آیا در پی فسخ قرارداد امکان مطالبه خسارت به وسیله هریک از طرفین وجود دارد؟

بله، فسخ قرارداد بدون وجود دلیل قانونی از سوی هیچ کدام از طرفین ممکن نیست و هر کدام که بخواهند این کار را انجام دهند، باید خسارت فسخ را پرداخت کنند.

فسخ قرار داد مبایعه نامه

قانونگذار به خریدار و فروشنده حق به هم زدن معامله را داده است این حق را خیار گویند. درماده ۳۹۶ قانون مدنی۱۰ مورد از انواع خیارات آورده شده به عنوان مثال : خریدار بعد از معامله متوجه عیب کالا شده در اینجا با استفاده از خیار عیب می تواند معامله را فسخ کند . یا خریدار پول جنسى را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشترى شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد،فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى که خریده است، مثل بعضى از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد مى‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر).

خیار تخلف از شرط در فسخ قرارداد چیست ؟

گاه در معامله علاوه بر اصل معامله شرطی آورده می شود در صورتی که یکی از طرفین از این شرط ضمکن معامله تخلف و تخطی کند طرف دیگر حق فسخ معامله را خواهد داشت .(م ۴۴۴ق م )

خیار تبعض صفقه در فسخ قرارداد چیست ؟

صفقه یعنی عقد ،معامله ، و معنای دیگر آن کالا است .

 

تبعض یعنی بعض بعض شدن ، تکه تکه شدن

 

تبعض صفقه یعنی یک عقد دو تکه می شود و یک قسمت عقد می پرد .

 

مطابق ماده ۴۴۱ قانون مدنی خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که یک قسمت از قرارداد به جهتی از جهات باطل باشد اما در واقعیت امر باید گفت یک قسمت از عقد اگر به جهتی از جهات منحل شود در این صورت خیار تعض صفقه حاصل می شود .برای اینکه موضوع برایمان روشن تر شود مثال می زنیم :

 

شخصی دو تا خودرو را می فروشد به فلان مبلغ و برای هر کدام از ماشین ها قیمت جداگانه تعیین نمی شود ، یکی از این ماشین ها کاشف به عمل می آید که مال دیگری بوده و فروشنده فضولی آن را به خریدار فروخته و صاحب خودرو معامله فضولی فروشنده را تایید نمی کند بنابراین معامله یکی از خودرو ها باطل است در این صورت می گوییم معاملعه تکه تکه شده است .معامله نسبت به خودرو غیر باطل و نسبت به خودرو خود صحیح است حالا خریدار که دو تا خودرو را می خواست می تواند نسبت به آن قسمت که صحیح است معامله را به استناد بعض بعض شدن معامله فسخ کند یا نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده پول خود را پس بگیرد .(مواد ۴۴۱،۴۴۲ق.م )

خیار تدلیس در فسخ قرارداد چیست ؟

تدلیس یعنی یک سیری عملیاتی را انجام دهیم که باعث فریب دیگری شود ،شاید بتوان گفت تدلیس مصداق ضرب المثل معروف طوطی را رنگ کردن و به جای قناری فروختن باشد .(م ۴۳۸ ).

اگر فروشنده خریدار را فریب دهد و تدلیس کند خریدار می تواند معامله را به هم بزند و در مواردی هم که خریدار به جای پول مال معین را به فروشنده می دهد در این صورت اگر خریدار در آن مال تدلیس کند فروشنده حق فسخ خواهد داشت .(م۴۳۹)

غبن چیست ؟

در اکثر مواقع دو طرف معامله می کنند و با توجه به نوسان قیمتها از قیمت واقعی آگاه نبوده اند در این صورت ممکن است یکی ارزان بفروشد یا دیگری گرانتر از قیمت عادله بخر در این صورت می گویم طرف مغبون شده است .

خیار غبن در فسخ قرارداد چیست ؟

این نوع حق فسخ و به هم زدن معامله خیلی مبتلا به جامعه می باشد ،بیشتر مواقع اتفاق می افتد که اشخاص در زمان بستن قرارداد از قیمت های آگاهی ندارند اما از لحاظ اضطرای مجبور به معامله کردن می باشند ،اگر یکی از طرفین در هنگام معامله غبن فاحش داشته باشد حق خواهد داشت که قرارداد مزبور را به هم بزند .و به غبنی فاحش می گویند که از نظر عرف قابل مسامحه و گذشت نباشد .(م۴۱۹)

خیار رویت و تخلف وصف در فسخ قرارداد چیست ؟

اگر طرفین بدون اینکه مورد معامله را دیده باشند از روی وصفی که بیان می شود مبادرت به خرید و فروش کنند کسی که آن مال را ندیده و از روی وصف و تعریف معامله کرده باشد و بعدا ببیند که مطابق آن تعریف و وصف نیست حق خواهد داشت معامله را به هم بزند .دراین نوع فسخ ممکن است فروشنده به خریدار بگوید باغم را که درختان جوان و خوبی دارد به تو به فلان مبلغ میفروشم و خریدار قبول کند و بگوید می خرم و بعد از خرید برود و ببیند درختان باغ پیر است و اصلا مطابق با تعریف فروشنده نیست در این صورت خریدار حق دارد قرارداد فروش باغ را فسخ کند و یا برعکس همین باغ را ممکن است باغ پدری بوده و فروسنده ندیده باشد و خریدار بگوید باغی را که از پدرت بهت رسیده و درختان پیر دارد از تو میخرم و فروشنده با تصور اینکه وصفی که خریدار گفته درست است باغ را به او میفروشد و بعد می رود و میبیند باغ جوان و خوب است برخلاف گفته خریدار پس در این صورت فروشنده حق فسخ دارد .(۴۱۰)

در واقع خیار رویت به کسی حق به هم زدن معامله را می دهد که مال را ندیده و به اعتبار وصفی که از آن شده وارد معامله شده است .

