شرط صفت در عقد نکاح یعنی چه ؟

شرط صفت در عقد نکاح یعنی اینکه ضمن عقد نکاح وجود وصف یا صفت خاصی در طرفین شرط شود ،

دادخواست دعوای خلع ید

ریاست محترم مجتمع قضایی…. دادگاه عمومی شهرستان…..(محل ملک)

با سلام و عرض ادب

احتراما پیرو خواسته خلع ید از یک زمین کشاورزی به موجب سند رسمی ….. و شماره پلاک ثبتی ….. واقع در …مقوم به …….(قیمت ملک) که در تاریخ ….. از سوی آقا / خانم….. (خوانده دعوا و مشخصات متصرف) قهرا و عدوانا بدون مجوز قانونی و مشروع نسبت به ملک اینجانب صورت گرفته است به موجب مواد ۳۰و ۳۱ از قانون مدنی و غاصبانه بودن اقدامات خوانده، خواستار اخراج وی از ملک به انضمام پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، و هزینه دادرسی مورد استدعا می باشد.

تعدیل قرارداد چیست؟

تعدیل قرارداد به این معناست که شروط قرارداد یا آثار آن به اجازه قانون و بدون توافق طرفین تغییر پیدا می‌کند.

جرم ممانعت از حق و مزاحمت

بررسی جرایم ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق

دو جرم ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات)، تعریف شده است. 

جرم ممانعت از حق

عبارت است از اینکه کسی مانع استفاده مالک از ملکش بشود. فرضا کسی در آپارتمان خودش با ایجاد تغییراتی مانع استفاده همسایه طبقه بالا یا پایین در استفاده از آب یا برق یا تلفن وی شود.

جرم مزاحمت

عبارت است از اینکه کسی بدون خارج­ کردن مال از تصرف مالک، مزاحم تصرف و استفاده وی شود. فرضاً کسی به عمد و به قصد مزاحمت و اخلال در زندگی عادی دیگری، با ریختن تیرآهن و یا شن و ماسه مقابل درب منزل دیگری مانع ورود و خروج مالک به منزلش شود.

ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی می­گوید: «هر کس به وسیله صحنه­ سازی از قبیل پی­کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت­ بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت­ شده یا در آیش زراعی، جنگل­ها و مراتع ملی شده، کوهستان­ها، باغ­ها، قلمستان­ها، منابع آب، چشمه­ سارها، آن­هار طبیعی و پارک­های ملی، تاسیسات کشاورزی و دامداری و دامپروری و کشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت­های وابسته به دولت یا شهرداری یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام­ المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی حق معرفی­ کردن خود یا دیگری، مبادرت نماید یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی­صلاح دیگر مبادرت به عملایتی نماید که موجب تخریب محیط­ زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام به هر گونه تجاوز و تصرف عدوانی با ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید.»
قانون­گذار برای مرتکب جرایم فوق، مجازات یک ماه تا یک سال حبس در نظر گرفته است. همچنین در انتهای ماده ۶۹۰، دادگاه ملکف شده است دستور به رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق صادر نماید.
به لحاظ اهمیت موضوع و عوارض منفی ناشی از ارتکاب این جرم، در تبصره ۱ ماده ۶۹۰ مقرر شده است که رسیدگی به جرایم فوق­ الذکر خارج از نوبت صورت گیرد و مقام قضایی مکلف است با تنظیم صورت مجلس، دستور متوقف­ ماندن عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی صادر نماید.
چنانچه تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قراین قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد، به استناد تبصره ۲ ماده ۶۹۰، قرار بازداشت آن­ها صادر خواهد شد و مدعی می­تواند تقاضای خلع ید و قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را بنماید.
طبق ماده ۶۹۱ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) هر کس به قهر و غلبه، به ملکی داخل شود که در تصرف دیگری است اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده، ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد، علاوه بر رفع تجاوز، حسب مورد به یک تا شش ماه حبس محکوم می­شود. هر گاه مرتکبان دو نفر یا بیشتر بوده و دست­ه کم یکی از آن­ها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.

