گواهی پایان کار مرتبط با ملک مورد قرارداد صلح عمری به شرط اینکه ملک موضوع صلح عمری نیز اعیانی احداثی باشد.
.سند ملکی مرتبط با ملک موضوع صلح عمری برای فرزند که باید تک برگ و یا دفترچه ای باشد.
.جواب استعلام شهرداری و همچنین دارایی
.اسناد اعم از شناسنامه و کارت ملی
.جواب استعلام اداره ثبت
.اجاره نامه عرصه در زمانی که ملک موضوع صلح عمری اوقافی است.
لازم به ذکر است که صلح عمری برای فرزند در زمانی انجام می گیرد که والدین می خواهند تا پایان زمان حیات از ملک استفاده کرده و پس از فوت ایشان مالکیت ملک به فرزند ایشان برسد..لذا در ادامه به مهم ترین شرایط صلح عمری برای فرزند اشاره می کنیم بنابراین همراه ما باشید تا به این موضوع بپردازیم.
لذا از جمله مهم ترین شرایط صلح عمری برای فرزند این است که ابتدا صحت قراردادها را بررسی کرده و با توجه به ماده ۱۹۰ قانون مدنی می توان جهت معامله نیز به مشخص بودن موضوع قرارداد، وجود اهلیت در طرفین، رضایت جهت انعقاد قرارداد، مشروع بودن و..اشاره کرد.
از دیگر شروط صلح عمری برای فرزند نیز این است که دو طرف برای معامله اهلیت و تصرف در مال مورد صلح را داشته باشند..بنابراین دو طرف نباید محجور باشند.
همچنین از دیگر شرایط صلح عمری برای فرزند این است که بر اساس ماده ۷۵۴ قانون مدنی نیز هر قرارداد صلحی معتبر می باشد مگر صلحی که برای امر غیر مشروع است.
با توجه به ماده ۷۵۷ قانون مدنی، صلح عمری بلاعوض جایز بوده و می توان به صورت مجانی و با عنوان عقد غیر معوض نیز صلح عمری برای فرزند را معنقد کرد و این شرط که فرزند باید حتما بها یا عوض مال صلح شده را بپردازد، وجود ندارد.
قرارداد صلح عمری برای فرزند، آثار حقوقی مهمی دارد که به فرزند اجازه می دهد تا زمان حیات خود از منافع مال صلح شده استفاده کند و در عین حال، والدین دیگر نمی توانند از تصرف در ملک صلح شده جلوگیری کنند. در ادامه به تفصیل به این آثار می پردازیم:
مالکیت عین مال: با انعقاد قرارداد صلح عمری برای فرزند، مالکیت عین ملک مورد نظر از والدین به فرزند (متصالح) منتقل می شود. این به این معناست که متصالح حق امتیازات مربوط به ملک را از زمان انعقاد قرارداد به دست می آورد.
مالکیت منافع: از زمان انعقاد قرارداد بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، تا زمان فوت مصالح (صلح کننده)، مالکیت منافع ملک، شامل درآمد ها و منافع حاصل از ملک، به متصالح تعلق می گیرد. این به این معناست که مصالح تا زمان حیات خود از منافع ملک صلح شده می تواند استفاده کند.
عدم تصرف فرزندان: صلح گیرنده یا فرزند (متصالح) نمی تواند به هیچ وجه از تصرف در ملک صلح شده جلوگیری کند. این امکان باعث می شود که والدین بتوانند تا زمان حیات خود از ملک استفاده کنند و فرزندان نمی توانند تصمیم هایی را در مورد ملک اتخاذ کنند.
قابلیت استفاده گسترده در انتقال ملک: بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، اجازه می دهد که به صورت گسترده تری از این قالب حقوقی برای انتقال ملک به فرزندان یا حتی واگذاری ملک به همسر استفاده شود.
عدم محدودیت وصیت: این نوع قرارداد محدودیت های وصیت کردن را ندارد. در قرارداد صلح عمری برای فرزند، امکان وصیت تا ثلث مال به فرزندان وجود دارد.
قانونی بودن قرارداد: قرارداد بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری مطابق قوانین و مقررات قانونی است. این به این معناست که انعقاد این نوع قرارداد باید بر اساس اراده دو طرف (صلح کننده و صلح گیرنده) باشد و از طریق اقاله یا فسخ توسط یکی از طرفین قابل لغو است.
