تفاوت توقیف عملیات ثبتی و ابطال سند مالکیت

برخی افراد توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت را با ابطال سند مالکیت اشتباه می‌گیرند. در حالی که این دو موضوع ماهیت حقوقی متفاوتی دارند و مراحل قانونی آنها نیز متفاوت است. از جمله مهم‌ترین تفاوت‌هایشان می‌توان به این موارد اشاره کرد:

 

وجه تمایز توقیف عملیات ثبتی ابطال سند مالکیت

هدف متوقف کردن روند ثبت و اجرای سند رسمی بی‌اعتبار کردن سند مالکیت صادر شده

زمان اجرا قبل از ثبت نهایی سند پس از ثبت سند

مرجع رسیدگی دادگاه حقوقی و اداره ثبت اسناد دادگاه حقوقی و دیوان عدالت اداری

مدارک لازم دلایل قوی برای ورود ضرر جبران‌ناپذیر ارائه مدارک اثبات‌کننده بی‌اعتباری سند

نتیجه نهایی تعلیق یا توقف عملیات اجرایی ثبت ابطال سند و بازگرداندن وضعیت به حالت قبل

 

 

توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت یک اقدام موقتی است که برای جلوگیری از تضییع حقوق مالکانه انجام می‌شود. اما ابطال سند نیاز به بررسی‌های حقوقی گسترده‌تر و ارائه مدارک محکم‌تر دارد.

جلوگیری از ثبت سند در جریان دعوای مالکیت

در بسیاری از پرونده‌های مرتبط با مالکیت املاک و اراضی، ممکن است افراد تلاش کنند پیش از تعیین تکلیف نهایی از دادگاه، سند ملک را به نام خود یا شخص ثالثی ثبت کنند. این اقدام می‌تواند موجب تضییع حقوق طرف دیگر شود و در صورت صدور رای نهایی دادگاه به نفع شاکی، مشکلات اجرایی و حقوقی متعددی ایجاد کند. راهکار‌های جلوگیری از ثبت سند در حین دعوای مالکیت شامل این موارد هستند:

 

.درخواست دستور موقت برای توقف ثبت سند – شاکی می‌تواند همزمان با طرح دعوای اصلی، درخواست صدور دستور موقت برای جلوگیری از ثبت ملک به نام شخص دیگر را ارائه دهد.

.ثبت اعتراض در اداره ثبت اسناد و املاک – در صورت وجود شواهد کافی مبنی بر عدم مالکیت واقعی فروشنده یا جعل اسناد، اداره ثبت می‌تواند فرآیند ثبت سند را تا تعیین تکلیف نهایی در دادگاه متوقف کند (چنین کاری بر ابطال سند رسمی انتقال مالکیتارجح است).

.ارجاع موضوع به شورای حل اختلاف و دادگاه صالح – در صورت بروز اختلافات مربوط به مالکیت و اسناد رسمی، افراد ذی‌نفع می‌توانند پرونده را به مراجع قضایی و هیأت نظارت ثبتی ارجاع دهند.

چنانچه سند ملک بدون در نظر گرفتن دعوای مالکیت ثبت شود، شاکی می‌تواند با اثبات حقانیت خود در دادگاه، درخواست ابطال سند صادر شده را مطرح کند.

صدور دستور موقت برای توقیف عملیات ثبتی

در برخی موارد ممکن است نیاز به صدور دستور موقت برای جلوگیری از ادامه عملیات ثبتی باشد. برای این منظور به چند نکته توجه کنید:

 

.احراز فوریت – دادگاه باید فوریت موضوع را احراز کند تا دستور موقت صادر شود. (چنین مقوله‌ای را در مواردی از جمله جلوگیری از تصرف عدوانی ملک، جلوگیری از نقل و انتقال ملک و … می‌بینیم)

.سپردن تامین – خواهان باید تامین مناسبی را به دادگاه بسپارد.

.تایید رئیس حوزه قضایی – صدور دستور موقت نیاز به تایید رییس حوزه قضایی دارد.

