افراز به تراضی

شرکا با خواست و رضایت خود به نسبت سهم هریک و به نحوی که می‌خواهند ملک مشاع را تقسیم می‌ کنند.

مرجع صلاحیت دار دعوای خلع ید ملک مشاع

از آنجایی که دعوای خلع ید، یک دعوای مالی است و مختص اموال غیرمنقول همچون ملک و زمین است، مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به این موضوع دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. 

در دعوای خلع ید مالکیت باید اثبات شود

نکته دیگر اینکه در دعوای خلع ید، خواهان (شخصی که مالش در تصرف دیگری است) ابتدا باید مالکیت خود را بر آن مال ثابت کند سپس غصب و تصرف را اثبات کند.

√ در نتیجه توجه داشته باشید که اگر مالکیت خواهان به وسیله سند رسمی یا مدارکی از این قبیل اثبات نشود ممکن است دعوای خلع ید توسط دادگاه رد شود.

 

• صرفا به استناد اسناد عادی صلح نامه، هبه نامه، یا بیع نامه، حکم بر خلع ید متصرف صادر نمیشود. چرا که به موجب مواد 46 تا 48 قانون ثبت به تنهایی نباید مورد استناد قرار گیرد و کافی برای صدور حکم خلع ید نیست. 

 

تنها جایی که در قانون در رابطه با خلع ید صحبت شده است قانون اجرای احکام مدنی است که در ادامه به آن پرداخته می شود.

غصب به چه معناست؟

قانون مدنی نیز در خصوص غصب این گونه مقرر کرده است که: غصب عبارت است از استیلا در مال یا حق مالی غیر به نحو عدوان.

√ منظور از استیلا، مسلط شدن است. پس چنانچه فردی در مال یا حق مالی فرد دیگر تصرف کند به گونه ای که بر آن مال مسلط شود و مانع از استفاده از مال توسط مالک شود، غاصب نامیده شده و مالک می ‌تواند علیه او دعوای خلع ید اقامه کند.

 

• البته باید به نکاتی توجه داشت از جمله این که دعوای خلع ید صرفاً می تواند در خصوص اموال غیرمنقول همچون ملک و زمین مطرح شود و اینکه خلع ید یک دعوای مالی محسوب می شود.

تعریف دعوای خلع ید.... ....

اگر شخصی در مال شخص دیگری بدون اجازه از سوی مالک یا بدون قرارداد و اذن قانونی تصرف کند و آن مال را غصب کند به موجب قانون غاصب شناخته می‌ شود.

 

√ در این صورت مالک می‌ تواند علیه متصرفِ ملک خود و بنابر موضوع هر یک از دعاوی چون خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه یا رفع تصرف عدوانی با توجه به شرایط و نوع تصرف مطرح کند و متصرف را از ملک خود بیرون کند.

مال مشاع چیست؟

فرض کنید ۳ نفر مشترکا و به صورت مشاع یک آپارتمان را خریداری می کنند و سهم آنها بدینصورت بوده که نفر اول ۳ دانگ نفر دوم ۲ دانگ و نفر سوم ۱ دانگ در ملک سهیم باشند.

• در این فرض نفر اول نمی تواند با ادعای مالکیت بر ۳ دانگ آپارتمان، نصف ملک را بدون اجازه دو شریک دیگر خود تصرف کند

 

 

√ بنابراین تا زمانی که ملک به نسبت سهم هر یک از مالکان میان آنها تقسیم نشده است، مالکیت شرکا به صورت مشاع می‌ باشد و هر یک از آنها در جزء جزء آن ملک سهیم هستند و نسبت به تصرف در آن به صورت مشترک باید تصمیم گیری کنند.

 

 

• چنانچه هر یک از مالکین مال مشاع بدون اجازه سایر مالکان در مال تصرف کند، سایر مالکان می توانند علیه متصرف دعوای خلع ید مطرح کنند.

خلع ید مشاعی ( ملک ورثه ای یا شراکتی )

هنگامی که چند نفر به طور مشترک در مالکیت یک مال سهیم باشند به گونه ‌ای که آن مال میان مالکان تقسیم و به اصطلاح حقوقی افراز نشده باشد به آن مال مشاع می گویند.

