امکان فسخ مبایعه نامه وجود دارد‌ ؟

یکی از سوالاتی که در مورد مبایعه ‌نا‌مه در ذهن افراد ایجاد ‌‌‌می‌شود این است که آیا ‌‌‌می‌توان این سند را فسخ نمود؟ که در این باره باید بگوییم در صورت وجود برخی شرایط ‌‌‌می‌توان مبایعه ‌نا‌مه را فسخ نمود. شرایطی که در صورت وجود آن‌ها امکان فسخ مبایعه ‌نا‌مه وجود دارد به شرح زیر هستند:

 

.اگر در مبایعه ‌نا‌مه خریدار یا شخص فروشنده اقدامی کند که طرف مقابلش فریب بخورد فردی که فریب خورده است این حق را دارد که مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کند. برای مثال اگر شخصی انگشتر مسی را به عنوان طلا بفروشد خریدار ‌‌‌می‌تواند مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کند زیرا فریب خورده است.

‌.اگر بعد از معامله خریدار متوجه شود که مال خریداری شده معیوب است طبق قانون حق فسخ مبایعه ‌نا‌مه را خواهد داشت.

.تا زمانی که خریدار و فروشنده در املاک هستند اگر از تنظیم سند مبایعه ‌نا‌مه پشیمان شوند ‌‌‌می‌توانند آن را فسخ کنند.

.چنانچه فرد فروشنده در حین تنظیم سند بگوید که مال دارای برخی ویژگی‌‌‌‌های خاص است در صورتی که چنین نباشد طبق قانون خریدار ‌‌‌می‌تواند مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کند.

.اگر بعد از تنظیم سند خریدار مبلغ مال را به فروشنده تا مدت زمان تعیین شده در مبایعه نامه پرداخت نکند فروشنده این حق را دارد که مال را به خریدار تحویل ندهد و یا حتی مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کند.

مطالبه ضرر و زیان مندرج در مبایعه نامه

با توجه به ماده 10 قانون مدنی در صورتی که توافقات اشخاص بر خلاف قانون نباشد مورد حمایت قانون قرار می‌گیرد‌. به همین جهت وقتی که دو نفر با هم معامله می‌کنند و‌‌‌‌‌‌‌ این معامله خود را در قالب مبایعه نامه به ثبت می‌رسانند و امضا می‌کنند‌ قانون هم از آن حمایت می‌کند.

اگر طرفین با هم توافق کرده باشند که مثلا شخص الف در تاریخ‌ ……. ماشین را به آقای ب تحویل دهد و اگر‌‌‌‌‌‌‌ این کار را نکند معامله فسخ می‌شود و علاوه بر برگرداندن ثمن معامله باید مبلغ دو میلیون هم خسارت پرداخت کند ولی فروشنده از دادن ماشین خودداری کند در‌‌‌‌‌‌‌ این صورت خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و خسارت خود را بگیرد.

پس می‌توان گفت که ضرر و زیان مبایعه نامه تابع توافق طرفین است‌ و دادگاه نیز از‌‌‌‌‌‌‌ این توافق حمایت می‌کند و در صورتی که خسارت مشخص باشد همان میزان و در غیر‌‌‌‌‌‌‌ این صورت به عرف برای تادیه خسارت رجوع می‌نماید.

ضرر و زیان در مبایعه نامه

یکی از موارد مهمی که در مبایعه نامه به آن پرداخته می‌شود مبحث ضرر و زیان است. در معاملات بیع خریدار و فروشنده هر کدام تعهداتی دارند که باید به آن عمل کنند‌. در صورتی که یک طرف نخواهد به تعهد خود عمل کند قطعا طرف مقابل دچار مشکل می‌گردد. به همین خاطر در هنگام تنظیم مبایعه نامه دو طرف در‌‌‌‌‌‌‌ این باره با هم توافق می‌نمایند. خریدار و فروشنده می‌توانند یک بخش از مبایعه نامه را به‌‌‌‌‌‌‌ این موضوع اختصاص دهند و شرط کنند چه مواردی مصداق ضرر و زیان است و برای آن چه میزان خسارتی باید پرداخت شود. البته در‌‌‌‌‌‌‌ این مورد نباید از چارچوب قانون فراتر رفت.

