تهاتر ایقاعی

تهاتر ایقاعی نوعی از قرادادهای تهاتر است که در آن بدهی‌ها دارای شرایط اصلی تهاتر نیستند. برای مثال دو سوی معامله از نظر زمان پرداخت هماهنگی ندارند یا یکی از طرفین قرارداد دین بیشتری دارد. در این شرایط تهاتر بر اساس نظر یکی از طرفین صورت می‌گیرد و وی از سود خود می‌گذرد.

تهاتر قضایی

تهاتر قضایی زمانی اتفاق می‌افتد که طرفین نتوانند بر سر میزان دین، زمان یا مکان پرداخت آن به توافق برسند. در چنین شرایطی، تهاتر قضایی اتفاق می‌افتد؛ یعنی دادگاه شرایط را بررسی می‌کند و حکم قضایی این مسائل را مشخص می‌کند.

جهت اجرای معامله تهاتر قضایی باید موارد موجود در قرارداد مشروع و مورد تایید قانون باشند. برای مثال در کشور ما بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال مشروعیت ندارند و در رای دادگاه تاثیر زیادی دارند.

تهاتر قراردادی

تهاتر قراردادی یکی از ساده‌ترین انواع تهاتر است که نیازی به وجود تهاتر عقدی ندارد. در این نوع تهاتر طرفین معامله بر روی اختلاف ارزش املاک یا اجناس توافق می‌کنند و هر دو مسئولیت این معامله را می‌پذیرند.

در واقع در تهاتر قراردادی می‌توان یک ملک را با طلا، ویلا، خودرو و سایر اجناس گران‌بها تاخت زد. البته این تهاتر باید بر اساس استاندارها صورت بگیرد تا مشکلی در جریان معامله ایجاد نشود.

منظور از تهاتر املاک چیست؟

پیش از آن‌که به بررسی قوانین تهاتر ملک پرداخته شود باید بدانید که تهاتر املاک یعنی چه. لغت تهاتر (Barter) به معنی برابری و مساوات است و وقتی معنی پیدا می‌کند که طرفین یک قرارداد همزمان به یکدیگر طلبکار و بدهکار باشند. اصطلاح تهاتر در املاک به زبان ساده به معنی مبادله دو ملک با یکدیگر یا یک ملک با موارد ارزشمند دیگر مانند خودرو است.

معامله تهاتر زمانی اتفاق می‌افتد که نقدینگی در بازار کم باشد؛ به همین دلیل در این معامله، پول یا چک جابه‌جا نمی‌شود. در چنین معامله‌هایی صاحبان املاک، ملک خود را با ملک یا وسیله دیگری که ارزش یکسان یا نزدیک به آن را دارد، مبادله می‌کنند.

فسخ قرارداد خرید ملک به چه معناست؟

فسخ قرارداد خرید ملک به معنی منحل کردن قراردادی است که برای انتقال مالکیت ملک به فردی دیگر در ازای دریافت وجه، تنظیم شده است. منحل کننده قرارداد خرید ملک ممکن است هر کدام از طرفین معامله باشد.

گاهی اوقات خریدار به دلیل عدم توانایی پرداخت مبلغ در موعد مقرر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است و گاهی اوقات فروشنده به دلایلی مانند بالا رفتن ارزش ملک نسبت به قیمت فروخته شده، پیدا شدن مشتری با مبلغ بالاتر و بسیاری موارد دیگر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است.

البته در مواردی این اتفاق بدون خواست طرفین و به دلیل شرایط خاص رخ می دهد، که در چنین شرایطی بررسی ضرر و زیان فسخ معامله ملک طرف خسارت دیده باید از طریق مراجع قانونی بررسی شود. به طور کل برای جلوگیری از ضرر و زیان در زمان خرید ملک و قانونی انجام شدن تمام مراحل آن بهتر است قبل از تنظیم قولنامه با کارشناسان این کار مشورت کرد.

ولی، وصی و قیم و نحوه تعیین آن ها

ولی: منظور از ولی همان پدر (یا پدربزرگ) شخص محجور است که می تواند معاملات فرزند محجور خود را انجام دهد. باید توجه نمود که مادر تحت هیچ شرایطی ولی محسوب نمی شود یعنی حتی اگر حضانت فرزند بر عهده او باشد نمی تواند مانند ولی معاملات صغیر را انجام دهد (البته می تواند به عنوان وصی یا قیم انتخاب شود).

 

وصی: پدر فرد محجور می تواند در وصیت نامه خود شخصی را تعیین کند تا بعد از فوت او، اداره اموال فرزند محجور او را بر عهده بگیرد که به آن شخص «وصی» گفته می شود. اختیارات وصی محدود به آن چیزی است که ولی (پدر) به او اعطا نموده و نمی تواند خارج از آن چارچوب عمل کند.