به طور خلاصه بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری باعث می شود که فرزند تا زمان حیات خود یا مالک، از ملک استفاده کند و در عین حال از تصرف دیگران در این ملک جلوگیری می شود. این اثرها از این نوع قرارداد، به والدین امکان مدیریت بهتر دارایی های خود و اطمینان از حفظ منافع خانواده را می دهد.
در مورد قرارداد بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، والدین می توانند با ارائه مدارک لازم، ملکیت مال خود را به فرزندان خود منتقل کنند. در این قرارداد، مالک ماا، شرط می گذارد که تا زمان حیات خود، به منافع ملک مورد نظر ادامه دهد و صلح گیرنده نتواند از این منافع سلب شود.
وقتی مُصالح فوت کند، مالکیت کامل مال به مُتصالح منتقل می شود و ملک به مالک اصلی خود یا می گردد. (در شرایطی امکان دارد که مالک به جای حیات خود، حیات صلح گیرنده را مد نظر قرار دهد.) این قرارداد باعث می شود که فرزند بتواند تا پایان عمر از منافع ملک استفاده کند و فرزندان او نمی توانند ملک را به راحتی فروش یا تصرف کنند.
بنابراین بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، به والدین امکان می دهد که فرزند تا از مالکیت ملک تا زمان حیات خود استفاده کنند و در عین حال، تضمین می کند که فرزندان نمی توانند تا وقتی این صلح پا برجاست منافع ملک را سلب کنند.
این نوع قرارداد به والدین اطمینان می دهد که خانه یا دارایی هایشان به نفع فرزندانشان باقی می ماند. (نکته قابل توجه در بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری این است که بهتر است به حیات فرزند باشد، چرا که بعد از فوت والدین نیز فرزند می تواند از منافع ملک استفاده کند و در عین حال بعد از فوت او به مالک اصلی باز می گردد.)
زمانی که یک ملک مشاع داریم و بعد افراز ملک انجام می‌شود، ملک به ملک مفروز تبدیل می‌شود. در واقع از ویژگی‌های ملک مفروز می‌توان به این موضوع اشاره کرد که مالکیت آن تقسیم عینی شده و هر شریک سهم مشخص و جداگانه‌ای دارد – مثلا فرض کنید سه برادر مالک یک قطعه زمین هستند و پس از تقسیم (و مفروز قرار دادن ملک) هر برادر بخشی مستقل با سند جداگانه دارد. مفروز شدن ممکن است قراردادی باشد (توافق شرکاء) یا قضایی (با حکم دادگاه).
ممکن است مالکان برای تبدیل مشاع به مفروز به توافق نرسند و در این حالت، هر شریک می‌تواند به صورت انفرادی درخواست افراز دهد. به استناد قانون افراز و فروش املاک مشاع، عدم توافق بین شرکا مانع از رسیدگی به درخواست افراز نیست. در جریان رسیدگی ممکن است یکی از شرکا به دلیل نارضایتی از نقشه افرازی یا تقسیمات پیشنهادی اعتراض کند. در این صورت، رسیدگی به اعتراض طبق مقررات مربوطه صورت می‌گیرد و در نهایت، در صورت امکان افراز، ملک به صورت ملک مفروز به شرکا تحویل داده می‌شود.
ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان/شهر …….
با سلام و احترام
اینجانب … به عنوان خواهان، با ارائه این دادخواست تقاضای توقیف عملیات ثبتی ملک واقع در … را دارم. ملک مذکور به صورت غیرقانونی در حال انتقال و ثبت سند جدید است، در حالی که نسبت به مالیکت آن، دعوایی در دادگاه محترم مطرح شده و هنوز تعیین تکلیف نهایی نشده است.
نظر به اینکه اجرای این عملیات ثبتی موجب ورود خسارت جبران‌ناپذیر به اینجانب خواهد شد و با توجه به دلایل و مستندات پیوست شده، از دادگاه محترم تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات ثبتی را دارم.
با تشکر و تجدید احترام
نکته دیگر اینکه دادخواست توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت باید همراه با مدارک مستند مثل سند مالکیت، مدارک اثبات‌کننده حقانیت شاکی و استعلام ثبتی ارائه شود.
