توصیف حق سبب دعوا باشد به طور مثال خواهان جازم نیست که توصیف حق وی عقد اجاره است یا انتفاع و یا توصیف حق وی بیع است یا اجاره به شرط تملیک و یا توصیف حق وی عقد معلق است یا عقد مشروط و یا توصیف حق وی فسخ با خیار عیب است یا فسخ با خیار تخلف از وصف و همچنین توصیف تعهد خوانده اجرت المثل استیفاء است یا اجاره بهای عقد اجاره و … در این موارد نیز نمی توان گفت که دعوا ظنی و احتمالی است چرا که خواهان در اصل تحقق حقش و یا تضییع حقش تردید و احتمال ندارد. فلذا در این موارد باید طبق بند ۴ ماده ۵۱ و بند ۲ ماده ۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی، اخطار رفع نقص صادر شود و یا دادگاه اخذ توضیح نماید و یا اصلاً دادگاه بدون اخطار رفع نقص، به شرطی که موجب دخالت در عنوان خواسته نگردد، خودش توصیف می نماید و ظن و احتمال خواهان و یا حتی اقرار وی به توصیف برای دادگاه لازم الاتباع نیست.

جمع آوری مطلب هادی کاویان مهر

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۸:۳۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تفاوت وجه التزام با ضمانت حسن انجام تعهد

وجه التزام و ضمانت حسن انجام تعهد در برخی از قراردادها وجود دارد و این سوال مطرح می شود که تفاوت وجه التزام با ضمانت حسن انجام تعهد و شباهت این دو اصطلاح حقوقی چیست؟ اطلاع از این تفاوت ها و شباهت ها باعث تنظیم یک قرارداد محکم می گردد. حسن انجام کار و حسن اجرا تعهدات تفاوتی ندارد بلکه تفاوت بین این دو اصطلاح و وجه التزام محل بحث است.

وجه التزام طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، مبلغ خسارت مقطوع است که بر متعهد شرط می شود تا در صورت عدم یا تاخیر انجام تعهد به متعهد له پرداخت نماید. ضمانت حسن انجام تعهد و یا تضمین حسن انجام تعهد ، وثیقه دینی و شخصی همچون چک و سفته و سهام و یا وثیقه عینی همچون ملک، مال منقول و کسور از دستمزد و صورت وضعیت ها، کسور وجه الضمان، ضمانت نامه بانکی است که شخص متعهد به متعهد له تسلیم می نماید تا در صورت تخلف، متعهد له بتواند خسارات خود را از محل آن ها وصول نماید.

 جهات تفاوت و تشابه این دو نهاد حقوقی مهم در تنظیم قراردادها را بررسی می کنیم :

۱ – ماهیت حقوقی

وجه التزام دارای ماهیت حقوقی شفاف و واضح و مستند قانونی آن ماده ۲۳۰ قانون مدنی و شرط ضمن عقد از نوع شرط فعل است. طبق ماده مذکور وجه التزام یک شرط خسارت مقطوع علیه متعهد است و سبب آن خود قرارداد است.

در خصوص ماهیت حقوقی تضمین حسن انجام تعهد، بحث های تئوری و حقوقی زیادی مطرح شده است و حقوقدانان آن را در قالب های کلی تر حقوقی عقد ضمان و رهن و وثیقه و ودیعه و ماده ۱۰ قانون مدنی و غیره و شرط فعل یا شرط نتیجه توجیه و تبیین نموده اند. شرایط عمومی پیمان در مواد ۳۴ و ۳۵ و آیین نامه تضمین معاملات دولتی مصوب ۲۲/۹/۱۳۹۴ تا حدودی به بیان تعریف و ماهیت و انواع تضامین (تضمین پیش پرداخت، تضمین حسن اجرای کار، تضمین انجام تعهدات و …) پرداخته است.

۲ – اثبات تقصیر متعهد

در وجه التزام، صرف این که متعهد له (طلبکار و کارفرما و …) ادعا نماید که متعهد تخلف نموده، کافی برای مطالبه وجه التزام است مگر این که متعهد (بدهکار و پیمانکار و ..) فورس ماژور را برای رفع مسئولیت خود اثبات نماید اعم از این که تعهد موضوع قرارداد تعهد به وسیله باشد یا به نتیجه. چرا که وجه التزام گذاشتن روی تعهد، در برخی موارد به طور ضمنی و تلویحی، دلالت بر این دارد که تعهد به وسیله را تبدیل به تعهد به نتیجه می کند. مثلاً اگر بر پزشک شرط گردد در صورت تخلف پزشک از ایفای تعهد درمان، مبلغ ایکس ریال خسارت باید به بیمار پرداخت نماید، در این مثال تعهد پزشک تعهد به نتیجه به نظر میرسد. ولی سپردن تضامین حسن انجام تعهد برای تعهدات به وسیله، موجب تعهد به نتیجه شدن تعهد موضوع قرارداد نمی گردد.

اما در تضمین حسن انجام کار جهت وصول خسارات از تضمین، متعهد له باید تقصیر و تخلف متعهد را ادعا و هم اثبات نماید حتی اگر تعهد متعهد، تعهد به نتیجه باشد.

البته تضامین ضمانت نامه بانکی و وجود سپرده نزد متعهد له عملاً توسط وی بدون مراجعه به مراجع قضایی برداشت و ضبط می شود و نوبت به اثبات تقصیر نمی رسد و در مورد معاملات دولتی صرفاً متعهد له باید طبق بند ث ماده ۱۰ آیین نامه تضمین معاملات دولتی، مستندات و دلایل ضبط را به مضمون عنه (پیمانکار) ابلاغ نماید.

ولی وقتی متعهد در مقام استرداد وجوه به ناحق ضبط شده و برداشتی علیه متعهد له طرح دعوا می کند، در این دعوا دیگر متعهد له (خوانده) باید تقصیر متعهد (خواهان) را برای توجیه و درست بودن ضبط تضامین اثبات کند. فلذا خوانده مدعی و خواهان مدعی علیه است. چرا که منطقی نیست طبق ماده ۱۰ آیین نامه تضمین معاملات دولتی، بعد از ضبط تضامین، کارفرما مکلف به ابلاغ مستندات و دلایل ضبط به بدهکار گردد ولی در دادگاه مکلف به اثبات مستندات خود نباشد!! ملاک این قواعد در مورد قراردادهای غیر دولتی مثل قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان هم قابل اعمال است.