مطابق ماده ۶۹۲ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات)، هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد،

ممکن است مرتکب یکی از جرایم فوق به لحاظ تخفیفات قانونی به جای حبس به پرداخت جریمه (جزای نقدی)، آن هم به لحاظ تخفیفات قانونی به جای حبس به پرداخت جریمه (جزای نقدی) آن هم به مبلغ ناچیزی محکوم شود و بدین ترتیب از کرده خود و محکومیت صادره عبرت نگرفته و علی رغم اجرای حکم، مجدداً به ارتکاب یکی از جرایم یادشده مبادرت کند؛ قانونگذار به خوبی چنین فرضی را پیش­بینی کرده و در ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی آورده است: «اگر کسی به موجب حکم قطعی، محکوم به خلع ید از مال غیرمنقولی یا محکوم به رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق شده باشد، بعد از اجرای حکم مجدداً مورد حکم را عدواناً تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق نماید علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.»
چنانچه ورود به ملک دیگری با زور و تهدید باشد، به استناد ماده ۶۹۴ قانون مجازات اسلامی مرتکب به مجازات حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد و در صورتی که مرتکبان دونفر یا بیشتر باشند و دست کم یکی از آن­ها حامل سلاح باشد، به حبس از یک تا شش سال محکوم می­شوند. چنانچه جرایم مذکور در مواد ۶۹۲ و ۶۹۳ در شب واقع شده باشد، مرتکب به حداکثر مجازات محکوم می­شود.

عدم استماع دعوای فسخ معامله به جهت غبن بعد از صدور حکم به انتقال سند رسمی مورد معامله

خواسته خواهان، فسخ معامله یک باب خانه به جهت غبن می­باشد و خوانده در مقام دفاع اظهارداشته در شورای حل اختلاف حکم به الزام خواهان (که در آن پرونده خوانده بوده) به تحویل مبیع صادر گردیده و قطعی شده و اجرا شده، حال آیا دعوی خواهان مبنی بر فسخ به علت غبن قابل استماع است؟ (غبن فاحش محرز است)

 

پاسخ:
در صورت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و صدور حکم بر التزام تنظیم سند و قطعیت رأی صادره دعوی فسخ معامله به علت تعارض آن با حکمی صادره مبنی بر التزام به تنظیم سند قابل استماع نخواهد بود. 

بطلان بیع و بطلان خیار شرط در صورت عدم ذکر مدت

چنانچه در معامله­ ای طرفین تمامی خیارات را اسقاط نمایند و در قرارداد ذکر شود؛ در صورت فسخ از جانب هر یک از طرفین، مبلغ دو درصد کل معامله را به دیگری پرداخت نماید، حال اگر یکی از طرفین به استناد عدم ذکر مدت تقاضای اعلام بطلان معامله را بنماید قابل پذیرش است یا خیر؟

 

پاسخ:
هر چند طرفین معامله بدواً کلیه خیارات را اسقاط نموده­ اند، لیکن چون مؤخراً شرط فسخ معامله را بدون تعیین مدت در متن قرارداد گنجانیده­ اند، لذا با توجه به ماده ۴۰۱ قانون مدنی، هم خیار شرط و هم بیع باطل است. لذا دعوای خواهان قابل پذیرش است.

اثر عدم تعیین مدت برای خیار شرط

شخص «الف» زمین خود را برای شخص «ب» می­فروشد و در عقد شرط می­شود که اگر «ب» ثمن معامله را نپردازد، «الف» حق فسخ دارد. در همین اثنا «ب» بدون پرداخت ثمن معامله، زمین را به شخص ثالثی منتقل می­کند با توجه به شرط، شرایط معامله چگونه است و اگر «الف» زمین را به دیگری منتقل کند چه شرایطی متصوّر است؟

 

پاسخ:
به موجب ماده ۴۰۱ قانون مدنی «اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد، هم شرط خیار و هم بیع باطل است» لذا در چنین مواردی چناچه فروشنده مبیع را به شخص ثالثی منتقل کند، انتقال مال غیر بر آن صادر نخواهد بود. (ولی انتقال توسط «ب» مصداق انتقال مال غیر خواهد بود) 

وقوع تبدیل تعهد در صورت رضایت ثالث به پرداخت وجه چک دیگری

خواهان دادخواستی به خواسته مطالبه وجه ۵ فقره چک به طرفین خوانده تقدیم می­نماید، از چک­های استنادی دو فقره توسط فرزند خوانده در وجه خواهان صادر و مشارُ­الیه پس از ظهرنویسی به شخص دیگری منتقل نموده و خوانده نسبت به بدهی خود به میزان وجه ۵ فقره چک اقرار کرده است آیا خوانده را باید به مجموع ۵ فقره چک محکوم نمود یا نسبت به سه فقره از چک­های مذکور؟

 

پاسخ:
با توجه به اینکه خواهان دادخواستی به طرفیت خوانده نسبت به پرداخت وجه پنج فقره چک تسلیم نموده و خوانده نیز مدیونیّت خویش را نسبت به وجه پنج فقره چک اعلام داشته، بنابراین با توجه به مفاد بند ۲ ماده۲۹۲ قانون مدنی، نسبت به دو فقره چک مربوط به ذمه خوانده تبدیل تعهد به صورت تلویحی صورت پذیرفته و صدور رأی با استناد ماده مزبور علیه خوانده، بلااشکال به نظر می­رسد. 