برخی افراد توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت را با ابطال سند مالکیت اشتباه می‌گیرند. در حالی که این دو موضوع ماهیت حقوقی متفاوتی دارند و مراحل قانونی آنها نیز متفاوت است. از جمله مهم‌ترین تفاوت‌هایشان می‌توان به این موارد اشاره کرد:
وجه تمایز توقیف عملیات ثبتی ابطال سند مالکیت
هدف متوقف کردن روند ثبت و اجرای سند رسمی بی‌اعتبار کردن سند مالکیت صادر شده
زمان اجرا قبل از ثبت نهایی سند پس از ثبت سند
مرجع رسیدگی دادگاه حقوقی و اداره ثبت اسناد دادگاه حقوقی و دیوان عدالت اداری
مدارک لازم دلایل قوی برای ورود ضرر جبران‌ناپذیر ارائه مدارک اثبات‌کننده بی‌اعتباری سند
نتیجه نهایی تعلیق یا توقف عملیات اجرایی ثبت ابطال سند و بازگرداندن وضعیت به حالت قبل
توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت یک اقدام موقتی است که برای جلوگیری از تضییع حقوق مالکانه انجام می‌شود. اما ابطال سند نیاز به بررسی‌های حقوقی گسترده‌تر و ارائه مدارک محکم‌تر دارد.
در بسیاری از پرونده‌های مرتبط با مالکیت املاک و اراضی، ممکن است افراد تلاش کنند پیش از تعیین تکلیف نهایی از دادگاه، سند ملک را به نام خود یا شخص ثالثی ثبت کنند. این اقدام می‌تواند موجب تضییع حقوق طرف دیگر شود و در صورت صدور رای نهایی دادگاه به نفع شاکی، مشکلات اجرایی و حقوقی متعددی ایجاد کند. راهکار‌های جلوگیری از ثبت سند در حین دعوای مالکیت شامل این موارد هستند:
.درخواست دستور موقت برای توقف ثبت سند – شاکی می‌تواند همزمان با طرح دعوای اصلی، درخواست صدور دستور موقت برای جلوگیری از ثبت ملک به نام شخص دیگر را ارائه دهد.
.ثبت اعتراض در اداره ثبت اسناد و املاک – در صورت وجود شواهد کافی مبنی بر عدم مالکیت واقعی فروشنده یا جعل اسناد، اداره ثبت می‌تواند فرآیند ثبت سند را تا تعیین تکلیف نهایی در دادگاه متوقف کند (چنین کاری بر ابطال سند رسمی انتقال مالکیتارجح است).
.ارجاع موضوع به شورای حل اختلاف و دادگاه صالح – در صورت بروز اختلافات مربوط به مالکیت و اسناد رسمی، افراد ذی‌نفع می‌توانند پرونده را به مراجع قضایی و هیأت نظارت ثبتی ارجاع دهند.
چنانچه سند ملک بدون در نظر گرفتن دعوای مالکیت ثبت شود، شاکی می‌تواند با اثبات حقانیت خود در دادگاه، درخواست ابطال سند صادر شده را مطرح کند.
در برخی موارد ممکن است نیاز به صدور دستور موقت برای جلوگیری از ادامه عملیات ثبتی باشد. برای این منظور به چند نکته توجه کنید:
.احراز فوریت – دادگاه باید فوریت موضوع را احراز کند تا دستور موقت صادر شود. (چنین مقوله‌ای را در مواردی از جمله جلوگیری از تصرف عدوانی ملک، جلوگیری از نقل و انتقال ملک و … می‌بینیم)
.سپردن تامین – خواهان باید تامین مناسبی را به دادگاه بسپارد.
.تایید رئیس حوزه قضایی – صدور دستور موقت نیاز به تایید رییس حوزه قضایی دارد.
مقررات مربوط با توقیف عملیات ثبتی در قوانین و آیین‌نامه‌های مختلفی آمده است، از جمله:
.قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ – این قانون به موضوع شکایت از دستور اجرا و توقیف عملیات اجرایی پرداخته است.
.آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا – در این آیین‌نامه مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی و نحوه اعتراض به عملیات اجرایی تشریح شده است.
در رابطه با اعتراض به عملیات ثبتی در پرونده‌های ملکی باید گفت که افراد ممکن است به نحوه‌ی اجرای مفاد اسناد رسمی اعتراض داشته باشند و برای این منظور دو راه وجود دارد:
.اعتراض به رئیس ثبت – معرتض می‌تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ نظریه رئیس ثبت، اعتراض خود را به هیأت نظارت ثبت استان تقدیم کند.
