سند عادی: اگر قرارداد یا مبایعه‌نامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم شده باشد، می‌توان از آن به‌عنوان دلیل مالکیت استفاده کرد.
قبض‌ها یا رسیدهای پرداختی: اگر مبلغ معامله به صورت نقدی یا اقساطی پرداخت شده، مدارک پرداختی (چک، فیش و…) قابل استفاده است.
گواهی‌های محلی: شهادت افرادی که بر معامله یا تصرف ملک مطلع بوده‌اند، می‌تواند در اثبات مالکیت مؤثر باشد.
تنظیم سند رسمی برای املاک، مزایای بسیاری دارد، از جمله:
.اثبات مالکیت: سند رسمی به عنوان مدرک معتبر برای مالکیت ملک در مراجع قضایی و اداری شناخته می‌شود.
.امکان انجام معاملات: معاملات مربوط به املاک ثبت‌شده ساده‌تر و مطمئن‌تر است.
.حفظ حقوق مالک: مالک با ثبت ملک خود از خطرات احتمالی مانند تصرف عدوانی یا دعاوی مالکیت جلوگیری می‌کند.
ملک فاقد سابقه ثبتی به ملکی اطلاق می‌شود که هنوز در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد. این امر معمولاً به دلیل عدم طی فرآیند ثبت اولیه یا نبود اسناد کافی برای اثبات مالکیت رخ می‌دهد. چنین املاکی غالباً در مناطق روستایی یا حاشیه‌ای دیده میشوند.
۱. استعلام از شرکت عمرانی یا تعاونی
استعلام وکالت نامه مهم‌ترین استعلام قبل از پرداخت ثمن معامله است و لازم است که حتما بررسی شود.
در ابتدا باید وکالت‌نامه ای که پیش خریدار اول به خریدار بعدی منتقل کرده‌است را استعلام بگیرید. ابتدا به شرکت عمرانی یا تعاونی مراجعه کنید و اسم پیش خریدار اول سند پنج برگی مورد نظر را استعلام بگیرید.
۲. استعلام از بانک مسکن
در مرحله بعد به بانک مسکن مراجعه کنید و از وضعیت قسط‌های پرداخت شده یا نشده پیش خریدار مطلع شوید.
بعد از انجام مقدمات انتقال، به شرکت تعاونی وعمرانی که سند را صادر کرده‌است مراجعه کنید و درخواست تغییر نام دهید. در این صورت نام شما جایگزین نام خریدار قبلی شده و یا سند جدید برای شما صادر می‌شود.
این اسناد جایگاه اسناد رسمی را ندارند و سند عادی محسوب میشوند. البته اگر در نقل و انتقال مشکلی پیش بیاید شما می‌توانید الزام فروشنده را به تنظیم این اسناد و تحویل ملک از دادگاه بخواهید.
۱. تفاوت در نگارش
همانطور که گفتیم ثبت سندهای پنج برگ به صورت دستی و اصولا با روان‌نویس به رنگ مشکی صورت می‌گیرد اما سندهای تک برگ در سامانه و به صورت چاپی ثبت می‌گردد. در نتیجه امکان اشتباه خواندن یا نامفهوم بودن نوشته‌ها در سند پنج برگی وجود دارد
.۲. داشتن شماره و شناسه
از آنجایی که سندهای تک برگی در سامانه ثبت میشوند دارای شماره و شناسه می‌باشند اما سندهای پنج برگ هیچگونه شماره و شناسه‌ای ندارند.
۳. موقعیت زمین در نقشه
یکی دیگر از تفاوت‌های میان این دو، بودن تصویر هوایی (نقشه کاداستر) از موقعیت ملک، شناسنامه جغرافیایی و مشخصات دقیق در سنگ تک برگ است. ولی در سند پنج برگ هیچگونه تصویر و نقشه دقیقی وجود ندارد.
۴. باطل شدن سند بعد از فوت
در سندهای تک برگ بعد از فوت شخص، سند مالکیت او نیز باطل می‌گردد ولی در سندهای پنج برگی سند باطل نمی‌شود و امکان تخلف در آن بالا است.
