دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،2

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . به شرح متن دادخواست به انضمام خسارت دادرسی مقوم به . . . ریال

 

دلایل و منضمات دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی: فتوکپی مصدق مبایعه نامه ، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ، فتوکپی مصدق پرداخت ثمن معامله ، فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور

شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی:

 

« ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

 

با سلام و تقدیم احترام به استحضارمی‌رساند اینجانب . . . خواهان فوق در مورخه . . . و به موجب مبایعه نامه شماره . . . مبادرت به خرید یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . واقع در بخش . . . ساری را با الحاقات و توابع آن به مبلغ . . . ریال از خوانده آقای . . . خریداری نمودم و تمام ثمن معامله را نیز پرداخت نموده ام و قرار بر این بود که خوانده در مورخه . . . با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره . . . ساری ملک موصوف را به طور رسمی به اینجانب منتقل نماید ولیکن خوانده در تاریخ فوق در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر نشده و از انتقال سند رسمی ملک فوق به نام اینجانب خودداری نموده است که گواهی عدم حضور خوانده ، صادره از دفتر اسناد رسمی مذکور به پیوست می باشد ، علیهذا تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی ششدانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . با الحاقات و توابع آن واقع در بخش . . . ساری به انضمام خسارت دادرسی را دارم .

شرایط لازم برای بوجود آمدن جرم انتقال مال غیر

برای اینکه جرم انتقال مال غیر تحقق یابد، نیازمند چند مورد می‌باشد که در اینجا به طور کامل به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

 

متعلق بودن دارایی به شخص دیگری: به طور کلی مالک دارایی در اینگونه جرم‌ها مهم نیستند. مالک دارایی ممکن است شخص حقیقی، حقوقی و یا خصوصی باشد. همچنین مواردی که متعلق به حکومت هم می‌باشد در مصداق انتقال مال غیر نیز وجود دارند. صرفا مال باید به شخص دیگری تعلق داشته باشد و شناسایی مالک شرط انجام این جرم نمی‌باشد.

برای تحقق جرم انتقال مال غیر، موضوع فروش یا انتقال باید “مال” باشد. یعنی دارای اعتبار و ارزش باشد و قابل معامله نیز باشد.

پیامد مجرمانه: یعنی برای اینکه جرم انتقال مال غیر انجام شود، نیاز است ضرر و زیانی به‌وجود بیاید. زیان کیفری برای به‌وجود آمدن این جرم کافی می‌باشد.

عناصر رکن معنوی انتقال مال غیر

یعنی باید یک قصد مجرمانه ای وجود داشته باشد. حال این نیت به موارد زیر تقسیم بندی می‌شود:

 

سوء نیت خاص

اراده داشتن به عملی که موجب ضرر رساندن شود. یعنی اینکه شخص مورد نظر قصد تحقق پیامدی مجرمانه را داشته باشد و در بحث انتقال مال غیر هدف وی ضرررسانی باشد.

 

سوء نیت عام

یعنی این‌که شخص دارای اراده آگاهانه بر عمل مجرمانه داشته باشد. دقت داشته باشید که عمل انجام شده حتما باید با اراده فرد انجام شود و نیز از اینکه مال برای شخص دیگری می‌باشد، آگاه باشد.

آیا بین انتقال مال غیر و معامله فضولی ارتباطی وجود دارد؟

در معامله‌های فضولی، فروشنده به هیچ عنوان برای ضرر رساندن به شخص معامله‌‎ای را انجام نمی‌دهد و حتی گاهی به هدف سود بیشتر برای شخص این کار را انجام می‌دهد. اما در بحث انتقال مال غیر، فروشنده به قصد ضرر و زیان، اقدام به فروش مال شخص می‌کند. وی می‌تواند از طریق مراجع قضایی این مسئله را پیگیری کند.

اموالی که بواسطه عمل انسان غیر منقول شده است

1.ابنیه

2.آسیای منصوب در بنا

3.لوله‌ها که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا بکار رفته باشد.

