نفوذ رأی هیئت نظارت و اثر آن

حیطه اختیار و نحوه ورود هیئت نظارت به موضوعات را قانون مشخص نموده است. در گزارش هیئت، شرح کامل پرونده، نوع اشکالات و اختلافات و نحوه رسیدگی و نیز استدلال و کلیه اقدامات هیات از ابتدای رسیدگی تا مرحله صدور ر‌ای ذکر می گردد. در رأی هیئت نظارت قطعی بودن و یا قابل تجدید نظر و اعتراض بودن ذکر می شود.

مکان تشکیل جلسات هیات نظارت

جلسات هیات نظارت، در اداره کل ثبت استان مربوطه تشکیل می گردد. این جلسات حداقل دو بار در هفته تشکیل می شود. جلسه در مرکز استان دایر می شود. تشکیل جلسات در شهرهای دیگر استان مجاز نخواهد بود.

ترتیب رسیدگی در هیئت نظارت

هیات نظارت بر رسیدگی به اشتباهات و اختلافات ثبتی که یک مرجع اداری است، با دریافت گزارش ثبت محل و یا شکایت ذی نفع وارد فرایند رسیدگی شکلی به موارد اشتباه و رفع نقص می شود.

ترکیب اعضاء هیات نظارت

.رئیس ثبت استان یا قائم مقام او

.دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه

.یک نفر عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان مرکز استان با انتخاب رییس قوه قضائیه

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

فرض نمایید شخصی یک ملک را با مبایعه نامه عادی خریداری کرده باشد. ممکن است فروشنده ملک به یک شخص دیگر چکی داده و بدهکار او باشد و نتواند چک خود پاس کند. در این صورت دارنده چک به اداره ثبت مراجعه و اداره ثبت نیز ملک او را توقیف می کند. اما در چنین شرایطی گناه خریدار از همه جا بی خبر چیست؟

 

در این جا برابر قانون این اختیار به شخص مذکور یا همان خریدار ملک داده شده که به دادگاه مراجعه نماید. و در اعتراض به توقیف ملک که حالا برابر سند در دست مالک آن است ، خواستار توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجرایی ثبت شود.

 

توضیح اینکه اگر سند خرید خانه در دفترخانه تنظیم شده و رسمی بود وی می توانست مستقیماً به اداره ثبت مراجعه و خواستار توقیف عملیات اجرایی گردد. اما چون وی با سند عادی ملک را خریداری نموده بنابراین می بایست به دادگاه مراجعه نماید.

اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت

ماجرای این دادخواست از آن جا آغاز می شود که گاهی اجرای عملیات اجرایی ثبت به ناحق موجب ایراد ضرر و زیان به یک شخص ثالث می گردد. بدین ترتیب منافع او به دلیل درگیری میان دو نفر دیگر، از میان می رود. از این رو قانون اجازه اعتراض ثالث را داده است. بدین ترتیب که شخص معترض ثالث با تنظیم دادخواست، توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبت را از ثبت و یا دادگاه بخواهد.

سند لازم الاجرا و اسناد تعهدآور چیستند؟

سند لازم الجرا به سندی گفته می شود که دارنده آن و یا ذینفع می تواند بدون مراجعه به مراجع قضایی آن را از طریق مرجع تنظیم است اجرا نماید. به عنوان مثال اگر فردی چکی در اختیار دارد که اصطلاحاً پاس نمی شود می تواند به اداره ثبت مراجعه و توقیف اموال صادر کننده چک را خواستار شود.

ممکن است فردی در دفترخانه، سندی را تعهد نموده که طی آن مبلغی را به فرد دیگری پرداخت نماید. بنابراین سند تعهدآور که از طریق دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده ولی فرد متعهد از زیر بار تعهد خود شانه خالی کند، قابلیت اجرا دارد. در این صورت دارنده سند یا کسی که سند به نفع او تنظیم شده می تواند به دفترخانه مراجعه و پیگیر حقوق خود شود. دفترخانه نیز با ارجاع فرد به اداره ثبت، درخواست توقیف اموال فرد متعهد را خواهد نمود.