همچنین اگر وصول تضامین از طریق اجرای ثبت باشد، بدواً برای تشکیل پرونده ثبتی، اثبات تقصیر لازم نیست (دلالت ماده ۱۰۴ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء) ولی اگر متعهد دعوای ابطال اجراییه ثبتی و استرداد تضامین در دادگاه مطرح نماید، در این جا بحث اثبات تقصیر و تخلف متعهد توسط متعهد له مطرح می شود.

البته این نظر را هم می توان مطرح نمود که اگر تضامین چک و سفته باشد، در این جا هم متعهد له معاف از اثبات تخلف و تقصیر متعهد است چرا که چک و سفته آن قدر ارزش ندارد که مزیت معافیت از اثبات تخلف متعهد را از متعهد له بگیرد و قواعد عمومی مسئولیت قراردادی را دگرگون سازد مگر این که چک و سفته تضمین در قرارداد بین کارگر و کارفرما صادر شده باشد که با توجه به روح حمایتی قانون کار، در هر صورت وصول تضامین منوط به اثبات تخلف کارگر و کارمند توسط کارفرما است.

فلذا فقط در وثیقه عینی و ملکی و ضمانت نامه بانکی و کسور سپرده که یک ضمانت نامه قوی است، متعهد له باید برای وصول خسارات از محل تضامین و یا برای عدم استرداد وجوه ضبط شده در دعوای متعهد علیه وی به خواسته استرداد تضامین، تقصیر و تخلف متعهد را اثبات نماید هرچند که تعهد به نتیجه باشد.

البته اگر متعهد له از تضامین عدول نماید و بر اساس قواعد عمومی طرح دعوای مطالبه خسارت نماید، طبق همان اصل کلی، متعهد باید فورس ماژور و بی تقصیری خود را جهت خسارت ندادن اثبات نماید.

۳ – اثبات ورود ضرر و میزان ضرر

در وجه التزام، متعهد له از اثبات ورود ضرر و میزان ضرر معاف است ولی در ضمانت حسن اجرای تعهدات، متعهد له باید خسارات وارده به خود را از (محل تضامین) وصول نماید که به معنی اثبات ورود ضرر و میزان ضرر است و خود تضامین بیان گر ورود ضرر و میزان ضرر نیست. نهایتاً مبلغ تضامین ممکن است اماره ی قراردادی بر حداقل میزان ضرر باشد که البته خلاف آن را هم متعهد و بدهکار می تواند اثبات نماید.

۴ – کف و سقف میزان ضرر

وجه التزام موجب تعیین کف و سقف میزان ضرر می شود یعنی نه طلبکار می تواند ضرر بیشتر از وجه التزام را مطالبه نماید و نه بدهکار می تواند ضرر کمتر از وجه التزام را ادعا نماید. ولی تضامین حسن اجرای کار، بیان گر ایجاد سقف و کف میزان ضرر نیست و در هر حال طلبکار می تواند ضرر بیشتر از مبلغ تضامین را اثبات و از محل سایر اموال بدهکار مطالبه و وصول نماید و بدهکار نیز می تواند ادعا نماید که ضرر کمتر از مبلغ تضامین وارد شده است و یا اصلاً هیچ ضرری وارد نشده است و کل تضامین باید مسترد گردد.

۵ – جمع شدن با اصل تعهد

در صورتی که وجه التزام برای تاخیر در ایفای تعهد باشد، قطعاً با اصل ایفای تعهد جمع می شود و می توان هر دو را مطالبه نمود ولی اگر وجه التزام برای عدم ایفای تعهد باشد، در امکان مطالبه وجه التزام و اصل تعهد با هم و جمع آن دو اختلاف نظر در دادگاه ها و حقوقدانان است. در ماده ۳۶ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، مقرر گشته است که اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهد باشد، متعهد له فقط می تواند یکی از آن دو را مطالبه نماید. البته حکم این ماده قابل تسری به دعاوی در دادگاه ها نیست. در هر صورت به طور کلی اگر هیچ قرینه و نشانه ای در قرارداد نباشد، لاجرم باید گفت که طبق اصل برائت ذمه، وجه التزام عدم انجام تعهد قابل جمع با اصل تعهد نیست.

در بسیاری موارد از قرائن قرارداد امکان جمع بین وجه التزام و مطالبه اصل تعهد وجود دارد حتی اگر در قرارداد تصریح نشده باشد. به طور مثال اگر در مبایعه نامه برای عدم تحویل آپارتمان در موعد مقرر یکجا و فیکس مبلغ صد میلیون تومان وجه التزام توافق شده باشد، اگر بگوییم با مطالبه وجه التزام، خریدار دیگر حق مطالبه تحویل مبیع را ندارد، پس تکلیف الزام به تنظیم سند چه می شود!! آیا معقول است که سند به نام خریدار تنظیم گردد ولی در عین حال برای همیشه امکان طرح دعوای تحویل آپارتمان وجود نداشته باشد؟؟!! نباید تفسیر مضحک از قرارداد ارائه داد.

اما در ضمانت حسن انجام تعهد، خسارت عدم انجام تعهد نیز از محل تضامین حسن انجام تعهد قابل وصول است. چرا که تضامین وسیله ای برای وصول خسارات است حال چه خسارات تاخیر و چه خسارات عدم انجام تعهد.

۶ – حق انتخاب بین خسارت عدم انجام تعهد با اصل تعهد

وجه التزامی که برای عدم ایفای تعهد مقرر گشته است، به متعهد له در انتخاب وجه التزام و یا خسارت عدم انجام تعهد حق انتخاب می دهد چرا که در عرض هم هستند و هر کدام می تواند بدل دیگری گردد.

ولی تضامین حسن انجام تعهد به متعهد له حق انتخاب نمی دهد. یعنی اگر حق متعهد له مطالبه اصل تعهد باشد، خسارت قابل مطالبه فی الواقع خسارت تاخیر است و تضامین نیز وسیله ای برای مطالبه خسارت تاخیر است و اگر حق متعهد له، مطالبه خسارت عدم انجام تعهد باشد، تضامین نیز وسیله ای برای مطالبه خسارت عدم انجام تعهد است.