قوانین مربوط به توقیف عملیات ثبتی

مقررات مربوط با توقیف عملیات ثبتی در قوانین و آیین‌نامه‌های مختلفی آمده است، از جمله:

 

.قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ – این قانون به موضوع شکایت از دستور اجرا و توقیف عملیات اجرایی پرداخته است.

.آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا – در این آیین‌نامه مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی و نحوه اعتراض به عملیات اجرایی تشریح شده است.

در رابطه با اعتراض به عملیات ثبتی در پرونده‌های ملکی باید گفت که افراد ممکن است به نحوه‌ی اجرای مفاد اسناد رسمی اعتراض داشته باشند و برای این منظور دو راه وجود دارد:

 

.اعتراض به رئیس ثبت – معرتض می‌تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ نظریه رئیس ثبت، اعتراض خود را به هیأت نظارت ثبت استان تقدیم کند.

.طرح دعوا در دادگاه – در صورتی که اعتراض به عملیات اجرایی مبتنی بر سند عادی باشد، معترض باید دادخواست خود را به دادگاه صالح ارائه دهد.

نحوه توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت

این فرآیند شباهت‌های زیادی به فرآیندها و دعاوی ثبتی دیگر (از جمله اعتراض به رأی هیأت حل اختلاف در امور ثبتی) دارد. برای توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت مراحل زیر باید طی شود:‌

 

.طرح دعوای اصلی – شاکی ابتدا باید دادخواست ابطال اجراییه یا شکایت از دستور اجرا را به دادگاه صالح تقدیم کند.

.درخواست توقیف عملیات اجرایی – همزمان با طرح دعوای اصلی یا پس از آن، شاکی می‌تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح نماید.

.بررسی دادگاه – دادگاه با بررسی دلایل و مستندات، در صورت احراز شرایط، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می‌کند.

.ابلاغ به اداره ثبت – پس از صدور قرار، دادگاه آن را به اداره ثبت مربوطه ابلاغ می‌کند و اداره ثبت موظف به توقف عملیات اجرایی خواهد بود.

شرایط توقیف عملیات ثبتی در دادگاه

برای این که دادگاه دستور توقیف عملیات ثبتی را صادر کند، شرایط زیر باید احراز شود:

 

.قوی بودن دلایل شکایت – دادگاه باید متقاعد شود که ادله ارائه شده توسط شاکی مستحکم و قابل قبول است.

.احتمال ورود ضرر جبران‌ناپذیر – در صورتی که اجرای سند رسمی ممکن است منجر به ضرر و زیان غیرقابل جبران شود، دادگاه می‌تواند دستور توقیف را صادر کند.

.سپردن تامین مناسب – شاکی باید تامین مناسبی را به دادگاه بسپارد تا در صورت رد دعوا، خسارات احتمالی جبران شود.

موارد توقیف عملیات ثبتی

توقیف عملیات ثبتی در موارد متعددی ممکن است مطرح شود، از جمله:

 

.شکایت از دستور اجرا – اگر شخصی دستور اجرای سند رسمی را مخالف با مفاد سند یا قانون بداند، می‌تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح کند.

.ادعای جعل سند – در صورتی که ادعای مجعولیت سند مطرح شود، دادگاه می‌تواند تا زمان روشن شدن موضوع دستور توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

.اعتراض شخص ثالث – اگر شخص ثالثی نسبت به مال مورد اجرا ادعای حقی داشته باشد، می‌تواند با ارائه سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه، درخواست توقیف عملیات اجرایی را نماید.

.صدور حکم یا قرار قضایی – در صورت صدور حکم، قرار یا دستور موقت از سوی دادگاه مبنی بر توقیف عملیات اجرایی، اداره ثبت موظف به اجرای آن است.

مفهوم توقیف عملیات ثبتی

توقیف عملیات ثبتی به معنای متوقف کردن فرآیند اجرایی اسناد رسمی است که توسط ادارات ثبت در حال انجام است. این توقف می‌تواند به دلیل اعتراض ذی‌نفعان یا صدور دستور قضایی صورت گیرد تا از وارد آمد خسارات جبران‌ناپذیر جلوگیری شود.