اعتراض به وصیت نامه

در موارد ذیل می توان به وصیت نامه اعتراض کرد :

 

.موصی ( وصیت کننده ) بیشتر از یک سوم اموالش را، به نفع افراد وصیت کرده باشد، مگر سایر ورثه رضایت دهند.

.وصیت برخلاف قوانین و مقرارت آمره و اجباری باشد، مثلا برخلاف قانون ارث میزان سهم پسر و دختر را برابر نماید، مگر سایر ورثه رضایت دهند یا ورثه ای را بموجب وصیت نامه، محروم از ارث نماید.

.وصیت نامه به دستخط موصی (متوفی در زمان حیاتش) نوشته نشده باشد و دارای تاریخ روز و ماه و سال نباشد دارای اعتبار قانونی نیست بعبارتی وصیت نامه اعتبار ندارد مگر آنکه سایر ورثه به صحت آن گواهی دهند.

.وصیت نامه رسمی جعلی باشد.

رجوع از وصیت

وصیت کننده تا زمانی که زنده است می تواند از وصیت خود عدول کند ( برگردد)

نافذ بودن وصیت نامه عادی

وصیت فقط در مورد یک سوم اموال نافذ است. ماده 843 قانون مدنی مقرر میدارد : «وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست. مگر به اجازه‌ وراث و اگر بعضی از ورثه اجازه دهد، فقط نسبت به سهم او نافذ است».

اما چنانچه وصیت کننده برای بیشتر از یک سوم مال خود وصیت کرده باشد ، در صورتی وصیت نسبت به مقدار بیش از یک سوم مال نافذ خواهد بود که همه وراث با آن موافق باشند. بنابراین وقتی گفته میشود اولاد را از ارث محروم کردن ، در عمل انجام شدنی نیست و وصیت کننده نمیتواند اولاد خود را از ارث محروم کند. زیرا محروم کردن وارث فقط با رضایت ورثه میسر و قانونی خواهد بود.

مدت زمان اعتبار وصیت نامه عادی

قانونگذار در ماده 294 قانون امور حسبی مقرر می دارد :

 

«دادگاه بخش در آگهی که برای اداره یا تصفیه ترکه یا تصدیق حصر وراثت می‌ شود ، قید می‌ کند که هر کس وصیت‌ نامه‌ ای از متوفی نزد او‌ است ، در مدت سه ماه ، به دادگاهی که آگهی نموده بفرستد. پس از این مدت ، هر وصیت‌ نامه‌ ای (‌جز وصیت‌نامه رسمی و سری) ابراز شود از‌ درجه اعتبار ساقط است» .

 

بنابراین مستند به قانون ، وصیت نامه عادی در صورتی به رسمیت شناخته میشود که علاوه بر شرایطی که به آن اشاره کردیم ، ظرف سه ماه از آگهی حصر وراثت ، به دادگاه ارائه شود.

شرایط وصیت نامه عادی

با نگاه به مفاد ماده 278 قانون امور حسبی و سایر مقررات مربوطه ، میتوان اعتبار وصیت نامه عادی را تابع شرایط زیر دانست:

 

الف) وصیت نامه باید با دست خط موصی (کسی که میخواهد وصیت کند) ،

 

ب) وصیت نامه باید دارای تاریخ دقیق باشد (روز ، ماه و سال) ،

 

پ) وصیت کننده باید وصیت نامه را امضاء کند.

 

ت) در هنگام وصیت ، باید وصیت کننده از اهلیت (عقل ، بلوغ و رشد) برخوردار باشد. و با قصد و رضایت اقدام به تنظیم وصیت نامه کرده باشد .

 

ث) وصیت در مورد مال جایز ، مشروع و منفعت حلال باشد.