تسویه حساب و عدم پذیرش ادعای مطالبه وجه مازاد بر آن

قرارداد احداث ساختمان فیمابین مالک و شرکت تعاونی مسکن به عنوان پیمانکار منعقد و به موجب تسویه­ حساب صادره از طرف شرکت تعاونی، سند مالکیت به نام طرف قرارداد احداث بنا صادر شده است. بعد از این شرکت پیمانکار به این ادعا که تسویه حساب صادره موقت و علی ­الحساب و به منظور تسریع صدور سند مالکیت به نام مالک بوده، به استناد صورت حساب مالی شرکت و مدارک ارایه شده، تقاضای وجوهی مازاد بر آن چه تا زمان صدور برگ تسویه حساب دریافت نموده را از دادگاه به عمل آورده از طرفی خوانده منکر چنین ادعایی است و برگ تسویه­ حساب صادره نیز حکایتی از موقتی ­بودن یا علی­ الحساب بودن ندارد، حال با توجه به این که تسویه حساب علی­ الاصول اقرار به برائت ذمه کارفرما و عدم بدهی وی است، آیا ادعای اخیر پیمانکار بر فرض ارایه اسناد مثبت انجام هزینه احداث بنا مازاد بر آن چه دریافت نموده با تأیید آن از طرف کارشناس می­باشد یا خیر؟

 

پاسخ:
با توجه به این که در تسویه حساب داده شده به کارفرما، قیدی به عنوان تسویه حساب موقت و علی­ الحساب درج نشده فلذا اصل بر این است که حساب هزینه­ ها هر چه بوده ذمه ­ی کارفرما نسبت به آن بری شده است و با ابراء ذمه موجب دیگری برایم مطالبه مجدد وجود ندارد و دعوی مطروحه غیرقابل پذیرش می­باشد. 

وجود حق فسخ برای فروشنده به استناد ماده ۳۵۵ قانون مدنی

در صورتی که ملکی به عنوان مساحت معین فروخته شود و بعد از مدتی فروشنده متوجه شود که مساحت ملک فروخته شده بیشتر از آن چیزی بوده که قولنامه ذکر شده، در این وضعیت آیا از خیار تدلیس می­توان استفاده کرد برای فسخ معامله یا خیار فسخ معامله یا خیار تخلف وصف؟ (با عنایت به اینکه خریدار نیز اظهار می­دارد که اطلاعی از اضافه مساحت نداشته ولی قبل از تقدیم دادخواست خواهان با اظهارنامه مراتب را به خوانده اعلام نموده)

 

پاسخ:
چنانچه ملکی با مساحت معین فروخته شده و پس از آن فروشنده متوجه اضافه مساحت آن گردد. در چنین فرضی موضوع نه مشمول خیار تدلیس است و نه مشمول خیار تخلف از شرط. بلکه موضوع مشمول ماده ۳۵۵ قانون مدنی است و فروشنده حق فسخ خواهد داشت. 

ایجاد خیار تبعض صفقه برای خریدار در صورت نقص کمی مبیع

فردی ملکی را از دیگری خریداری کرده و با وجود اینکه ملک مزبور با توجه به مصوبات شهرداری عقب­ نشینی داشته، فروشنده این موضوع را مخفی نگه داشته و اعلام نکرده است. آیا عقب ­نشینی مزبور برای ملک خریداری شده عیب تلقی می­شود یا خیر؟ آیا خریدار می­تواند با اختیارات حاصله از خیار عیب معامله را فسخ نموده و یا مطالبه ارش نماید؟ آیا خریدار می­تواند با اختیارات حاصله از خیار تبعیض صفقه نسبت به قسمت عقب­ کشی، استرداد ثمن نماید؟

 

پاسخ:
عقب­ نشینی و یا عقب ­کشی ملک چنانچه موجب کسر متراژ زمین گردد، عیب محسوب نمی­شود ولی خریدار می­تواند با توجه به اختیار حاصله از ماده ۳۵۵ قانون مدنی تقاضای فسخ معامله را بنماید. 