الزام ثبت‌احوال به صدور شناسنامه

برابر با ماده یک قانون ثبت‌احوال، این اداره مسئولیت ثبت تولد، صدور شناسنامه و به‌روزرسانی اطلاعات هویتی افراد را بر عهده دارد. این نهاد موظف است با دریافت مدارک لازم و بررسی‌های قانونی، در کوتاه‌ترین زمان ممکن شناسنامه را صادر کند.

اما در مواردی ممکن است افراد به دلایل مختلف با مشکل در دریافت شناسنامه مواجه شوند. در چنین مواقعی، افراد می‌توانند دعوای الزام به صدور شناسنامه را علیه اداره ثبت‌احوال مطرح کنند.

مرجع صدور گواهی ولادت فرزندان اتباع خارجه

به‌موجب تبصره ماده ۱۳ قانون ثبت‌احوال، صدور گواهی ولادت فرزندان اتباع خارجه توسط اداره ثبت‌احوال صورت می‌گیرد، نه بیمارستان.

همچنین صدور شناسنامه منوط به درخواست تحصیل تابعیت ایشان و پذیرش تابعیت ایران از جانب مراجع ذی‌صلاح است.

ثبت گواهی ولادت اتباع خارجی

ثبت ولادت و صدور گواهی ولادت فرزندان اتباع خارجه در ایران بر اساس گواهی ولادت صادره از مراجع پزشکی ذی‌صلاح یا ماما راجع به ولادت طفل در ایران و با تأیید پلیس اطلاعات و امنیت نیروی انتظامی در خصوص اقامت قانونی پدر طفل امکان‌پذیر است.

متقاضی با دردست‌داشتن مدارک موردنیاز می‌تواند به ادارات شهرستان‌ها مراجعه نماید.

نکته: در صورت عدم وجود گواهی تولد، شهادت ۲ نفر شاهد الزامی می‌باشد.

مهلت قانونی ثبت ولادت

برابر با تبصره ماده ۱۵ قانون ثبت‌احوال مهلت اعلام ولادت پانزده روز از تاریخ ولادت طفل است.

روز ولادت و تعطیل رسمی بعد از آخرین روز مهلت به‌حساب نمی‌آید و درصورتی‌که ولادت در اثنای سفر زمینی یا هوائی یا دریائی رخ دهد مهلت اعلام آن از تاریخ رسیدن به مقصد محسوب می‌شود.

تأخیر در ثبت تولد می‌تواند مشکلاتی را برای والدین و نوزاد به همراه داشته باشد و ممکن است جریمه‌های قانونی نیز اعمال شود.

مدارک ثبت ولادت

برای ثبت ولادت نوزاد، مدارک مختلفی نیاز است که شامل اصل و کپی مدارک شناسایی والدین، گواهی تولد از بیمارستان یا مرکز بهداشتی، و فرم‌های تکمیل شده مربوط به ثبت تولد می‌شود. ارائه این مدارک به اداره ثبت‌احوال برای صدور شناسنامه نوزاد ضروری است.

ثبت ولادت طفل فاقد ولی

مطابق با ماده ۱۷ قانون ثبت‌احوال، هرگاه ابوین طفل معلوم نباشند سند یا نام خانوادگی آزاد و نامهای فرضی در محل اسامی ابوین تنظیم می‌گردد.

همچنین برابر با ماده ۱۸ همین قانون، نماینده یا مامور ثبت‌احوال ولادت طفل فاقد ولی را ثبت و مراتب را برای اقدام قانونی به دادستان اطلاع خواهد داد.

ثبت ولادت ایرانیان خارج از کشور

اگر نوزاد در خارج از کشور به دنیا بیاید، والدین می‌توانند با مراجعه به سفارت یا کنسولگری ایران در کشور محل تولد، ولادت نوزاد را ثبت کنند. این اقدام برای اطمینان از ثبت هویت قانونی نوزاد ایرانی در خارج از کشور ضروری است.