4.آئینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آن‌ها

5.ثمره و حاصل مادام که چیده یا درو نشده است غیرمنقول است.

6.اشجارـ شاخه ـ نهال ـ قلمه که در حکم حاصل و ثمره است. مادام که بریده یا کنده نشده است غیرمنقول است.

7.اموالی که در حکم غیر منقول می‌باشد.

8.اموال غیر منقول طبیعی

اموالی که ذاتا غیر منقول بوده

اموالی نظیر زمین که شامل اعماق و آنچه در آن است میشود. البته در نظر داشته باشید اموالی که از دل زمین استخراج می‌شوند مانند سنگ‌های قیمتی، خاک و غیره پس از استخراج، منقول به شمار می‌آیند.

اموال غیر منقول چیست؟

در معنی کلمه اموال غیر منقول را می‌توان اموال غیر قابل حمل دانست و آن با مباحث حقوقی مناسبت دارد. قانون اموال غیر منقول را اینگونه تعریف کرده: اموالی را که نتوان از محلی به محل دیگر نقل نمود، اعم از اینکه اسقترار آن­‌ها ذاتی باشد، یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود. اموال غیر منقول نیر مانند اموال منقول به چند دسته تقسیم می‌شوند.

مال منقول چیست؟

در معنی کلمه‌ای می‌توان این‌گونه تعریف کرد: به اموالی گفته می‌شود که قابل حمل بوده یا انتقال یافته است؛ اما در قانون مدنی، اموال منقول اینگونه تعریف شده است: به اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون این‌که به خود یا محل آن خرابی وارد آید. برای مثال ماشین، منزل، تلویزیون و امثال آن.

جالب است اموالی که قابل لمس کردن و یا قابل نقد کردن می‌باشد، اموال منقول ذاتی نامیده شده و برخلاف آن حقوق و منافعی که متعلقات آن‌ها منقول می‌باشد، اموال در حکم منقول یا اموال به تبعیت از منقول شناخته شده است. مانند؛ حقوق افراد در شرکت‌ها یا حقوقی که موضوع آن وجه نقد باشد.

اگر موکل وکیل به فروش ملکی فوت کند، تکلیف وکالت طرف اول برای فروش ملک چه خواهد شد؟

با فوت موکل، تمام روابط حقوقی وی با دیگران از میان رفته، و وکالت وی دیگر معتبر نخواهد بود. بدیهی است در چنین حالتی، انجام معامله از طرف وی، اعتبار قانونی نداشته و باطل است.

هدف و رضایت طرفین معامله

برای امضای قرارداد فروش ملک، لازم است طرفین راضی به انجام این کار باشند و توسط فرد یا افرادی مورد تهدید واقع نشده باشند.

معامله در صورتی صحیح است که فرد با میل و رغبت خود، وارد معامله شود و از بندهای قرارداد آگاه و راضی باشد. البته اگر یکی از طرفین قرارداد بنا به دلایل شخصی با اکراه مجبور به امضای قرارداد باشد، معامله همچنان صحیح است چرا اشخاص دیگر او را مجبور به این اقدام نکرده‌اند.

همچنین عدم هوشیاری طرفین در زمان عقد قرارداد، باعث ابطال قرارداد می‌شود و هیچ اثر قانونی هم به دنبال نخواهد داشت.

تعیین دقیق مورد معامله در قرارداد خرید ملک

هنگام عقد قرارداد فروش ملک، لازم است ملک مورد معامله به طور دقیق مشخص شود. این ملک باید در آن زمان وجود داشته باشد.

البته لازم به ذکر است در زمانی که ملک به صورت نیمه ساز مورد معامله قرار گیرد، منع قانونی وجود ندارد.