عدم تأدیه قسمتی از ثمن و مطالبه اجرت­ المثل

خریدار دادخواستی را به خواسته الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع و مطالبه اجرت ­المثل از تاریخ وقوع عقد مبیع علیه فروشنده تقدیم نموده که فروشنده عدم پرداخت الباقی ثمن را علت عدم تنظیم سند و تحویل مبیع بیان نموده است. حال آیا مطالبه اجرت­المثل وجاهت قانونی دارد؟

 

پاسخ:
در صورتی که در متن قرارداد ملزم­ بودن فروشنده به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع موکول و منوط به تأدیه کل ثمن توسط خریدار شده باشد با فرض عدم تأدیه ثمن یا قسمتی از آن موجبی جهت مطالبه اجرت­ المثل توسط خریدار نیست، اما در صورت عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله با فرض عدم قید شرط مذکور در قرارداد با عنایت به مقررات مذکور در ق.م در بحث مبیع تحت عنوان «تسلیم» و استنباط از قرارداد مطالبه اجرت­ المثل توجیه قانونی داشته و قابل مطالبه می­باشد. 

انجام تعمیرات در ملک غیربدون اجازه مالک قابل مطالبه نیست

فردی ملک چند نفر را به صورت فضولی از یکی از شرکاء می­خرد و در آن تعمیراتی انجام می­دهد. بعداً دو نفر از مالکین معامله را تنفیذ نمی­کنند و دادگاه حکم به بطلان آن به میزان سهم آن دو نفر صادر می­نماید، حال خریدار با طرح دعوا هزینه تعمیرات انجام شده به میزان سهم آن دو نفر را در ساختمان از ایشان مطالبه می­نماید آیا این دعوا قابل استماع است؟

 

پاسخ:
به طور کلی انجام تعمیرات و صرف هزینه در ملک غیر بدون اجازه و رضایت صاحب ملک جایز نبوده و هزینه انجام شده قابل مطالبه نیست. نظر فوق از ماده ۳۱۴ قانون مدنی مستفاد است. 

امکان مطالبه خسارت تنزل قیمت خودروی تصادفی

در رابطه با تصادفاتی که صورت می­گیرد، خواهان مطالبه خسارت و تنزل قیمت خودرو را می­نماید، آیا تنزل قیمت، قابل مطالبه می­باشد یا خیر؟

 

پاسخ:
خسارت اعم است از هزینه بازسازی و افت قیمت ناشی از حادثه. 

کفایت اقامه دعوای استرداد وجه در صورت مستحق للغیر بودن مبیع

در پرونده­ای خواهان دادخواست مطابه وجه را بدین شرح که از خوانده یک دستگاه موتورسیلکت به صورت قولنامه ­ای خریداری نموده و سپس مشخص شده که موتورسیکلت سرقتی است. حال تقاضای استرداد وجه پرداختی را نموده است خوانده نیز مراتب را قبول کرده و در دفاع خود اظهارداشته، از شخص دیگری خریداری نموده، آیا دعوا به کیفیت مطروحه قابل استماع است یا اینکه خواهان باید بدواً ابطال معامله و سپس استرداد وجه را تقاضا نماید؟

 

پاسخ:
با توجه به مسروقه­ بودن موتور سیکلت مورد معامله و مستحق للغیر درآمدن مبیع و مفاد ماده ۳۹۰ قانون مدنی دادخواست تسلیمی خواهان کفایت بر محکومیت خوانده با استرداد وجه دریافتی دارد و نیاز به طرح دعوی دیگری نمی ­باشد. 

عدم امکان رجوع به خریدار در فرضی که چک ثالث به عنوان ثمن تحویل شده است

فرد «الف» به فرد «ب» کالایی را می­ فروشد و بابت ثمن معامله به خریدار چک شخص ثالث را می­دهد و چک مزبور وصول نمی ­گردد. فرد «ب» چگونه طلب خود را وصول نماید؟ آیا فرد «ب» می­تواند بدون اینکه در خصوص وصول چک اقدام نماید، برای مطالبه ثمن معامله به آقای «الف» مراجعه نماید؟

 

پاسخ:
با توجه به اینکه ثمن معامله به صورت چک تأدیه شده است، فروشنده فقط می­تواند وجه چک را مطالبه و نسبت به وصول­ کردن آن اقدام نماید (در واقع فروشنده چک شخص ثالث را به عنوان ثمن پذیرفته است) در فرض مذکور تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون رخ می­دهد و مدیون اصلی بری­ الذمه می­شود. 