 

قیم: اگر شخص محجور، ولی یا وصی نداشته باشد یا ولی و وصی او صلاحیت لازم برای اداره اموال او را نداشته باشند، دادگاه شخصی را برای اداره اموال شخص محجور تعیین می کند که به آن قیم می گویند. معمولاً قیم از خویشاوندان شخص محجور انتخاب می شود.

،،،،=نکته افراد محجور=

به افرادی که توانایی انجام تمام یا برخی از امور حقوقی و مالی خود را ندارند، محجور گفته می شود. طبق ماده 1207، افراد محجور به سه گروه تقسیم می شوند:

 

1=افراد صغیر

2=افراد غیر رشید (سفیه)

3=افراد مجنون

قانون برای حمایت از افراد محجور و برای انجام معاملات آن ها، نماینده ای پیش بینی کرده است که این نماینده می تواند ولی یا وصی یا قیم آن شخص و یکی از طرفین قرارداد باشد.

افراد محجور

به افرادی که توانایی انجام تمام یا برخی از امور حقوقی و مالی خود را ندارند، محجور گفته می شود. طبق ماده 1207، افراد محجور به سه گروه تقسیم می شوند:

 

1=افراد صغیر

2=افراد غیر رشید (سفیه)

3=افراد مجنون

قانون برای حمایت از افراد محجور و برای انجام معاملات آن ها، نماینده ای پیش بینی کرده است که این نماینده می تواند ولی یا وصی یا قیم آن شخص و یکی از طرفین قرارداد باشد.

معامله با افراد ممنوع المعامله

به افرادی ممنوع المعامله گفته می شود که طبق قانون، به طور دائم یا موقت از انجام معاملات و مداخله در امور مالی خود، منع شده باشند. به طور کلی افراد ممنوع المعامله به سه گروه تقسیم می شوند:

 

1=افراد محجور (صغیر، غیر رشید، مجنون)

2=افراد ورشکسته

3=محکومین دادگاه

دلیل ممنوع المعامله بودن افراد محجور این است که این افراد، فاقد قوه تمییز و تشخیص بوده و نمی توانند مصلحت خود را در معاملات رعایت کنند و دلیل ممنوع المعامله بودن افراد ورشکسته و محکومین دادگاه ها حمایت از طلبکاران آنها و نظم عمومی جامعه است.

برای استعلام ممنوع المعامله بودن افراد، می توان به دفاتر اسناد رسمی، معاونت قضایی دادستانی استان و ادارات ثبت اسناد و املاک مراجعه نمود.

برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول(ملک) چه مدارک و مستنداتی نیاز هست؟

مدارک و اسناد مورد نیاز برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول(ملک) عبارتند از :

 

✅ وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

 

✅ تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)

 

✅ گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.

 

✅ اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.

 

✅عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

 

✅ در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.

 

✅ مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

مفهوم کلی واژه اکازیون را دراملاک بدانیم !

واژه اکازیون بیشتردرخرید وفروش ملک و ساختمان کاربرد .برخلاف تصورافراد، قیمت مناسب ملک فقط یکی ازموارد اکازیون بودن آن است .به هرروی اگر بخواهیم مفهوم کلی واژه اکازیون را دراملاک بدانیم دراین نوشتار به موارد ی برای آگاهی بیشترشما اشاره شده است :

 

ارزش ملک:

 

اگر بین ۲۰ تا ۳۵ درصد نسبت به نرخ روز، کمتربود آن ملک اکازیون است .

 

میزان قدرالسهم اززمین:

 

مانند اینکه آپارتمانی با متراژ۱۰۰ متر ودرمجموع ۴ واحد در زمین ۶۰۰ متری بنا شده باشد.

میزان وکیفیت مشاعات:

 

هر یک ازساکنان ازمشترکات بسیارعالی ،مانند لابی بزرگ و شیک، زمین تنیس،بسکتبال،استخر و سونا و سالن بدنسازی،پارکینگ های اضافه،انباری های بزرگ،حیاط پردرخت و پاسیوی بزرگ بهره مند باشند.

 

نوع و کیفیت سازه:

 

سازه،دید ومنظره منحصر به فرد ونقشه اجرایی مدرن دارد،طراحی آن را آرشیتکت معروف انجام داده ،فضا ها درست تقسیم بندی و ازمصالح مناسب و مرغوب استفاده شده است . 

 

مکان ملک:

 

منطقه ای است که تراکم جمعیتی آن کم و امکاناتی بیش ازسرانه دارد.