نکته مهم‌‌‌‌‌‌‌ این است که ضرر و زیان تابع توافق بین طرفین است‌. یعنی دو طرفی که مبایعه نامه را تنظیم می‌کنند می‌توانند در مورد‌‌‌‌‌‌‌ اینکه چگونه ضرر و زیان جبران شود با هم توافق کنند. به طور مثال آقای الف زمین خود را به آقای ب می‌فروشد‌. در مبایعه نامه می‌نویسند در صورتی که آقای ب نصف پول را تا تاریخ‌……….. به فروشنده ندهد‌،‌‌‌‌‌‌‌ این حق برای آقای الف وجود دارد که معامله را فسخ کند و موظف است که مبلغ یک میلیون تومان به عنوان خسارت پرداخت کند.

مبایعه ‌‌‌نامه یک سند عادی است یا رسمی‌‌‌ ؟

مبایعه ‌‌‌نامه یک سند رسمی نیست زیرا توسط مامور رسمی تنظیم ‌‌نمی‌شود.

طی تنظیم مبایعه نا‌مه اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند تکلیف چیست‌‌‌ ؟

در برخی موارد دیده ‌‌می‌شود که با وجود تنظیم مبایعه ‌‌‌نامه باز هم برخی افراد به تعهد خود عمل ‌‌نمی‌کنند. برای مثال فردی خانه‌اش را به دیگری ‌‌می‌فروشد ولی طرف مقابل هزینه خانه را به او پرداخت ‌‌نمی‌کند. یا برعکس مالک که هزینه خانه را دریافت کرده است برای انتقال سند به نام خریدار حضور پیدا ‌‌نمی‌کند.

در تمام این موارد ‌‌می‌توان از طریق دادگاه به موضوع رسیدگی کرد و از آنجایی که مبایعه ‌‌‌نامه دارای اعتبار قانونی زیادی است افراد ‌‌می‌توانند با مراجعه به دادگاه از حق و حقوق خود دفاع نمایند. با مراجعه به دادگاه قاضی پرونده را رسیدگی نموده و فرد را به انجام تعهدش الزام ‌‌می‌کند.

در مبایعه نامه چه مواردی ذکر ‌‌می‌شود‌‌‌ ؟

در مبایعه ‌‌‌نامه تمام مشخصات هر دو طرف و مشخصات مال مورد معامله ذکر ‌‌می‌شود. برای مثال در این سند مشخصات هر دو طرف مثل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه و… ذکر ‌‌می‌شود. همچنین در این سند اگر مال یک خانه باشد مشخصات آن مثل موقعیت مکانی، انشعابات، متراژ، سال ساخت، هزینه آن و… در سند ذکر ‌‌می‌شود.

مبایعه نامه چه نوع سندی است‌‌‌ ؟

مبایعه ‌‌‌نامه یک سند عادی به حساب ‌‌می‌آید، در این نوع سند دو فرد با یکدیگر عهد ‌‌می‌کنند که یکی از آن‌ها مالی را خریداری کند و دیگری مالی را به فروش برساند و همچنین این سند توسط همان دو نفر تنظیم ‌‌می‌گردد. شاید برایتان سوال شود که چرا مبایعه ‌‌‌نامه یک سند عادی است که این مورد باید بگوییم مبایعه ‌‌‌نامه توسط طرفین تنظیم ‌‌می‌شود و توسط مامور رسمی تنظیم نخواهد شد و به همین علت است که ‌‌می‌گویند مبایعه ‌‌‌نامه یک سند عادی است.

