ماده 88 قانون ثبت

با این همه ثبت رسمی معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک مجهول المالک ثبتی در قانون پیش بینی شده است. در ماده 88 قانون ثبت می خوانیم : در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده دفاتر اسناد رسمی می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقال را راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نمایند و این قبیل اسناد فقط نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنها رسمیت خواهد داشت.

بی اعتبار بودن اماره تصرف در املاک جاری

در خصوص املاک جاری اماره تصرف بی اعتبار می باشد و سوابق ثبتی به عنوان سند رسمی دلیل بر مالکیت مستدعی ثبت می باشد. لذا معترض بر اصل ملک و یا حدود آن می بایست وفق مقررات در مهلت های اعلام شده دادخواست اعتراض تسلیم دادگستری نماید.

 

 بنابراین طبیعی است که قانونگذار در مورد ثبت اجباری معاملات راجع به این قبیل املاک حساسیت نشان دهد تا عملیات مقدماتی ثبت آنها به درستی تا مرحله صدور سند مالکیت و ثبت در دفتر املاک پیش برود.

تشریفات و نحوه نقل و انتقال املاک از قلم‌افتاده

به نظر می رسد ثبت معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک به ثبت رسیده یا در جریان ثبت اجباری نمی باشد. لذا خریدار می تواند با تنظیم نوشته عادی با تصرف ملک ازقلم افتاده، آن را خریداری نماید.

 

زیرا املاک ازقلم افتاده بر خلاف املاک در جریان ثبت یا املاک به ثبت رسیده اساسا فاقد سابقه ثبتی است. لذا متصرف در صورتی که تصرفاتش به عنوان مالکیت باشد می تواند از اماره تصرف استفاده کرده و تقاضای ثبت نماید.

 

بنابراین از این لحاظ تنظیم سند رسمی یا عادی و یا تصرف به عنوان مالکیت (اماره تصرف) در ارتباط با اشخاص ثالث علی السویه است. زیرا متصرف و مالک از قلم افتاده بایستی و به استناد یکی از آنها تقاضای قبول ثبت نماید. و قبل از آن استشهاد نامه تنظیم و نماینده و نقشه بردار به محل ملک عزیمت و صورت مجلس احراز تصرف تنظیم نماید. بعد از آن آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر شود و مدت واخواهی آن ها بلامعارض سپری گردد.

رویه ادارات ثبتی در پاسخ به استعلام املاک ازقلم‌افتاده

استعلام ثبتی متعهدله در خصوص املاک ازقلم افتاده معمولا ادارات ثبت پس از انجام معاینه محل توسط نقشه بردار و نماینده ثبت چنین اعلام می دارند.

ملک مورد استعلام فاقد پلاک فرعی است و در دفتر توزیع اظهارنامه پلاک کوبی نگردیده و به نام اشخاص معرفی نشده است.

بازدید از ملک و تهیه صورتمجلس و نقشه ملک

اداره ثبت پس از بررسی مدارک ابرازی، وقتی را جهت بازدید و معاینه محل ملک تعیین میکند. همچنین به متعهدله اعلام می نماید در روز مقرر احراز، نمایندگان و نقشه برداران ثبت در معیت نماینده متعهدله، به محل وقوع ملک عزیمت کنند. در ادامه، پس از انجام تحقیقات و معاینه محل و احراز تصرفات مالکانه، صورت مجلس لازم و نقشه ملک را تهیه مینماید.

 

سپس صورت مجلس مذکور به امضای نماینده و نقشه بردار ثبت و مجاورین می رسد. در صورتی که ثبت ملک خالی از اشکال باشد متعاقب تکمیل اظهارنامه ثبتی، توسط نماینده متعهدله، عملیات مقدماتی ثبت ، ملک به نام و به نفع متعهدله آغاز می گردد.

املاک مجهول المالک ثبتی

قبل از آنکه وارد بحث تشریفات ثبتی املاک مجهول ‌المالک و از قلم‌افتاده شویم بهتر است ابتدا تعریفی از املاک مجهول المالک ثبتی ارائه دهیم.