 

تسهیلات و شرایط پرداخت مناسب :

 

انعطاف فروشنده دردریافت بهای ملک به صورت اقساط، معاوضه با اتومبیل واملاک دیگر وداشتن وام هایی با بهره های کم ۴ تا ۸ درصد ازجمله این امکانات است .

وجود همسایگان خوب در ملک:

 

ملک ازوجود همسایگانی درطبقه اجتماعی همسان،با اعتقادات یکسان و مدیریت یکپارچه و منظم ساختمان بهره مند باشد.

 

ساختمان های خاص:

 

که ازاین نمونه ساختمان ها کمترساخته شده است .

 

توانایی تجمیع و یکپارچه سازی:

 

ملک ،امکان تجمیع با املاک مجاوروایجاد قطعات بزرگتربه منظوراستفاده از تراکم ساختمانی بیشتررا داشته باشد.

نحوه توقیف ملک با سند عادی در اجرای احکام طبق قانون به چه صورت می باشد؟

 

 

🔸مطابق مادّه۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوّب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی ، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت و نیز به موجب مادّه۴۸ قانون فوق‌الذکر، سندی که مطابق مواد۴۶ و ۴۷ این قانون باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

 

 

 

🔸 بنا به مراتب، صرف ارایه بیع‌نامه عادی نمی­تواند اجرای احکام را مجاب به پذیرش مالکیت ملک برای محکومٌ علیه و ترتیب اثر دادن به تقاضای محکومٌ له در این خصوص (توقیف ملک) بنماید.

 

🔸اما اگر شخص ثالث که سند رسمی به نام او است با اقرار به مالکیت محکومٌ علیه، رضایت خود را به توقیف مال مزبور در قبال محکومٌ به بنماید، با عنایت به تبصره مادّه۳۴ قانون اجرای احکام مدنی توقیف آن بلااشکال است.

آیا اجرا نکردن مواد قانون از سوی مامور اجرا سبب ابطال اجراییه ثبتی می‌شود ؟

خیر، تخلف مامور اداره اجرای ثبت دلیلی برای ابطال اجراییه ثبتی نیست.دلایلی که می توانند موجبی برای ابطال ایجاد نمایند عبارتند از :

۱- منافات داشتن اجراییه با یک تصمیم از مراجع قضایی

۲- صدور اجراییه خارج از حدود قوانین

۳- پذیرش اعسار محکوم علیه 

۴- اقدام به صدور اجراییه بر خلاف قرارداد و توافقات طرفین

۵- اثبات مجرمانه بودن اقدامات دارنده سند در مراحل مطالبه آن 

۶- اثبات جعلی بودن سنی که در خصوص آن درخواست اجراییه شده

نکته  – باید توجه داشت که در بعضی موارد امکان ابطال و تجدید فقط قسمتی از پروسه اجرا وجود خواهد داشت مانند اینکه شخصی مدعی باشد که تشریفات مزایده به درستی رعایت نشده یا ابلاغ به مخاطب انجام نشده است و یا توقیف اموال معرفی شده صحیح نبوده است که در این صورت فقط آن قسمت قابل ابطال است.

تخلف مامورین و مقامات دولتی و نهادهای وابسته به قوه قضاییه برای آنها مسئولیت ناشی از تخلفات اداری را به همراه خواهد داشت.مرجع صالح برای رسیدگی به این مورد دادسرا و دادگاه ویژه رسیدگی به تخلفات کارکنان دولت است.

دعاوی ابطال اجراییه مالی است یا غیرمالی

یکی از سوالات مهم در مورد دعوای ابطال اجرائیه ثبتی این است که این نوع دعوا، دعوای مالی است یا غیرمالی. براساس قانون، دعوای اجراییه ثبتی، دعوای مالی است و میزان هزینه دادرسی با توجه به مبلغ اسناد لازم الاجرا مانند مبلغ چک، مهریه و اظهارنامه رسمی تعیین می‌شود. همچنین دعاوی ابطال اجراییه قراردادهای تسهیلات بانکی و اجرای سندهای رهنی، دعوای مالی است.

توقیف عملیات اجرایی ثبت در ممنوع الخروجی بدهکار

زمانی که دادگاه قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را صادر می‌کند، ممنوع الخروجی بدهکار نیز رفع می‌شود.اما بسیاری از واحدهای اجرای ثبت، با صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، ممنوع الخروجی بدهکار را رفع نمی‌کنند و بیان می‌کنند که قرار صادر شده در مورد توقیف عملیات اجرایی ثبت است و در مورد ممنوع‌الخروجی شخص بدهکار نیست. بنابراین برای رفع ممنوع الخروجی، دادگاه باید دستور مقتضی جداگانه صادر کند.