مبایعه نامه چیست‌‌‌ ؟

مبایعه ‌‌‌نامه در واقع همان قولنامه ‌‌می‌باشد، طی تنظیم مبایعه ‌‌‌نامه یا همان بیع ‌‌‌نامه دو فرد موظف ‌‌می‌شوند که اموال خود را با یکدیگر معاوضه کنند و در این میان یکی از افراد مال خود را ‌‌می‌فروشد و در عوض آن مبلغی را از طرف مقابلش دریافت ‌‌می‌کند. پس مبایعه ‌‌‌نامه سندی است که طی تنظیم آن مال افراد به فروش خواهد رسید.

برای استعلام خانه‌‌های بدون سند به چه مرکزی باید مراجعه نمود ؟

برای استعلام خانه‌‌های بدون سند ‌می‌بایست به شهرداری مراجعه کرد.

خرید بدون سند امکانپذیر است ؟

بله این کار هیچ منع و اشکال قانونی در پی نخواهد داشت اما باید بسیار در این موارد احتیاط کرد.

سند دار کردن خانه بدون سند

اگر به هر دلیلی خانه‌‌‌‌‌ای بدون سند را خریداری نمودید ‌می‌توانید هرگاه که بخواهید آن را سنددار کنید. برای سنددار کردن‌خانه‌‌های قولنامه‌‌‌‌‌ای ‌می‌بایست به هیئت حل اختلاف شهرتان مراجعه نموده و خواهان صدور سند برای خانه خود شوید.

چگونه در خرید خانه بدون سند امکان فریب و سوء استفاده را از بین ببریم ؟

برای اینکه در خر‌ید خانه قولنامه و بدون سند فریب نخورید قبل از خر‌ید به شهرداری مراجعه کرده و استعلام خانه را بگیرید. این استعلام به شما کمک ‌می‌کند تا بدانید آیا خانه قبلا به شخص دیگری فروخته شده است یا نه و تمام بدهی‌‌های مربوط به خانه نیز به شما اطلاع داده ‌می‌شود.

توصیه ‌می‌شود که افراد بیشتر سعی کنند خانه‌‌های دارای سند را خریداری کنند اما در بعضی از موارد که فرد ‌می‌بایست یک خانه قولنامه‌‌‌‌‌ای را خریداری کند باید حتما از شهرداری استعلام بگیرد و اطمینان پیدا کند که با خرید چنین خانه‌‌‌‌‌ای فریب ‌نمی‌خورد و از او کلاهبرداری ‌نمی‌شود.

خرید خانه بدون سند درست است ؟

در برخی موارد‌ دیده شده است که خانه‌‌های فاقد سند به علت اینکه سند ندارند بسیار ارزان‌‌‌تر از خانه‌‌های دارای سند هستند که همین باعث وسوسه شدن خریدار و‌‌‌ ترغیب او به خرید این نوع خانه‌‌ها ‌می‌شود.

اما ‌سوالی که ممکن ‌است در ذهن اکثر افراد به وجود بیاید این است که خانه بدون ‌سند بخرم‌ یا نه؟ که در پاسخ به این ‌پرسش باید بگوییم خرید خانه بدون سند منع و اشکال قانونی ندارد. شما مجاز هستید که خانه قولنامه‌‌‌‌‌ای و بدون سند نیز خریداری کنید. اما در برخی موارد ممکن است که خرید چنین خانه‌‌هایی باعث فریب خوردن شما و ضرر و زیان شود. برای مثال ممکن است فردی که خانه‌اش سند ندارد به صورت همزمان خانه را با چند نفر قولنامه کند که در این‌ صورت آن چند نفر فریب خورده‌‌‌‌اند.

تفاوت عقد منجز و عقد معلق چیست‌‌‌‌‌ ؟

عقد منجز عقدی است که بلافاصله پس از بسته شدن قرارداد افراد باید کاری را انجام دهند اما در عقد معلق اینگونه نخواهد بود و افراد ‌‌‌می‌توانند انجام کار را به روز‌‌‌‌های بعد موکول کنند.