.طرح دعوا در دادگاه – در صورتی که اعتراض به عملیات اجرایی مبتنی بر سند عادی باشد، معترض باید دادخواست خود را به دادگاه صالح ارائه دهد.
این فرآیند شباهت‌های زیادی به فرآیندها و دعاوی ثبتی دیگر (از جمله اعتراض به رأی هیأت حل اختلاف در امور ثبتی) دارد. برای توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت مراحل زیر باید طی شود:
.طرح دعوای اصلی – شاکی ابتدا باید دادخواست ابطال اجراییه یا شکایت از دستور اجرا را به دادگاه صالح تقدیم کند.
.درخواست توقیف عملیات اجرایی – همزمان با طرح دعوای اصلی یا پس از آن، شاکی می‌تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح نماید.
.بررسی دادگاه – دادگاه با بررسی دلایل و مستندات، در صورت احراز شرایط، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می‌کند.
.ابلاغ به اداره ثبت – پس از صدور قرار، دادگاه آن را به اداره ثبت مربوطه ابلاغ می‌کند و اداره ثبت موظف به توقف عملیات اجرایی خواهد بود.
برای این که دادگاه دستور توقیف عملیات ثبتی را صادر کند، شرایط زیر باید احراز شود:
.قوی بودن دلایل شکایت – دادگاه باید متقاعد شود که ادله ارائه شده توسط شاکی مستحکم و قابل قبول است.
.احتمال ورود ضرر جبران‌ناپذیر – در صورتی که اجرای سند رسمی ممکن است منجر به ضرر و زیان غیرقابل جبران شود، دادگاه می‌تواند دستور توقیف را صادر کند.
.سپردن تامین مناسب – شاکی باید تامین مناسبی را به دادگاه بسپارد تا در صورت رد دعوا، خسارات احتمالی جبران شود.
توقیف عملیات ثبتی در موارد متعددی ممکن است مطرح شود، از جمله:
.شکایت از دستور اجرا – اگر شخصی دستور اجرای سند رسمی را مخالف با مفاد سند یا قانون بداند، می‌تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح کند.
.ادعای جعل سند – در صورتی که ادعای مجعولیت سند مطرح شود، دادگاه می‌تواند تا زمان روشن شدن موضوع دستور توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.
.اعتراض شخص ثالث – اگر شخص ثالثی نسبت به مال مورد اجرا ادعای حقی داشته باشد، می‌تواند با ارائه سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه، درخواست توقیف عملیات اجرایی را نماید.
.صدور حکم یا قرار قضایی – در صورت صدور حکم، قرار یا دستور موقت از سوی دادگاه مبنی بر توقیف عملیات اجرایی، اداره ثبت موظف به اجرای آن است.
توقیف عملیات ثبتی به معنای متوقف کردن فرآیند اجرایی اسناد رسمی است که توسط ادارات ثبت در حال انجام است. این توقف می‌تواند به دلیل اعتراض ذی‌نفعان یا صدور دستور قضایی صورت گیرد تا از وارد آمد خسارات جبران‌ناپذیر جلوگیری شود.
.صورتجلسه مجمع عمومی مالکین (در صورت وجود چند مالک)
.تاییدیه اداره راه و شهرسازی (در برخی استان‌ها)
.تاییدیه سازمان امور اراضی (برای اراضی دولتی یا مشاع)
.تقاضانامه تفکیک (به اداره ثبت اسناد)
.آگهی نوبتی در روزنامه رسمی (در صورت نیاز به اطلاع‌رسانی عمومی)
.گواهی پایان‌کار (برای ساختمان های تکمیل شده)
.استعلام شهرداری (بررسی عدم منع تفکیک)
.پروانه تفکیک (در صورت نیاز)
.پرداخت عوارض تفکیک و نوسازی (بر اساس متراژ و منطقه)
.نقشه ساختمان (مورد تایید شهرداری)
.نقشه تفکیکی جدید (تهیه شده توسط مهندسی نقشه‌برداری رسمی)
.تاییدیه سازمان نظام مهندسی (در صورت نیاز)
.پروانه ساختمانی (اگر ساختمان نوساز است)
بعضی از این مدارک، مدارک مالکیت و هویتی هستند:
.سند مالکیت رسمی (صلحنامه، قولنامه رسمی، سند تک‌برگی یا مشاع)
.کارت ملی و شناسنامه مالک (یا مالکین)
.رضایت‌نامه محضری تمام شرکاء (در صورت وجود)
