مجازات استفاده غیر مجاز از عناوین علمی

آیا می دانید هرکس برای فریب، تظاهر به مدارج عالی کند که دارای آن مدارک نباشد مطابق ماده ۵۵۶ قانون مجازات اسلامی از کتاب پنجم فصل ۸ مجازات می شود و در این خصوص ماده واحده ای در مورخه ۸۸/۱۲/۱۶ تحت قانون مجازات استفاده غیر مجاز از عناوین علمی تدوین و مصوب شده است.

متن ماده واحده: استفاده از عناوین علمی دکتر، مهندس و مانند اینها که شرایط اخذ آن مطابق قوانیین و مقررات مربوط تعیین می گردد توسط هر فرد برای خود مستلزم داشتن مدرک معتبر از مراکز علمی و دانشگاهی داخلی و یا خارجی مورد تایید رسمی وزارتخانه های علوم، تحقیقات و فن آوری یا بهداشت درمان و آموزش پزشکی و شورای انقلاب فرهنگی می باشد. مرتکبین استفاده غیر مجاز از عناوین علمی مذکور به مجازات ماده ۵۵۶ فصل هشتم کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی محکوم خواهند شد.

تبصره: استفاده غیر مجاز از عناوین فوق شامل استفاده در مکاتبات اداری یا در تبلیغ عمومی از طریق وسایل ارتباط جمعی مانند رادیو تلویزیون روزنامه مجله تارنما (سایت) یا نطق در مجامع و یا انتشار اوراق چاپی یا خطی خواهد بود.

متن ماده ۵۵۶: هرکس بدون مجوز و بصورت علنی لباس های رسمی ماموران نظامی یا انتظامی جمهوری اسلامی ایران یا نشانه ها مدالها یا سایر امتیازات دولتی را بدون تغییر یا با تغییر جزئی که موجب اشتباه شود مورد استفاده قرار دهد در صورتی که عمل او به موجب قانون دیگری مستلزم مجازات شدیدتری نباشد به حبس از سه ماه تا یک سال و یا جزای نقدی از یک میلیون و پانصد هزار ریال تا شش میلیون ریال محکوم خواهد شد و در صورتی که از این عمل خود سوء استفاده کرده باشد به هر دو مجازات محکوم خواهد شد.

تبصره : استفاده از البسه و اشیاء مذکور در این ماده در اجرای هنرهای نمایشی مشمول مقررات این ماده نخواهد بود .

وصیت نامه – اهلیت موصی

درمواردی که شخص اهلیت وصیت کردن ندارد بر خلاف آنچه در سایر اعمال حقوقی مرسوم است، عدم اهلیت او از نوع تمتع است نه تصرف. بدین معنی که ارتباط وصیت به شخص موصی مانع از این است که ولی یا قیم یا وصی بتواند به نمایندگی از طرف او انشاء وصیت کند و به جای او تصمیم بگیرد.
موصی باید در زمان انشاء وصیت اهلیت داشته باشد زیرا در این لحظه است که نسبت به تملیک مال خود تصمیم می گیرد . ضرورتی ندارد که اهلیت موصی تا زمان فوت باقی بماند و عارضه جنون وسفه بعد از انشاء وصیت در نفوذ حقوقی آن بی اثر است . بدین ترتیب برخلاف سایر قراردادها که دو طرف باید در لحظه تراضی یا آخرین جز آن اهلیت داشته باشند تملک در وصیت زمانی تحقق می یابد که موصی زنده نیست و اهلیت و شخصیت خود را از دست داده است و همین ویژگی سبب  نزدیک شدن مفهوم وصیت به ایقاع یا عملی میانه عقد و ایقاع می شود.  موصی له نیز همین وضع را دارد و کافی است در زمانی که وصیت را قبول می کند اهلیت داشته باشد .
بعضی از محققان کوشیده اند که کسی که قبل از خود کشی وصیت کند عمل اورا به حجر او نسبت دهند ولی در مقابل شایسته است که معتقد باشیم کسی که خود کشی میکند حتما محجور نیست و همینطور است که قانون مدنی در این خصوص چنین بیان میکند ” هرگاه کسی به قصد خودکشی خود را مجروح یا مسموم کند یا اعمالی ازاین قبیل که موجب هلاکت است مرتکب گردد و پس از ان وصیت نماید، آن وصیت در صورت هلاکت  باطل است !
نکته قابل توجه این است که اگر کسی وصیت کند که بعد از مرگم چنانچه آن زمان زمینی خریده باشم به مثلا پسرم و یا هر شخص دیگری برسد این وصیت باطل است. چنانچه قانون مدنی در این خصوص در صدرماده 841 میگوید:

مورد وصیت باید ملک موصی باشد و در دنباله این ماده مگوید و وصیت به مال غیر ولو با اجازه مالک باطل است .
اگر کسی وارثی نداشته باشد هم میتواند وصیت به هرشخصی که مایل است بکند، اما فقط تا یک سوم از مالش را می تواند برای آن شخص وصیت کند .
به موجب ماده 837 قانون مدنی : اگر کسی به موجب وصیت یک یا چند نفر از ورثه خود را از ارث محروم کند وصیت مزبور نافذ نیست.
نتیجه : در صورتی که موصی وارثی را به طور مستقیم از ارث محروم کند وصیت باطل است و کلمه نافذ نیست در این ماده به معنی باطل است .

اجتماع صغیر و کبیر
گفته شده کودکی را به همراه رشید می توان وصی کرد تا پس از رسیدن به بلوغ به اجتماع عمل کنند . در این فرض، تا زمان بلوغ کودک، وصی کبیر مستقل است و نفوذ اراده او به اجازه صغیر پس از رشد نیازی ندارد .آنچه اکنون به آن باید پرداخت ویژگیهای این فرض در صورت فوت و انعزال یکی از اوصیا است :
1- در صورتی که صغیر پیش از رسیدن به سن رشد فوت کند، چون شرط ولایت او محقق نمی شود، وصی کبیر می تواند با استقلال به کار خود ادامه دهد وحاکم حق دخالت در کار او را ندارد .
2- – اگر صغیر پس از بلوغ نیز به علت عدم رشد یا جنون نتواند با وصی کبیر همکاری کند در اینکه آیا نیاز به ضم امین است یا وصی کبیر استقلال دارد تردید است .منشاء تردید از آنجا است که وصی کبیر مدتی به استقلال عهده دار امور وصایت بوده است . پس، نمی توان آنرا از دیدگاه موصی شایسته اجرای وصایت به استقلال ندانست و تمام بحث بدین باز میگردد که آیا موصی مایل نبوده است که پس از دوران موقت صغر، وصی دیگر اوبه تعبیر نخست، قضیه مانند موردی است که در حالت اجتماع یکی از دو وصی نا توان شود . ولی،  بر پایه تعبییر دوم ناتوانی وصی دیگر از اختیار وصی عامل نمی کاهد چرا که شرط ضرورت اقدام به اجتماع نشده است .
دادرس باید از تمام قرائن برای یافتن مقصود واقعی موصی استفاده کند ولی هرگاه از این کاوش نتیجه نگیرد، به نظر می رسد که استقلال وصی قوی تر باشد .
زیرا، ظاهر این است که کبیر در نظر موصی شایستگی احراز سمت وصی را به استقلال نیز دارد و مئداخله دادن صغیر بیشتر به منظور شخصیت دادن به او است .

– دادخواست را به کدام دادگاه ارایه نماییم ؟

مطابق ماده 20 قانون آیین دادرسی در امورمدنی دعاوی راجع به ترکه متوفی در دادگاه محلی که آخرین اقامتگاه متوفی در ایران آن محل بوده و اگر آخرین اقامتگاه متوفی معلوم نباشد رسیدگی در صلاحیت شورایی است که اخرین محل سکونت متوفی در ایران در حوزه آن بوده است ،بنا براین مرجع صالح جهت تقدیم دادخواست انحصار وراثت شورایی است که آخرین محل سکونت متوفی بوده است .

اشخاص صلاحیت دار برای ارایه دادخواست انحصاروارثت :
وراث متوفی و اشخاص ذینفع (هر شخصی که منفعتی در اموال متوفی دارد) می توانند ازشورای حل اختلاف تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت نمایند نکته قابل توجه اینکه چنانچه وراث و یا اشخاص ذینفع متعدد باشند نیازی به در خواست همگی آنها نمی باشد و اقدام یک نفر از افراد مذ کور برای امضاء وارایه دادخواست کافی است .

تشریفات دادرسی پس از تقدیم دادخواست :
شورا پس از ملاحظه اسناد و مدارک مربوطه با هزینه متقاضی در خواست وی را یک نوبت در یکی از روزنامه ی کثیر الا نتشار یا محلی آگهی می نماید . پس از گذشت یک ماه از تاریخ نشر آگهی در صورتی که کسی به آن اعتراض ننماید .بدون تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از وراث گواهی انحصار وراثت که بیانگر مشخصات و تعداد وراث و نسبت آنها با متوفی و سهم ایشان از ما ترک است صادر می نماید . در صورتیکه پس از نشر آگهی کسی به مفاد دادخواست معترض باشد و اعتراض خویش را تقدیم دادگاه نماید شورا جلسه ای راجهت رسیدگی تعیین نموده و به متقاضی و معترض ابلاغ می نماید پس از رسیدگی حکم مقتضی صادر می نماید که قابل تجدید نظر خواهد بود .

