ریاست محترم-----------
احتراما اینجانب---------------فرزند--------------- مالک/راننده خودرو که خودروی اینجانب به دلیل نداشتن گواهینامه به پارکینگ انتقال پیدا کرده است هم اینک به دلیل تامین وجه التزام خواهشمند است دستور فرمایند در صورت تکمیل پرونده و طی سایر مراحل قانونی پرونده اینجانب به شماره کلاسه-------------- نسبت به رفع توقیف خودرو اقدام شود که موجب امتنان است.
با تقدیم احترام-------------
ریاست محترم ----------------------
به استحضار عالی میرساند اینجانب------------------------ فرزند ---------------که خودروی شخصی بنده بر اساس شماره کلاسه پرونده------------به دلیل ---------------به پارکینگ انتقال پیدا کرده و در توقیف می باشد. هم اکنون مستدعی است دستور فرمایند در صورتی که مراحل تکمیل پرونده و سایر مراحل کارشناسی آن به اتمام رسیده است خودروی اینجانب رفع توقیف گردد. لازم به ذکر است از ناحیه اینجانب تامین وثیقه لازم نیز بدین منظور صورت گرفته است.
با تشکر--------------
ریاست محترم
احتراما به استحضار عالی میرساند اینجانب---------------- فرزند----------------- مالک/راننده یک دستگاه خودرو ------------- می باشم که بر اساس شماره کلاس پرونده -------------به دلیل-------------خودروی اینجانب به پارکینگ منتقل و در همان محل توقیف می باشد. مستدعی است با توجه به ماده 10 قانون مجازات اسلامی و تامین وثیقه از طرف اینجانب در صورتی که نیازی به خودروی اینجانب به منظور ترسیم کروکی یا انجام مراحل کارشناسی نباشد و همچنین در صورت طی سایر مراحل قانونی پرونده اینجانب دستور فرمایید تا از خودروی اینجانب رفع توقیف گردد که بسیار موجب امتنان است.
با تقدیم احترام------------------
با توجه به عواملی که تا کنون به آن اشاره کردیم میتوان متوجه تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت ملک تجاری شد. یعنی این دو ، ارزشمندی متفاوتی دارند. یعنی هر چه میزان اعتبار محل کسب بالاتر باشد ولی ساختمان و محل کسب ، فاقد جنبه های ارزشمند باشد ، در این حالت سرقفلی نسبت به مالکیت از ارزش بیشتری خواهد داشت. از طرف دیگر ، اگر اعتبار سرقفلی پایین باشد و بالعکس ساختمان تجاری ، نوساز و در موقعیت خاص واقع شده باشد ، در این صورت ، مالکیت نسبت به سرقفلی ارزش بیشتری خواهد داشت.
مهمترین وجه افتراق سرقفلی و مالکیت را باید در ماهیت آنها دانست. مالکیت در مورد املاک مسکونی و تجاری صدق میکند. اما سرقفلی فقط در مورد املاک تجاری صادق است. مالکیت میتواند شامل اموال منقول یا غیر منقول باشد. اما سرقفلی فقط مربوط به مال غیر منقول (ملک تجاری) است.
ارزش مالکیت به در اختیار داشتن سند (عادی یا رسمی) است . اما ارزش سرقفلی عمدتاً به اعتبار ی است که متولی محل کسب به آن بخشیده است. مالکیت عینی است اما سرقفلی جنبه اعتباری دارد نه عینی و ملموس.
علاوه بر تاثیر فعالیت مستاجر ملک تجاری بر میزان ارزش سرقفلی ، عوامل دیگری نیز در افزایش مبلغ سرقفلی تاثیرگذار هستند. این عوامل عبارتند از :
.نام و علائم تجاری
.پروانه کسب
.گواهینامه از مراجع معتبر
.اختراع و داشتن حق انحصاری
.نمایندگی و داشتن امتیاز از دیگر برندهای معروف
.انواع مالکیت اعم از صنعتی ، تجاری ، هنری یا ادبی
.موقعیت مکانی کسب ، نوع ساختمان و کیفیت بنا
.میزان هزینه صرف شده در محل
وقتی مستاجر محل کسب را از مالک تحویل میگیرد ممکن است سرقفلی آن بسیار اندک باشد. اما وقتی مستاجر در آن محل به فعالیت موثر میپردازد و موجب افزایش رونق و اعتبار و شناخته شدن محل میگردد ، سرقفلی محل افزایش می یابد لذا در صورتی که مستاجر بخواهد مغازه را به مالک بازگرداند و یا بر اساس توافق قبلی با مالک ، به مستاجر جدید واگذار نماید ، سرقفلی آن ، دیگر همان سرقفلی گذشته نخواهد بود.