مشروعیت دلیل و قصد خرید ملک

در زمان انعقاد قرارداد، نیازی به بیان قصد خریدار از این معامله نیست ولی اگر خریدار قصد خود را اعلام کند. در صورتی که هدف ایشان از خرید ملک، استفاده غیرقانونی و نامشروع از آن ملک باشد، قرارداد باطل است.

اما اگر فروشنده نیت خریدار را نداند هرچند که نامشروع باشد، معامله صحیح می‌باشد.

همچنین، اگر شخصی برای فرار از دِین مالی خود به دیگری مثلا فرار از پرداخت مهریه، ملک خود را به نام شخص دیگری سند بزند، در صورتی که طلبکار با ارائه دلایل خود به دادگاه شکایت ببرد، قرارداد باطل است.

اهلیت طرفین در قرارداد فروش ملک

افراد و گروه‌هایی هستند که انجام هرگونه معامله توسط قانون منع شده اندو. مثل اشخاصی که اعلام ورشکستگی کرده باشند، شخص مجنون، محجور و مواردی از این دست.

این افراد نمی‌توانند قرارداد فروش ملک را امضا کنند و لذا در این حالت قرارداد باطل است. نیاز است ولی یا قیم این افراد که ناظر بر امور مالی این اشخاص هستند، قرارداد را امضا یا تایید کنند.

رعایت نکردن چه نکاتی منجر به باطل شدن قرارداد فروش ملک می شود؟

در زمان انعقاد قرارداد فروش ملک، می‌بایست نکاتی را رعایت کرد که در صورت عدم رعایت آنها، قرارداد باطل می‌شود. در این حالت اثر حقوقی نخواهد داشت.

مواد قولنامه شامل چه مواردی هستند؟

به طور عمومی قولنامه در ۷ بند تنظیم می‌گردد.

 

ماده ۱: طرفین معامله

در این بخش، مشخصات خریدار و فروشنده به صورت کامل درج می شود. این ماده پیچیدگی ندارد. ولی بایستی با نهایت دقت تکمیل شود.

 

ماده ۲: مورد معامله و مشخصات

در این قسمت، مشخصات ملک به صورت کامل بیان می‌شود. در این قسمت دقت لازم را مبذول فرمایید تا همه اطلاعات در کمال صحت و توافق قبلی طرفین تکمیل شود. چرا که در غیر این صورت، ممکن مشکلاتی را برای فسخ قرارداد بوجود بیاورد.

 

ماده ۳: ثمن معامله

ثمن به معنای بهای کل یا ارزش ملک می‌باشد. در این بخش، قیمت نهایی مورد توافق طرفین، نوشته می‌شود. علاوه بر درج مبلغ معامله به عدد و حروف، نحوه پرداخت و سررسیدها نیز تعیین می‌شود. تعهدات فروشنده به پرداخت به موقع مبالغ مندرج، از اهمیت بالایی برخوردار است.

ماده ۴: شرایط مربوط به تنظیم سند

در این جا، شرایط و تاریخ مربوط به تنظیم سند ذکر می‌شود تا از بروز اختلاف در آینده پیشگیری شود. و همچنین مبلغ جریمه تخلف طرفین در مورد شرایط تنظیم سند، درج می‌شود.

 

ماده ۵: شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله

اطلاعات مربوط به تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار در این بخش از قرارداد فروش ملک درج می‌شود. تعهدات فروشنده برای شرایط تحویل ملک به خریدار بایستی مشخص شود و فروشنده به آنها پایبند بماند.

 

ماده ۶: آثار قرارداد

این ماده شامل ۷ بند است که جزئیاتی مثل تاثیر نداشتن نوسانات قیمت ارز بر ثمن، سلب شدن اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از طرفین و غیره بیان می‌شود.

 

ماده ۷: فایل متعاملین

ای ماده نیز شامل ۶ بند است و مواردی از قبیل نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک، نحوه استعلام کد رهگیری، پرداخت حق الزحمه مشاور املاک به علاوه ۹% مالیات بر ارزش افزوده، ثبت صحیح اطلاعات طرفین، کد رهگیری و مواردی این چنینی است.