مطالبه اصل تعهد و خسارت تاخیر در ایفای تعهد کاملاً روان و ملموس است. طبق قواعد عمومی قراردادها، اگر تعهد اصلی انجام نشود و امکان اجرا هنوز وجود داشته باشد و قرارداد قابل فسخ هم نباشد، مطالبه خسارت در واقع خسارت تاخیر است نه خسارت عدم انجام تعهد.

مطالبه خسارت عدم انجام تعهد در عین حال که قرارداد باقی هم باشد، فقط در جایی است که دیگر امکان الزام به اصل تعهد وجود نداشته باشد و مدت تعهد قید تعهد باشد همچون تعهد صاحب تالار به اجرای مراسم در روز و ساعت معین.

مطالبه خسارت عدم انجام تعهد در عین حال که امکان اجرای اصل تعهد وجود داشته باشد، فقط دو جا امکان دارد : اول این که در قرارداد وجه التزام عدم انجام تعهد مقرر شده باشد که امکان قراردادی بدل از الزام به ایفای اصل تعهد وجود باشد و دوم این که حق فسخ صریحاً یا ضمناً پیش بینی شده باشد که در این صورت مطالبه خسارت عدم انجام تعهد اصلی باید ضمن دعوای تایید فسخ قرارداد باشد.

از جمله مواردی که به طور ضمنی حق فسخ وجود دارد وقتی است که به صراحت طرفین ذکر نمایند که در صورت عدم انجام تعهد اصلی، متعهد له می تواند خسارت عدم انجام تعهد اصلی را مطالبه نماید که این عبارت دلالت بر اعطای ضمنی حق فسخ قرارداد دارد.

البته مطالبه خسارت عدم انجام تعهد در مورد تعهدات فرعی قرارداد، نیازی به این ندارد که مسبوق به فسخ قرارداد باشد. همین که به صرف این حق تصریح شده باشد و یا خصوصاً وجه التزامی برای آن مقرر شده باشد، کافی است در غیر این صورت باید الزام به ایفای تعهد فرعی را مطالبه نمود.

در غیر این دو حالت مذکور، امکان مطالبه خسارت عدم انجام تعهد بدون فسخ قرارداد، متصور نیست مگر فقط در جایی که دیگر امکان الزام به اصل تعهد وجود نداشته باشد و مدت تعهد قید تعهد باشد همچون تعهد صاحب تالار به اجرای مراسم در روز و ساعت معین.

۷ – جمع شدن با فسخ قرارداد

وجه التزام و تضامین حسن انجام تعهد هر دو در قالب شرط ضمن عقد هستند. طبق ماده ۲۴۶ قانون مدنی، در صورتی که معامله فسخ گردد، شروط ضمن عقد باطل می گردد. حال سوال این جاست که آیا با فسخ عقد، شرط وجه التزام و شرط تضامین حسن انجام تعهد باطل می گردد و در نتیجه برای مطالبه خسارت عدم انجام تعهد باید به قواعد عمومی و سبب خود قرارداد مراجعه نمود؟؟

در مورد وجه التزام تاخیر در ایفای تعهد، در صورت فسخ قرارداد، طبق ماده ۲۴۶ قانون مدنی، وجه التزام خسارات تاخیر تا تاریخ فسخ، پرت و هدر و باطل می شود. به همین خاطر در تنظیم قرارداد باید نوشته شود در صورت فسخ، خسارات تاخیر تا فسخ قابل مطالبه است. ولی اگر وجه التزام برای عدم ایفای تعهد باشد، در مقصود طرفین شرط مستقل از اعتبار قرارداد محسوب گشته و با فسخ قرارداد جمع می شود و مشمول ماده ۲۴۶ قانون مدنی قرار نمی گیرد.

در مورد تضامین حسن اجرای تعهد نیز در هر صورت با فسخ قرارداد قابل جمع است و بعد از فسخ قرارداد نیز به حیات خود ادامه می دهد و متعهد له که قرارداد را فسخ نموده است، می تواند خسارات عدم انجام تعهد را از محل آن وصول نماید. خصوصاً اگر عنوان تضامین، تضمین پیش پرداخت باشد.

۸ – موضوع وجه التزام و موضوع تضامین

وجه التزام اصولاً تعهد به پرداخت مبلغ پول بابت خسارت و در قالب شرط فعل است. در مواردی هم ممکن است که وجه التزام در قالب چک و سفته باشد که خیلی با ظاهر ماده ۲۳۰ قانون مدنی سازگار نیست ولی به هر حال بلامانع است مشروط به این که به وضوح مشخص شود که منظور وجه التزام است والا فرض می شود که چک ضمانت حسن انجام تعهد است نه چک وجه التزام.

اما موضوع ضمانت حسن انجام تعهدات ، ممکن است مال منقول و یا غیر منقول، اسناد تجاری، ضمانت نامه بانکی و سپرده نقدی و … باشد. در مواردی که مال منقول و غیر منقول است به صورت شرط نتیجه در وثیقه و یا رهن طلبکار قرار می گیرد که قابل اسقاط نیست ولی قابل اعراض است و در مورد اسناد تجاری از موارد شرط نتیجه عقد ودیعه است.

گاهی تضمین حسن اجرای تعهدات ظاهراً در قالب عقد بیع تنظیم میشود یعنی بدهکار مال منقول یا غیر منقول خود را با سند رسمی به قصد واقعی تضمین حسن انجام تعهد به طلبکار میفروشد، در این موارد طبق ماده ۱۰۵ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و تبصره ۱ ماده ۳۳ و تبصره ۱ ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک، بیع باطل و ماهیت واقعی معامله، رهنی و وثیقه ای محسوب می شود. البته معلوم نیست اگر سند رسمی نباشد، تکلیف وصول خسارات متعهد له از محل آن مال چگونه است.

