آیا حق زارعانه ابتدائا و قبل از انتزاع ید زارع از ملک، قابلیت مطالبه دارد یا خیر؟

زارع تنها در صورتی می تواند حق زارعانه خویش را مطالبه نماید که مالک اقدام به انتزاع ید زارع از ملک نموده باشد، در غیر اینصورت مالک تعهدی به پرداخت حق زارعانه ندارد. ضمن آن که حق زارعانه فقط در مواردی ایجاد می‌شود که تصرف زارع در اراضی با اذن مالک بوده باشد. در اراضی غصبی هرچند در اثر عمل زارع، مرغوبیتی ایجاد شده باشد، حق زارعانه ایجاد نمی شود.

-در صورتی که مالک، ملک را از ید زارع خارج نماید برای مطالبه حق زارعانه به کجا باید مراجعه نمود؟

اگر ملک مزروعی در تصرف خود زارع باشد به عبارتی مالک ملک را از ید زارع خارج ننموده باشد زارع نمی تواند برای مطالبه چه از طریق محکمه و چه از طریق اجرای ثبت اقدام نماید زیرا مالک تعهدی در پرداخت حق زارعانه ندارد اما اگر مالک ملک یا دولت نسبت به انتزاع ید زارع اقدام نموده باشند و مستند حق زارع به سند رسمی باشد مشارالیه می تواند با مراجعه به اجرای ثبت، نسبت به وصول حق خود برابر مقررات در دایره اجرای ثبت پس از تقویم و تعیین حق زارعانه از طریق کارشناسی اقدام نماید.

رای وحدت رویه دیوان عالی ۵۶۸:

رسیدگی به دعوی راجع به معامله نسق زراعتی، مقدار زمین های تحت تصرف کشاورز که برای کشت و آبادانی به آن اقدام نموده است، در صلاحیت دادگاه های عمومی دادگستری است.

 

تاریخ رای وحدت رویه: ۱۳۷۰/۰۹/۱۹

 

خلاصه رای:

 

قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل ۱۵۹ دادگستری را مرجع رسمی تظلمات و شکایات قرار داده و بر اساس این اصل،‌رسیدگی به دعوی راجع به معامله نسق زراعتی در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است.

 

رای وحدت رویه دیوان عالی ۲۹:

مستاجر بدون اجازه موجر حق وضع بنایاغرس درخت ندارد.

 

تاریخ رای وحدت رویه: ۱۳۷۴/۰۸/۲۳

 

رای وحدت رویه:

 

قطع نظر از جهات استدلال شعبه ۱۵ دیوان عالی کشور، با توجه به اینکه طبق ماده ۴۹۲ قانون مدنی عقد اجاره به محض انتضاء مدت برطرف می شود و مالکیت رقبه مختلف فیها تقاضای تخلیه نموده اند در این خصوص حکم خلع ید صادر و پرونده از این حیث مفروغ عنه می باشد، نظر به اینکه طبق ماده ۵۰۲ قانون مدنی اگر مستاجر در عین مستاجره بودن اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت و همچنین طبق مدلول ماده ۵۰۳ قانون موصوف مستاجر بدون اجازه موجر درخانه یا زمینی که اجاره کرده حق وضع بنا یا غرص اشجار ندارد، مضافا" در ذیل اجاره نامه رسمی مستند دعوا قید شده است، مستاجر حق دسترنج ندارد. در نتیجه خواهان تقابل حق مطالبه دسترنج یا بهای اعیانی را نداشته است.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۱۹۰۰/۷ در مورد حق زارعانه

تاریخ نظریه: ۱۳۹۲/۱۰/۰۱

 

نظریه مشورتی:

 

راجع به مزارعه و مساقات مواد ۵۱۸ به بعد ق.م.، حق ریشه عرفاً مترادف با حقوق زارعانه بوده و اعم از زحماتی است که زارع برای عمران و آبادی و بهتر استفاده کردن از اراضی زراعی و مانند آن متحمل شده است و شامل آثار مادی است.