خیار ما یفسد لیوم در فسخ قرارداد چیست ؟

هر گاه کالای مورد معامله از چیزهای فاسد شدنی باشد مثل میوه و سبزی که در کمتر از ۳ روز فاسد یا کم قیمت می شود در این صورت خیار تاخیر ثمن از تاریخی که کالا رو به فساد یا کم قیمت شدن می رود اعمال می شود .(م ۴۰۹ )

طبق ماده ۶ قانون مبارزه با قاچاق اعضای بدن انسان که بیان می دارد

« چنانچه قاچاق انسان توام با ارتکاب جرائم دیگری تحقق یابد ، مرتکب یا مرتکبان علاوه بر مجازات مقرر در این قانون به مجازات های مربوط به آن عناوین نیز محکوم خواهند شد.»

آیا فروش اعضای بدن انسان توسط خود فرد از نظر قانونی امکان پذیر است؟

از نظر قانون منعی برای فروش و اهدای اعضای بدن وجود ندارد البته تنها عضوی از بدن که در زمان حیات قابل اهدا و پیوند به بیماران دیگر است.

 

 

تعریف سند: مطابق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی

 «سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد »

املاک غیر قابل افراز

مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

درخواست افراز ملک مشاع را باید به کجا داد؟

اگر جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد به اداره ثبت محل وقوع ملک مگر بین مالکین غیب یا محجور باشد که به دادگاه عمومی محل وقوع ملک داده می شود (ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع)و اگر اداره ثبت اعلام کند جریان ثبتی پایان نیافته است باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دادخواست داد.

نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد؟

اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر شده باشد پس جریان ثبتی آن به پایان رسیده ولی اگر سند مالکیت نداشته باشد اول باید به اداره ثبت محل وقوع ملک برویم و استعلام کنیم اگر اداره ثبت اعلام کند که جریان ثبتی خاتمه نیافته است باید برای درخواست افراز به دادگاه عمومی محل وقوع ملک دادخواست تقدیم شود .و قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان می باشد.

به هنگام تهیه نقشه افراز ملک توسط نقشه بردار ثبت چه کسانی می تواند حضور داشته باشند؟

مطابق ماده ۳قانون افراز و فروش املاک مشاع نقشه بردار باید از متقاضی افراز و سایر شرکا و نماینده اداره ثبت دعوت به عمل آورده و نقشه افراز را به امضای نماینده ثبت و کلیه شرکاحاضر برساند .

 

نکته:اگر نسبت به ملک مشاع سند مالکیت صادر شده باشد .نشان دهنده این است که جریان ثبتی آن ملک پایلان یافته است.

نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است :

مرحله اول –در این صورت در خواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک داده می شود و در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گرفته می شودو تصمیم اداره ثبت در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است در این مورد یک استثنا وجود دارد و با اینکه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است ولی در صورت وجود محجور یا غایب بین مالکین درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک میباشد.

 

مرحله دوم –مسول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع نماید –نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی پلاک مزبور بررسی می کند که جریان ثبتی خاتمه یافته یا نه و در مورد ملک مزبور سند مالکیت معارض وجود دارد یا خیر پرونده را به نظر مسول واحد ثبتی می رساند.(ماده ۱و ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

 

مرحله سوم –پس از تایید خاتمه جریان ثبتی و اینکه ملک سند مالکیت معارض نداردمسول واحدثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد نقشه افرازی از ملک مورد نظر تهیه و به مسول واحد ثبتی بدهد.(ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

 

مرحله چهارم –مسول واحد ثبت پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحضه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می کند .

نحوه افراز املاک مشاع و مرجع در خواست آن

در رابطه با درخواست و افراز املاک مشاع باید به دو مورد توجه کرد و وضع ملک از جهت اینکه جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا نه توجه کرد .

نحوه انجام تفکیک ومرجع در خواست تفکیک ملک مشاع و هزینه آن

طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هر گاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد مبنای وصول هزینه تفکیکی ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

تفاوتهای تفکیک و افراز

1=در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر مالک شش دانگ زمین بزرگی است میتواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم نماید، پس تفکیک در مورد تقسیم املاک مفروز نیز استفاده میشود، اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع و غیر مشترک اصطلاح افراز به کار برده نمیشود.

2=اگر ملک مشاعی به روش تفکیک تقسیم بشود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمیرود مثلا اگر زمین به مساحت پنج هزار متر مربع بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین را به ده قطعه پانصد متری تفکیک گردد هر یک ازز شرکا مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین میشود و از حالت مشاع بودن خارج میگردد.

3=در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم میشود مثلا اگر زمین بین دو نفر مشترک باشد به این صورت که یکی از آنها دو دانگ و دیگری چهاردانگ آن را مالک باشد در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمیشود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم میگردد، اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولا بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمیگیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهلتر باشد انجام میشود.

4=چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیصص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است.