چه کسی هزینه تفکیک را پرداخت می کند ؟

کسی که ذی نفع در تفکیک ملک می باشد .

میزان هزینه تفکیک ملک چقدر است ؟

براساس ارزش معاملاتی روز  ملک محاسبه و دریافت می شود.

تقاضای تفکیک ملک را باید به کجا داد؟

به اداره ثبت محل وقوع ملک

تفکیک ملک

مفهوم تفکیک : تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر .(گفتیم تفکیک تقسیم مال غیرمنقول است که حال این مال غیر منقول می تواند مشاع یا مفروز باشد )

 

مثلا : قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر مربع که مالک یا مالکین آنها تصمیم دارند آن را به قطعات دویست متری تقسیم نمایند اگر تقسیم به این شکل انجام شود به آن تفکیک می گویند .

 

(با توجه به استفاده از کلمات مالک و مالکین متذکر می شویم که تفکیک ویژه مال غیر منقول مشاع نیست و گاه مالک ملک مفروز نیز ملک مفروزی را به دو قطعه یا چند قطعه تقسیم می کند که به آن تفکیک می گویند)

افراز ملک

مفهوم افراز : افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به عبارت دیگر افراز تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان .

افراز نوعی از تقسیم است که ویژه مال غیر منقول مشاع است و ودر واقع ویژه ملک مشاع است و در املاک مشاعی که افراز می شود ملک تبدیل به مفروز می شود و از مشاع بودن خارج می شود و تبدیل به ملک مشاع می شود و تقسیم ملک مفروز از طریق تفکیک انجام می شود.

تصرفات حقوقی در ملک مشاع

هر شریک المال می تواند بدون اذن دیگر شرکا در مال خود تصرف حقوقی انجام دهد مثلا به دیگری هبه کند یا بفروشد و اما در این صورت نیز کسی که مال غیرمنقول را مالک می شود نمی تواند تصرف مادی بکند در این رابطه ماده ۵۸۳ قانون مدنی مقرر می دارد «هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند »

تصرفات مادی در ملک مشاع

باتوجه به قانون مدنی اگر دونفر یا چند نفر در یک زمین به طور مشاع سهیم باشند هر کدام از آنها در جز جزء ملک مشاع سهیم می باشند مثلا اگر یکی از شرکا مالک سه دانگ از زمین به صورت مشاع باشد سه دانگ مذکور در ذره ذره زمین مشاع تقسیم شده و ملک مزبور نمی تواند بدون اذن دیگرا در زمین مزبور هیچ گونه تصرف مادی از جمله ساخت و ساز انجام دهد و مطابق قانون آیین دادرسی مدنی تصرف بدون اذن سایر شرکا تصرف عدوانی محسوب می شود .

ساخت و ساز در ملک مشاع

ماده ۵۷۱ قانون مدنی «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه »

 

ماده ۵۸۱ قانون مدنی «تصرفات هر یک از شرکا ،در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات فضولی می باشد »

اخذ به شفعه چه زمانی باید اعمال شود ؟

ماده ۸۲۱ قانون مدنی :«حق شفعه فوری است »

 

اخذ به شفعه در یک بیع صحیح ایجاد می شود و در بیع فاسد حق شفعه وجود ندارد و بعد از فوت صاحب حق به ورثه او منتقل می شود درنگ در اعمال حق شفعه باعث سقوط حق می شود مهلت عرفی اجرای حق از تاریخ آگاه شدن از وقوع معامله رعایت می شود

دعوای مربوط به اخذ به شفعه باید به طرفیت چه کسی اقامه شود؟

باید به طرفیت خریدار و شریک اقامه شود وگرنه قابل استماع نیست .