بنابراین حق سرقفلی ، مبلغی است که مستاجر بابت سابقه ، تعداد مشتریان ، افزایش فروش ، ایجاد اعتبار ، برند شدن و… از صاحب ملک یا مستاجر جدید دریافت میکند. سرقفلی جز دارایی های نامرئی محسوب میشود و مالیات به آن تعلق نخواهد گرفت.
سرقفلی را میتوان میزان ارزش و اعتبار مادی و معنوی محل کسب و تجارت دانست که در طول زمان بر اثر مساعی و کوشش گرداننده آن محل ، بدست آمده است .
بطور طبیعی سرقفلی یک مغازه تازه تاسیس و ناشناخته در قیاس با مغازه ای با سابقه بیشتر و اعتبار بالا و داشتن مشتریان پرشمار در همان محدوده ، تفاوت چشمگیری خواهد داشت. از اینرو سرقفلی به موازات افزایش سابقه و اعتبار محل کسب ، افزایش می یابد. بنابراین مبلغ سرقفلی قابل محاسبه نیست و رقم ثابتی ندارد و در طول زمان تغییر پیدا میکند.
سرقفلی را میتوان حق مالی ، ناشی از اعتبار یک محل کسب دانست که مستاجر آن ، در قبال فعالیت و تلاش خود برای جلب مشتری و رونق آن ، کسب میکند.
.تخلیه سرقفلی منوط به قوانین مختلف سالهای 56 و 76 است. اگر قرارداد وابسته به قانون سال 56 باشد ، موجر میتواند برای نوسازی ، رفع نیاز شخصی ، سکونت ، تغییر شغل مستاجر ، عدم پرداخت اجاره بها (پس از پرداخت حق سرقفلی) اقدام و سپس از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه نماید.
.تخلیه سرقفلی بر مبنای قانون سال 76 منوط به اتمام مدت قرارداد و یا فسخ قرارداد بدلیل عدم رعایت شروط قراردادی است.
.در هنگام عقد قرارداد اجاره (و پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر به مالک ) .
.در پایان مدت قرارداد اجاره ( و پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر جدید به مستاجر قدیمی) .
.در مواردی که موجر بر خلاف قرارداد بخواهد اجاره بها را افزایش دهد ، مستاجر نیز میتواند از موجر مطالبه سرقفلی را بنماید.
بطور کلی ، تخلیه ملک دارای سرقفلی از دو طریق امکان پذیر است . پس از پایان مدت اجاره و فسخ قرارداد اجاره . برای تخلیه ملک تجاری ، بر اساس قرارداد سال 76 ، موجر باید ابتدا سرقفلی را بپردازد و سپس از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه نماید . در صورت عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر ، مالک میتواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را بنماید.
اما اگر قرارداد بخواهد فسخ شود ، باید به شروط مندرج در قرارداد مراجعه کرد. چنانچه مستاجر شروط قراردادی را زیر پا گذاشته باشد ، موجر میتواند به دادگاه مراجعه و خواستار فسخ قرارداد شود. در این صورت موجر میتواند نصف مبلغ سرقفلی را به مستاجر بدهد و ملک را به موجب حکم دادگاه تخلیه نماید.
باید گفت چنانچه قرارداد و شروط خاصی بین مالک و مستاجر تنظیم نشده باشد ، مالک برای پس گرفتن مغازه و ملک تجاری ، باید حق سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و به مستاجر بپردازد. در واقع حق و حقوق مستاجر که در سایه فعالیت های وی ایجاد شده از طرف مالک باید پرداخت شود. و در این رابطه ، هیچ تفاوتی بین مالک یا مستاجر جدید وجود ندارد. مگر آنکه مالک و مستاجر با توافق یکدیگر مبلغ سرقفلی را کاهش و یا افزایش دهند.
سرعت عمل در تخلیه مستاجر مطرح میشود ، موجر تمام هدفش آن است که مستاجر خود را که حاضر نیست بر خلاف مفاد قرارداد اجاره عمل کند ، از ملک اجاره ای خودش تخلیه یا بیرون کند.
در این موارد باید بدنبال دستور تخلیه بود. زیرا دستور تخلیه را شورای حل اختلاف صادر میکند و معمولاً ظرف دو هفته ، اجرایی میشود. اما حکم تخلیه ، از طریق قاضی دادگاه صادر میشود و فرایند نسبتاً طولانی دارد .