ثبت ولادت اطفال در ایران

.در ایران، ثبت ولادت نوزاد ولادت هر طفل در ایران اعم از این‌که پدر و مادر طفل ایرانی یا خارجی باشند باید به نماینده یا مامور ثبت‌احوال اعلام شود

 

. والدین باید در مدت‌زمان تعیین شده پس از تولد، با دردست‌داشتن مدارک موردنیاز به اداره ثبت‌احوال محل سکونت خود مراجعه کنند.

مدارک مورد نیاز برای درخواست ابطال سند

برای درخواست باطل کردن اسناد مالکیت، به مدارک زیر نیاز دارید:

 

=اصل سند ملک: سند اصلی ملک که قصد ابطال آن را دارید.

=مدارک هویتی: مدارک شناسایی معتبر از جمله کارت ملی و شناسنامه.

=مدارک اثبات مالکیت: مدارکی که نشان‌دهنده مالکیت شما بر ملک است.

=مدارک اثبات جعلی بودن سند: اگر ادعای شما مربوط به جعلی بودن سند است، نیاز به مدارکی دارید که این ادعا را ثابت کند.

نکات مهم در دادخواست ابطال سند

=ابطال سند رسمی مستلزم ابطال عقدی است که سند بر مبنای آن صادرشده و مادام که رابطه حقوقیِ مبنای صدور سند باطل نشده، دعوای ابطال سند رسمی قابلیت استماع ندارد.

شرایط لازم برای ابطال سند ملک

برای باطل کردن اسناد مالکیت ، نیاز است که شرایط قانونی خاصی رعایت شود. در صورتی که شرایط زیر وجود داشته باشد، می‌توان درخواست باطل کردن را مطرح کرد:

 

1=ارائه مدارک و شواهد معتبر: باید مدارک کافی برای اثبات نادرستی یا جعلی بودن سند در اختیار داشته باشید.

2=حضور مالک قانونی: تنها مالک قانونی ملک یا وکیل او می‌تواند درخواست ابطال سند را بدهد.

3=عدم استفاده از ملک توسط فرد دیگر: اگر فرد دیگری از ملک استفاده می‌کند، ابتدا باید تکلیف حق استفاده او مشخص شود.

دلایل رایج برای ابطال سند ملک

دلایل ابطال سند ملک متفاوت است و می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

 

صدور سند جعلی

اگر سند ملک به صورت جعلی صادر شده باشد و قانونی نباشد.

 

معارض بودن سند

در برخی موارد، دو یا چند سند برای یک ملک صادر می‌شود که به این اسناد، اسناد معارض گفته می‌شود و می‌توان یکی از آن‌ها را باطل کرد.

 

بازداشت بودن ملک در زمان صدور سند

در صورتی که در زمان بازداشت یک پلاک، به جهت اشتباه در اعلام شماره پلاک فرعی به جای شماره پلاک اصلی، دفتر بازداشتی، عدم بازداشت ملک مذکور را اعلام و نسبت به این پلاک، سند رسمی صادر شده باشد، ذینفع می‌تواند در فرض تایید استمرار توقیف، تقاضای باطل کردن اسناد مالکیت را مطرح کند.

 

انتقال ملک پس از فوت موکل

انتقال ملک به نام خود وکیل و اشخاص دیگر بعد از فوت موکل، فاقد اثر حقوی بوده و حکم به ابطال اسناد انتقال و مالکیت صادر می‌شود.

 

اشتباه ثبتی در تنظیم سند

مطابق بند ۷ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور و بند ۱۸ آئین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورای عالی مصوب ۱۳۵۲ اگر در هنگام ثبت ملک یا ثبت نقل و انتقالات بعدی ملک، اشتباه قلمی و نوشتاری رخ داده باشد یا اطلاعات سند ثبتی با اطلاعات دفتر املاک سازمان ثبت یا با مندرجات حکم نهایی دادگاه مغایرت پیدا کرده باشد رسیدگی و حل اختلاف نسبت به این موارد از طریق «هیات نظارت ثبت» خواهد بود.