 

نمونه رای مطالبه حقوق زارعانه

 

تاریخ رای : ۱۳۹۲/۰۴/۳۰

 

به شماره : ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۰۵۶۲

 

خلاصه رای: حقوق زارعانه باید مبنای قانونی یا عرفی داشته باشد و صرف تصرف در ملک غیر و کشت و زرع در آن، حق زارعانه ایجاد نمی‌کند.

 

اراضی کشت موقت

حق زارعانه عبارتند از زمین زراعتی، عمل زارع، مالک و استمرار عمل زارع که جهت کوتاه نمودن کلام، صرفاً بیان می‌گردد حق زارعانه صرفاً برای زارعین صاحب نسق ایجاد می شود و برای زارعین خوش نشین یا کارگران کشاورزی ایجاد نمی گردد. همچنین حق زارعانه صرفاً در املاک عمده مالکین که ملک خویش را جهت کاشت و بهره برداری در اختیار رعایا قرار می‌دهند ایجاد می‌شود و در املاک خرده مالکینی که خود در املاک خویش مشغول زراعت می باشند نمی شود. در صورتی که ملک مذکور به هر دلیل اعم از مصادره، تملیک توسط دولت و غیره از ید مالک خارج گردد، حق زارعانه از نهاد تملیک کننده، قابلیت مطالبه دارد. همچنین این حق در اموال موقوفه نیز قابلیت ایجاد و مطالبه را دارد.

نحوه تعیین حق زارعانه در اراضی مزروعی خالصه که مورد احتیاج دولت است

نسبت به اراضی مزروعی خالصه که مورد احتیاج دولت است و اشخاصی که حق ریشه و یا شخم داشته باشند به طریق مذکور در ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون فروش خالصجات مصوب ۲۱ آبان ماه ۱۳۳۶ حق آنها ‌تعیین و از محل بیست و پنج درصد فروش خالصجات به صاحبان آنها پرداخت می شود. اگر زارعی در زمین مورد کشت شخم یا کود و یا ریشه و تأسیساتی داشته باشد و آن زمین به حکم قرعـه بـه زارع یـا زارعین دیگر برسد میزان تفاوت با تراضی طرفین و در صـورت عـدم توافـق بـا نظـر کمیسیون تقسیم و فروش محلی تعیین خواهد شد.

 

 

بنا به ماده ۹ خالصجات مشاع،

 

پس از افراز و تعیین سـهم دولـت طبـق مقـررات قـانون و آیین نامه به کشاورزان خالصه فروخته خواهد شد و چنانچه زارعین خالـصه مـشخص نباشـند بین کشاورزان که حین تصویب قانون حداقل سه سال در همان قریه مشغول زراعت بوده انـد به قید قرعه تقسیم می شود و صرف تصرف و زراعـت باعـث جعـل قـانونی حـق اولویـت زراعتی به شکل اولویت در تملک شد و این حق اولویت بر اساس ماده ۱۰ بدین گونه مقرر گردیده ابنیه دولتی و اشجار و حقوق دولت که بـه موجـب مـاده ۵ قـانون تقـسیم و فـروش خالصجات مشاعاً به کلیه زارعینی که در آن قریه مالک آب و خـاک شـده انـد مجانـاً واگـذار می گردد باید طبق ماده ۷ قانون مزبور به وسیله صندوق تعاونی روستایی ده نگهـداری و اداره شود.

مطالبه حق زارعانه از دولت

مطالبه حق زارعانه از دولت پس از خروج ملک از ید مالک امکان پذیر است در هرصورت اگر ملکی که نسبت به آن حق زارعانه وجود دارد، به هر دلیل اعم از مصادره، تملیک توسط دولت و غیره از ید مالک خارج گردد، حق زارعانه از نهاد تملیک کننده، قابلیت مطالبه دارد.

دلایل عدم مطالبه حق زارعانه ازطریق اجرای ثبت

مطالبه حق زارعانه از طریق دایره اجرای ثبت وجود ندارد و دلایل آن ها به شرح ذیل است:

-در مواقعی حق زارعانه در قراردادها ذکر نمی شود و منشاء آن شرط ضمنی ناشی از عرف است که اثبات این امر بر عهده محاکم دادگستری است و دایره اجرای ثبت فارغ از رسیدگی قضایی می باشند.