عقد معلق به چه عقدی گفته ‌‌‌می‌شود‌‌‌‌‌ ؟

عقد معلق نیز یکی از انواع عقود در قانون کشور ما ‌‌‌می‌باشد که قوانین مربوط به خود را دارد. در عقد معلق طرفین ‌‌‌می‌توانند انجام کاری را به بعدها موکول کنند. برای مثال در عقد ذکر ‌‌‌می‌کنند که اگر فردی در آزمون دکترا قبول شود برای او اتومبیل ‌‌‌می‌خرند که در این صورت فردی که قرار است اتومبیل بخرد نیاز نیست که اتومبیل را بلافاصله بعد از عقد به طرف مقابل بدهد و ‌‌‌می‌بایست صبر نماید تا او در آزمون دکترا قبول شود.

عقد منجز چیست‌‌‌‌‌ ؟

طبق ماده ۱۸۹ عقد منجز به عقدی گفته ‌‌‌می‌شود که طی انجام آن افراد به محض اینکه قرارداد ‌‌‌می‌نویسند موظف به انجام کاری ‌‌‌می‌شود و ‌‌‌می‌بایست حتما آن ‌کار را انجام دهند. برای مثال شخصی در عقد منجز ‌‌‌می‌گوید که پس از بسته شدن قرارداد خانه‌اش را به نام طرف مقابلش ‌‌‌می‌زند و در قبال خانه مبلغی پول دریافت ‌‌‌می‌کند‌ که در این صورت ‌اگر عقد امضا شود ‌‌‌می‌بایست خانه‌اش را به نام طرف مقابل زده و در عوض پول دریافت کند.

قید شرط تا نصف اموال

یک شرط دیگر برای تحقق حق تنصیف اموال هنگام طلاق این است که عبارت «تا نصف دارایی» در سند نکاح درج شده باشد.

 

لذا قاضی محکمه این اختیار را دارد تا از کمترین میزان تا نصف دارایی را موضوع رای قرار داده و زوج را ملزم به اطاعت از آن میزان دارایی به زوجه یا پرداخت معادل آن نماید.

 

نکته قابل توجه این است که: نمی‌تواند به بیشتر از آن میزان رای دهد. به عنوان دیگر عبارت «تا نصف دارایی» به دادگاه خانواده این اختیار را می‌دهد، که به هر میزان از دارایی زوج را که تشخیص دهد به تملک زوجه درآورد. البته باید توجه داشت که این مقدار نباید از نصف اموال زوج بیشتر باشد.

دادخواست طلاق از جانب زوج باشد

یکی از شروط دیگر حق تنصیف دارایی این است که حتمن درخواست دهنده طلاق، زوج باشد. چنانچه زوجه خواهان طلاق باشد نمی‌تواند از این شرط استفاده نماید.

همچنین اگر طلاق به دلیل محکمه پسند، تخلف زوجه از وظایف زناشویی یا به دلایل سوء رفتار زوجه باشد با وجود اینکه طلاق به درخواست زوج هست بازهم زوجه مستحق دریافت حق تنصیف اموال نیست. به‌عنوان مثال چنانچه ناشزه بودن زوجه در دادگاه خانواده به اثبات رسیده و حکم قطعی صادر شود، زوجه امکان استفاده از این شرط را نخواهد داشت.

وقوع طلاق

برای تحقق این شرط باید صیغه طلاق جاری گردد. به این معنا که این شرط برخلاف شروط دیگر ضمن عقد نکاح، منوط به وقوع طلاق و جدایی زوجین است.

زوجه نمی‌تواند بدون طلاق از زوج درخواست اجرای حق تنصیف دارایی را داشته باشد. و الزام شوهر قبل از وقوع طلاق به اجرای شرط تنصیف دارایی امکان‌پذیر نمی‌باشد.

تنصیف اموال در طلاق

حق تنصیف اموال اصولاً هنگامی مطرح می‌شود که زوجین قصد جدایی و طلاق داشته باشند از همین جهت مهم‌ترین شرایط شرط تنصیف دارایی، طلاق می‌باشد.