آیا ملک مشاع را می توان مهریه زن قرار داد؟

بله کلیه تصرفات حقوقی در ملک جایز می باشد و این صورت که یکی از شرکا سهم خود از ملک مشاع را مهریه قرار می دهد برای شریک دیگر حق شفعه نیست .(ماده ۸۰۸ قانون مدنی )

مقصود از ضرری که مانع تقسیم است چه نوع ضرر می باشد ؟

ضرری که باعث نقصان قیمت به مقدرا فاحش باشد و عادتا قابل مسامحه نباشد (ماده ۵۹۳ قانون مدنی )

چه املاکی قابل تقسیم می باشد ؟

۱٫مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی املاکی که تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد قابل تقسیم می باشد .۲٫واگر باتقسیم تمام مال از مالکیت بیفتد تقسیم ممنوع می باشد (ماده ۵۹۵ قانون مدنی )۳٫و مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ملک غیر قابل افراز که فروخته می شود.

اگر ملک مشترک بین ۳ نفر یا بیشتر باشد حق شفعه چگونه است ؟

مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق شفعه در مورد هر ملک مشاع اعمال نمیشه و فقط در مورد ملکی که بین دو نفر مشترک باشد حق شفعه وجود دارد .

آیا حق شفعه در مورد همه اموال غیر منقول قابل اجرا می باشد ؟

خیر مطابق ماده ۸۰۹ قانون مدنی اگر بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.در واقع حق شفعه در مورد زمین مشاع ایجاد می شود و البته امروزه قانون تملک آپارتمانها تغییراتی بر این مورد داده است .

ویژگی های حق شفعه در ملک مشاع

۱٫حق شفعه متخص مال غیر منقول است مثل زمین .

 

۲٫حق شفعه مختص مال غیر منقولی است که قابل تقسیم باشد .

 

۳٫مال غیر منقوا باید بین دو نفر مشترک باشد .

 

۴٫یکی از شریک ها مال غیرمنقول را بفروشد.

حق شفعه به زبان ساده :

حق شفعه به زبان ساده :اگر دو نفر در یک مال غیرمنقولی که قابل تقسیم باشد شریک باشند و یکی از شریک ها بخواهد سهم خود را به کس دیگری بفروشد شریک اول حق دارد مبلغ توافق بین شریک و مشتری به مشتری بدهد و کل مال را به تنهایی تصرف کند .

حق شفعه در ملک مشاع چیست ؟

شفعه چیست: ماده ۸۰۸ قانون مدنی:هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ،شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند.این حق را حق شفعه وصاحب آن را شفیع می گویند.

حق شفعه ویژه فروش املاک غیر منقول است و در اموال منقول راه ندارد .

تصرفات شرکا در ملک مشاع

مطابق ماده ۵۷۵قانون مدنی :هریک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم می باشد ،مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد و طرز اداره کردن مال غیرمنقول مشاع هم به تراضی شرکا انجام می شود و اگر کسی بدون اجازه دیگران در امر اداره دخالت کرده باشد در مقابل دیگران ضامن می باشد.

مطابق ماده ۵۸۱ قانون مدنی :تصرفات هریک از شرکا ،در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع احکام راجع به معاملات فضولی خواهد بود یعنی اگر شرکا قبول نکنند معامله باطل است .

و مطابق قانون ثبت نیز برای هریک از شرکا نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر می شود .

حق توکیل به غیر در فروش خودرو و ملک

توکیل به غیر در فروش خودرو و ملک از انواع توکیل است. در واقع خودرو و ملک از اموالی هستند که توکیل در آن ها رایج است.یعنی ایکیاز طرفین عقد به فردی وکالت می دهد تا معامله را منعقد نماید. وکیل بر اساس قرارداد وکالت، حق توکیل دارد به این معنا که می تواند برای انجام این موضوع به وکیل دیگری در صورت وجود شرایط صحت وکالت بدهد.هم چنین توجه داشته باشید که قبل از خرید ملک بهتر است نسبت به تعلق سند به فروشنده اطمینان حاصل نمایید. این موضوع را می توانید از طریق استعلام سند ملک قبل از خرید پیگیری نمایید. بهتر است در مورد توکیل در اموال محتاط باشید و در صورتی که به هیچ نحو خودتان نمی توانید اقدام نمایید، در خصوص نحوه ی تنظیم قرارداد، حتما با وکیل مشورت نمایید.

 

در صورتی که قصد معامله ی خودرو دارید، نکات حقوقی خرید و فروش خودرو می تواند شما را در انعقاد معامله ی مناسب یاری دهد.