۹ – تعهد موضوع وجه التزام و تضامین

اگر وجه التزام برای تخلف متعهد از (تعهدات) خود باشد و ذکر نشود (… هر یک از تعهدات …) مثل این که شرط شود در صورتی که فروشنده از تحویل آپارتمان و تنظیم سند رسمی خودداری نماید، روزانه ۵۰۰ هزار تومان تا ایفای تعهد باید پرداخت نماید، در این موارد طبق اصل برائت ذمه، وجه التزام تقسیم بر تعداد تعهدات می شود نه این که هر تعهد دارای همان مبلغ وجه التزام باشد. فلذا در مثال فوق اگر تحویل صورت گیرد و تنظیم سند انجام نشود، وجه التزام تخلف از تنظیم به موقع سند روزانه ۲۵۰ هزار تومان است.

این مورد را موردی که متعهد یک تعهد خود را به صورت نصفه و نیمه انجام می دهد نباید اشتباه گرفت. چرا که در این صورت وجه التزام به مقدار انجام شده ی تعهد، تجزیه نمی شود. مثلاً اگر پیمانکار باید ۱۰ کیلومتر آسفالت کند و وجه التزام آن ۱۰۰ میلیون تومان باشد و ۵ کیلومتر آسفالت کند، باید همان ۱۰۰ میلیون تومان وجه التزام را بدهد نه ۵۰ میلیون تومان.

اما در ضمانت حسن انجام کار که برای تخلف متعهد از (تعهدات) خود باشد، کل تضامین برای وصول خسارات تخلف از هر یک از تعهدات قابل استفاده است مگر این که تضمین دارای عنوان مشخص باشد مثلاً خسارات نقص و عیب کار را نمی توان از تضمین پیش پرداخت وصول نمود.

۱۰ – قابلیت عدول و انصراف متعهد له

عدول از وجه التزام به معنی انصراف از اصل حق دریافت خسارت است مگر خلاف آن را طلبکار اثبات نماید ولی عدول از تضامین حسن انجام تعهد به معنی عدول و انصراف از اصل حق دریافت خسارت نیست مگر خلاف آن را بدهکار اثبات نماید.

۱۱ – سبب دعوا

دعاوی وجه التزام عموماً به سبب خود قرارداد مطرح می شود ولی ضمانت حسن انجام تعهد به سبب قرارداد و اسناد تضامین است. یعنی وسیله وصول سهل تر خسارات به نحوی خاص تر از قرارداد (از طریق چک و سفته و …) مشخص و منحصر شده است. فلذا تا زمانی که اسناد یا اموال تضمین وجود دارد، طلبکار نمی تواند به سبب خود قرارداد طرح دعوا نماید مگر این که عدول خود را از تضامین اعلام نموده باشد. البته اگر تضمین اگر در قالب شرط نتیجه ی رهن و وثیقه مال باشد، رهن و وثیقه قابل اعراض است ولی شرط نتیجه طبق ماده ۲۴۴ قانون مدنی، قابل اسقاط نیست.

نکته مهم این که چک و سفته بابت ضمانت حسن انجام تعهد را نباید با چک و سفته بابت خود ثمن قرارداد اشتباه کنیم . این دو کاملاً متفاوت است. به این معنی که متعهد له میتواند از چک و سفته تضمین عدول نموده و به سبب خود قرارداد دعوای خسارت مطرح نماید ولی فروشنده نمی تواند از چک یا سفته ثمن عدول نموده و دعوای مطالبه ثمن را به سبب خود قرارداد مطرح نماید چرا که چک و سفته تضمین فی نفسه دین منجز نیست و یک تعهد فرعی و امتیاز و شرطی به نفع متعهد له و قابل اسقاط است ولی چک ثمن فی نفسه دین منجز و یک تعهد اصلی است.

در قراردادهایی که وجه التزام دارد، متعهد له می تواند دعوا را به سبب قواعد عمومی و مطالبه خسارت واقعی با جلب نظریه کارشناسی تا سقف مبلغ وجه التزام اقامه نماید مشروط به این که عدول از امتیاز وجه التزام بدون انصراف از اصل حق دریافت خسارت اعلام گردد.

۱۲ – تبدیل تعهد

طبق ماده ۲۹۳ قانون مدنی، در تبدیل تعهد، تضمینات تعهد سابق به تعهد لاحق تعلق نمی گیرد مگر این که طرفین معامله آن را صراحتاً شرط نموده باشد. فلذا اگر در یک قرارداد فروشنده متعهد به تحویل گندم شده باشد و بابت آن چک ضمانت حسن اجرای تعهد داده باشد و سپس فروشنده و خریدار توافق کنند که به جای گندم، جو تحویل گردد، چک حسن انجام تعهد باید مسترد گردد ولو جو تحویل نگردد.

حال در همین مثال اگر بابت تخلف از تحویل گندم، روزانه صد هزار تومان خسارت تاخیر مقرر شده باشد و سپس فروشنده و خریدار توافق کنند که به جای گندم، جو تحویل گردد و در سررسید مقرر جو تحویل نگردد، بازهم وجه التزام خسارت به تاخیر در تحویل جو هم تعلق می گیرد چرا که بند ۱ ماده ۲۹۲ قانون مدنی، تعهد لاحق را قائم مقام تعهد سابق عنوان نموده و فقط در ماده ۲۹۳ تضمینات تعهد را منحل دانسته است و نتیجتاً حکم وجه التزام همچنان باقی و به تعهد لاحق هم تعلق می گیرد.

۱۳ – تعدیل و تجزیه

با توجه به این که وجه التزام منطبق با خسارت واقعی نیست و گاهی تا چند صد برابر خسارت واقعی است، لذا در صوری که غیر منصفانه و گزاف باشد، امکان تعدیل و یا تجزیه آن است که در این خصوص به مقاله ی وجه التزام گزاف مراجعه نماید. ولی در مورد ضمانت حسن انجام کار چون خسارت از محل آن قابل برداشت یا مطالبه است و در هر حال خسارت واقعی است، لذا بحث تعدیل و تجزیه و منصفانه و غیر منصفانه بودن آن اصلاً مطرح نمی شود.

۱۴ – امانی بودن

در وجه التزام به هیچ عنوان ید متعهد له و مشروط له امانی نیست هرچند که وجه التزام در قالب چک و سفته باشد ولی در تضمین حسن انجام تعهد، نوعی از سپردن و ودیعه وجوه دستمزد و اسناد تجاری ملاحظه می شود. فلذا مطالبه ناروای چک وجه التزام خیانت در امانت نیست ولی مطالبه ناروای چک تضمین حسن اجرای تعهدات ، ممکن است در شرایطی واجد وصف کیفری خیانت در امانت گردد.

