یا تقاضای افت قیمت با استناد به ضررو زیان ناشی از ساخت و ساز غیرمجاز مسموع میباشد؟
پاسخ:
مرجع بررسی ساخت و ساز غیرمجاز، بر اساس قوانین و مقررات شهرداری محل میباشد، اما بررسی ادعای شخص مبنی بر اینکه ساخت وساز دیگری موجب کاهش قیمت ملک او شده است، در دادگاه قابل رسیدگی است.
سازمان مسکن و شهرسازی چند قطعه زمین را به اشخاصی جهت ساخت و ساز مسکن واگذار میکند پس از احداث به علت رانش زمین بناهای احداثی تخریب میشوند، با توجه به مورد، آیا قصوری از طرف سازمان موصوف صورت گرفته است؟ آیا صاحبان بناها میتوانند با تقدیم دادخواست طلب خسارت کنند؟
پاسخ:
در دعوی مطالبه خسارت، باید بین فعل زیانبار و فاعل فعل رابطه ی علیت وجود داشته باشد چون، در مانحن فیه دلیلی وجود ندارد، بنابراین دعوی مطالبه خسارت فاقد دلیل اثباتی است.
شرط انفساخ بیع در صورت عدم انجام تعهد توسط یکی از طرفین در عقد بیع، آیا شرط مذکور در قرارداد صحیح و در صورت تحقق شرط معامله خود به خود منفسخ میگردد یا خیر؟
پاسخ:
بیان شرطی در قرارداد بیع که موجب فسخ معامله خواهد بود با هر لفظ و عبارتی که در قرارداد، عقد بیع درج گردد و در هر صورت از نوع خیار تخلف شرط است، آن هم خیار و شرط فعل مقرر در ماده ۲۳۷ قانون مدنی که منحصراً در صورت تخلف از شرط ایجاد حق فسخ مینماید و این حق تا از ناحیه مشروطُ له یعنی بایع اعمال نگردد، عقد بیع به قوت و اعتبار خود باقی است و انفساخ یعنی فسخ معامله به خودی خود و بدون اعمال حق فسخ مورد پیدا نخواهد نمود و مورد از موارد شرط نتیجه نیست که موقوف به سبب خاصی نباشد و به نفس اشتراط حاصل گردد.
حکم انجام معامله به وسیله سند عادی نسبت به اموال غیرمنقول چه میباشد؟
پاسخ:
تحقق شرعی عقد بیع مستلزم رسمی بودن سند معامله نیست. اما تا زمانی که سند بیع غیرمنقول رسمی نباشد، محکمه آن را به عنوان دلیل مالکیت نمیشناسد. رویه آن است که با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، چناچه شرایط مذکور در ماده ۱۹۰ قانون مدنی احراز شد، حکم به الزام تنظیم سندرسمی صادر میگردد.
در پروندهای حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه و انتقال سند مالکیت ملکی صادر گردیده است. قبل از اجرای حکم مذکور، ذینفع دادخواستی به طرفیت خوانده تقدیم نموده با عنوان الزام خوانده به تحویل و تسلیم ملک (با توجه به این که ملک در حال حاضر در ادراه ثبت اسناد و املاک به نام خوانده میباشد) آیا خواسته اخیر خواهان قابلیت استماع دارد؟ (موضوع ماده ۲۲ قانون ثبت)
پاسخ:
دعوی خواهان به خواسته تحویل ملکی که قبلاً در مورد آن حکم قطعی به الزام تنظیم سند رسمی به سود وی صادر شده قابل استماع و رسیدگی است و با توجه به اینکه حکم صادره قبلی منافاتی با ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد و چنانچه فروشنده وجهی از بابت ثمن طلب داشته باشد میتواند اقدام به تقدیم دادخواست متقابل نماید.