بنابراین اگر بدنبال تخلیه مستاجر خود هستید باید به این فکر باشید که چکونه میتوان دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف گرفت . بنابراین جمله «سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه» اصولاً به لحاظ حقوقی عبارت صحیحی نیست.
بدلیل فراگیر شدن دعاوی مربوط به اماکن استیجاری ، ار سال 1376 قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و ملاک عمل در دعاوی املاک مسکونی و تجاری استیجاری قرار گرفت.
بر اساس این قانون ، به محض اتمام مدت قرارداد اجاره ، موجر میتواند در صورت شرایط خاص و به موجب قانون و مبتنی بر قرارداد اجاره ، در سریعترین زمان ممکن ملک خود را از بابت وجود مستاجر تخلیه نماید.
چنانچه موجر شرایط خاص داشته باشد میتواند در زمان کوتاه دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف یا اداره ثبت بگیرد . در غیر این صورت وارد فرایند دادرسی از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه و گرفتن حکم تخلیه در فرایند طولانی مدت می شود.
وقتی موجر برای گرفتن دستور تخلیه سریع مستاجر به شورای حل اختلاف مراجعه میکند ممکن است علاوه بر درخواست تخلیه ، بخواهد دعوای اجاره بها و یا خسارت را نیز مطرح نماید. یعنی امکان دارد مستاجر به ملک خساراتی زده و یا مبلغ اجاره را نپرداخته باشد. که در هر دو حالت امکان طرح دادخواست همزمان با تخلیه وجود دارد.
در چنین مواردی موجر میتواند همزمان با تودیع ودیعه مستاجر به حساب دادگستری ، گواهی طرح دعوای اجاره بها یا خسارت را نیز به شورای حل اختلاف ارائه کند. در این صورت ، معادل مبلغ اجاره بها یا مبلغ خسارت ، از ودیعه کسر شده و مابقی به مستاجر داده میشود.
گرفتن حکم تخلیه فوری از طریق دادگاه میسر نیست. زیرا فرایند دادرسی در دادگاه زمانبر است. اما امکان گرفتن دستور تخلیه فوری از طریق شورای حل اختلاف وجود دارد. مدت زمان صدور دستور تخلیه یک هفته است . با احتساب مدت زمان ارسال دادخواست از دفتر خدمات قضایی به شورا که حدود یک هفته است در مجموع حدود 15 تا 20 روز برای گرفتن دستور تخلیه فوری مستاجر باید در نظر گرفته شود.
لازم به ذکر است بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ، در صورت درخواست موجر مبنی بر تخلیه فوری ملک استیجاری ، مرجع قضایی موظف است ظرف یک هفته از درخواست برای تخلیه ملک اقدام نماید.
باید دانست روند قضایی گرفتن سریع حکم تخلیه فقط از طریق مجاری قانونی وجود دارد. یعنی مراجعه موجر به دفتر خدمات قضایی و ارجاع دادخواست از آن طریق به شورای حل اختلاف. البته در تعداد معدودی از شوراهای حل اختلاف ، امکان ثبت دادخواست تخلیه به صورت مراجعه مستقیم موجر وجود دارد. اما تعداد این قبیل شوراها زیاد نیست و محدود به موارد خاص است.
کارفرمایان و مسئولین کارگاهها باید از وظایف خود در حادثه ناشی از کار، آگاه باشند . آنها باید اقدامات احتیاطی لازم را انجام دهند . چرا که در صورت مقصر شناخته شدن کارفرما در حوادث کار، مجبور به پرداخت هزینه خواهد شد.
تمکین زن دو نوع است اولین مورد آن تمکین عام و دومین آن تمکین خاص بوده است. منظور از تمکین خاص این است که زن باید از نیازهای غریزی مرد اطلاعات کند.
تمکین عام نیز به این معنا است که زن در همه مراحل زندگی باید از مرد اطاعت کند. و زن باید در همه مسائل نیز از مرد اطاعت کند. ریاست خانه از جمله ویژگی های مرد است.
بله. برابر ماده 53 قانون حمایت خانواده “هرکس با داشتن استطاعت مالی، نفقه زن خود را در صورت تمکین او ندهد یا از تادیه نفقه سایر اشخاص واجب النفقه امتناع کند، به حبس تعزیری درجه شش محکوم میشود. تعقیب کیفری منوط به شکایت شاکی خصوصی است و درصورت گذشت وی از شکایت در هر زمان تعقیب جزائی یا اجرای