 

با توجه به مواد 12 و 139 قانون ثبت و نیز ماده 51 آیین نامه اجرایی قانون ثبت املاک مجهول المالک به املاکی گفته میشود که در اجرای مقررات قانون ثبت به ثبت عمومی گذاشته شده و به رغم اینکه طبق ماده 11 قانون ثبت مقرر بوده در مهلت تعیین شده مالکین نسبت به درخواست ثبت ملک اقدام نمایند لیکن از ناحیه آنان در این خصوص اقدامی صورت نگرفته است.

 

بنابراین به رغم معنای لغوی آن (معنای مجهول المالک تعریف شده در قانون مدنی) در اینجا مالک، معلوم و سوابق ثبتی و مندرجات دفتر توزیع اظهارنامه نیز حکایت از مالکیت متصرفان به عنوان مالک دارد.

 

در صورتی که جریان ثبتی این قبیل املاک مورد استعلام قرار گیرد معمولاً ادارات ثبت چنین پاسخ خواهند گفت:

 

پلاک ………… فرعی از ………. اصلی واقع در مزرعه ……….. بخش ………… شهرستان ………….. در دفتر توزیع اظهارنامه به نام ……………… معرفی شده و تا کنون تقاضای ثبت آن به عمل نیامده است.

انواع املاک از نظر وضعیت ثبتی

از لحاظ وضعیت ثبتی میتوان در یک تقسیم بندی کلی املاک را به چهار گروه تقسیم کرد:

 

.املاک مجهول المالک

.املاک از قلم افتاده یا به ثبت نرسیده

.املاک جاری یا در جریان ثبت

.املاک دارای سند مالکیت یا به ثبت رسیده

ثبت ملک و اثر آن در اثبات مالکیت

برابر ماده 22 قانون ثبت «همینکه ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده باشد و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت».

ملاحظه این ماده از قانون نشان میدهد «ثبت ملک»، اثر خود را در جریان «اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است» نشان میدهد. و از سوی دیگر اثر منفی «ثبت ملک»، آثار خود را بر «سلب مالکیت اغیار»، «اعتبار نداشتن تصرفات اغیار»، «رای داور مخالف» و «عدم جریان مرور زمان» نشان میدهد.

وظیفه اداره ثبت در مورد اعتراض در مهلت قانونی

اگر اعتراض در مهلت قانونی به اداره ثبت تحویل شود به شرح زیر عمل خواهد شد:

 

.تسلیم رسید وصول اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا در دادگاه با قید تاریخ به معترض.

.روی برگ اظهارنامه ملک، مهری با عبارت تقدیم اعتراض زده می شود. برای هر اعتراض یکم بار مهر زده می شود.

.خودداری از ادامه عملیات مقدماتی ثبتی تا تعیین تکلیف قطعی اعتراض در دادگاه. در صورتی که معترض دادخواست اعتراض را به دادگاه تقدیم کند.

سرنوشت اعتراض در خارج از مهلت قانونی

اگر اعتراض در خارج ار مهلت قانونی ارائه شود، به آن ترتیب اثر داده نمی شود. در این مورد رییس اداره ثبت نظر خود را به دادگاه اعلام و در صورت تایید نظر رییس دادگاه، حکم قرار رد اعتراض صادر می شود.

مستند قانون در باره اعتراض به عملیات ثبتی

به موجب ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا نود روز اقامه دعوی نماید. اعتراضیه یا عرضحال مورد بحث به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می شود. با دریافت اعتراض، در مقابل باید رسیده داده شود.

مالک ملک از نظر قانون ثبت کیست؟

باید دانست برای آنکه فردی رسماً مالک یک ملک شناخته شود طیق قانون باید ملک به نام وی در اداره املاک ثبت به ثبت برسد. بنابر این تا زمانی که این کار صورت نگرفته باشد، مالکیت ملک فقط ادعا است و ممکن است در هر دعوایی این مالکیت مخدوش شود. بنابر این دادگاهها نیز نمی توانند حکم به مالکیت کسی بدهند که ملک در اداره ثبت به نام وی ثبت نشده باشد.

مرخصی استحقاقی ازمهمترین انواع مرخصی است

مرخصی استحقاقی که تحت عنوان مرخصی سالانه نیز شناخته می شود، یکی از انواع مرخصی با حقوق است . این نوع مرخصی با درخواست کتبی کارگر و یا کارمند و موافقت کارفرما به کارکنان تعلق می گیرد.