نکات قابل توجه در گواهی انحصار وراثت :
1- در صورتی که در زمان فوت نطفه ای منعقد شده باشد جنین نیز جز وراث قرارمی گیرد و باید در دادخواست مربوطه قید شود
2- در صورتی که برای محجور قیم مشخص نشده باشد دادستان می تواند به در خواست گواهی انحصار وراث اعتراض نماید .
3- در صورتی که بهای ترکه بیش از 10 میلیون ریال نباشد ضرورتی برای نشر آگهی نیست در این حالت دادگاه با ملاحظه مستند است و مدارک تقدیمی اتخاذ تصمیم می نماید .
4- در مورد وراث روستاییان در صورتی که بهای ترکه بیش از ده میلیون ریال باشد آگهی برای یک بار ودر یک روز در معابر و اماکن عمومی روستای محل اقامت متوفی نصب خواهد شد و نیازی به نشر آگهی در جراید نیست .
در صورتیکه متقاضی نام یک یا چند تن از وراث را دردادخواست اعلام ننماید، عمل وی در حکم کلاهبرداری بوده با شکایت ایشان قابل تعقیب و مجازات خواهد بود . 3-رسید گواهی مالیاتی (مالیات بر ارث ) 4- کپی برابر اصل شده شناسنامه وراث : 5-دادخواست : 2- استشهادیه محضری

مدارک لازم برای گواهی انحصار وراثت/حصر وراثت:
– شنا سنامه و گواهی فوت متوفی :
پس از فوت متوفی مراتب توسط اداره ثبت احوال ثبت گردیده و شناسنامه فوت شده باطل و گواهی فوت صادر می گردد. ارایه اصل گواهی فوت و کپی برابر اصل شده آن به ضمیمه در خواست الزامی است .
اسامی کلیه وراث می بایست در فرم مخصوصی که توسط دادگستری در اختیار متقاضیان این درخواست قرار می گیرد نوشته شده و توسط 2 نفر از اشخاصی که وراث و متوفی را می شناسند در یکی از دفاتر اسناد رسمی امضاء شده و امضاء ایشان نیز توسط دفاتر اسناد رسمی گواهی شود .

درخواست کننده حصر وراثت، می بایست علاوه بر شناسنامه خود، کپی برابر اصل شده شناسنامه سایر وراث را نیز تهیه و به دادگاه ارایه نماید
پس از تهیه مدارک فوق الذکر متقاضی باید دادخواستی به خواسته صدور گواهی انحصار وراثت تنظیم و همراه مدارک یاد شده به دادگاه ارایه نماید.

در صورت فسخ نکاح زوجه مستحق مهریه و نفقه می باشد

1-با توجه به ماده 1128 قانون مدنی : که مشعر است هر گاه در یکی از طرفین صفت خاصی شرط شده و بعد از عقد معلوم شود که طرف مذکور فاقد وصف مقصود بوده برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود، خواه وصف مذکور در عقد تصریح شده یا عقد متبایاٌ بر آن واقع شده باشد .

در صورتی که در عقد نکاح صفتی در یکی از زوجین شرط شرط شود و یا عقد مبتنی بر وجود صفتی در یکی از زوجین منعقد شده باشد و پس از عقد معلوم شود که فاقد آن صفت بوده، طرف دیگر می تواند به اعتبار خیار تخلف وصف، عقد نکاح را فسخ نمایدُ .اما باعنایت به ماده 438 قانون مدنی که تصریح نموده تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود اگر چه  این ماده ناظر به عقد بیع است از ملاک آن می توان استنباط نمود که تدلیس در مورد نکاح عبارت است از عملیاتی که نسبت به زن یا مرد که وجب فریب طرف دیگردر ازدواج با اوگردد. بنابرین چون تحقق تدلیس در ازدواج مستلزم آن است که پنهان داشتن صفت یا توصیف کردن به صفتی که شخص فاقد آن است با قصد فریب انجام شده باشد، تشخیص آن در صلاحیت مرجع قضائی رسیدگی کننده است . علاوه بر آن فرقی بین ازدواج موقت و دائم وجود ندارد .

2- با توجه به ماده 1101 قانون مدنی که مقرر داشته هر گاه در عقد نکاح قبل از نزدیکی به جهتی فسخ شود زن مستحق نصف مهر ندارد مگر در صورتی که موجب فسخ عنن باشد که در این صورت با وجود فسخ نکاح، زن مستحق نصف مهر است بر حسب این که فسخ قبل از نزدیکی انجام شود یا بعد از آن، استحقاق زن در مطالبه مهر  یکسان نیست و بر اساس ماده مذکوردر هر مورد باید اقدام نمود اما در مورد نفقه چون تا زمانی که نکاح فسخ نشده، تکالیف قانونی زوجین وجود دارد و در ماده 1106 قانون مدنی آمده است در عقد نکاح دائم نفقه زن بر عهده شوهر است تا زمان فسخ، زوجه حق مطالبه نفقه را دارد .

تخلفات در کمیسیون ماده 100 شهرداریها

آیا تخلفات در کمیسیون ماده 100 شهرداریها را میدانید ؟
1 – تخلف احداث بنای بدون پروانه :
ماده 100 قانون شهرداری مالکیت اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن را ملزم به اخذ پروانه قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع به ساختمان از شهرداری کرده است و ضمانت اجرای عدم چنین امری جلوگیری از عملیات ساختمانی توسط شهرداری و ارجاع امر به کمسیون ماده 100 می باشد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت .

با کمی تامل در منطوق این ماده به این نتیجه خواهیم رسید که این ماده متعرض مناطق خارج از محدوده یا حریم شهر نگردیده و صرفا ناظر به مناطق در محدوده یا حریم شهر می باشد . در مورد ساختمانهایی که در خارج از حریم شهرها احداث می شود قانونگذار مواردی را برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی پیش بینی کرده که به آن خواهیم پرداخت در یک تبصره 2 از بند 3 م 99 قانون شهرداری به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداری ها پیش بینی کرده کمسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع « چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده 4 آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355 » نسبت به صدور رای قطع بنا با جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود مراجع ذیربط موظفند برای ساختمان هایی که طبق مقررات این قانون و نظر کمسیون برای آنها جریمه تعیین و پرداخت گردیده در صورت درخواست صاحبان آنها برابر مقررات گواهی پایان کار صادر نمایند .
در مورد ساختمانهایی که خارج از حوزه و حریم شهرها بدون اخذ پروانه از مراجع ذیصلاح احداث می شود چنانچه در احاریم قانونی ممنوعه احداث شود . نظیر احداث بنا در حریم قانونی جاده ها و راه آهن، فرودگاهها، خطوط فشار قوی برق برابر مقررات قانونی راجع به هر کدام از آن موارد، ساختمان فاقد پروانه، تخریب و از آن رفع اثر خواهد شد . ولی چنانچه چنین ساختمانهایی که فاقد پروانه می باشند در خارج از حریم شهرها و در غیر قسمت احاریم قانونی و حاشیه حریم ها احداث شده باشد چنانچه از نوع متحد ثانی باشد که احداث آن نیاز به اخذ پروانه از مرجع تعیین شده وسیله استاندارد دارد نظیر شهرک ها و سایر ساختمانها و تاسیساتی که به صورت غیر شهرک و برای تامین نیازمندیهای عمومی، اقتصادی، تجاری، تفریحی و نظایر آن باشد مطابق بند 2 از ماده 8 آیین نامه مربوط به استفاده ازحقوق اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355 رسیدگی خواهد شد .
اتخاذ تصمیم در مورد کیفیت رفتار با متخلف به عهده یک هیات پنج نفری مرکب از نمایندگان استانداری، انجمن استان « شورای اسلامی استان » اداره کل مسکن و شهرسازی اداره کل کشاورزی « جهاد کشاورزی » و منابع طبیعی و معادن خواهد بود .
در اتخاذ تصمیم هیات مذکور اکثریت 3 رای موافق مناط اعتبار است .  و کمسیون حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ  توقف عملیات ساختمانی و یا اعلام تخلف مکلف است به موضوع رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید .
در مورد تخلف احداث بنا بدون پروانه در حریم یا محدوده شهر نسبت به ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها بعد از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده بنا به تقاضای شهرداری موضوع در کمسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن « شورای اسلامی شهر » مطرح می شود .
کمسیون موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می کند و با توجه به لایحه کتبی ذینفع در صورت وصول برای ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ می کند . حکم کمسیون در مورد تخلف احداث بنای بدون پروانه یکی از دو مورد ذیل می باشد .
1 – تخریب :
حکم تخریب مستفاد از صدور تبصره یک ماده 100 ق. ش در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی، فنی، بهداشتی باشد .
2 – اخذ جریمه :
مستفاد از تبصره 4 ماده 100 ق .ش در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد که در این صورت کمسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید .
در مورد دو حکم تخریب و اخذ جریمه ذکر این نکته خالی از فایده نمی باشد که در موردی که اصول شهرسازی فنی و بهداشتی رعایت شده باشد حکم به تخریب بدهد و یا اینکه حکم به جزای نقدی بدهد .
3 – تخلف تراکم اضافی :
تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون ماده 100 قانون شهرداری می باشد . کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از :
1 – تخریب :
الف – در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد .
ب – در صورتی کمسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذینفع از پرداخت جریمه « پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع » خود داری کند . در این دو مورد کمیسیون مکلف به صدور حکم تخریب می باشد
2 – رای به اخذ جریمه :
کمسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد . در مورد صدور رای به اخذ جریمه از سوی کمسیون علل و عواملی موثر می باشند که به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد .
الف – نوع موقعیت ملک از نظر مکانی :
1 – خیابانهای اصلی
2- خیابانهای فرعی
3 – کوچه بن باز
4 – کوچه بن بست
ب – نوع استفاده از فضای ایجاد شده
ج – نوع ساختمان از نظر مصالحی
د – نوع حوزه استفاده از اراضی
1 – مسکونی باشد :
که در این صورت کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط ما رالذکر و عدم ضرورت قطع ، رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد
2 – تجاری، صنعتی و اداری باشد :
در این صورت نیز کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط الاشمار و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد .
3 – تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید « مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد »
جهت یادآوری متعرض این نکته می شویم که اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است .
4 – تجاوز به معابر شهر
در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است . چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع 6904 ق. م. 1 می شود . مالکین تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره 6 م 100 ق .ش زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک جدید کنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند .
در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود . در ابتدا به ساکن مالک می باشد و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی ده و فی الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده : ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرحهای مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که یا چنین طرحهایی فوری و ضربه الاجلی می باشد که دولت با پرداخت ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند . و طرح دعوا در کمسیون نماید .
5- تخلف عدم استحکام بنا :
چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و …. را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ام 100 می باشد حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی می باشد .
6- تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی :
اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود .
اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد .
منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد .
تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمسیون ماده 100 ق .ش می باشد که در این نوع از تخلف کمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد .
7 – تغییر کاربری :
چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود . در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمسیون م 100 مطرح می کند و کمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند . در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند .
اجرای این تصمیم با مامورین شهرداری است . کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد « تبصره بند 24 م 55 ق. ش »
لازم به ذکر است که دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود .
نکته دیگری که باید به آن اشاره شود عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری می باشد :
یعنی اینکه اگر کسی محل کسب یا پیشه خود را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سکنی خود تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببردآیا مشمول این ماده می شود یا خیر ؟ مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری کاربری را مشمول مقررات این ماده نمی شود .