۱۵ – خسارت تاخیر تادیه

خسارت تاخیر تادیه خسارت قانونی است که به تاخیر در ایفای تعهدات پولی تعلق می گیرد و میزان آن به میزان تورم اعلامی بانک مرکزی است. حال اگر مبلغ و پولی که در پرداخت آن تاخیر صورت گرفته است، خودش ماهیت خسارت داشته باشد مثل وجه التزام، دیگر نمی توان خسارت تاخیر تادیه از وجه التزام مطالبه کرد مگر در قرارداد به آن تصریح شده باشد. در مورد تضامین اجرای تعهدات که در واقع وسیله ی مطالبه خسارات قراردادی هستند، نیز نمی توان خسارت تاخیر تادیه دریافت نمود. پس این دو نهاد از حیث عدم تعلق خسارت تاخیر تادیه مشابه هم هستند.

۱۶ – توام بودن با مطالبه اصل تعهدات در دادرسی

از فحوای مواد ۵۱۵ تا ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، بر می آید که دعوای مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد باید حداقل توام و همزمان با دعوای الزام به ایفای اصل تعهد مطرح گردد و نمی توان به تنهایی در دادخواست مطالبه خسارت تاخیر در تعهد را بدون خواسته ی الزام به ایفای اصل تعهد درخواست نمود. چرا که دعوای مطالبه خسارت قراردادی فرع بر دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی است.

در هر دو نهاد اعم از مطالبه وجه التزام تاخیر و یا تضامین تاخیر در ایفای تعهد این الزام قانونی وجود دارد و از این جهت مشابه هم هستند. در مورد دعوای خسارات ناشی از عدم انجام تعهد نیز اگر همان گونه که در قبل گفتیم، مستلزم اعطای ضمنی حق فسخ باشد، باید در هر دو نهاد بدواً تایید فسخ قرارداد نیز درخواست گردد و مستقیماً دعوای مطالبه خسارت عدم انجام تعهد وجاهت ماهوی و شکلی ندارد.

 
۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۸:۲۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

فسخ قرارداد

فسخ قرارداد، اقاله (تفاسخ) و انفساخ قانونی و انفساخ با شرط فاسخ و بطلان و انقضای مدت، اسباب انحلال قراردادها هستند. انحلال قرارداد بر اساس خیارات قانونی و یا قراردادی صورت می گیرد. خیارات قانونی همان خیاراتی هستند که در قانون مدنی و سایر قوانین برای مجوز فسخ پیش بینی شده است و خیارات قراردادی، شروط ضمن عقد برای منحل کردن قرارداد در صورت تخلف طرف مقابل می باشد.

شرط فسخ با شرط فاسخ متفاوت است. شرط فاسخ همان انفساخ و فسخ خود به خودی معامله است در حالی که در خالت شرط فسخ، باید فسخ معامله اعلام گردد. شرط فسخ به مراتب بهتر از شرط انفساخ قرارداد است. چرا که کنترل بقای معامله از ید صاحب فسخ خارج نمی گردد و در صورت تمایل و صلاحدید خود اقدام به فسخ قرارداد می نماید در حالی که در حالت انفساخ، قرارداد خود به خود منفسخ می گردد و ممکن است به ضرر متعهد له باشد.

گاهی شرط فسخ بخاطر تخلف طرف نیست بلکه به سبب رویداد اوضاع و احوال خاص و حتی تخلف اشخاص ثالث و یا تخلف طرف قرارداد در قرارداد دیگر و یا طول کشیدن شرایط فورس ماژور و … نیز می توان شرط فسخ نمود و نباید ذهن فقط متمرکز به درج فسخ به دلیل تخلف طرف مقابل باشد. مثلاً شرط فسخ به علت یکطرفه شدن خیابان در حالی که فروشنده تخلف ننموده است. البته در این موارد دیگر امکان مطالبه خسارت نیست.

شرایط فسخ قرارداد

در زمان تنظیم قرارداد و در قسمت فسخ، می بایست شرایط مهمی را رعایت نمود در غیر اینصورت فسخ ممکن است به ضرر خود فسخ کننده تمام شود :

تعیین صاحب خیار

در صورت تعدد طرفین معامله مثلاً سه فروشنده، باید مشخص گردد که آیا متفقاً صاحب حق فسخ هستند و یا منفرداً و در صورت منفرداً نیز آیا یک نفر از فروشندگان، کل معامله را می تواند فسخ کند و یا فقط سهم مشاع خود را و اکثریت فروشندگان حق فسخ دارند. در این موارد باید در خصوص ورثه ی متوفی نیز ذکر گردد که آن ها نیز متفقاً فقط یک رای مورث خود را دارند.

ذکر مدت فسخ قرارداد

شرط فسخ باید مدت داشته باشد. مثلاً در صورت برگشت هر یک از چک ها و انقضای یک ماه و عدم پر کردن حساب، فروشنده به مدت ۹۰ روز از تاریخ اطلاع از تخلف حق فسخ دارد. البته اگر مدت ذکر نشود، محمول بر مدت متعارف است.

سلب حق معامله قبل از تعیین تکلیف فسخ

جهت قابلیت استناد شرط فسخ در برابر اشخاص ثالث طبق ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، باید اولاً شرط فسخ در خود قرارداد اصلی ذکر شود نه متمم تا برای اشخاص ثالث قابل اطلاع باشد. ثانیاً حق تصرفات ناقله تا قبل از تعیین تکلیف فسخ، از طرف مقابل سلب گردد. در غیر این صورت فسخ معامله به درد نمی خورد و در برابر خریدار دوم قابل استناد نیست و یا باید با دشواری و با استناد به قاعده اشتراط ضمنی و قابل مشاهده بودن شرط و تزلزل معامله و قاعده اقدام، حق فسخ خود را به خریدار دوم بقبولاند که در دادگاه ها خیلی پذیرفته نیست و جا نیافتاده و تلف حکمی مبیع فرض می کنند. مانند این که خریدار قبل از این که چک های ثمن وصول شود، با مبایعه نامه همان ملک را بفروشد و سپس فروشنده اول معامله را فسخ نماید.

