در خصوص املاک جاری اماره تصرف بی اعتبار می باشد و سوابق ثبتی به عنوان سند رسمی دلیل بر مالکیت مستدعی ثبت می باشد. لذا معترض بر اصل ملک و یا حدود آن می بایست وفق مقررات در مهلت های اعلام شده دادخواست اعتراض تسلیم دادگستری نماید.
بنابراین طبیعی است که قانونگذار در مورد ثبت اجباری معاملات راجع به این قبیل املاک حساسیت نشان دهد تا عملیات مقدماتی ثبت آنها به درستی تا مرحله صدور سند مالکیت و ثبت در دفتر املاک پیش برود.
به نظر می رسد ثبت معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک به ثبت رسیده یا در جریان ثبت اجباری نمی باشد. لذا خریدار می تواند با تنظیم نوشته عادی با تصرف ملک ازقلم افتاده، آن را خریداری نماید.
زیرا املاک ازقلم افتاده بر خلاف املاک در جریان ثبت یا املاک به ثبت رسیده اساسا فاقد سابقه ثبتی است. لذا متصرف در صورتی که تصرفاتش به عنوان مالکیت باشد می تواند از اماره تصرف استفاده کرده و تقاضای ثبت نماید.
بنابراین از این لحاظ تنظیم سند رسمی یا عادی و یا تصرف به عنوان مالکیت (اماره تصرف) در ارتباط با اشخاص ثالث علی السویه است. زیرا متصرف و مالک از قلم افتاده بایستی و به استناد یکی از آنها تقاضای قبول ثبت نماید. و قبل از آن استشهاد نامه تنظیم و نماینده و نقشه بردار به محل ملک عزیمت و صورت مجلس احراز تصرف تنظیم نماید. بعد از آن آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر شود و مدت واخواهی آن ها بلامعارض سپری گردد.
استعلام ثبتی متعهدله در خصوص املاک ازقلم افتاده معمولا ادارات ثبت پس از انجام معاینه محل توسط نقشه بردار و نماینده ثبت چنین اعلام می دارند.
ملک مورد استعلام فاقد پلاک فرعی است و در دفتر توزیع اظهارنامه پلاک کوبی نگردیده و به نام اشخاص معرفی نشده است.
اداره ثبت پس از بررسی مدارک ابرازی، وقتی را جهت بازدید و معاینه محل ملک تعیین میکند. همچنین به متعهدله اعلام می نماید در روز مقرر احراز، نمایندگان و نقشه برداران ثبت در معیت نماینده متعهدله، به محل وقوع ملک عزیمت کنند. در ادامه، پس از انجام تحقیقات و معاینه محل و احراز تصرفات مالکانه، صورت مجلس لازم و نقشه ملک را تهیه مینماید.
سپس صورت مجلس مذکور به امضای نماینده و نقشه بردار ثبت و مجاورین می رسد. در صورتی که ثبت ملک خالی از اشکال باشد متعاقب تکمیل اظهارنامه ثبتی، توسط نماینده متعهدله، عملیات مقدماتی ثبت ، ملک به نام و به نفع متعهدله آغاز می گردد.
قبل از آنکه وارد بحث تشریفات ثبتی املاک مجهول المالک و از قلم‌افتاده شویم بهتر است ابتدا تعریفی از املاک مجهول المالک ثبتی ارائه دهیم.
با توجه به مواد 12 و 139 قانون ثبت و نیز ماده 51 آیین نامه اجرایی قانون ثبت املاک مجهول المالک به املاکی گفته میشود که در اجرای مقررات قانون ثبت به ثبت عمومی گذاشته شده و به رغم اینکه طبق ماده 11 قانون ثبت مقرر بوده در مهلت تعیین شده مالکین نسبت به درخواست ثبت ملک اقدام نمایند لیکن از ناحیه آنان در این خصوص اقدامی صورت نگرفته است.
بنابراین به رغم معنای لغوی آن (معنای مجهول المالک تعریف شده در قانون مدنی) در اینجا مالک، معلوم و سوابق ثبتی و مندرجات دفتر توزیع اظهارنامه نیز حکایت از مالکیت متصرفان به عنوان مالک دارد.