 

زمانی مال به نحو شراکتی و اشاعه در مالکیت چند مالک باشد، همه شرکا به اندازه سهم خود در جزء جزء مال سهیم هستند.

 

دعوای خلع ید مشاعی که برای مثال می توان به اموال ورثه ای یا شراکتی اشاره نمود از دعاوی متداول ملکی می باشد.

استیلا غاصب بر مال مورد دعوی

استیلا به معنای تسلط و تصرف غاصب است بنابراین عمل غاصب باید متصرفانه باشد.

عدوانی بودن تصرف

تصرف باید بدون اذن و اجازه مالک باشد به عبارت دیگر غیرقانونی، بدون قرارداد و غیرمجاز باشد.

 

√ چنین تصرفی در مال غیرمنقول دیگری عدوانی است.

غیرمنقول بودن مال مورد دعوی

دعوی خلع ید مختص اموال غیرمنقول است یعنی رفع تصرف غیرقانونی از ملک، زمین و مانند اینها.

اثبات مالکیت خواهان

فردی که خواهان دعوی خلع است و طرح دعوی می‌کند می‌بایست مالک مال موضوع دعوی باشد و باید مالکیت خود را به واسطه اسناد ثبتی اثبات کند.

 

√ بنابراین دعوای خلع ید از سوی فردی غیر از مالک قابل قبول نیست و دادگاه در اینصورت قرار عدم استماع صادر می‌ کند.

 

نکته قابل توجه این است که مالکیت مالک باید مستند به سند رسمی باشد یعنی اثبات مالکیت در دعوی خلع ید با سند عادی مورد قبول نیست.

ارکان دعوی خلع ید به طور خاص عبارت‌اند از:

.اثبات مالکیت خواهان

• غیرمنقول بودن مال مورد دعوی

• عدوانی بودن تصرف

• عدوانی بودن تصرف

نظریه مشورتی عدم تحویل پارکینگ شماره 7/99/1862 مورخ 1399/05/21 اداره حقوقی قوه قضاییه:

استعلام:

 

 

 

√ احتراماً اگر در زمان عقد بیع فروشنده ملزم به تعیین و اختصاص پارکینگ برای واحد فاقد پارکینگ طبق پایان‌ کار شهرداری و سند مالکیت شود ولی بعد از آن به این تعهد خود عمل نکند و واحدهای دیگر را نیز بفروشد و در زمان صدور رأی دادگاه بدوی که وی را ملزم به اختصاص دادن یک پارکینگ به آن واحد نموده اجرای حکم مبنی بر انجام تعهد و تعیین پارکینگ عملا امکان‌پذیر نباشد آیا خریدار حق فسخ دارد یا خیر آیا موضوع مشمول ماده ۳۸۴ قانون مدنی است یا خیر و آیا موضوع از مصادیق تلف حکمی موضوع ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی می‌باشد یا خیر؟

 

 

 

لازم به ذکر است که دادگاه فروشنده را ملزم به انتقال یکی از پارکینگ‌ها به خریدار نموده است در حالی که با توجه به فروش سایر واحدهای این رأی عمل قابل اجرا نمی ‌باشد.

عدم تحویل پارکینگ توسط فروشنده

هنگام انعقاد قرارداد بیع (خریدوفروش) طبق توافقات طرفین و ملکی که به فروش می ‌رود ضمن قرارداد قید می‌ شود که ملک پارکینگ هم دارد یا فاقد پارکینگ است.

و یا بعضا تحویل پارکینگ را در قالب شرط ضمن عقد در قرارداد قید می‌ کنند.

√ در هر صورت ملکی که دارای پارکینگ باشد هنگام فروش تحویل پارکینگ هم یکی از تعهدات فروشنده محسوب می ‌شود که باید به آن عمل کند.

 

√ در غیر این صورت خریدار می ‌تواند از طریق مراجع قضایی صلاحیت دار فروشنده را ملزم به تحویل پارکینگ و عمل به تعهدات قراردادی کند یا وجه التزام قراردادی (خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات یا تاخیر در انجام آنها) را مطالبه کند؛ یا در صورتی که عمل به آن تعهدات شدنی نبود معامله را فسخ کند.

نتیجه ای که میتوان گرفت

مال توقیف شده باید در همان وضعیتی که زمان توقیف داشته است باقی بماند تا در خصوص دعوای مطروحه حکم صادره شده و بعد از آن برای مال توقیف شده تعیین تکلیف صورت گیرد.