از طریق اجرای احکام مدنی، ملکی پس از انجام مزایده، به نام برندۀ مزایده رسماً منتقل شده است. مالک اخیر پس از انتقال سند، مبلغی صرف تعمیرات کرده است. بعد از انجام این اعمال حکم ورشکستگی مالک اولیه ملک صادر و تاریخ توقف وی به قبل از انجام مزایده و انتقال ملک به برندۀ مزایده بسط داده میشود، در نتیجه سند انتقالی به برندۀ مزایده ابطال شده است. از شروع جریان فوق تا به حال، قیمت ملک افزایش یافته است. با توجه به مراتب فوق، آیا برندۀ مزایده مستحق دریافت ارزش افزوده ملک به نسبت وجهی که افزایش یافته و مخارجی که انجام داده میباشد؟
پاسخ:
برندۀ مزایده به دلیل اینکه پس از تملک، هزینه های را برای تعمیرات متحمل شده، با توجه به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی استحقاق دریافت مخارج مذکور را دارد.
به لحاظ صدور دستور توقیف تمامی ششدانگ ملکی که توقیف شده و هر ماهه از عواید حاصل از اجاره رستوران مقداری از بدهی خویش را تأمین مینماید آیا قرارداد اجاره رستوران که از مدت آن ۲ سال مانده مانع از فروش ملک از طریق مزایده میشود یا خیر، یا اینکه بازداشت مجدد همان ملک از طریق طلبکاران دیگر وجاهت قانونی دارد یا خیر؟
پاسخ:
مزایده عین ملک با قید حفظ حقوق مستأجر بلامانع است و پس از مزایده به ترتیب اولویت، طلب طلبکاران پرداخت خواهد شد.
در رابطه با منازلی که به رهن و اجاره واگذار میشود ولی مبلغی نیز اجاره میگیرند، آیا دعوی در این خصوص رهنی محسوب میشود یا استیجاری؟
پاسخ:
براساس ماده ۷۷۱ قانون مدنی: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن میدهد. در قراردادهای اجاره متعارف امروز ملک در قبال مبلغی که در اختیار موجر قرار گرفته وثیقه دین قرار نمیگیرد، بنابراین رابطه حقوقی بین طرفین مشمول مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر است.
چنانچه فروشنده ملکی دعوی فسخ معامله را مطرح و سپس ملک مزبور را به شخص ثالثی منتقل نماید آیا رسیدگی بر دعوی فسخ موضوعیت دارد یا خیر؟
پاسخ:
در مواردی که فروشنده ملکی دعوی فسخ معامله را مطرح نموده و در اثنای رسیدگی مورد معامله را به شخص ثالثی منتقل کرده باشد، ادامه رسیدگی به دعوی فسخ با حضور منتقلُ الیه صورت خواهد گرفت.
الف دادخواستی به طرفیت (ب، ج، د و هـ) تقدیم میکند به خواسته: ۱- ابطال سند رسمی یک دستگاه آپارتمان طبقه همکف. ۲- خلع ید از واحد فوق ۳- الزام به تنظیم سند رسمی فوق و موضوع این است که الف ملکی از دال خریداری کرده است. دال هم ملک را از (هـ) خریداری کرده است و بعد از فروش آن به الف به موجب توافقنامه عادی، به «ج» هم فروخته است. «ج» هم آن را به ب فروخته است و دال به علت فروش مال غیرمحکومیت قطعی کیفری حاصل نموده است، اما رد مال منوط به ابطال سند مالکیت شده زمان فروش ملک به خواهان، ملک مزبور یک طبقه بوده، سالها بعد خواندۀ ردیف اول این خانه را تخریب و با اخذ پروانه، در آن آپارتمان دو طبقه ساخته، الان خواهان تقاضای ابطال سند طبقه همکف و خلع ید و الزام به تنظیم سند این طبقه را نموده، حال این ادعا قابل پذیرش است یا خیر؟
پاسخ:
با توجه به اینکه خواهان به موجب مبایعه نامه ی استنادی خویش، ملک مورد بحث را با یک واحد ساختمان موجود در آن از شخص دال خریداری و مالک پلاک و ساختمان موجود در آن میباشد، فلذا دعوی وی بر ابطال سند رسمی مالکیت به نام ب یا ج و درخواست الزام دال به تنظیم سند رسمی انتقال و درخواست خلع ید ساختمان موجود در طبقه همکف که قسمتی از متحدثات در پلاک مورد معامله است، فاقد اشکال قانونی است.