انواع قرارداد فروش ملک کدامند و تفاوت آن‌ها در چیست؟

قرارداد فروش ملک در دو نوع رسمی و عادی وجود دارد. قرارداد های رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند و از اعتبار بالایی برخوردار هستند. این نوع سند، در مراجع قضایی قابل استناد و پیگیری است.

در مقابل، اسناد عادی هستند که خریدار و فروشنده خودشان آن را تنظیم می کنند. این اسناد اعتبار بسیار پایینی دارند و در صورت بروز اختلاف و مشکل، قابل پیگیری در مراجع قضایی نیستند.

انگیزه افراد از انجام این کار، معمولا نپرداختن حق هزینه کمیسیون مشاور املاک می باشد؛ که البته ریسک بالایی دارد.

قرارداد فروش ملک چیست؟

به بیان ساده، این قرارداد نوعی سند است که افراد بر اساس موارد مندرج در آن، متعهد به رعایت تعهدات خود می‌شوند. چرا که در زمان فروش ملک، تا قبل از مرحله تسویه حساب و انتقال سند ملک، افراد تکلیف خود را بدانند.

نام دیگر قرارداد خرید ملک، مبایعه ­نامه یا قولنامه نیز می باشد.

اعتبار اقرار در امور کیفری چه میزان است؟

 

در امور کیفری اقرار اعتبار بالایی دارد و یکی از اصلی‌ترین مدارک به حساب می آید و در حقیقت اگر کسی خود اقرار به ارتکاب آن جرم کند دیگر نیازی به ارائه سند و مدارک دیگر نیست. البته ممکن است حالتی پیش آید که قاضی اقراری را قبول نکند به عنوان مثال متوجه شود که اعترافات شخص اقرار کننده با آن چه که واقعا رخ داده است در تضاد است. که در چنین شرایطی دادگاه دستور می دهد تحقیقات از سر گرفته شود.

چه تعداد اقراری برای اثبات جرم در امور کیفری لازم است؟

اصل بر این است که با یک بار اقرار وقوع جرم ثابت شود. اما باید توجه کرد که بعضی از جرم‌ها هستند که با یک بار اقرار شخص ثابت می شوند و باید چند مرتبه به صورت متوالی یا متناوب صورت بگیرد تا جرم ثابت شود. مثل شرب خمر، قذف و سرقت حدی که با 2 بار اقرار ثابت می شود و یا جرم زنا که با 4 بار اقرار ثابت می شود.

تفاوت اقرار در امور مدنی و کیفری

در دعاوی حقوقی اگر کسی به ضرر خود و به نفع شخص دیگری اقرار نماید قاضی دادگاه نیازی به بررسی سایر دلایل و اسناد ندارد و قاضی دادگاه به استناد اقرار شخص حکم را صادر می نماید. اما در دعاوی کیفری و رسیدگی به مسائل و اتهامات ارزیابی اقرار مانند سایر دلایل به عهده دادگاه است و در نهایت بستگی به وجدان دادرس دارد.

در عاوی کیفری اگر شخصی به جرم خود اقرار (اعتراف) کند، اقرار نمی‌تواند به تنهایی دلیل باشد زیرا ممکن است شخصی برای منحرف کردن ذهن قاضی یا برای فراری دادن همدستان خود در جرمی، اقرار به جرمی کند. بنابراین در اقرار کیفری قاضی باید در خصوص اقرار متهم تحقیق کند.

لذا چیزی که در این بحث مورد توجه می باشد این است که با اقرار در امور مدنی آنچه در نهایت از دست می رود مال و حقوق مالی می باشد و تنها این بعد تحت تاثیر قرار می گیرد اما در اقرار امور کیفری چیزی که تحت تاثیر است و از بین می رود آزادی، آبرو، موقعیت اجتماعی و حتی جان شخص اقرار کننده است.