 نحوه رسیدگی در کمسیون م 100 قانون شهرداری ها
قبل از پرداختن به چگونگی رسیدگی در کمسیون م 100 به نحوه طرح تخلفات در کمسیون خواهیم پرداخت : آیا شهرداری تنها مرجع صالح برای طرح تخلفات ساختمانی در کمسیون می باشد .
اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات ساختمانی بیانگر این می باشد که هر کدام شخصی که از تخلفات ساختمانی متضرر گردد باید برای اقامه دعوا در کمسیون ابتدا به شهرداری اعتراض خود را اعلام نماید و سپس شهرداری اگر آن تخلف را داخل در صلاحیت کمسیون م 100 دانست به کمسیون ارجاع دهد هر چند که رویه موجود در شهرداری ها همین می باشد .
قانونگذار نیز در تبصره 1 و 2 و 6 م 100 و تبصره بند 24 م 55 ق. ش متعرض این امر گردیده که شهرداری تخلفات ساختمانی را در کمسیون مطرح کند یا ارجاع دهد و حتی در تبصره 2 م 100 این امر را تکلیف شهرداری قلمداد نموده مع ذالک قسمت اخیر تبصره م 100 رسیدگی به تقاضای ذی نفع را نیز پذیرفته باید در نتیجه با توجه به روح قانون و قواعد حقوق اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات به کمسیون م 100 مورد قبول نمی باشد .
اصولا رسیدگی به تخلفات ساختمانی دو مرحله ای می باشد . رسیدگی در مسیون بدون رسیدگی در کمسیون تجدید نظر نحوه رسیدگی به این ترتیب است که گزارشهای تخلفات ساختمانی که به شهرداری تسلیم می شود چنانچه جلسات کمسیون در خود شهرداری منطقه تشکیل شود به وسیله واحد شهر سازی و فنی یا شخص مسوول اقدام ، پرونده به کمسیون ارجاع و در صورتی که شهرداری دارای مناطق چند گانه باشد و کمسیون در شهرداری مرکزی تشکیل گردد پرونده منطقه شهرداری نخست به دبیرخانه کمسیونهای م 100 ارجاع و به وسیله دبیرخانه به کمسیون ارسال و مورد رسیدگی قرار می گیرد .
کمسیونهای م 100 باید قبل از رسیدگی ماهیتی به پرونده ها ، نخست از وجود صلاحیت محلی خود اطمینان حاصل نمایند و اگر تخلفات واقع شده، به داخل در محدوده شهر یا حریم آن نبوده و یا اینکه در شهرهایی که دارای مناطق متعدد می باشد و شهرداری های متعدد در آن شهر وجود دارد آیا تخلفات واقع شده مربوط به نقاط معین شده از طرف وزارت کشور و مسکن و شهرسازی می باشد که در صلاحیت شهردای آن منطقه است و یا خیر که در صورت اخیر یعنی اگر تخلفات واقع شده در صلاحیت محلی آن شهرداری نباشد باید عدم صلاحیت خود را اعلام کند .
کمسیون پس از بررسی صلاحیت محلی در صورت وجود صلاحیت موارد در رسیدگی می شود .
جلسه کمسیون م 100 ق. ش ( مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور یکی از قضات دادگستری به عنوان وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن در شورای اسلامی شهر » .
با تکیه بر روح قانون و تعداد اعضاء و حاکمیت قاعده « اعتبار اکثریت آراء بصورت نصف بعلاوه یک در اکثر کمسیونها » با حضور 3 عضو خود رسمی پس از آنکه جلسه رسمی گردید پرونده مطروحه بررسی و توضیحات شفاهی از نماینده شهرداری اخذ و لایحه دفاعیه ذی نفع در صورت وصول قرائت می گردد و در صورتی که مشکلی برای رسیدگی وجود نداشته باشد معمولا در همان جلسه نسبت به صدور رای و امضای آن بوسیله اعضای اقدام می شود در اینجا باید متعرف این نکته گردیم که طبق ت 1 م 100 کمسیون پس از وصل پرونده به ذی نفع اعلام می نماید ظرف 10 روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد ولی طبق رویه موجود در شهرداریها ، پس از وصول پرونده در شهرداری و قبل از طرح دعوا در کمسیون م 100 دبیرخانه شهرداری به ذی نفع اعلام می کند که ظرف 10 روز توضیحات خود را کتبا اعلام نماید .
چنانچه صدور رای در جلسه اول رسیدگی ممکن نباشد کمسیون باید ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اعلام کند .
پس از صدور رای ظرف مدت 10 روز نسبت به ان رای اعتراض نمایند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمسیون دیگر ماده صد معروف به کمسیون تجدید نظر م 100 خواهد بود که اعضای ان غیر از افرادی می باشند که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند نحوه رسیدگی این کمسیون پس از رسیدگی مبادرت به صدور رای می نماید و این رای یا در تائید رای کمسیون بدوی می باشد و یا اینکه بر خلاف رای کمسیون بدوی می باشد .
آرای قطعیت یافته از کمسیون م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت اداری توسط هر ذی نفعی به غیر از شهرداری می باشد . بنابراین آرای صادره از کمسیون بدوی م 100 ق. ش بعد از گذشت مهلت 10 روز و عدم اعتراض در کمسیون تجدید نظر م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد کمااینکه آرای صادره از کمسیون تجدید نظر م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت می باشد .
لازم به ذکر است که به موجب بند 2 م 11 قانون دیوان عدالت اداری رسیدگی به اعتراضات و شکایایات داخل در صلاحیت دیوان عدالت اداری منحصرا از حیث نقص قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها می باشد . بنابراین دیوان از رسیدگی ماهوی که خارج از شان آن می باشد ممنوع می باشد . از بحث بیشتر راجع به دیوان به علت اینکه خارج از حوصله این مقام می باشد خوددداری می گردد .
اجرای مجازات کمسیون م 100 تبصرهای آن
در حقیقت آرای صادره از کمسیون م 100 ق .ش بعد از قطعیت قابلیت اجرا پیدا می کنند و اجرای آراء آن بر عهده مالک و شهرداری می باشد .
یکی از عوامل اجرایی م 100 مطابق قسمت اخیر تبصره 6 ماده 100 مالک می باشد « هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قطع بنا ننماید » همانگونه که مالک فقط نسبت به قطع تمام یا قسمتی از بنا مجری حکم می باشد . و اجرای حکم وصول جریمه و سپس توسط مالک قابل تصور نمی باشد .
مهمترین و تنها عامل اجرایی دیگر کمسیون م 100 ق .ش شهرداری می باشد . اجرای حکم توسط شهرداری در سه مورد تعطیلی محل قطع بنا و وصول جریمه امکان پذیر می باشد .
1 – تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت توسط شهرداری مطابق با بند 24 م 55 ق. ش .
2 – قطع تمام یا قسمتی از بناء :
مطابق قسمت اخیر تبصره 1 م 100 هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قطع بنا ننماید شهرداری راسا اقدام به قطع تمام یا قسمتی از بنا می نمایدهمچنین مطابق با قسمت اخیر تبصره های 2 و 3 و سایر موارد مذکور که کمسیون رای به تخریب بنا می دهد شهردای مجری رای تخریب می باشد .
3 – وصول جریمه به موجب تبصره های 2 و 3 و 4 و5 و6 و همچنین سایر مواردی که کمسیون رای به اخذ جریمه می دهد شهرداری مکلف است بر اساس رای صادره از سوی کمسیون نسبت به وصول جریمه اقدام نماید :
همانگونه که گذشت یکی از عوامل اجرایی کمسیون شهرداری می باشد که البته این امر بر خلاف قواعد حاکم بر دادرسی و عدالت می باشد چرا که شهرداری خود طرف دعوا در موضوع مورد رسیدگی در کمسیون می باشد و بودن یکی از صحاب دعوا به عنوان مجری حکم اصل برابری سلاح اصحاب دعوا را به شدت خدشه دار می کند .
بودن نماینده شهرداری در کمسیون م 100 « بدون حق رای » از باب ادای توضیح به جهت مسائل فنی و شهرسازی و مسلط بودن بر چنین اموری قابل توجیه می باشد ولی اجرای حکم صادره از طرف شهرداری به هیچ نحو قابل توجیه نمی باشد چرا که در مرحله اجرای حکم اخذ جریمه و تخریب بنا نیازمند تخصصی نمی باشد . لذا لازم است که قانونگذار در اصلاحات آتی اجرای احکام صادره از کمسیون م 100 را به مرجعی بی طرف واگذار نماید .
از مطالبی که ذکر آن گذشت نباید این شبهه به وجود بیاید که از انجا که مجری احکام دادگاههای عمومی و انقلاب دادسرای می باشد و دادستان نیز طرف دعوا محسوب می شود و اکالی در این مورد به جهت مجری بودن شهرداری نیز وجود ندارد : در جواب باید گفته شود که در مورد اجرای آرای صادرشده از کمسیون م 100 و صدور دستور موقت برای آن باید به عنوان یادآوری متذکر شوم که آرای قطعیت یافته از کمسیون را با صدور دستور موقت برای آن باید به عنوان یاداوری متذکر شویم که آرای قطعیت یافته را با دستور موقت ار دیوان عدالت اداری می توان به طور موقت از قابلیت اجرا بازداشت ولی طبق رویه موجود در دادگاههای عمومی و انقلاب نمی توان تقاضای صدور دستور موقتبرای آرای کمسیون م 100 را نمود .
در آخر به وظایف شهرداری – مهندسان ناظر ساختمانی و دفاتر اسناد رسمی در ارتباط با م 100 و تبصره های آن خواهیم پرداخت .
الف – شهرداری :
1 – جلوگیری از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود « قسمت اخیر م 100 ق ش » لازم به ذکر می باشد که بر خلاف عده ای از نویسندگان که واژه « می تواند » مذکور در ماده را به عنوان تکلیف و اجبار برای شهرداری تعیین نموده اند . واژه « می تواند » ظهور در اختیار برای شهرداری دارد یعنی شهرداری در این مورد اختیار دارد که خود به وسیله مامورین خود از چنین عملیات ساختمانی جلوگیری کند و اجبار شهرداری در این موارد طرح دعوی در کمسین م 100 می باشد .
و قید در غیر این صورت مذکور در تبصره 1 م 100 به مهلت مذکور بر می گردد نه به عدم تکلیف شهرداری به طرح دعوا در کمسیون تبصره 1 م 100 به مهلت حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمسیون مذکور مطرح نماید در غیر این صورت کمسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد ….. »
2 – طرح دعوا در کمسیون م 100 :
در مورد طرح دعوا از سوی شهرداری در قانون موعدی ذکر نشده مگر در مورد جلوگیری از عمیلات ساختمانی که در این صورت حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری باید موضوع را در کمسیون مذکور مطرح کند .
3 – ابلاغ تصمیم کمسیون به مالک
4 – اجرای آرای کمسیون م 100
5 – تقاضای صدور رای تخریب از کمسیون نسبت به ذی نفعی که از پرداخت جریمه خودداری کرده .
6 – جلوگیری از ادامه عملیات تجاوز به معابر شهر و ارسال پرونده امر به کمسیون .
ب – مهندسان ناظر ساختمانی :
1 – نظارت بر عملیات اجرائی ساختمانی که به مسوولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه .
2 – گواهی مطابقت ساختمان با پروانه ، نقشه و محاسبات
3 – اعلام تخلف به شهرداری
ج – دفاتر اسناد رسمی :
قید ، گواهی پایان ساختمان و گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله صادر شده توسط شهرداری « در مورد ساختمانهای ناتمام » در سند با توجه به قسمت اخیر تبصره م 8