-در اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نکته قابل توجه آن است که اسنادی قابلیت مطالبه در دایره اجرای ثبت را دارد که مضمون آن دارای حقی یا دینی مسلم و منجز و تقویم شده به پول بوده و نیازمند رسیدگی قضایی و اثبات امری نباشد.

-برای ایجاد حق زارعانه وجود عناصری لازم است و تشخیص تحقق این موضوع نیازمند رسیدگی قضایی و طرح دعوا در دادگاه است نه دایره اجرای ثبت.

مطالبه حق زارعانه از طریق اجرای ثبت

کلیه دعاوی در مراجع قضایی مورد رسیدگی قرار گیرند. کلیه اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول و معاملات املاک ثبتی، مستقلا و بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم الاجرا است. علی رقم الزامی نبودن ثبت معاملات راجع به حق زارعانه اشخاص می توانند قراردادهای راجع به حق زارعانه را به طور رسمی و با تنظیم اسناد رسمی منعقد کنند.

نظرات حقوقی در مورد مطالبه حق زارعانه

حق زارعانه نوعی از حق انتقاع در مال غیرمنقول نیست چرا که حق انتقاع یک حق عینی است و موضوع آن یک شیء معین مادی است اعم از اینکه منقول یا غیرمنقول باشد.در حالی که حق زارعانه حسب ماده ۳۱ آئین نامه قانون ثبت، راجع به عین املاک نمی باشد.

- حق زارعانه را نمی توان حق ارتفاق دانست. زیرا که حق زارعانه حاصل فعالیت و اقداماتی است که زارع برای آبادانی ملک انجام داده است ، درحالی که حق ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری و مهم تر آنکه حق ارتفاق حق عینی قائم به ملک است و اختصاص به خود زمین دارد و حق زارعانه نه قائم به ملک است و نه حق عینی محسوب می شود و با انتزاع ید زارع از ملک مزروعی، دیگر زارع هیچ حق عینی بر ملک ندارد و تنها مستحق حق زارعانه می شود به همین دلیل زارع برای مطالبه حق خود باید در محل اقامت خوانده با رعایت ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ طرح دعوا کند.

اگر رابطه مالک و زارع ناشی از قرارداد قابل استناد باشد، طرفین می توانند به دادگاهی رجوع نمایند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع و یا تعهد می بایست در آنجا اجرا شود.

مطالبه حق زارعانه از طریق دادگاه عمومی

در صورت تضییع یا انکار حق زارعانه مدعی حق، می تواند جهت استیفا و احقاق حق خود در مراجع قضایی دادخواهی نماید. از آنجا که حق زارعانه واجد وصف حقوقی است جهت استیفای امور حقوقی آن اولین اقدام تقدیم دادخواست در دادگاه صالحه می باشد. با توجه به اختلاف نظری که در خصوص مالی منقول یا غیر منقول بودن حق زارعانه وجود دارد معمولا اشخاص در تشخیص این امر دچار اشتباه می شوند و همین امر موجب ارائه دادخواست اشتباه به دادگاه و اطاله روند دادرسی می شود.

مرجع صالح رسیدگی به مطالبه حق زارعانه

عده ای حق زارعانه را در حکم مال غیر منقول دانسته و دادگاه محل وقوع ملک مزروعی را به عنوان دادگاه صالح برای مطالبه حق زارعانه تعیین کرده اند و گروهی دیگر بر این نظرند که حق زارعانه جزء حقوق مالی معنوی و متعلق آن فعالیت انسان است و می بایست آن را جزء دعاوی اموال منقول تلقی نمود که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده می باشد. باید در تعیین دادگاه صالح از حیث صلاحیت محلی قائل به تفکیک شد.

دادخواست مطالبه حق زارعانه

اگر حق زارعانه مستند به سند رسمی و یا قرارداد معتبری باشد. برای مطالبه ی بهای آن صرف دادخواست مطالبه ی بهای حق زارعانه کافی است اما اگر قراردادی بین مالک و زارع وجود نداشته باشد، مدعی باید ضمن دادخواست مطالبه ی بهای حق مذکور، خواسته اثبات حق را ارائه کنند.