در صورتی که جریان ثبتی این قبیل املاک مورد استعلام قرار گیرد معمولاً ادارات ثبت چنین پاسخ خواهند گفت:
پلاک ………… فرعی از ………. اصلی واقع در مزرعه ……….. بخش ………… شهرستان ………….. در دفتر توزیع اظهارنامه به نام ……………… معرفی شده و تا کنون تقاضای ثبت آن به عمل نیامده است.
از لحاظ وضعیت ثبتی میتوان در یک تقسیم بندی کلی املاک را به چهار گروه تقسیم کرد:
.املاک مجهول المالک
.املاک از قلم افتاده یا به ثبت نرسیده
.املاک جاری یا در جریان ثبت
.املاک دارای سند مالکیت یا به ثبت رسیده
برابر ماده 22 قانون ثبت «همینکه ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده باشد و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت».
ملاحظه این ماده از قانون نشان میدهد «ثبت ملک»، اثر خود را در جریان «اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است» نشان میدهد. و از سوی دیگر اثر منفی «ثبت ملک»، آثار خود را بر «سلب مالکیت اغیار»، «اعتبار نداشتن تصرفات اغیار»، «رای داور مخالف» و «عدم جریان مرور زمان» نشان میدهد.
اگر اعتراض در مهلت قانونی به اداره ثبت تحویل شود به شرح زیر عمل خواهد شد:
.تسلیم رسید وصول اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا در دادگاه با قید تاریخ به معترض.
.روی برگ اظهارنامه ملک، مهری با عبارت تقدیم اعتراض زده می شود. برای هر اعتراض یکم بار مهر زده می شود.
.خودداری از ادامه عملیات مقدماتی ثبتی تا تعیین تکلیف قطعی اعتراض در دادگاه. در صورتی که معترض دادخواست اعتراض را به دادگاه تقدیم کند.
اگر اعتراض در خارج ار مهلت قانونی ارائه شود، به آن ترتیب اثر داده نمی شود. در این مورد رییس اداره ثبت نظر خود را به دادگاه اعلام و در صورت تایید نظر رییس دادگاه، حکم قرار رد اعتراض صادر می شود.
به موجب ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا نود روز اقامه دعوی نماید. اعتراضیه یا عرضحال مورد بحث به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می شود. با دریافت اعتراض، در مقابل باید رسیده داده شود.
باید دانست برای آنکه فردی رسماً مالک یک ملک شناخته شود طیق قانون باید ملک به نام وی در اداره املاک ثبت به ثبت برسد. بنابر این تا زمانی که این کار صورت نگرفته باشد، مالکیت ملک فقط ادعا است و ممکن است در هر دعوایی این مالکیت مخدوش شود. بنابر این دادگاهها نیز نمی توانند حکم به مالکیت کسی بدهند که ملک در اداره ثبت به نام وی ثبت نشده باشد.
مرخصی استحقاقی که تحت عنوان مرخصی سالانه نیز شناخته می شود، یکی از انواع مرخصی با حقوق است . این نوع مرخصی با درخواست کتبی کارگر و یا کارمند و موافقت کارفرما به کارکنان تعلق می گیرد.
مطابق با قانون کار ۲.۵ روز از هر ماه به عنوان مرخصی استحقاقی در نظر گرفته می شود که با یک محاسبه ساده به عدد ۱۹۲ ساعت یا ۲۶ روز در سال می رسیم.
مرخصی به حقی گفته میشود که به واسطه آن کارگران قادر به عدم حضور در محیط کار در روزهای غیر تعطیل باشند.
در قانون کار مفهومی تحت عنوان جمعه کاری وجود دارد و برای محاسبه آن در فیش حقوقی افراد قوانین خاصی در نظر گرفته شده است.
مطابق با ماده ۶۲ قانون کار، روز جمعه برای کارگران به عنوان تعطیلی هفتگی لحاظ می شود. با این وجود کارگران در این روز از حقوق و مزایا برخوردار هستند.
در حالت کلی کارگران در روز تعطیل کار نمی‌کنند . اگر به هر دلیلی در این روز هم کار کنند، کارفرمایان موظف هستند مبلغی را تحت عنوان جمعه کاری به آنان بپردازند.