توقیف اموال غیر منقول

آیا توقیف یا فروش اموال غیر منقول محکومی که به صورت عادی اموال به وی انتقال یافته و دارای وکالت بلاعزل و اقرار رسمی از مالک است، جایز می‌باشد؟
چنانچه محکوم‌علیه وکالت بلاعزل داشته یا دارای اقرار رسمی از صاحب مال (برای مثال: ملک، زمین، آپارتمان، مغازه،) باشد، قاعدتا مالک شناخته می‌شود و در نتیجه توقیف اموال وی جایز خواهد بود؛ اما اگر ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی ملاک تشخیص قرار گیرد، بازداشت ملک محکوم‌علیه که به ثبت نرسیده و فاقد شماره ثبتی است، در صورت تصرف مالکانه در قبال طلب محکوم‌له بی اشکال می‌باشد.

‌از طرف دیگر مطابق مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت مصوب 1310 قانونگذار تنها کسی را به عنوان مالک می‌شناسد که دفاتر اسناد موجود در سازمان ثبت، وی را مالک اعلام کرده‌اند.

بر این اساس، توقیف ملک با وصف مندرج در سئوال جایز نیست. از آنجا که این بحث اختلاف نظر میان کارشناسان حقوقی را در بر داشته و عده‌ای از آنها معتقد به بازداشت ملک و بسیاری هم اعتقاد به عدم جواز توقیف ملک دارند، ابتدا ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی تعریف می گردد و سپس دیدگاه اقلیت و اکثریت حقوقدانان مورد بررسی قرار می‌گیرد.
در ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی آمده است:
توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.

چنانچه حکم به مالکیت محکوم‌علیه صادر شده؛ اما به مرحله نهایی نرسیده باشد، توقیف این مال در ازای بدهی محکوم‌علیه جایز است؛ ولی ادامه عملیات اجرایی، موکول به صدور حکم نهایی است.

عده‌ای از قضات و حقوقدانان معتقد هستند با توجه به اینکه ماده های 46  و 47 قانون ثبت ناظر به انتقال مال است، با فرض وجود اقرار رسمی، در واقع مالک اقرار به مالکیت دیگری و انتقال آن به غیر نموده است و به این ترتیب هدف قانونگذار برآورده شده است. در مورد ماده 22 قانون ثبت نیز با اقرار رسمی مالک مطابق ماده 1275 قانون مدنی، توقیف و فروش مال غیر منقول ممکن است و تفاوتی بین مال غیر منقولی که دارای سابقه ثبتی یا فاقد آن است، وجود ندارد.

اما عده ای دیگر از حقوقدانان معتقدند با توجه به تصریح ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی، چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد، مطابق مقررات ثبتی صرفا در صورتی اموال محکوم‌علیه قابل توقیف است که سند رسمی ملک به نام محکوم‌علیه باشد. در نتیجه ملاک توقیف در اموال غیر منقول ثبت شده صرفا سند رسمی است.
بسیاری از قضات و کارشناسان معتقد هستند که باید بین اموال غیر منقول ثبت شده و اموالی که هنوز به ثبت نرسیده‌اند، تفاوت قائل شد.

اموال غیر منقول ثبت شده فقط در صورتی قابل توقیف هستند که در دفتر املاک به نام محکوم‌علیه ثبت شده باشند.

در مورد اموال غیر منقول ثبت نشده نیز با احراز شرایط مقرر در ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی می‌توان این اموال را توقیف و به فروش رساند.

به نظر می‌رسد توقیف مال غیر منقولی که در دفتر املاک به نام محکوم‌علیه ثبت نشده است و ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک هم وی را مالک نمی‌داند، جایز نیست و فروش آن نیز در صورت توقیف امکان عملی نخواهد یافت؛ چه آن که صحت مزایده و تملیک مال موضوع آن موکول و مشروط به انتقال رسمی آن است.

بنابراین چگونه مالی که برابر قانون به محکوم‌علیه تعلق ندارد را می‌توان توقیف نمود و سپس به فروش رساند؟

هنگامی که قانون‌‌گذار توقیف و فروش املاک فاقد ثبت را تحت شرایطی و با رعایت قیودی پذیرفته است، پس می‌توان مدعی شد که سختگیری قانون‌گذار در این خصوص ملاک برای پاسخ منفی به فرض پرسش بالا می‌باشد.

می‌توان چنین نتیجه گرفت که مطابق مواد 22 و 46 تا 48 قانون ثبت دولت،  فقط کسی را که ملک، زمین، آپارتمان … به نام او ثبت شده باشد، مالک می‌شناسد و اسناد عادی راجع به موضوع مواد 46 و 47 به استناد ماده 48 قانون مرقوم در هیچ مرجعی، اعم از اداری و قضایی، به طور مستقل سندیت ندارند. بنابراین با عنایت به مواد 100 و 101 قانون اجرای احکام مدنی که صرفاً مال غیر منقولی که به نام محکوم علیه می‌باشد را قابل توقیف دانسته، توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد.

تفاوت میان عقد معاوضه و عقد قرض با عقد بیع

 عقد بیع و تفاوت با معاوضه

همین که اندیشه مبادله کالا ها مطرح شد، نخستین راه حلی که به نظر رسید این بود که هر تولید کننده آنچه را زیاده از میزان نیاز خود دارد،  با کالایی که خواهان آن است “معاوضه ” کند . ولی رشد نیازهای گوناگون  کشاورزی وصنعتی، را ه حل ابتدایی را دشوار ساخت، زیرا  یافتن کسی که خواهان فرآورده های تولید کننده باشد و کالای مورد نیاز او را نیز تهیه کند،  ساده نبود وسیله ای لازم بود که این تعاون اجتماعی را آسان کند، وسیله ای که مورد همگان باشد تا تولید کننده بتواند کالای زاید خود را با آن مبادله کند و با صرف آن مالی را که نیاز دارد تهیه سازد. این وسیله همگانی، که معیار ارزشها و واسطه بین تولید کننده و مصرف کننده قرار گرفت (پول) بود. رفته  رفته همه این راه ساده تر را برگزیدند و کالایی را که بیش از نیاز شخصی داشتند با پول مبادله کردند و از همین جا مفهوم “بیع” بوجود آمد و خرید  وفروش به عنوان ساده ترین وسیله توزیع ثروت متداول گشت.  معاوضه اختصاص به مبادله کالا به کالا پیدا کرد و بیع ویژه مبادله کالا با پول گشت.