۵. جعل سند
از آنجایی که سندهای تک برگ شناسه دارند، به صورت چاپی هستند و در سیستم ثبت هستند و همچنین تصویر هوایی از ملک در آنها موجود است امکان جعل آنها نزدیک به صفر درصد است اما در سندهای پنج برگ با جعل دست خط نویسنده قرارداد می‌توانند در اطلاعات سند تغییر ایجاد کنند.
سند پنج برگی که به عنوان سند رسمی نیز شناخته می‌شود، کاربردهای فراوانی در زمینه‌های مختلف دارد. از جمله مهم‌ترین کاربردهای آن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
ثبت معاملات ملک: سند پنج برگی یکی از رایج‌ترین اسناد مورد استفاده برای ثبت معاملات ملکی مانند خرید و فروش، رهن و اجاره، صلح و هبه املاک و مستغلات است.
ثبت تعهدات: از این سند می‌توان برای ثبت تعهدات مختلف مانند تعهد به پرداخت دیون، تعهد به انجام کاری خاص و غیره استفاده کرد.
استفاده در مراجع قضایی: سند پنج برگی به عنوان یک سند رسمی در مراجع قضایی و ثبتی از اعتبار بالایی برخوردار است و می‌تواند به عنوان دلیل در دعاوی مختلف مورد استفاده قرار گیرد.
ارائه به ادارات و سازمان‌ها: برای انجام بسیاری از امور اداری مانند دریافت وام، انحصار وراثت، نقل و انتقالات ثبتی و غیره، ارائه سند پنج برگی به عنوان سندی معتبر الزامی است.
تهاتر ایقاعی نوعی از قرادادهای تهاتر است که در آن بدهی‌ها دارای شرایط اصلی تهاتر نیستند. برای مثال دو سوی معامله از نظر زمان پرداخت هماهنگی ندارند یا یکی از طرفین قرارداد دین بیشتری دارد. در این شرایط تهاتر بر اساس نظر یکی از طرفین صورت می‌گیرد و وی از سود خود می‌گذرد.
تهاتر قضایی زمانی اتفاق می‌افتد که طرفین نتوانند بر سر میزان دین، زمان یا مکان پرداخت آن به توافق برسند. در چنین شرایطی، تهاتر قضایی اتفاق می‌افتد؛ یعنی دادگاه شرایط را بررسی می‌کند و حکم قضایی این مسائل را مشخص می‌کند.
جهت اجرای معامله تهاتر قضایی باید موارد موجود در قرارداد مشروع و مورد تایید قانون باشند. برای مثال در کشور ما بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال مشروعیت ندارند و در رای دادگاه تاثیر زیادی دارند.
تهاتر قراردادی یکی از ساده‌ترین انواع تهاتر است که نیازی به وجود تهاتر عقدی ندارد. در این نوع تهاتر طرفین معامله بر روی اختلاف ارزش املاک یا اجناس توافق می‌کنند و هر دو مسئولیت این معامله را می‌پذیرند.
در واقع در تهاتر قراردادی می‌توان یک ملک را با طلا، ویلا، خودرو و سایر اجناس گران‌بها تاخت زد. البته این تهاتر باید بر اساس استاندارها صورت بگیرد تا مشکلی در جریان معامله ایجاد نشود.
پیش از آن‌که به بررسی قوانین تهاتر ملک پرداخته شود باید بدانید که تهاتر املاک یعنی چه. لغت تهاتر (Barter) به معنی برابری و مساوات است و وقتی معنی پیدا می‌کند که طرفین یک قرارداد همزمان به یکدیگر طلبکار و بدهکار باشند. اصطلاح تهاتر در املاک به زبان ساده به معنی مبادله دو ملک با یکدیگر یا یک ملک با موارد ارزشمند دیگر مانند خودرو است.