عدم سقوط فسخ با مطالبه مکرر

طبق ماده ۴۰۳ قانون مدنی، ممکن است مطالبه مبلغ قرارداد و ثمن موجب سقوط ضمنی حق فسخ باشد.به همین دلیل بهتر است که شرط شود که در مدت فسخ، مطالبه مکرر و یا مثلاً برگشت زدن متوالی چک ها، مسقط حق فسخ بابت برگشت آخرین چک نیست در غیر این صورت برگشت متوالی چک ها به معنی اسقاط ضمنی حق فسخ است.

تعیین تکلیف آثار و تبعات بعد از فسخ قرارداد

تعیین تکلیف عواقب بعد از فسخ بسیار مهم است چرا که در غیر این صورت ممکن است حتی فسخ قرارداد به ضرر فسخ کننده تمام شود و مانند تیر کمونه به سمت خودش کند.

۱- شروط مستقل از اعتبار عقد

از جمله مهم ترین شروط مربوط به دوران بعد از فسخ، تعیین شروط مستقل از اعتبار عقد است. چرا که طبق ماده ۲۴۶ قانون مدنی، با فسخ قرارداد شروط ضمن عقد باطل میشود در حالی که ما نمی خواهیم برخی شروط باطل شود و علیرغم فسخ قرارداد، به عنوان یک تعهد مستقل از اعتبار عقد، قابل استناد باشد. مانند شروط مطالبه خسارت روزانه تاخیر در ایفای تعهد تا فسخ، وجه التزام فسخ قرارداد، شرط بقای اعتبار و عدم ابطال شرط تضامین و رهن و وثیقه و ضمانت و وکالت نامه و مسئولیت تضامنی و …

۲- گروکشی ها و حق حبس های بعد از فسخ

حق حبس و گروکشی تعهدات بعد از انحلال قرارداد وجود ندارد معذلک می توان در قالب شروط مستقل از اعتبار عقد، در خصوص زمان استرداد عوضین و ترتیب و تقدم و تاخر و الزامات بعد از فسخ قرارداد نیز تعیین تکلیف نمود.

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۸:۱۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ایا شخصی که در جریان نیست را متوان به عنوان شاهد جلب نمود؟

خیر چون شرعا و قانونا شاهد باید دیده و شنیده باشد. اون شخصی که شما می فرمایید را به عنوان مطلع میتوان احضار نمود نه شاهد.

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۸:۱۲ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ضمانت نامه پیش پرداخت

وقتی یک کارفرما قصد دارد عملیات یک پروژه را آغاز کند برای آماده کردن تجهیزات و خرید آنها معمولا درصدی از مبلغ قرارداد را تحت عنوان پیش پرداخت به پیمانکار می دهد و در مقابل این پیش پرداخت از پیمانکار یک ضمانت نامه بانکی با نام ضمانت نامه پیش پرداخت دریافت می کند .

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۲۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ضمانت نامه گمرکی

کسانی که کالا وارد کشور می کنند برای ترخیص کالاهایشان باید حقوق گمرکی خود را بپردازند . حال اگر صاحب کالا ، نتواند حق گمرکی خود را به طور نقدی پرداخت کند ، باید معادل آن به اداره گمرک ، ضمانت نامه بانکی بدهد . به این قسم از اقسام ضمانت نامه بانکی ، ضمانت نامه گمرکی می گویند . 

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۲۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ضمانت نامه حسن انجام کار

یکی دیگر از انواع ضمانت نامه های بانکی ، ضمانت حسن انجام کار است که برای تضمین کارکرد پروژه از طرف بانک صادر می شود . در واقع بانک تضمین می کند که اگر پروژه طبق قرارداد بازدهی و پیشرفت نداشت ، مبلغ ضمانت آن را بپردازد . 

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۲۷ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ضمانت نامه تعهد پرداخت

ضمانت نامه تعهد پرداخت یک نوع ضمانت نامه بانکی است که بر اساس آن بانک ضمانتِ پرداخت بدهی ها و دیون در موعد مشخصشان را می کند .

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۲۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ضمانت نامه حسن انجام تعهدات

ضمانت نامه حسن انجام تعهدات ، برای تضمین انجام به موقع تعهدات توسط کسی که درخواست ضمانت کرده در مقابل کسی که ضمانت به نفع او صورت گرفته است ، می باشد . این نوع از ضمانت نامه بانکی همانطور که از نام آن بر می آید ، تعهدات را تضمین می کند .

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۲۴ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ضمانت نامه استرداد کسور وجه الضمان

در کارهای پروژه ای که کارفرما و پیمانکار با یگدیگر همکاری می کنند ، کارفرما از مبلغ ناخالص صورت وضعیت پیمانکار 10 در صد را کسر می کند . کارفرمایان این کار را بر اطمینان از اینکه پروژه به درستی انجام می شود ، صورت می دهند . در این حالت کارفرما بنا به تقاضای پیمانکار باید به او ضمانت نامه بانکی بدهد . به این ضمانت نامه ، ضمانت نامه استرداد کسور وجه الضمان گفته می شود که در صورتی که پیمانکار تعهد خود را به درستی اجرا نکرد ، مبلغ آن می تواند مورد مطالبه قرار بگیرد .

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۲۲ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ضمانت نامه شرکت در مناقصه یا مزایده

گاهی دولت برای فروش یا خرید اموال خود اقدام به برگزاری مناقصه و یا مزایده می کند . در این راستا دستگاه های مربوطه مراتب را از طریق رسانه ها به اطلاع می رسانند تا کسانی که تمایل به شرکت دارند ، در مناقصه یا مزایده ثبت نام کنند . کسانی که برای ارائه پیشنهادات خود در مزایده یا مناقصه ، ثبت نام می کنند باید یک ضمانت نامه بانکی به همراه داشته باشند تا بر اساس آن بر تعهد خود تا پایان مزایده و انعقاد قرارداد پایبند بمانند . به این ضمانت نامه ، ضمانت نامه شرکت در مناقصه یا مزایده می گویند . 