امتیاز بین معاوضه و بیع در عرف تجارتی ما نیز به همین ترتیب است. امروزه اگر کسی گندمهای مزرعه خود را با قطعه فرشی مبادله کند میگویند  این دو نفر فرش و گندم را معاوضه کرده اند و بر چنین نام معامله ای “بیع “یا خرید وفروش نمیگذارند. همچنین، اگر شخصی اتومبیل خود را در برابر مبلغی پول به دیگری انتقال دهد، گفته نمی شود که او اتومبیل را با پول معاوضه کرده است.

ماده 338 قانون مدنی این تحول عرفی را دنبال نکرده است و در تعریف بیع میگوید (بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم). این گشاده دستی بر قلمرو بیع می افزاید زیرا تملیک عین در برابر هر عوض، خواه پول باشد یا کالا و خدمت، بیع است و دخالت پول در مبادله ضروری نیست. ولی این پرسش را مطرح می  کند که تفاوت بین بیع و معاوضه چیست و از کجا می توان فهمید که مبادله دوکالا بیع است یا معاوضه ؟

باید دانست که یافتن  معیار تمییز بیع و معاوضه آثار مهم عملی دارد: از جمله این که پاره ای از خیارات ( مانند خیار تاخیز ثمن ) ویژه عقدبیع است و در معاوضه راه ندارد .حق شفعه یا فروش سهم مشاع یکی از دو شریک بوجود می آید ولی معاوضه این سهم برای شریک دیگر چنین حقی ایجاد نمی کند …. و مانند اینها .

تمییز بیع و معاوضه وابسته به قصد مشترک دوطرف است: اگر آنان خواسته باشند که دو چیز را هیچ امتیازی با هم مبادله کنند، توافق آنان تابع قواعد و معاوضه است، و هر گاه چنین اراده کنند که یکی از دوعوض مبیع و دیگری بهای آن باشد، قراردادی که بسته می شودبیع است. ولی هنوز این اشکال باقی است، که اگر در قراردادی که تنظیم می شود نامی از بیع یا معاوضه برده نشود، چگونه میتوان به خواست واقعی دو طرف پی برد و آیا اماره ای دادرس را در این تحلیل یاری میکند ؟

داوری عرف و اعتماد برغالب این اماره را در ذهن می پرورد: در موردی که اشخاص در برابر حکم عرف سکوت میکنند، نشانه ان است که خواست انان با انچه متداول است تفاوت ندارد پس، هنگامی که اراده ها به صراحت بیان  نمی شود و در ماهیت عقد اختلاف وجود دارد، دادرس باید ملاکی را که عرف در تمییز بین معاوضه و بیع پذیرفته است رعایت کند: مبادله کالا را پول به پول بیع بداند و مبادله کالا به کالا را معاوضه.

تفاوت عقد بیع وعقد اجاره

واژه “عین“در ماده 338 قانون مدنی برای این است که مفهوم بیع از اجاره ممتاز شود و  تاریخ فقه نشان می دهد که قید عین در تعریف بیع به همین منظور بوده است. زیرا اجاره تملیک”منفعت” به عوض معلوم، است با وجود این، گاه تمییز ماهیت عقد دشوار است:

به عنوان مثال باغداری محصول درختان خود را که در یک دوره بهره برداری به بار فروشی انتقال می دهد میوه درخت، درعین حال که خودعین مستقلی است و می تواند مورد خرید و فروش قرار گیرد، منفعت نیز هست و به عنوان منافع باغ می تواند به وسیله اجاره منتقل شود. پس باید دید توافقی که در باب انتقال میوه انجام شده بیع است یا اجاره ؟

مثال دیگر: شرکتی ماشین آلات صنعتی را در برابر گرفتن مبلغی سالیانه در اختیار دیگر میگذارد و شرط میکند که در پایان مدت سه سال اگر اگر مستاجر بخواهد ماشین ها را تملک کند، باید مبلغی سرانه یپردازد تا معادل با بهای آنها شود، یا فروشنده، اتومبیل سواری را در اختیار شخصی قرار دهد که او ماهیانه اقساط معینی را بپردازد و تادیه آخرین قسط اتومبیل به مالکیت او در آید. دو قرارداد، از جهتی به اجاره می ماند و به همبن اعتبار: اجاره به شرط تملیک نامیده می شود و از لحاظ مقصود نهایی دو طرف به بیع نزدیکتر است.

تفاوت بین عقد بیع وقرض

قانون  مدنی در ماده 648 در تعریف فرض گفته است ( قرض عقدی است که به موجب آن احد طرفین مقدار عینی از مال خود را به  طرف دیگر تملیک می  کند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و وصف رد نماید در صورت تعذر رد مثل ، قیمت یوم الرد را بدهد) بنابراین، قرض نیز مانند بیع عقدی است تملیکی و معوض و باید دید چه چیزاین دورا از هم متمایز می کند.

این امتیاز را با اندک تامل می توان از ماده 648 استنباط کرد: راست است که در قرض نیز مالی که تملیک می شود رایگان نیست، ولی مبادله ای صورت نمی پذیرد مقترض باید مثل آنچه راگرفته به طلبکار پس بدهد و در آن مفهوم داد وستد و معامله وسود جویی راه  ندارد ولی در بیع،  مالی با مال دیگر مبادله می شود و هر طرف می کوشد تا مالی را که به دست می آورد از آنچه داده است با ارزش تر است باشد به همین جهت، در بیع باید مقدار و خصوصیتهای دومالی که مبادله می شود معلوم باشد. همچنین، معادله بین دو عوض، اگر به شدت بر هم خورد طرف مغبون اختیار فسخ معامله را پیدا میکند  ودر حالی که هیچ یک از این احکام در قرض مصداق پیدا نمی کند.

 تحلیل بیع و قرض این  تفاوت را روشن ترمی کند: در بیع، دو تملیک انجام می شود و اراده مشترک دو طرف آن دو را به هم می پیوندد و مفهوم مبادله را به وجود می آورد ولی در قرض چنین رابطه ای وجود ندارد، وام دهنده مالی (مانند زمین، ملک، آپارتمان و ..) را تملیک می کند و در برابر وام گیرنده نسبت به مثل آن، مدیون او می شود و به عبارت دیگر باید بدل آنچه را که گرفته است پس بدهد.

دعوای خلع ید، دعوای تخلیه، دعوای تصرف عدوانی

عدم آگاهی از اینگونه دعواها (خلع ید، تخلیه و تصرف عدوانی) و طریقه اقامه صحیح این دعاوی، متاسفانه سبب می شود،  بسیاری از افراد، پس از طرح دعوا و اطاله مدتهای دادرسی نتیجه مثبتی عایدشان نشود وحتی موجبات نا امیدی برای بسیاری، از قوه قضائیه می شود حال آنکه :

هر دعوای حقوقی که در محکمه مطرح می‌شود، دارای شرایط و ارکان جداگانه‌ای است. بنابراین رسیدگی به هر دعوا منوط به تحقق ارکان و شرایط تشکیل‌دهنده آن دعوا و مستلزم تقدیم دادخواست مطابق مقررات قانونی است و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی مؤید این مدعاست.

زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌نماید، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا اثبات مالکیت ، تصرف غاصبانه و یا در حکم غاصبانه خوانده دعواست.
در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نماید.

همچنان که معروف است، رسیدگی به دعوای خلع ید  فرع بر اثبات مالکیت است. حال در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در اینجا دعوای خلع ید خواهان به‌ تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می‌باشد؛ چراکه خواهان ادعایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.

خلع ید علاوه بر معنای لغوی دارای یک مفهوم فنی و اصطلاحی نیز می باشد ، خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول( خانه، مغازه، زمین، آپارتمان ) بطرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک، زمین، مغازه، آپارتمان وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند .

بعنوان مثال من دارای یک مغازه می باشم و به مسافرت می روم بعد از 2 سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید، هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی گردد مغازه را تحویل دهد اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید بطرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم، شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را 100درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت. اما اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد . اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایم والا موفق نمی شوم .

لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ملک، آپارتمان، مغازه قرارداد اجاره وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند .

تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می کند  .

در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده690 قانون مجازات اسلامی مصوب سال1375 مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.

اجرت المسمی چیست؟

اجرت ذکر شده در عقداجاره را اجرت المسمی گویند .

اجرت المثل چیست؟

 اگر کسی از مال دیگری منتفع شود و عین مال باقی باشد و برای مدتی که منتفع شده بین طرفین مال الاجاره ای معین نشده باشد آنچه که بابت اجرت منافع استیفاء شده باید به صاحب مال (برای مثال ملک) مزبور بدهد، اجرت المثل نامیده می شود خواه  استیفا مزبور با اذن مالک باشد خواه بدون اذن او، در صورت اخیر، اجرت المثل جنبه خسارت را هم دارد .

نظرات مختلف درقالب سوالات.