 

نبودن مالک یا بی اطلاعی مالک مانع از توقیف مال نمیشود لکن بعد از توقیف به وی اطلاع داده خواهد شد.

 

در صورتی که ملک توقیف شده باشد، اجاره ی آن دارای اشکال نمیباشد. زیرا با توجه به ویژگی که ملک (مال غیرمنقول) دارد اجاره ی آن ضرری را متوجه شخص ذی نفع توقیفی(خواهان) نمینماید. با توجه به ماده 103 قانون اجرای احکام مدنی توقیف عین غیرمنقول شامل توقیف منافع آن نمیشود، اجاره دادن آن مال غیر منقول با حقوق محکوم له منافاتی ندارد.

آیا فروش ملک توقیقی جرم است؟

طبق ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف ‌باشد ولو مداخله ‌کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

رویه قضایی درخواست بطلان فروش مال توقیفی

در ابتدا بهتر است ذکر نماییم این دعوا اعلامی است و به این منظور اقامه می شود که دادگاه بطلان این معامله را تایید و اعلام نماید. برای اینگونه دعاوی اجراییه صادر نمیگردد.

 

 

 

نسبت به ملکی که در بازداشت است، امکان نقل و انتقال وجود ندارد. بنابراین دعوای تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک، مسموع نیست.

 

 

 

درصورتیکه مالی از طرف دادگاه صالح یا به دستور آن مرجع توقیف شده باشد هر نوع معامله نسبت به آن باطل است. ولی اگر از طرف مرجع دیگری مانند دادسرا یا اجراء ثبت توقیف شده باشد تابع مقررات خاص آنها خواهد بود. اگر توقیف ملک از ناحیه دادسرا یا اجرای ثبت بوده باشد قضیه از ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی خارج است.

 

 

اگر ملکی قبلا از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد با توجه به مقررات ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال رسمی ملک به نام خریدار امکان پذیر نیست.

 

نقل و انتقال مال توقیفی دارای عنوان کلاهبرداری یا انتقال مال غیر نیست چون ملک توقیف شده هنوز از ملکیت مالک خارج نشده است.

بطلان فروش مال توقیفی

هرگاه ملک توسط دادگاه به یکی از جهات قانونی بازداشت شود، هرگونه معامله ای نسبت به چنین ملکی بی اعتبار است.

مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

مطابق ماده 348 قانون مدنی بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالکیت یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن را ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلیم باشد.

با توجه به موارد گفته شده اگر مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع وی بازداشت شده است، میتواند تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از دادگاه درخواست نماید.

توقیف اموال ممکن است تامینی یا اجرایی باشد:

توقیف تامینی: زمانی که مالک از تصرف در مال خود ممنوع باشد و این توقیف تا زمانی که دادگاه به دعوا مطروحه رسیدگی نماید و حکم مقتضی صادر گردد می باشد. این توقیف، به جهت حفظ حقوق خواهان در برابر دارایی مالک(خوانده) به عمل می آید. اگر بعد از رسیدگی قاضی حکم به بی حقی خواهان صادر نماید، از مال توقیف شده رفع توقیف خواهد شد.

 

 

توقیف اجرایی: درصورتی‌که محکوم‌علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است مدلول حکم را طوعاً اجرا ننماید یا قراری با محکوم‌له برای اجرای‌حکم ندهد و مالی هم معرفی نکند یا مالی از او تأمین و توقیف نشده باشد محکوم‌له می‌تواند درخواست کند که از اموال محکوم‌علیه معادل محکوم‌به‌ توقیف گردد.

 

 

از اموال محکوم‌علیه به میزانی توقیف می‌شود که معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد ولی هرگاه مال معرفی شده ارزش بیشتری ‌داشته و قابل تجزیه نباشد تمام آن توقیف خواهد شد در این‌صورت اگر مال غیرمنقول باشد مقدار مشاعی از آن که معادل محکوم‌ به و هزینه ‌های‌ اجرایی باشد توقیف می‌گردد.

توقیف اموال چیست؟

توقیف اموال یک شخص به معنای بازداشت اموال و دارایی های آن شخص به حکم قانون می باشد.