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۲۱ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

در تنظیم دادخواست مطالبه نفقه فرزند از طرف مادر به چه دلایلی می توان استناد کرد ؟

به کپی برابر با اصل شده سند ازدواج یا سند طلاق زوجین ، کپی برابر با اصل شده از شناسنامه فرزند ، شهادت شهود و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری می توان استناد نمود .

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۱۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

دادخواست مطالبه نفقه فرزند از طرف مادر در کجا رسیدگی می شود؟

این دادخواست در شورای حل اختلاف ( نفقه کمتر از 5 میلیون تومان ) یا دادگاه خانواده قابل رسیدگی خواهد بود .

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۱۷ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

آیا مادر می تواند برای مطالبه نفقه فرزند خودش به دادگاه دادخواست دهد ؟

امکان ارائه دادخواست مطالبه نفقه از طرف مادر وجود دارد .

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۱۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

نمونه دادخواست مطالبه نفقه فرزند از طرف مادر

اینجانب به استناد تصویر مصدق عقدنامه شماره …........ مورخ …............. با خوانده دعوا .............. عقد ازدواج دائمی در دفترخانه شماره …....... شهرستان ….............. منعقد نموده ایم که حاصل این ازدواج ، تعداد ........… فرزند دختر / پسر به نام / نام های .............… می باشد . متاسفانه خوانده علی رغم استطاعت مالی از تاریخ .............. از پرداخت نفقه به فرزندان شرعی و قانونی خود امتناع نموده اند ، و از آن جهت که به موجب ماده 1199 قانون مدنی پرداخت نفقه فرزند دختر و پسر بر عهده پدر می باشد ، رسیدگی و صدور حکم به پرداخت نفقه ایام حضانت و نگهداری فرزند / فرزندان خوانده به نام / نام های …… از تاریخ ......… لغایت ........… به مدت ….......... مستنداً به مواد 1199 و 1206 قانون مدنی به انضمام جمیع خسارات قانونی و هزینه دادرسی مورد استدعاست. 

لازم به ذکر است که در قسمت موضوع خواسته و یا بهای آن در دادخواست مطالبه نفقه فرزند از طرف مادر ، عبارت " مطالبه نفقه و هزینه نگهداری فرزند به میزان .............. ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی " درج شده و در قسمت دلایل و منضمات دادخواست مطالبه نفقه از سوی مادر ، می توان به کپی برابر با اصل شده سند ازدواج ( یا سند طلاق در صورت جدایی والدین ) ، کپی برابر با اصل شده از شناسنامه فرزند ، شهادت شهود و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد نمود .

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۶:۱۴ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

۱۰ کتاب برتر برای دروس تخصصی مهم رشته حقوق

حقوق مجموعه قواعد و مقرراتی است که نظم اجتماعی را تأمین می‌کند. حقوق در نظام‌های حقوقی ملی به روش‌های مختلفی ایجاد می‌شود؛ از طریق وضع قانون توسط قوه مقننه، از طریق صدور آئین‌نامه‌ها و بخشنامه‌های دولتی در قوه مجریه، و تصمیمات قضایی الزام‌آور در قوه قضائیه (که این روش آخر در نظام‌های کامن‌لا اهمیت بیشتری دارد). اشخاص خصوصی هم می‌توانند قراردادهای الزام‌آور قانونی را میان خود ایجاد کنند و در برخی وضعیت‌ها با توافق یکدیگر سیستم‌های میانجی‌گری و داوری را جایگزین فرایند معمول دادگستری کنند. قانون اساسی نقش انکارناپذیری در شکل‌گیری نظام حقوقی هر کشور دارد و نظام حقوقی نیز به نوبه خود شکل‌دهنده سیاست، اقتصاد و جامعه است و روابط میان افراد را هدایت می‌کند. از این رو تصمیم گرفتیم که فهرستی از ۱۰ کتاب برتر برای دروس تخصصی مهم در تمام گرایش های این رشته را برای شما در این مقاله به اشتراک بگذاریم . البته در نظر داشته باشید معرفی سرویس های مذکور به معنی تایید یا عدم تایید خدمات آنان نیست و سرویس های فوق بر اساس نتایج جست و جو استخراج شده و در این مقاله درج شده اند.

۱)درس حقوق مدنی

حقوق مدنی مهم‌ترین شاخه حقوق خصوصی است که به بررسی و تنظیم روابط افراد جامعه با یکدیگر صرف نظر از عنوان و موقعیت اجتماعی آن‌ها می‌پردازد.از منابع معتبراین درس کتاب  قانون مدنی در نظم حقوق کنونی تالیف دکتر ناصر کاتوزیان است.

۲)درس حقوق تجارت

حقوق تجارت مجموعه قواعدی است که بر روابط بازرگانان و اعمال تجارتی حکومت می‌کند. برخلاف حقوق مدنی که روابط همهٔ افراد جامعه را شامل می‌شود، حقوق تجارت به وضع قواعدی ویژه برای تجار و اعمال تجاری می‌پردازد، به همین جهت در مواردی که راه حل صریحی در حقوق تجارت پیش بینی نشده باشد به قواعد حقوق مدنی مراجعه می‌شود. کتاب ۵ جلدی حقوق تجارت نوشته  دکتر ربیعا اسکینی منبع مناسبی برای این درس است.

۳)درس آئین دادرسی مدنی

آئین دادرسی مدنی تشریفاتی است که مشخص می‌کند افرادی که مدعی حقی برای خود هستند یا اختلافی در امور مدنی با یکدیگر دارند چگونه می‌توانند این حقوق را به موقع اجرا در آورند.به بیانی دیگر آیین دادرسی مدنی، قواعدی است که اصحاب دعوا اعم از خواهان و خوانده، قضات محاکم و اشخاص وابسته به آنها در امر قضا، در جریان دادرسی از آغاز تا فرجام رسیدگی دادگاه و صدور حکم باید رعایت کنند. منظور از اشخاص وابسته به دستگاه قضایی، مدیران دفاتر، مأمورین اطلاع و اجرای احکام، وکلاء، کارشناسان و مترجمین رسمی هستند.برای یادگیری این درس کتاب آئین دادرسی مدنی تالیف  دکتر عبدالله شمس در  ۲ جلد توصیه می شود.