ا-اگر کسی مالی ( مثلاٌ تلفن را ) با قولنامه عادی به دیگری فروخته و شخص اخیر آن را به غیر واگذار کرده باشد منتقل الیه دعوای خود دایر به الزام به انتقال رسمی آن مال را علیه چه کسی باید طرح نماید ؟علیه طرف قرارداد خود ؟ علیه مالک یعنی فروشنده اولیه ؟ علیه هر دو نفر آنها؟

هر چند طرف قرارداد و تعهد در قبال آخرین خریدار تنها ید قبلی اوست . اما طرح دعوا علیه ید قبلی این اشکال را دارد که بر فرض رسیدگی دادگاه و صدور حکم بر الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال رای صادره قابل اجرا نیست زیرا محکوم علیه اساساٌ فاقد مالکیت رسمی نسبت به مال موضوع دعوی بوده است و به این علت نمی تواند در مقام اجرای حکم در دفتر خانه حاضر شده و سند رسمی انتقال تنظیم نماید . همچنین اجبار منتقل الیه به اقامه دعوا به طرفیت همه ایادی قبلی تکلیف مالایطاق خواهد بود چه ممکن است مال مورد دعوا همانطوری که بین مردم عمل می شود با قرارداد عادی میان دها نفر دست به دست گشته و انتقالات متعدد را جع به آن صورت گرفته و خواهان به عنوان آخرین منتقل الیه نسبت به ایادی سابق شناسایی نداشته و مشخصات کامل و محل اقامت آنان بر وی مجهول باشد و با عدم دسترسی و اقامه دعوا علیه جملگی آنان حق وی ضایع گردد. بنابرین به نظر می رسد خواهان بایستی دعوای خود را فقط علیه مالک مال یعنی نخستین فروشنده اقامه نماید و دادگاه مکلف به رسیدگی است و نمی تواند به عذر عدم رعایت ترتیب ایادی از دادرسی استنکاف ورزد چه قاعد ضمان درک و لزوم ترتب ایادی در اینجا مصداق ندارد .

و اگر ایراد شود مالک نسبت به آخرین منتقل الیه تعهدی نداشته و قراردادی با او تنظیم نکرده و از این رو مسئولیتی در قبال وی ندارد و دعوی متوجه او نیست در پاسخ باید گفت مالک اولیه در برابر مشتری تعهد به انتقال رسمی نموده و خریدار نیز به نوبه خود حقوق و امتیاز خویش در آن معامله را به ثالث واگذار کرده و شخص اخیر و ایادی بعد از آن متعاقباٌ جانشین و قائم مقام قانونی نخستین خریدار شده اند و صرف انتقالات مذکور رافع و مسقط تکلیف مالک به انتقال رسمی مال نیست و تعهد وی دایر به انتقال رسمی همچنان به قوت خود باقی می باشد و همانطوری که مالک در برابر ورثه خریدار به عنوان قائم مقام قهری مسئول است در مقابل منتقل الیه نیز به عنوان جانشین قانونی ماخوذ و متعهد به انتقال رسمی آن مال است  بدیهی است چنانچه در جریان محاکمه اشکالاتی از قبیل تکذیب مستند دعوی و یا مطالبه ثمن معامله پیش آید هر یک از طرفین می تواند در صورت لزوم ایادی گذشته را به دادرسی جلب نماید .

2 -دو فقره چک صادر شده و صادر کننده به موجب نوشته عادی متعهد گردیده است چنانچه چکها در تاریخ معین لاوصول شود با صدور گواهی عدم پرداخت ار ناحیه بانک ، اتومبیل هود را که در تحویل دارنده چکها است رسماٌ به نام او منتقل نماید آیا تعهد مذکور الزام آور است یا نه و آیا این تعهد از تعهدات معلق شمرده می شود یا خیر ودر هر حال حکم قضیه چیست ؟

 نظر اکثریت که در تاریخ 13/11/67 اعلام شد :

اگر چه مشهور فقها عقد معلق را باطل می دانند لیکن این نظر اجمالی نیست و برخی چون شیخ انصاری ، مرحوم نائینی قایل به صحت تعلیق در منشاء هستند و حتی گفته شده است بعضی دیگر از فقها هم تعلیق در انشاء و هم تعلیق در منشآ را صحیح می شمارند بیشتر حقوقدانان نیز عقد معلق را خالی از اشکال می دانند دکتر کاتوزیان تعلیق در منشا را صحیح دانسته و دکتر امامی در هر حال عقد معلق را صحیح اعلام کرده است از مواد 10و183و 184و 189و 190 قانون مدنی که تنجیز را از شرایط اساسی برای صحت معامله ندانسته است استنباط می شود که از نظر قانون مدنی عقد معلق بر لاوصول ماندن چک است باید گفت که تعهد مذکور نوعی تعهد معلق است از حیث قانون مدنی و با توجه به اصاله الصحه نافذ و صحیح و لازم الوفا است وبا مقتضای ذات و اطلاق هیچ یک از عقود تملیکی منافات ندارد ودعوی متعهد له دایر به الزام متعهد به انتقال رسمی اتومبیل مسموع می باشد .

نظر اقلیت:

قرارداد مذکور انتقال اتومبیل است به شرط عدم وصول چک و نوعی قرارداد  معلق است که تعلیق بر اراده مدیون و در واقع تعلیق در انشاء شده و به این علت باطل است و دعوی دارنده چک به انتقال اتومبیل قابلیت استماع ندارد . به عبارت دیگر سخن در صحت عقد معلق در صورتی که تعلیق در منشآ باشد با توجه به مواد قانون مدنی مذکور در نظر اکثریت و نظر عده ای از فقها تردیدی نیست اما تعلیق در انشآ بعلت فثدان یکی از عناصر اساسی عقد مذکور در بند1 ماده 190 قانون مدنی باطل میباشد . در فرض سوال با توجه به اینکه تعهد به انتقال، معلق به لاوصول ماندن چکها شده و معلق علیه نیز امری تحت اراده مدیون یا متعهد می باشد . لذا در واقع قرارداد مذکورقراردادی است معلق به اراده مدیون و چون تعلیق به اراده مدیون در واقع تعلیق در انشاء است . بنابرین قرارداد موضوع سوال باطل است .

3-چنانچه نظر کارشناس مورد اعتراض یک یا هر دو طرف دعوا واقع شود و دادگاه بنا به تقاضای معترض و در مقام رسیدگی به اعتراض موضوع را به کارشناس دیگر محول نماید لیکن به علت عدم ایداع دستمزد کارشناس ، کارشناسی اجرا نگردد آیا دادگاه حسب مورد باید قرار ابطال دادخواست بدهد ویا کارشناسی را اعداد دلایل خارج کند؟ و یا اینکه میتواند بر اساس نظر کارشناس اول مبادرت به صدور رای نماید  ؟

در تاریخ 24/10/66 در اینمورد سه نظر ابراز شده :

نظر اول : در هر حال دادگاه نمی تواند از نظر کارشناس اول تبعیت نماید زیرا وقتی دادگاه موضوع را به کارشناس دیگر یا هیئتی از کارشناسان ارجاع نمود در واقع نظر کارشناس اول را مغایر اوضاع واحوال معلوم ومحقق قضیه و مخدوش دانسته است حال چگونه ممکن  است دادگاه بر اساس نظر کارشناس اول که آن را نادرست تلقی نموده رای دهد؟ و این کار با منطق و عدالت قضائی سازگار نسیت . بنابرین اگر دستمزد برای کارشناس دوم ایداع نشود و به این علت قرار کارشتاسی انجام نگیرد، دادگاه حسب مورد به استناد ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی باید قرار کارشناسی را از اعداد دلایل خارج یا قرار ابطال دادخواست صادر کند .

نظر دوم : مورد بحث از مصادیق ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی نیست تا قرار کارشناسی از اعداد دلایل قارج یا قرار ابطال دادخواست صادر گردد، زیرا در ما نحن فیه دادگاه برای بار دوم قرار کارشناسی صادر ننموده، بلکه قرار کارشناسی سابق را که اجرا نیز شده به کارشناس دیگر محول کرده ونظر اورا جلب نموده است، حال اگر کارشناس دوم به علت عدم پرداخت دستمزد نظر ندهد دادگاه نمی تواند به ماده 459 قانون یاد شده استناد کند در این مورد دادگاه برای تعین تکلیف ناگزیر است مطابق نظر کارشناس نخست رای بدهد .

نظر سوم: که با اکثریت آراء اعلام گردید با التفات به ماده 460 قانون آیین دادرسی مدنی ضابطه در متابعت یا عدم متابعت از نظر کارشناس موافقت یا عدم موافقت آن با اوضاع واحوال معلوم مسلم قضیه و تشخیص امر با دادگاه است . بنابرین چناچه تصمیم دادگاه مبنی بر ارجاع موضوع به کارشناس دیگر اعم از اینکه از طرفین اعتراض شده یا نشده، به علت آن بوده که نظر کارشناس نخست را مخالف اوضاع و احوال معلوم محقق دانسته و از این حیث استدلال کرده باشد، لیکن کارشناسی مجدد به سبب عدم ایداه دستمزد صورت نپذیرد، دادگاه نباید بر اساس نظر کارشناس اول مبادت به صدور رای کند زیرا نظر کارشناس که به اعتقاد دادگاه مخدوش ونادرست وغیر قابل قبول بوده، نمی تواند ملاک و پایه تصمیم قضایی باشد در این مورد دادگاه باید مطابق ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی عمل نماید اما اگر ارجاع امر به کارشناس دیگر به خاطر مخالفت نظر کارشناس اول با اوضاع مسلم قضیه نبوده، بلکه صرفاٌ در مقام رسیدگی به اعتراض و برای کشف هر چه بیشتر واقعیت باشد بطوری که اعتراض نمی شد دادگاه می توانست از نظر کارشناسی تبعیت کند .چنانچه دستمزد برای کارشناس دوم پرداخت نشود و به این علت قرار کارشناسی  اجرا نشود مانعی ندارد که دادگاه بر اساس نظر کارشناسی بدوی رای دهد، زیرا تلقی این است که معترض با نسپردن حق الزحمه کارشناس در واقع از اعتراض خود عدول کرده و موجبی برای رسیدگی دادگاه با اعتراض باقی
نمانده است .