شرط پرداخت ثمن در صورت دریافت وجه از شخص دیگر

چنانچه در عقد بیع شرط شود پرداخت ثمن از سوی مشتری منوط به دریافت وجه از سوی شخص معین یا اداره خاصی باشد، چنین شرطی صحیح است یا خیر ؟

 

پاسخ:
با توجه به ماده ۳۶۲ قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد به قرار ذیل است.
به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می­شود. چون با شرایط موکول نمودن پرداخت ثمن به دریافت از شخص خاصی یا اداره خاص، مالکیتی برای فروشنده نسبت به ثمن در زمان وقوع بیع حاصل نمی­نماید، فلذا چنین شرطی خلاف مقتضای عقد و موجب ابطال معامله خواهد بود. 

مسئول­ نبودن بیمه در صورت انقضاء مدت بیمه و عدم تمدید آن

در خرداد ماه سال ۸۴ قرارداد بیمه محصولات کشاورزی پایان یافته و در تیرماه برای تمدید مجدد مراجعه شده است ولی امکانات بیمه­ گر برای بازدید فراهم نبوده و توانسته­ اند بازدید انجام دهند و قرارداد تمدید نشده است که تا این که در ۲۹ تیرماه سال ۸۴ که قرارداد تمام شده و سیلی آمده و استخر پرورش ماهی کاملاً از بین رفته است. آیا مراجعه این شخص قبل از این که این اتفاق بیفتد و نیامده آنها برای بازدید می­تواند تقصیری متوجه بیمه نماید؟

 

پاسخ:
با فرض انقضاء مدت قرارداد بیمه و عدم انعقاد قرارداد مجدد و تمدید آن به هر علت، مسئولیتی در مورد سئوال متوجه شرکت بیمه نخواهد بود.

تعیین مسئولیت در تصادفات منجر به خسارات مالی

راننده­ای تصادف کرده و خسارت مالی زده و صحنه را ترک کرده است، با توجه به اینکه آدرسی از راننده نیز وجود ندارد و راننده خود مالک نبوده و مالک هم با قولنامه دستی ادعا می­کند که ۲ سال پیش خودرو را فروخته است، ولی مرکز شماره­ گذاری هنوز او را مالک می­داند، آیا مالک اتومبیل باید جلوگیری خسارت مالی باشد یا رانندۀ مقصر؟

 

پاسخ:
هر چند انتقال خودرو حسب مفروض در سئوال به وسیله سند عادی بوده است، لیکن نظر به اینکه فرض این است که مقصر حادثه و وقوع خسارت مالی راننده متواری باشد نه مالک خودرو که حسب ادعا آن را به دیگری منتقل نموده است، بنابراین مالک خودرو با این فرض مسئولیتی در قبال متضرر ندارد.
به نظر می­رسد پاسخ صحیح­ تر این باشد که مالک و راننده در خصوص این خسارت مسئولیت تضامنی دارند. وجود مسئولیت برای راننده با اصول مسئولیت مدنی قابل اثبات است و اما در کنار او با توجه به مادۀ ۱ قانون بیمه اجباری مسئولیت مدنی دارندگان وسایل نقلیه موتوری زمینی در مقابل اشخاص ثالث مصوب ۱۳۴۷ مالک خودرو نیز در خصوص این نوع خسارات مسئول می­باشد. 

عدم بطلان بیع ملکی که در طرح فضای سبز شهرداری است

ماده ۳۴۸ قانون مدنی راجع به مبیعی که قانوناً فروشش ممنوع است، بحث می­کند آیا معامله بیع انجام شده و در مورد ملکی که در طرح فضای سبز شهرداری است ولی شهرداری فعلاً طرح را اجرا نکرده است، باطل است یا خریدار حق فسخ دارد؟

 

پاسخ:
خرید و فروش ملکی که کاربری آن فضای سبز است قانوناً ممنوع نیست، ملک موصوف مالیت و منفعت عقلایی دارد و اصل صحت بر معامله راجع به آن حاکم است در فرض که شهرداری بعداً بخواهد طرح را اجرا نماید، مکلف است قیمت عادلانه­ ی آن را به مالک پرداخت کند.