۴) درس حقوق جزای عمومی

حقوق کیفری عمومی یا حقوق جزای عمومی شاخه‌ای از حقوق کیفری است که به مطالعهٔ قواعد کلی و مشترک جرایم و مجازات‌ها می‌پردازد. کتاب حقوق جزای عمومی، دکتر محمد علی اردبیلی منبع این درس است.

۵)درس حقوق جزای اختصاصی

بررسی یکایک جرایم، عناصر اختصاصی تشکیل دهنده هر یک از جرایم و مجازات مربوطه را حقوق جزای اختصاصی می گویند.کتاب قانون مجازات اسلامی‌در نظم حقوق کنونی نوشته رضا شکری مرجع خوبی است.

۶)درس متون فقه

فقه دانش بدست آوردن احکام شرعی اسلامی فرعی بوسیله روش‌های معینی از منابع فقه است. برای مطالعه این درس کتاب‌های لمعه دمشقیه و شرح لمعه ترجمه دکتر علی شیروانی توصیه می شود.

۷)درس حقوق بین‌الملل عمومی

حقوق بین‌الملل به مجموعه قوانین پذیرفته شده ای که روابط میان ایالات یا کشور ها را مقید می کند؛ اطلاق می گردد. کتاب حقوق بین‌الملل عمومی تألیف دکتر محمدرضا ضیایی بیگدلی مرجع مناسبی است.

۸)درس حقوق بین‌الملل خصوصی

حقوق بین‌الملل خصوصی علم مطالعه قواعد حقوقی حاکم بر روابط اشخاص حقوق خصوصی در پهنه بین‌المللی می‌پردازد. مقررات حقوق بین‌الملل خصوصی مشخص می کند که در صورت اختلاف قوانین در نظام‌های حقوقی مختلف در یک رابطهٔ بین‌المللی کدام قانون بایستی به اجرا گذاشته شود، به همین جهت در کشورهای انگلیسی‌زبان و پیرو حقوق کامن‌لا معمولاً از اصطلاح تعارض قوانین در اشاره به این شاخه از حقوق استفاده می‌شود. کتاب حقوق بین‌الملل خصوصی دکتر نجادعلی الماسی از منابع مهم است.

۹)درس حقوق اساسی

حقوق اساسی از شاخه‌های علم حقوق است که در آن به ساختار حکومت و روابط دولت با شهروندان پرداخته می‌شود. حقوق اساسی که حقوق سیاسی نیز خوانده می‌شود، کلیه قواعدی است که وضع و شکل حکومت یک ملت را معین نموده، اعضای رئیسه و قوای مهمه مملکت را تشکیل می‌دهد و همچنین روابط متقابله قوای مزبور را بیان کرده و حدود آنها را نسبت به افراد ملت معلوم می‌کند.منبع این درس کتاب حقوق اساسی دکتر سید محمد‌هاشمی‌ است.

۱۰)درس حقوق اداری

حقوق اداری شاخه‌ای از حقوق عمومی داخلی است و به مجموعه قواعد حقوقی گفته می‌شود که حقوق و تکالیف سازمان‌های اداری دولت و روابط آن‌ها با مردم را تعیین می‌کند.حقوق اداری ناظر بر فعالیت‌های مربوط به خدمات عمومی و حفظ نظم عمومی سازمان‌های اداری است و شامل فعالیت‌های سیاسی، قضائی، قانون‌گذاری این سازمان‌ها نمی‌شود.برای مطالعه این درس حقوق اداری دکتر عبدالحمید ابوالحمد پیشنهاد می شود.

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۳:۰۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

برای تنظیم قرارداد اجاره 99ساله چه باید کرد؟

همان‌طور که گفتیم، بیشتر افرادی که اقدام به تنظیم قرارداد اجاره 99ساله می‌نمایند جزء اشخاص حقوقی به‌حساب می‌آیند. به همین منظور، اگر یکی از اموال دولتی موضوع یک قرارداد اجاره قرار بگیرد، معمولاً تنها اعیان در مالکیت مستأجر خواهد بود اما زمین و ملک به مستأجر متعلق نیست.

ازآنجایی‌که این قرارداد در بیشتر موارد از جانب اشخاص حقوقی و دولت‌ها تنظیم می‌گردد، لازم است تشریفات مقرر ازجانب نهاد مربوطه رعایت شود.

در پایان به یاد داشته باشید

هرچند که قرارداد اجاره 99ساله بیشتر از جانب دولت‌ها و اشخاص حقوقی انجام می‌گیرد، نکته‌ای که وجود دارد این است که بسیاری از افراد، از عدم آگاهی افراد بسیاری از چندوچون این ماجرا سوء استفاده نموده و به همین ترتیب، کلاه‌برداری‌های بسیار زیادی ممکن است رخ بدهد. همچنین، مستأجری که برای انعقاد یم قرارداد اجاره‌ 99ساله اقدام نموده است، می‌بایست نسبت به اینکه مالکیت عرصه و اعیان به چه شکل است، اطلاعات کامل را کسب کند و با اطمینان خاطر به تنظیم قرارداد بپردازد. ازآنجایی‌که ممکن است این قرارداد اجاره برای بسیاری از افراد ناشناخته باشد، دریافت مشاوره برای تنظیم قرارداد اجاره 99ساله می‌تواند این موضوع را تا حد زیادی به اطلاع افراد برساند.

 

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۲:۴۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

قرارداد اجاره 99ساله چه نوع قراردادی است؟

این نوع از قرارداد اجاره، در بیشتر موارد از سوی افراد حقوقی که درصدد ارائه تسهیلاتی به افراد هستند، تنظیم می‌گردد. هرچند که قانوناً مانعی برای اجاره دادن 99ساله اموال توسط اشخاص حقیقی وجود ندارد، تنظیم این قرارداد در کشور ما در میان اشخاص حقوقی رواج دارد که به‌منظور ارائه تسهیلات مسکن یا به‌دلیل وجود محدودیت‌های فروش موقوفات مورد استفاده قرار می‌گیرد.

به‌موجب این قرارداد، مالکیت ملک همچنان با فردی است که به‌عنوان موجر آن را در اختیار مستأجر قرار داده است و بر همین اساس، مستأجر نمی‌تواند ملک را به فروش برساند.

۲۳ بهمن ۹۹ ، ۱۲:۴۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر