وضعیت استفاده از قسمت های مشاعی ملک
چنانچه، به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمان‌ها، امکان استفاده از زیرزمین و سرویس بهداشتی و حیاط مشاعی برای مالکین طبقات فوقانی وجود نداشته باشد، نحوه استفاده از آنها به چه ترتیبی است و آیا ادعای #تصرف_عدوانی و ممانعت_از_حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد مشاعاتی که امکان دسترسی به آن را ندارند قابل استماع است؟
اولاً: هر چند حق استفاده برای تمام مالکین طبقات یک ساختمان از قسمت‌های مشاعی از جمله حیاط و تراس و بالکن و زیرزمین و غیره همواره وجود دارد، ولی این حق زمانی قابلیت اعمال را دارد که امکان دسترسی به قسمت‌های مشاعی برای مالکین مذکور مقدور باشد، در غیر این صورت استفاده از این حق متعسر می‌شود.
ثانیاً: حق استفاده انحصاری از حیاط مشاعی و تراس و بالکن خصوصیت ویژه‌ای ندارد، علت عدم استفاده مالکین طبقات فوقانی از قسمت‌های مشاعی مذکور به لحاظ عدم دسترسی آنها به حیاط و تراس و بالکن است و لذا چنانچه زیرزمین و سرویس بهداشتی موجود در قسمت‌های مشاعی نیز چنین وضعیتی را داشته باشد، نحوه استفاده از آنها به همین ترتیب خواهد بود.
ثالثاً: ادعای تصرف عدوانی و ممانعت از حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد حیاط مشاعی که خود امکان دسترسی به آن را ندارند، نسبت به مالکی که منحصراً دسترسی به حیاط مذکور را دارد، مصداق نخواهد داشت. زیرا عدم استفاده مالک یا مالکین مذکور از حیاط مشاعی مستند به فعل مالک طبقه اول نیست، بلکه این امر به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمان‌ها است که موارد مشابه فراوان دارد و مالک طبقه اول نقشی در جلوگیری از استفاده مالکین دیگر از حیاط مشاعی ندارد تا مرتکب جرمی شده باشد. در چنین وضعیتی تصور وقوع عمل مجرمانه معنی ندارد.
نظریه مشورتى شماره ۶۳۲۷/۷ – ۱۳۸۶/۹/۲۱