4- در دعوایی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک

انتقال ملک، آیا برای جلوگیری از نقل وانتقال آن ملک در جریان رسیدگی، خواهان باید تقاضای تامین خواسته مبنی بر توقیف نقل وانتقال آن ملک را بنماید یا از طریق دستور موقت اقدام کند ؟

در تاریخ 6/12/66 در باره مسئله مذکور سه نظر ابراز کرده اند

نظر اول : که با اکثریت آراء اعلام گردید مورد از مصادیق دستور موقت نبوده بلکه مشمول ماده 241 قانون آیین دادرسی مدنی است زیرا خواسته عین معین و توقیف  آن ممکن است بنابرین در مورد بحث تنها از طریق تفاضای تامین خواسته می توان ملک را توقیف نمود .

نظر دوم : ماده 241 قانون آیین دادرسی مدنی منصرف از مورد است زیرا این ماده ناظر به دعاوی است که خواسته آن عین معین باشد در حالی که در نحن ما فیه خواسته عین معین ومطالبه تحویل آن نیست  بلکه موضوع دعوا الزام به ایفای تعهد است و میان دعوای ملکیت با خلع ید و تحویل ملک و دعوای الزام به  انجام معامله که نتیجه آن تملک است، تفاوت وجود
دارد .علی هذا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک برای جلوگیری از نقل وانتقال آن باید ازدادگاه تقاضای صدور موقت نمود و توقبف ملک از طریق تامین  خواسته صحیح وقانونی نیست .

نظر سوم : در دعوای مذکورهم از طریق دستور موقت و هم از باب تامین خواسته در جریان رسیدگی می توان از نقل وانتقال ملک جلوگیری نمود و خواهان مخیر است یکی از راهها را انتخاب کند .

وظایف و اختیارات کمیسیون ماده 77

ماده 77 قانون شهرداری مقرر می دارد: رفع هر گونه اختلاف بین مودی و شهرداری در مورد عوارض به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و انجمن شهر (شورای شهر کنونی) ارجاع می شود و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است، بدهی هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص شود طبق مقررات اسناد لازم الاجرا به وسیله اداره ثبت قابل وصول است. اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت کند.

برخی عوارض همچون عوارض نوسازی، عوارض انواع بنزین و حمل و نقل مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی به استثنای ریلی به استناد قانون مربوطه و بعضی دیگر مانند عوارض مشاغل، قطع درخت، صدور پروانه و… بر اساس مصوبات شورای وضع و اخذ می شود، که این نوع عوارض محلی هستند.

در ماده 8 قانون نوسازی، رسیدگی به برخی اختلافات ناشی از ارجای این قانون منحصرا در صلاحیت کمیسیون رفع اختلاف موضوع ماده 77 قانون شهرداری قرار داده شده بود.

همچنین وفق بند (هـ) ماده 46 قانون مالیات بر ارزش افزوده اختلاف و استنکاف از پرداخت وجوه دریافتی موضوع بندهای (الف) و (ب) ماده 43 این قانون که توسط شهرداری ها وصول می شود مشمول احکام ماده 77 قانون شهرداری خواهد بود.

بند (الف) مذکور به حمل و نقل برون شهری مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی (به استثنای ریلی)، دریایی و هوایی پنج درصد بهای بلیط (به عنوان عوارض) اشاره می کند و بند (ب) عوارض سالیانه انواع خودروهای سواری و وانت دو کابین را مورد اشاره قرار می دهد که اعم از تولید داخلی یا وارداتی حسب مورد معادل یک در هزار قیمت فروش کارخانه ( داخلی) و یا یک در هزار مجموع ارزش گمرکی و حقوق ورودی آن ها است.

قسط بندی عوارض

موضوع دیگری که در صلاحیت کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری قرار دارد، قسط بندی عوارض است. حسب ماده 32 آیین نامه مالی شهرداری ها مصوب 1346 پیش بینی شده بود: شهرداری مجاز به تقسیط مطالبات خود ناشی از عوارض نیست مگر در مواردی که به تشخیص کمیسیون منظور در ماده 77 قانون شهرداری مصوب سال 1344 مودی قادر به پرداخت تمام بدهی خود به طور یکجا بناشد که در این صورت ممکن است بدهی مودی برای مدتی که از سه سال تجاوز نکند، تقسیط شود ولی در هر حال صدور مفاصاحساب  موکول به وصول همه بدهی است. با تصویب قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت در سال 1380 برابر ماده 73 این قانون ماده 32 آیین نامه مزبور به شرح زیر اصلاح شده است: به شهرداری های کل کشور اجازه داده می شود تا مطالبات خود را با اقساط حداکثر 36 ماهه مطابق دستورالعملی که به پیشنهاد شهردار به تصویب شورای اسلامی شهر مربوطه می رسد دریافت کند. در هر حال صدور مفاصا حساب موکل به تادیه همه بدهی مودی خواهد بود.

اعتراض به آرای کمیسیون ماده 77

با عنایت به حدود صلاحیت و اختیارات دیوان عدالت اداری مذکور در اصل 173 قانون اساسی و ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری، آرای صادره از سوی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری از سوی اشخاص، اعم از حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی قابل اعتراض و رسیدی در دیوان عدالت اداری است. ضمن آن که برابر رای وحدت رویه شماره 699 مورخ 22/3/1386 صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور سازمان های دولتی نیز می توانند در صورت اعتراض به آرای صادره از سوی کمیسیون مزبور از حیث نقض قوانین و مقررات و مخالفت با آن ها به مراجع دادگستری که مرجع تظلم عمومی است مراجعه کنند.

صلاحیت محلی

صلاحیت محلی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری تابعی از قلمرو جغرافیایی شهرداری است که در حوزه آن مستقر شده است. در این که محدوده قانونی شهر تحت صلاحیت کمیسیون 77 قرار دارد جای تردید نیست. به نظر می رسد باید بین دو محدوده خارج از شهر یعنی، حریم و محدوده ی خارج از حریم شهر، قایل به تفاوت شد. اخذ عوارض از مشمولان واقع در حریم شهر قابل توجیه است زیرا بر اساس مواد 100 و 101 قانون شهرداری، شهرداری مکلف به صدور پروانه ساختمان و تفکیک اراضی واقع در این محدوده است به عبارت دیگر قانون شهرداری را ملکف به ارائه نوعی از خدمات در این محدوده کرده است. ولی  در خصوص شهرها و شهرک های خارج از حریم و محدوده ی قانونی شهر و شهرک های صنعتی اخذ عواض توجیه قانونی ندارد و بالطبع کمیسیون ماده 77 نیز در این گونه مناطق صلاحیت رسیدگی ندارد.

تغییر کاربری به چه معناست؟

تغییرکاربری یعنی اخذ جواز استفاده از زمین به گونه ای متفاوت از آنچه در طرح های مصوب شهری پیش بینی شده است.

طرح های شهری ضوابط ثابت و غیر قابل تغییر نیستند بلکه تحت شرایطی قابل تغییر می شوند. در هر صورت تغییر کاربری گاهی بنا بر خواست مالک و سپس اعلام شهرداری و موافقت کمسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی است و گاهی دیگر بدون اطلاع مالک در احرای طرح های شهری صورت می پذیرد.

بنابراین مطابق مفاد بند 3 ماده 2 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری بررسی و تصویب نهایی طرح های جامع شهری و تغییرات آنها خارج از نقشه های تفصیلی در صلاحیت شورای مذکور قرار گرفته است و به موجب تبصره 3 ماده 5 همان قانون بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و تغییرات آنها در شهر تهران به وسیله کمسیونی مرکب از معاونان ذیربط وزرا مسکن و شهرسازی، نیرو، جهاد کشاورزی و معاونان روسای سازمان های حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و شهردار تهران (رئیس کمسیون) و همچنین شورای اسلامی شهر تهران بدون حق رای انجام می شود.

رسیدگی به پرونده ها و درخواست ها، ابتدا به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال، پس از بررسی و انجام امور کارشناسی جهت اتخاذ تصمیم به جلسات کمیسیون مذکور ارجاع می شود. نکته مهم اینکه صرف تقاضا برای تغییر کاربری کفایت نمی کند و قبل از بررسی موضوع در کمیسیون ماده پنج، مسئله تغییر کاربری ملک تقاضا شده از جهات مختلف مورد کارشناسی و بررسی دقیق قرار خواهد گرفت.

قابلیت فروش ملکی که در رهن بانک است

به عبارت دیگر برای صراحت این موضوع بصورت سوالی پاسخ داده شود : در صورتی که ملکی در رهن بانک قرارداشته باشد، اما مالک با حفظ حقوق مرتهن، آن را فروخته باشد آیا خریدار می تواند با پرداخت بدهی مالک، از بانک تقاضای فک رهن کند ؟
وفق نظریه مشورتی شماره 4622/7-4/7/1384 اداره کل حقوقی قوه قضائیه که مشعر است :
با توجه به این که طبق ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه 620 مورخ 20/8/1376 هیات عمومی دیوان عالی کشور معاملات مالک نسبت به مال مرهون در صورتی که نافی حق مرتهن نباشد نافذ است و بر اساس ماده 362 قانون مدنی خریدار قائم مقام قانونی فروشنده تلقی می شود، مضافاٌ به این که ماده 267 قانون مدنی ایفاء دین از جانب غیر مدیون را هم جایز شمرده است، لذا در فرض استعلام خریدار پس از پرداخت بدهی مدیون به بانک می تواند تقاضای فک رهن نماید و مباشرت راهن شرط نیست .