معامله تهاتر زمانی اتفاق می‌افتد که نقدینگی در بازار کم باشد؛ به همین دلیل در این معامله، پول یا چک جابه‌جا نمی‌شود. در چنین معامله‌هایی صاحبان املاک، ملک خود را با ملک یا وسیله دیگری که ارزش یکسان یا نزدیک به آن را دارد، مبادله می‌کنند.
فسخ قرارداد خرید ملک به معنی منحل کردن قراردادی است که برای انتقال مالکیت ملک به فردی دیگر در ازای دریافت وجه، تنظیم شده است. منحل کننده قرارداد خرید ملک ممکن است هر کدام از طرفین معامله باشد.
گاهی اوقات خریدار به دلیل عدم توانایی پرداخت مبلغ در موعد مقرر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است و گاهی اوقات فروشنده به دلایلی مانند بالا رفتن ارزش ملک نسبت به قیمت فروخته شده، پیدا شدن مشتری با مبلغ بالاتر و بسیاری موارد دیگر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است.
البته در مواردی این اتفاق بدون خواست طرفین و به دلیل شرایط خاص رخ می دهد، که در چنین شرایطی بررسی ضرر و زیان فسخ معامله ملک طرف خسارت دیده باید از طریق مراجع قانونی بررسی شود. به طور کل برای جلوگیری از ضرر و زیان در زمان خرید ملک و قانونی انجام شدن تمام مراحل آن بهتر است قبل از تنظیم قولنامه با کارشناسان این کار مشورت کرد.
ولی: منظور از ولی همان پدر (یا پدربزرگ) شخص محجور است که می تواند معاملات فرزند محجور خود را انجام دهد. باید توجه نمود که مادر تحت هیچ شرایطی ولی محسوب نمی شود یعنی حتی اگر حضانت فرزند بر عهده او باشد نمی تواند مانند ولی معاملات صغیر را انجام دهد (البته می تواند به عنوان وصی یا قیم انتخاب شود).
وصی: پدر فرد محجور می تواند در وصیت نامه خود شخصی را تعیین کند تا بعد از فوت او، اداره اموال فرزند محجور او را بر عهده بگیرد که به آن شخص «وصی» گفته می شود. اختیارات وصی محدود به آن چیزی است که ولی (پدر) به او اعطا نموده و نمی تواند خارج از آن چارچوب عمل کند.
قیم: اگر شخص محجور، ولی یا وصی نداشته باشد یا ولی و وصی او صلاحیت لازم برای اداره اموال او را نداشته باشند، دادگاه شخصی را برای اداره اموال شخص محجور تعیین می کند که به آن قیم می گویند. معمولاً قیم از خویشاوندان شخص محجور انتخاب می شود.
به افرادی که توانایی انجام تمام یا برخی از امور حقوقی و مالی خود را ندارند، محجور گفته می شود. طبق ماده 1207، افراد محجور به سه گروه تقسیم می شوند:
1=افراد صغیر
2=افراد غیر رشید (سفیه)
3=افراد مجنون
قانون برای حمایت از افراد محجور و برای انجام معاملات آن ها، نماینده ای پیش بینی کرده است که این نماینده می تواند ولی یا وصی یا قیم آن شخص و یکی از طرفین قرارداد باشد.
به افرادی که توانایی انجام تمام یا برخی از امور حقوقی و مالی خود را ندارند، محجور گفته می شود. طبق ماده 1207، افراد محجور به سه گروه تقسیم می شوند:
1=افراد صغیر
2=افراد غیر رشید (سفیه)
3=افراد مجنون
قانون برای حمایت از افراد محجور و برای انجام معاملات آن ها، نماینده ای پیش بینی کرده است که این نماینده می تواند ولی یا وصی یا قیم آن شخص و یکی از طرفین قرارداد باشد.