 

ت) وصیت کننده در مورد مالی که در مالکیت رسمی و قانونی خود اوست حق وصیت دارد.

 

ج) وصیت در مورد مال موقوفه که قابلیت نقل و انتقال ندارد نافذ نیست.

با مدت زمان اعتبار وصیت نامه عادی آشنا شویم

وصیت نامه عادی یا دستی یا خودنوشت ، یکی از انواع وصیت نامه است که در صورت رعایت قواعد و شرایط خاص ، دارای اعتبار بوده و قابل اجرا می باشد.

ماده 278 قانون امر حسبی ، در خصوص وصیت نامه عادی چنین مقرر می دارد :

«وصیت‌ نامه خودنوشت ، در صورتی معتبر است که تمام آن ، به خط موصی نوشته شده و دارای تاریخ روز و ماه و سال، به خط موصی بوده‌ و به امضای او رسیده باشد».

اعتبار وصیت‌نامه شفاهی

وصیت‌نامه شفاهی یکی دیگر از انواع وصیت‌نامه است. بهترین راه ، نوشتن وصیت‌ است . اما در برخی از موارد مانند زلزله ، جنگ ، بیماری و… که فرد توانایی نوشتن وصیت خود را ندارد ، می‌تواند وصیت خود را به‌صورت شفاهی بازگو کند.

لازم به ذکر است که برای داشتن اعتبار وصیت‌نامه شفاهی به دو نفر شاهد نیاز بوده تا یکی از آنها مفاد ذکرشده در وصیت را بصورت کامل و با درج تاریخ کامل به حضور ورثه تحویل دهد. اگر فرد پس از طبیعی شدن وضعیت و عادی شدن جریان در قید حیات باشد، باید وصیت‌نامه را بنویسد و مراحل قانونی آن را طی کند.

وصیت‌ نامه دست‌نویس یا خودنوشت

در این وصیت‌نامه، شخص وصیت خودش را با دست خط خود روی یک برگه معمولی یادداشت می‌کند. معمول ترین نوع وصیت نامه تا چند دهه پیش همین نوع بوده است.

وصیت تملیکی

وصیت تملیکی به وصیتی گفته می‌شود که بر اساس آن شخص به‌صورت رایگان، اموال خود را پس از مرگ به دیگران بخشیده و تملیک می‌کند. لازم به ذکر است که در وصیت‌نامه می‌توان یک سوم از مال خود را بخشید.

وصیت عهدی

در این نوع وصیت شخص نمی‌خواهد بعد از مرگ اموال خود را به کسی بدهد، بلکه می‌خواهد بعد از مرگ خود، شخصی را مامور کند که کارهای وی را انجام دهد که به او وصی گفته می‌شود.

موانع قانونی برای انتقال ملک به فرزندان

حقیقت آن است که در زمان حیات ، هر شخص میتواند هر طور که مایل باشد اموال خود را به فرزند یا فرزندان خود منتقل نماید. اما در مورد ارث محدودیت های جدی در مورد انتقال ملک وجود دارد. یعنی شخص فقط میتواند در مورد یک سوم اموال خود وصیت کند و نمیتواند در مورد همه اموال خود وصیت کند. این موضوع باعث شده بسیاری از افراد ترجیح دهند اموال خود را در زمان حیات آنگونه که تمایل دارند تقسیم کنند.

منتقل کردن ملک از طریق وصیت

در بیع ، صلح و هبه ملک در زمان حیات منتقل میشود. اما در وصیت ملک بعد از فوت منتقل میشود و مالکیت بعد از فوت منتقل میشود.

منتقل کردن ملک از طریق هبه

هبه یا بخشش نوعی عقد است که مورد حمایت قانون قرار دارد . این نوع عقد در قانون مدنی مورد اشاره قرار کرفته است. در هبه معمولاً در ازای ملک انتقالی هیچ معوضی دریافت نمیشود. لذا این نوع عقد عمومیً در میان خانواده رواج دارد.