تبعات تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها

اولاٌ : وفق مقررات قانونی هرگونه تغیرات کاربری با هر انگیزه ای بدون مجوز قانونی جرم محسوب می شود

بخصوص که این تخلفات (کابری) پس از تاریخ 15/4/1374 ایجاد شود و باغ ها و مزرعه ها خارج از محدوده شهر و شهرک ها وافع شده باشد.

ثانیاٌ :مجازات این افعال، یعنی شخص مجرم علاوه بر قلع و قمع بنای احداثی، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید، محکوم می شود .

ثالثاٌ : چنانچه فرد مجرم مجددا این افعال را تکرار نماید: به سه برابر بهای ملکی، که در آن مرتکب تکرار جرم شده است و به حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم می شود .

بنابرین شخص مالک اراضی زراعی و باغی فقط می تواند مطابق مقررات قانونی در ملک خود گلخانه، دامداری مرغداری، پروش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی آن هم با رعایت ضوابط زیست محیطی ایجاد نماید .

راه حل برای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها

شخص متقاضی تغییر کاربری لازم است با ذکر ضرورت، تغییر کاربری را از وزارت کشاورزی درخواست نماید. به عبارت بهتر مرجع تشخیص این درخواست وزارت کشاورزی می‌باشد و در این خصوص در هر استان کمیسیونی می باشد که اعضای آن مرکب از:

– رئیس سازمان جهاد کشاورزی

– مدیر امور اراضی

– رئیس سازمان مسکن و شهر سازی

– مدیر کل حفاظت محیط زیست

– نماینده استاندار، می باشند

و این کمیسیون در خواست متقاضی تغییر کاربری را از جهات ذیل بررسی می نماید :

از جهت ضوابط طرح های کالبدی، منطقه ای و ناحیه ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور

(مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح)

ضوابط حفظ محیط زیست، تداوم تولید و سرمایه گذاری

این کمیسیون در خواست متقاضی را ظرف مدت دو ماه بررسی و نتیجه آن را اعلام می نماید.

شایان ذکر است چنانچه این کمیسیون درخواست متقاضی را رد نماید، متقاضی می تواند به این رای از طریق دیوان عدالت اداری اعتراض نماید ولی چنانچه درخواست متقاضی پذیرفته شود وی مکلف است برای اخذ مجوز به عنوان عوارض معادل 80 درصد قیمت روز زمین را، با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری به حساب خزانه داری کل واریز نماید .

املاکی که در محدوده معدن قرار دارند

آیا می دانید در خصوص شخصی که دارای اراضی یا ملکی است که در آن معدنی اکتشاف شده در مقابل شخص که دارای پروانه بهره برداری آن معدن است ،نمی تواند (به جهت اینکه مالک آن ملک است) مانع بهره برداری شود؟

مطابق نظریه شماره ۲۱۰۷/۷ مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه در رابطه به سوالی که مطرح شده است (سوال: آیا کسانی که دارای املاکی هستند که در محدوده معدن قرار داشته و شخص دیگری پروانه بهره برداری دارد می تواند از طریقی ولو قضائی خلع ید دارنده پروانه را درخواست نماید و یا حتی برای آن معدن دار ایجاد مزاحمت نماید؟)

این اداره به شرح ذیل اظهار نظر کرده است :

بهره براری از ذخایر معدنی با توجه به ماده ۹ قانون معادن مستلزم اخذ پروانه بهره برداری است و چنانچه معدن در محدوده املاک دایر یا مسبوق به احیای اشخاص واقع شده باشد، مطابق تبصره ۲ ماده ۲۲ قانون مذکور مالک یا مالکین برای اخذ پروانه بهره برداری حق تقدم دارند در هر حال چنانچه پروانه بهره برداری به نام شخص دیگری ( غیر از مالک ملکی که معدن در محدوده آن قراردارد) صادر شود، صاحب پروانه قانوناٌ مجاز به تصرف و بهره برداری به شرح مندرج در پروانه می باشد و مالک یا مالکینی که معدن در محدوده ملک آنها قراردارد نمی توانند مانع بهره برداری شوند. ( در صورت ممانعت طبق تبصره ۳ ماده ۲۲ قانون مذکور به وسیله مامورین انتظامی رفع ممانعت به عمل خواهد آمد ) بنا به مراتب مذکور مادام که پروانه بهره برداری دارای اعتبار است، مالک نمی تواند خلع ید صاحب پروانه را بخواهد و طبق ماده ۲۲ مالک، صرفاٌ مستحق دریافت اجاره بهاء (اجرت المثل) به قیمت روز طبق نظریه کارشناس رسمی دادگستری می باشد.

ضمناٌ موضوع تصرف عدوانی نیز منتفی است .

اصطلاحات تجاری

 نمانام ( برند ) :

نمانام یا برند ، یعنی یک نام، عبارت، نشانه یا علامت یا ترکیبی از اینها که با هدف متمایز کردن یک کالا یا خدمت از سایر کالاها و خدمات یک فروشنده یا برای ایجاد تمایز میان کالا و خدمت یک فروشنده با کالا و خدمات سایر فروشندگان به کار گرفته شود.

 یک نمانام نیرومند باید از این صفات برخوردار باشد:
۱. تناسب
۲. جایگاه مناسب
۳. تحمل پذیری
۴. اعتبار
۵. الهام بخش
۶. بی همتایی
۷. جذابیت

 نمانام یا برند از نظر مصرف‌کننده یعنی:
۱. منشأ یا مبدأ محصول
۲. واگذاری مسئولیت به تولیدکننده
۳. خطرپذیری کمتر
۴. هزینه پرس و جوی کمتر
۵. نشانه کیفیت
۶. معامله یا عهد و پیمان با تولیدکننده محصول
۷ . وسیله نمادین برای اظهار شخصیت

قانون مالیاتهای مستقیم

 ماده ۲۰۱ : هرگاه مؤدی به قصد فرار از مالیات از روی علم و عمد ؛

* به ترازنامه و حساب سود و زیان یا
* به دفاتر و اسناد و مدارکی‌ که برای تشخیص مالیات ملاک عمل می‌باشد و برخلاف حقیقت ‌تهیه و تنظیم شده است استناد نماید

* یا برای سه سال  متوالی از تسلیم اظهارنامه  مالیاتی و ترازنامه و سود و زیان خودداری ‌کند
+ علاوه بر جریمه‌ها و مجازات‌های  مقرر در این  قانون از  کلیه ‌معافیت‌ها و بخشودگی‌های  قانونی‌ در مدت‌ مذکور محروم‌ خواهد شد.

- توضیح اینکه برابر بخشنامه مورخ ۱۸/ ۵/ ۹۲ سازمان امور مالیاتی کشور ، اشخاص مشمول مقررات قسمت اخیر ماده ۲۰۱ یادشده ، اشخاص حقوقی و مودیان گروه اول شغلی ( بند الف قبل از اصلاحیه ) موضوع آیین نامه اجرایی ماده ۹۵ می باشند .

تکالیف مهم مالیاتی اشخاص حقوقی

 هر سه ماه یکبار فهرست معاملات فصلی موضوع ماده ۱۶۹ ق.م.م تکمیل و در موعد مقرر قانونی به ترتیبی که سازمان امور مالیاتی اعلان داشته ارسال گردد .

* اظهارنامه مالیاتی ارزش افزوده مربوط به هر دوره ( فصل ) تکمیل و در وقت مقرر - ۱۵ روز پس از پایان فصل - تسلیم و مالیات و عوارض متعلقه ابرازی پرداخت گردد .
* فهرست مالیات بر حقوق کارکنان برای هر ماه تنظیم و در موعد مقرر ( حداکثر تا پایان ماه بعد )  ارسال و همزمان مالیات متعلقه واریز گردد .
* اظهارنامه‌های مالیاتی عملکرد سالانه خود ، موضوع ماده ۱۱۰ ق.م.م را حداکثر ۴ ماه پس از پایان سال مالی تنظیم و از طریق سامانه الکترونیکی سازمان امور مالیاتی ، تسلیم و مالیات ابرازی متعلقه نیز پرداخت گردد.
* در پاسخ به دعوت نامه ارائه اسناد و مدارک جهت رسیدگی به هر یک از تکالیف فوق ، دفا‌تر قانونی ( که طی سال مالی برابر اسناد حسابداری تنظیمیِ متکی به مدارک حساب تحریر شده است ) و اسناد و مدارک موردنیاز به گروه رسیدگی مالیاتی مربوط ارایه شود

آموزش/ مودیان مالیاتی بدانند ؛

مواردی که به موجب قانون مالیاتهای مستقیم ، برخی مودیان مکلف به کسر و پرداخت مالیات ( حسب مورد ) خواهند بود :

*ماده ۵۳ – تبصره ۹ (مالیات تکلیفی اجاره املاک)

*ماده ۸۶ اصلاحی ( مالیات تکلیفی حقوق )

*ماده ۱۰۲ ( مالیات تکلیفی مضاربه )

*ماده ۱۰۳ و تبصره ۲ آن ( مالیات تکلیفی حق الزحمه )

*ماده ۱۰۷ ( مالیات تکلیفی اشخاص حقوقی خارجی )

*ماده ۱۰۹ ( مالیات تکلیفی موسسات بیمه)
*ماده ۱۱۶ ( تکلیف مدیران تصفیه اشخاص حقوقی )

*ماده ۱۱۸ ( مسئولیت آخرین مدیران شخص حقوقی و مدیران تصفیه و ضامن ها)

*ماده ۱۲۳ ( مالیات تکلیفی منافع بلاعوض اموال )

*ماده ۱۴۳ ( مالیات تکلیفی نقل و انتقال سهام )