 

مطابق با قانون کار ۲.۵ روز از هر ماه به عنوان مرخصی استحقاقی در نظر گرفته می شود که با یک محاسبه ساده به عدد ۱۹۲ ساعت یا ۲۶ روز در سال می رسیم.

تعریف مرخصی بر اساس قانون کار چگونه است؟

مرخصی به حقی گفته می‌شود که به واسطه آن کارگران قادر به عدم حضور در محیط کار در روزهای غیر تعطیل باشند.

منظور از جمعه کاری مطابق با قانون کار چیست؟

در قانون کار مفهومی تحت عنوان جمعه کاری وجود دارد و برای محاسبه آن در فیش حقوقی افراد قوانین خاصی در نظر گرفته شده است.

 

مطابق با ماده ۶۲ قانون کار، روز جمعه برای کارگران به عنوان تعطیلی هفتگی لحاظ می شود. با این وجود کارگران در این روز از حقوق و مزایا برخوردار هستند.

 

در حالت کلی کارگران در روز تعطیل کار نمی‌کنند . اگر به هر دلیلی در این روز هم کار کنند، کارفرمایان موظف هستند مبلغی را تحت عنوان جمعه کاری به آنان بپردازند.

موارد قابل شکایت توسط کارگر علیه کارفرما

.نداشتن قرارداد کار

.رد نکردن لیست بیمه

.عدم پرداخت مزایا و پاداش و یا حقوق ناکافی

اخراج غیرقانونی

.مطالبه کار بیش از حد معمول

.بکارگیری غیر قانونی کارگر در روزهای تعطیل

مطالبه کار از کارگر در روزهای تعطیل

تعداد روزهای کاری در طول هفته طبق قانون کار 6 روز بوده و چنانچه کارفرما از کارگر انتظار داشته باشد که روزهای تعطیل نیز به اشتغال بپردازد؛ بایستی حقوق و مزایای روز مازاد را نیز محاسبه نموده و به عنوان اضافه کاری در نظر بگیرد.

مطالبه کار بیش از حد معمول از کارگر

طبق ماده 51 قانون کار، حداکثر ساعت کاری کارگران 8 ساعت است. هر گونه ساعت کاری بیشتر از این زمان ، خلاف قانون است. بنابه ماهیت برخی مشاغل ضروری است که در برخی از فصول سال ساعات کاری افزایش و در برخی از فصول نیز کاهش یابد. در این صورت ساعات کاری مطابق با توافق طرفین تعیین می شود. اما مجموع ساعات کاری در طول هفته نباید از 44 ساعت بیشتر باشد. در غیر اینصورت ساعات کاری مازاد به عنوان اضافه کاری محسوب شده و مبلغی برای هر ساعت تعیین و پرداخت می شود. در این حالت نیز چنانچه کارفرما خارج از قوانین مربوط عمل نماید، کارگر می تواند علیه وی شکایت نماید.

انعقاد قرارداد و مهلت کار آزمایشی

نداشتن قرارداد یکی دیگر از مشکلات رایج در روابط کارگر و کارفرما است. از اینرو اغلب پاسخ قانع کننده ای از سوی کارفرما در قبال عدم نداشتن قرارداد ارائه نمیشود. برخی کارفرمایان موضوع آزمایشی بودن کار برای کارگر را مطرح میکنند . اما باید دانست بازرسان اداره کار این موضوع را نمیپذیرند و کار آزمایشی را فقط برای یک هفته میپذیرند و زمان بیشتر از آن را غیر قانونی میدانند.

اخراج کارگر توسط کارفرما

یکی از مشکلات رایج در محیط های کار ، تعدیل نیروی کار و در نتیجه اخراج کارگران بدلایل مختلف است .

 

این موضوع میتواند دستمایه شکایت کارگران باشد. این موضوع زمانی جدی میشود که کارفرما حقوق اولیه کارگر را نپرداخته باشد. در چنین مواردی کارگر معمولاً به اداره کار مراجعه میکند و از کارفرما بدلیل نپرداخت حقوق و مزایا و یا رد نکردن سوابق بیمه شکایت میکند.

 

کارفرما چنانچه دلایل قانع کننده ای برای اخراج کارگر نداشته باشد ممکن است با محکومیت از طرف مراجع رسیدگی به دعوی مواجه شود.