حق زارعانه

در صورتی که حقی که برای زارع ایجاد می شود مال غیر منقول بدانیم پس از مزایده و احراز صحت جریان آن از سوی دادگاه، مشارالیه می بایست دستور سند انتقال را به نام خریدار صادر نماید. مطالبه حق زارعانه به طور معمول از طریق دادرسی در محاکم دادگستری انجام می پذیرد در بعضی مواقع چنانچه مستند حق مذکور، سند رسمی باشد صاحب حق می تواند از طریق اجرای ثبت و بدون مراجعه به دادگاه حق خود را مطالبه نماید.

نحوه انتقال حق زارعانه پس از برگزاری مزایده

ثبت رسمی اسناد راجع به معاملات حق زارعانه اجباری نیست و از سوی دیگر در اموال منقول حسب ماده ۱۳۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ در روز مزایده تاریخ فروش ملک و خصوصیات ملک مورد فروش و بالاترین قیمتی که پیشناد شده و اسم و مشخصات خریدار در صورت مجلس مزایده قید شده و در نهایت به امضای خریدار می رسد بنابراین چنانچه مزایده نهایی شود صورت مجلس تنظیمی، دلیل مالکیت محسوب می گردد و هیچ گونه تشریفات دیگری نیاز نیست.

فروش حق زارعانه از طریق مزایده

حق زارعانه بنا به اصل انتقال پذیری قابل انتقال است بنا به اصل مذکور رضایت مالک ملک در فروش حق زارعانه شرط نیست و در قوانین و عرف نیز چنین شرطی مشاهده نشده است. هر چند در خصوص حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶، رضایت مالک به صراحت شرط شده بود.

واگذاری اراضی موات

اراضی مشمول تبصره ۲ ماده ۲ به وسیله کارشناسان رسمی که وزارت کشاورزی انتخاب می‌نماید ارزیابی وتشریفات مزایده طبق مقررات معاملات‌دولتی انجام می شود. هر گاه در اراضی مذکور اشخاصی شخم یا کود موجود یا ریشه‌ای داشته باشند با در نظر گرفتن مخارجی که به عمل آمده و ارزشی که جهت آنها در زمین ‌منظور شده به تشخیص کمیسیون مذکور از وجهی که خریدار در مزایده می‌پردازد به اشخاص مزبور پرداخت خواهد شد. صاحبان این قسم‌ حقوق در صورت تساوی شرایط در جلسه مزایده حق تقدم ذارند. نسبت به اراضی مزروعی خالصه که مورد احتیاج دولت است و اشخاصی که حق ریشه و یا شخم داشته باشند.

حق زارعانه در قانون

برطبق ماده ۲ آیین دادرسی مدنی که در دعاوی مدنی، طرح دعوا از جانب کسی که ذینفع باشد پذیرفته می شود که در دعاوی مطروحه طلبکاران را می توان ذینفع محسوب کرد. آنها می توانند با طرح دعوای مدنی، استحقاق زارع را در مطالبه حق زارعانه اثبات نمایند سپس نسبت به وصول محکوم به از طریق فروش حق زارعانه نایل شوند. برطبق ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبـت حق زارعانه قابلیت خرید و فروش را دارد.

برطبق ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون فروش خالصجات، خالصجات و اراضی به وسیله کمیسیونی در هر محل مرکب از دو نفر به انتخاب وزارت کشاورزی و یکی از‌کارشناسان رسمی به انتخاب رییس دادگستری محل ارزیابی می شود.

فروش حق زارعانه

طبق ماده ۵۳ آیین نامه

 

اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۸۷ بازداشت منافع بلامانع است همچنین بنا به ماده ۵۴ آیین نامه مذکور، بازداشت حقوق مدیـون نسبـت به سرقفلی جایز است لکن مزایـده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می‌گردد.

 

بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی و منافع مانع از این نیست که اگر مال دیگری از متعهد یافت شود به تقاضای ذینفع بازداشت گردد در این صورت هرگاه مال بازداشت شده معادل طلب بستانکار باشد از حقوق رفع بازداشت خواهدشد. اگر چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.

تبصره ـ

 

اگر اجرائیه‌های متعدد علیه متعهد صادر شده‌ باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنمایند، پس از بازداشت مال‌ مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می‌شود.