آقای الف مبایعه نامه ای با آقای ب منعقد نموده اند که در قرارداد موصوف خریداران آقای ب و برادران ایشان قید شده است لیکن مبایعه نامه صرفاً به امضا الف و ب رسیده است، پس از مدتی الف و ب در خصوص میزان مبیع به توافق جدیدی رسیده و با انعقاد قرارداد جدید، میزان مبیع را از ۴ سهم به یک سهم کاهش میدهند و قرارداد سابق عمداً با پاره نمودن آن فسخ میشود، پس از گذشت حدود ۲۰ سال برادران آقای ب علیه نامبرده الف شکایت انتقال مال غیر مینمایند، آیا با این وصف که قرارداد به امضاء نامبردگان نرسیده و اصل قرارداد نیز وجود ندارد و صرفاً یک برگه کپی غیر مصدق ارائه شده است، موضوع از مصادیق انتقال مال غیر میباشد یا خیر؟ پاسخ:
صرف نوشتن عبارت (خریداران آقای ب و برادران) در مبایعه نامه و بدون اینکه (برادران) مشخص بوده و هویت آنها ذکر شده و امضایی در ذیل مبایعه نامه داشته یا وجهی پرداخت کرده باشند، چنین معامله ای در مورد (برادران) واقع نشده و مالکیتی برای آنها محقق نشده است، بنابراین شکایت آنها علیه برادر خود (ب) مبنی بر انتقال مال غیر به لحاظ نداشتن مالکیت وارد نمیباشد.
منظور از غرامات موضوع ماده ۳۹۰ و ۳۹۱ ق.مدنی چیست؟ آیا شامل مابه التفاوت ارزش زمین با توجه به ثمن پرداختی در زمان معامله، و قیمت روز زمین متنازع فیه در زمان تقدیم دادخواست، خواهد بود یا خیر؟
پاسخ:
منظور از غرامات متعارف وارده بر مشتری که در قسمت اخیر ماده ۳۱۹ قانون مدنی آمده، خسارت و غرامات مترتب بر معامله مزبور میباشد، از جمله حق بنگاه و واسطۀ معامله و یا چنانچه خریداری برای انجام معامله به کسی وکالت داده، اجرت وکالت و یا نظیر آن که مرتبط با اصل معامله بوده، قابل پذیرش و صدور حکم است، لکن نوسان قیمت که نتیجۀ مسائل اقتصادی یا اجتماعی است و ارتباط مستقیم با اصل معامله ندارد قابلیت مطالبه نداشته و عرفاً غرامت تلقی نمیشود.
پروانه چرای دام که از ناحیه ادارات منابع طبیعی برای دامداران صادر میشود، توسط صاحب پروانه همراه با فروش دام قابل انتقال به خریدار میباشد یا خیر؟ و نیز دعوی ابطال پروانه چرای دام در صلاحیت رسیدگی محاکم قضایی میباشد یا خیر؟
پاسخ:
علی الاصول پروانه چرای دام به اعتبار دامداری صادر میگردد، لذا چنانچه انتقال دامداری به دامدار دیگر صورت گرفته باشد، قهراً پروانه نیز انتقال پیدا میکند، در غیر این صورت، چنانچه انتقال به چوبدار یا واسطه باشد، انتقال پروانه موضوعیت پیدا نمیکند، دیگر این که دعوی ابطال پروانه چرای دام در صلاحیت مراجع قضایی است.