.نداشتن قرارداد کار
.رد نکردن لیست بیمه
.عدم پرداخت مزایا و پاداش و یا حقوق ناکافی
اخراج غیرقانونی
.مطالبه کار بیش از حد معمول
.بکارگیری غیر قانونی کارگر در روزهای تعطیل
تعداد روزهای کاری در طول هفته طبق قانون کار 6 روز بوده و چنانچه کارفرما از کارگر انتظار داشته باشد که روزهای تعطیل نیز به اشتغال بپردازد؛ بایستی حقوق و مزایای روز مازاد را نیز محاسبه نموده و به عنوان اضافه کاری در نظر بگیرد.
طبق ماده 51 قانون کار، حداکثر ساعت کاری کارگران 8 ساعت است. هر گونه ساعت کاری بیشتر از این زمان ، خلاف قانون است. بنابه ماهیت برخی مشاغل ضروری است که در برخی از فصول سال ساعات کاری افزایش و در برخی از فصول نیز کاهش یابد. در این صورت ساعات کاری مطابق با توافق طرفین تعیین می شود. اما مجموع ساعات کاری در طول هفته نباید از 44 ساعت بیشتر باشد. در غیر اینصورت ساعات کاری مازاد به عنوان اضافه کاری محسوب شده و مبلغی برای هر ساعت تعیین و پرداخت می شود. در این حالت نیز چنانچه کارفرما خارج از قوانین مربوط عمل نماید، کارگر می تواند علیه وی شکایت نماید.
نداشتن قرارداد یکی دیگر از مشکلات رایج در روابط کارگر و کارفرما است. از اینرو اغلب پاسخ قانع کننده ای از سوی کارفرما در قبال عدم نداشتن قرارداد ارائه نمیشود. برخی کارفرمایان موضوع آزمایشی بودن کار برای کارگر را مطرح میکنند . اما باید دانست بازرسان اداره کار این موضوع را نمیپذیرند و کار آزمایشی را فقط برای یک هفته میپذیرند و زمان بیشتر از آن را غیر قانونی میدانند.
یکی از مشکلات رایج در محیط های کار ، تعدیل نیروی کار و در نتیجه اخراج کارگران بدلایل مختلف است .
این موضوع میتواند دستمایه شکایت کارگران باشد. این موضوع زمانی جدی میشود که کارفرما حقوق اولیه کارگر را نپرداخته باشد. در چنین مواردی کارگر معمولاً به اداره کار مراجعه میکند و از کارفرما بدلیل نپرداخت حقوق و مزایا و یا رد نکردن سوابق بیمه شکایت میکند.
کارفرما چنانچه دلایل قانع کننده ای برای اخراج کارگر نداشته باشد ممکن است با محکومیت از طرف مراجع رسیدگی به دعوی مواجه شود.
ماده 344 قانون مدنی
“اگر در عقد بیع، شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت، موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است. مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی، وجود شرط یا موعدی معهود باشد، اگر چه در قرارداد بیع، ذکری نشده باشد.”
ماده 362 قانون مدنی
“عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.”
ماده 372 قانون مدنی
“اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعضی که قدرت بر تسلیم داشته، صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.”
ماده 374 قانون مدنی
“در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند، مبیع را بدون اذن قبض کند.”
ماده 388 قانون مدنی
“اگر قبل از تسلیم در مبیع، نقصی حاصل شود، مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.”
ماده 42 قانون اجرای احکام مدنی
“هرگاه محکوم به، عین معین منقول یا غیر منقول بوده و تسلیم آن به محکوم له ممکن باشد، دادورز (مأمور اجرا) عین آن را گرفته و به محکوم له می دهد.”
ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی
اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز( مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.
ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی
اگر محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه، تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم علیه وصول می شود و هرگاه محکوم به قابل تقویم نباشد، محکوم له میتواند، دعوی خسارت اقامه کند.
ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی
هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیلهٔ دیگری انجام دهد و هزینهٔ آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینهٔ لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می نماید. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.