توقیف عملیات اجرایی ثبت

قانونگذار در ماده ۵ قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفاتر اسناد رسمی،‌ در مورد شرایط توقیف عملیاتی اجرایی توضیح داده است. در صورتی که مرجع قضایی دلایل توقیف عملیات اجرای ثبتی را قوی بداند یا اجرای سند رسمی باعث ایجاد ضرر غیرقابل جبران شود، می‌تواند از شخص معترض تامین مناسب اخذ و با درخواست مدعی، عملیات اجرای ثبتی را متوقف کند. در صورتی که سند لازم الاجرا، مبلغ نقد باشد، تامین نیز باید نقد بوده و در صندوق ثبت محل توقیف شود و نیاز به تامین دیگری نیست. قوانین و مقررات مربوط به اخذ تامین در توقیف عملیات اجرایی ثبت، موارد مطرح شده در آیین دادرسی مدنی در مورد تامین خواسته است.

اجراییه ثبتی چک

اجراییه ثبتی چک، یکی از دعاوی حقوقی چک است که برای حفظ حقوق صاحب چک و ضمانت پرداخت مبلغ چک، در اجرای ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود. در ابتدا باید اخطار به صادرکننده چک، ارسال تا مبلغ معوقه چک را پرداخت کند. در صورتی که صادرکننده چک به عنوان صاحب چک، به اخطار پاسخ ندهد، در این مرحله باید درخواست اجراییه ثبتی چک را در دادگاه حقوقی مطرح کنید. در درخواست اجراییه ثبتی چک، باید اطلاعات مبلغ چک، اطلاعات صاحب چک، اطلاعات شخص دارنده چک و مشخصات بانکی قید شود. دادگاه بعد از بررسی مدارک چک، حکم اجراییه ثبتی چک را صادر می‌کند. حکم دادگاه به اداره ثبت ارسال تا بدهی صاحب چک در سامانه ثبت اقتصادی ثبت شود. سپس اجراییه ثبتی چک صادر و عملیات اجرائیه ثبتی توسط بخش اجرای ثبت اسناد و املاک انجام می‌‌شود.

ابطال اجراییه ثبت

دعاوی ابطال اجراییه ثبتی در صورتیکه اجراییه از طرف اداره ثبت یا در خصوص اسناد لازم الاجرا صادر شود، قابل طرح است. اما در مورد اجراییه‌هایی که از طرف اجرای احکام دادگاه‌ها، صادر می‌شود، نمی‌توان دعوای ابطال اجراییه را مطرح کرد. تنها از طریق اعتراض به رای غیر قطعی می‌توان اجراییه دادگاه را باطل کرد. در اجرای ثبت، شخص می‌تواند نسبت به عملیات اجرایی مانند نحوه ابلاغ یا روش ارزیابی قیمت، اعتراض خود را به رئیس ثبت محل مطرح کند. همچنین در صورتی که شخص به اصل موضوع اجراییه اعتراض داشته‌باشد، باید اعتراض خود را در دادگاه محل اجرای ثبت مطرح کند.

اعتراض به اجرای ثبت

براساس ماده یک قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفتر اسناد رسمی، نسبت به تصمیمات اداره ثبت می‌توان اعتراض کرد. بنابراین در صورتیکه دستور اجرای سند رسمی برخلاف قانون و مفاد سند باشد، می‌توان با توجه به نوع اختلافات ثبتی، نسبت به آن در اداره ثبت یا دادگاه حقوقی محل واحد ثبتی، اعتراض کرد. براساس ماده ۴ قانون ثبت اسناد و املاک، با طرح دعاوی ثبتی، عملیات اجرایی ثبت توقیف نمی‌شود، مگر دادگاه محل استقرار واحد ثبتی، حکم بطلان یا توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

مراحل صدور اجراییه ثبتی

برای صدور اجراییه ثبتی، باید محکوم‌له درخواست خود را به صورت کتبی به دفتر دادگاه مطرح کند. مهمترین نکته در خصوص صدور اجراییه این است که بعد از قطعی‌شدن حکم صادره یا حکم تجدیدنظرخواهی قطعی، اجراییه صادر می‌شود؛ سپس محکوم‌له باید درخواست صدور اجراییه را در دفتر دادگاه مطرح کند. درخواست اجرای حکم توسط دفتر دادگاه صادرکننده حکم بدوی انجام می‌شود. در صورتی که مرجع قضایی، حکم قطعی را برای صدور اجراییه محرز تشخیص دهد، دستورات لازم برای صدور اجراییه صادر می‌شود. احکام قطعی ابتدا باید به محکوم‌علیه یا وکیل یا قائم مقام قانونی وی ابلاغ شود، سپس اجراییه صادر شود.همچنین قانونگذار برای اجرای حکم توسط محکوم‌علیه، مهلت قانونی ده روز را تعیین کرده‌است.