به افرادی ممنوع المعامله گفته می شود که طبق قانون، به طور دائم یا موقت از انجام معاملات و مداخله در امور مالی خود، منع شده باشند. به طور کلی افراد ممنوع المعامله به سه گروه تقسیم می شوند:
1=افراد محجور (صغیر، غیر رشید، مجنون)
2=افراد ورشکسته
3=محکومین دادگاه
دلیل ممنوع المعامله بودن افراد محجور این است که این افراد، فاقد قوه تمییز و تشخیص بوده و نمی توانند مصلحت خود را در معاملات رعایت کنند و دلیل ممنوع المعامله بودن افراد ورشکسته و محکومین دادگاه ها حمایت از طلبکاران آنها و نظم عمومی جامعه است.
برای استعلام ممنوع المعامله بودن افراد، می توان به دفاتر اسناد رسمی، معاونت قضایی دادستانی استان و ادارات ثبت اسناد و املاک مراجعه نمود.
مدارک و اسناد مورد نیاز برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول(ملک) عبارتند از :
✅ وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
✅ تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)
✅ گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
✅ اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
✅عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
✅ در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
✅ مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
واژه اکازیون بیشتردرخرید وفروش ملک و ساختمان کاربرد .برخلاف تصورافراد، قیمت مناسب ملک فقط یکی ازموارد اکازیون بودن آن است .به هرروی اگر بخواهیم مفهوم کلی واژه اکازیون را دراملاک بدانیم دراین نوشتار به موارد ی برای آگاهی بیشترشما اشاره شده است :
ارزش ملک:
اگر بین ۲۰ تا ۳۵ درصد نسبت به نرخ روز، کمتربود آن ملک اکازیون است .
میزان قدرالسهم اززمین:
مانند اینکه آپارتمانی با متراژ۱۰۰ متر ودرمجموع ۴ واحد در زمین ۶۰۰ متری بنا شده باشد.
میزان وکیفیت مشاعات:
هر یک ازساکنان ازمشترکات بسیارعالی ،مانند لابی بزرگ و شیک، زمین تنیس،بسکتبال،استخر و سونا و سالن بدنسازی،پارکینگ های اضافه،انباری های بزرگ،حیاط پردرخت و پاسیوی بزرگ بهره مند باشند.
نوع و کیفیت سازه:
سازه،دید ومنظره منحصر به فرد ونقشه اجرایی مدرن دارد،طراحی آن را آرشیتکت معروف انجام داده ،فضا ها درست تقسیم بندی و ازمصالح مناسب و مرغوب استفاده شده است .
مکان ملک:
منطقه ای است که تراکم جمعیتی آن کم و امکاناتی بیش ازسرانه دارد.
تسهیلات و شرایط پرداخت مناسب :
انعطاف فروشنده دردریافت بهای ملک به صورت اقساط، معاوضه با اتومبیل واملاک دیگر وداشتن وام هایی با بهره های کم ۴ تا ۸ درصد ازجمله این امکانات است .
وجود همسایگان خوب در ملک:
ملک ازوجود همسایگانی درطبقه اجتماعی همسان،با اعتقادات یکسان و مدیریت یکپارچه و منظم ساختمان بهره مند باشد.
ساختمان های خاص:
که ازاین نمونه ساختمان ها کمترساخته شده است .
توانایی تجمیع و یکپارچه سازی:
ملک ،امکان تجمیع با املاک مجاوروایجاد قطعات بزرگتربه منظوراستفاده از تراکم ساختمانی بیشتررا داشته باشد.
🔸مطابق مادّه۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوّب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی ، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت و نیز به موجب مادّه۴۸ قانون فوق‌الذکر، سندی که مطابق مواد۴۶ و ۴۷ این قانون باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
🔸 بنا به مراتب، صرف ارایه بیع‌نامه عادی نمیتواند اجرای احکام را مجاب به پذیرش مالکیت ملک برای محکومٌ علیه و ترتیب اثر دادن به تقاضای محکومٌ له در این خصوص (توقیف ملک) بنماید.
🔸اما اگر شخص ثالث که سند رسمی به نام او است با اقرار به مالکیت محکومٌ علیه، رضایت خود را به توقیف مال مزبور در قبال محکومٌ به بنماید، با عنایت به تبصره مادّه۳۴ قانون اجرای احکام مدنی توقیف آن بلااشکال است.