تسلیم مال به عنوان ایفاء : به این معنی که اگر شخص تصور کند مدیون است و در عوض دین خود کاری برای طرف مقابل انجام دهد بعدا نمی تواند از باب ایفای ناروا، اجرت آن را مطالبه کند
همچنین اگر کسی مالی را به عنوان قرض بدهد بعدا نمی تواند به عنوان ایفای ناروا پس بگیرد زیرا به عنوان وفای به عهد نداده است
اصلا دینی وجود نداشته باشد : که سه حالت دارد :
۱⃣ داین شخص را بری کرده است و مدیون مطلع نبوده و دین را پرداخت می کند در اینجا چون دینی وجود نداشته می تواند پس بگیرد
۲⃣ ایفاء کننده مدیون نیست : یعنی دریافت کننده طلبکار است اما غیر مدیون به اشتباه پرداخت می کند
۳⃣ دریافت کننده داین نیست : یعنی دینی وجود دارد ایفاء کننده هم مدیون است اما دین را به غیر طلبکار می دهد
اشتباه پرداخت کننده، علم و جهل گیرنده مال به عدم استحقاق خود شرط نیست
ایفاء ناروا یعنی یک نفر به دیگری مدیون نیست و تصور می کند مدیون است و دینی را که اصلا وجود ندارد پرداخت می کند.
که دوحالت متصور است :
اشتباها فکر می کرده مدیون است در حالی که مدیون نیست
دهنده مال می داند بدهکار نیست اما در اثر اجبار مال را داده است که این را هم ایفای ناروا گویند ( ماده ۳۰۲ فقط حالت اشتباه را گفته است)
گیرنده مال چه به عدم استحقاق خود عالم باشد چه جاهل مانند غاصب است و یدش ضمانی است و اثبات قوه قاهره نیز او را از مسئولیت معاف نمی کند اما اگر گیرنده جاهل باشد می تواند مخارج حفظ مال را بگیرد # گیرنده عالم
ایفای ناروا همیشه پول نیست و می تواند هر مالی باشد ( گوسفند، کتاب و…)
شرط مزبور نوعی شرط نتیجه بوده و صحیح و قانونی است .
شرط نتیجه ضمن عقد نکاح به معنای شرط کردن به وجود آمدن نتیجه ای بر طرف مقابل می باشد .
شروط صحیح ضمن عقد نکاح شامل شرط صفت ، شرط فعل و شرط نتیجه است .
در این قسمت مشخصات دارنده چک قید گردد.
در این قسمت مشخصات صادر کننده چک و در صورت دارا بودن و لزوم، نام ضامن یا ظهرنویس قید گردد.
در صورت دارا بودن وکیل دادگستری در این قسمت مشخصات وکیل قید گردد.
بسمه تعالی
ریاست محترم مجتمع قضایی ……….. تهران
با سلام، احتراماً اینجانب / به وکالت از خواهان به استحضار می رساند :
پیرو صورتجلسه مورخ ………. خوانده محترم در مقام احد از مالکین و در راستای تسویه حساب قرارداد مشارکت در ساخت ………. و در قبال تحویل آپارتمان های موضوع قرارداد، چکی به شماره ………. عهده بانک ………. به تاریخ سررسید …………. به مبلغ ………… ریال معادل …………… تومان به اینجانب / موکل اینجانب تحویل می نمایند که چک مزیور به دلیل عدم انجام تعهدات و عدم کارسازی دین در موعد مقرر توسط خوانده، در تاریخ ……….. منجر به صدور گواهی عدم پرداخت می گردد.
علی ایحال نظر به اینکه خوانده از ایفای دین و کارسازی مبلغ چک مستنکف بوده اند با عنایت به صورتجلسه تنظیمی و بقای اصول مستندات مذکور در ید مدعی (اینجانب / موکل) که دلالت بر بقاء و استقرار دین و اشتغال ذمه بر عهده ی خوانده دارد، مستند به مواد ۳۱۰ و ۳۱۳ قانون تجارت و تبصره الحاقی مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام به ماده ۲ قانون صدور چک و همچنین مواد ۱۹۸ ،۵۱۵ ، ۵۱۹ ، ۵۲۲ از قانون آیین دادرسی مدنی، از مقام محترم صدورحکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت وجه چک شماره ………… عهده بانک …….. به تاریخ سررسید …………….. به مبلغ ……………. ریال معادل ……………. تومان و همچنین خسارت تاخیر در تادیه از تاریخ سرسید لغایت اجرای حکم و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعا می باشد.
با تشکر و تجدید احترام
