مدارک لازم برای تکمیل پرونده‌های تغییرکاربری چیست؟

مدارک لازم برای پرونده‌های مختلف بسته به ماهیت طرح، مکان اجرای طرح و نوع مجوّز یا موافقتنامه متفاوت است. به طور کلی، ارایه «مستندات مالکیت»، اخذ «نظر موافق اداره کل حفاظت محیط زیست استان» و ارایه «موافقت اصولی یا جواز تاسیس» منضم به «نقشه و سایت پلن» برای کلیه طرح‌ها الزامی است. در موارد دیگر حسب مورد ممکن است نظر موافق اداره کل راه و شهرسازی استان، پاسخ استعلام دستگاه‌های مختلف و … مورد نیاز باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد هر طرح، به مدیریت اموراراضی استان یا مدیریت جهادکشاورزی شهرستان ذیربط مراجعه نمایید (مستند قانونی: مادّه ۷ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، مواد ۱ و ۳ آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، دستور العمل نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی، طرح درخواست در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ ، نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم و …).

مدت قانونی پاسخگویی به تقاضاهای تغییرکاربری چقدر است؟

الف-سازمان جهادکشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، نسبت به صدور پاسخ اقدام کند (بدیهی است پاسخ می‌تواند شامل مواردی از قبیل: تکمیل پرونده، اخذ استعلام‌های لازم، عدم امکان اجرای طرح و … باشد).

ب-در صورت عدم تکمیل مدارک مورد لزوم از سوی متقاضی ظرف مدت ۱ ماه از تاریخ ثبت درخواست، پرونده از دستورکار کمیسیون خارج می‌شود.

پ-پس از «تکمیل پرونده»، موضوع حسب نوبت در دستورکار کمیسیون قرار می‌گیرد.

(مستند قانونی: مادّه ۳ آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها).

اگر کسی بخواهد در اراضی کشاورزی تغییرکاربری انجام دهد، باید چه مجوزی اخذ کند؟

در صورتیکه مالکان یا متصرفان اراضی کشاورزی قصد داشته باشند در اراضی مذکور اقداماتی انجام دهند که تغییرکاربری محسوب می‌شود؛ باید مجوزهای قانونی را از مدیریت اموراراضی استان اخذ کنند. شایان ذکر است مجوز تغییرکاربری، مجوز ساخت نیست و ممکن است بر اساس قوانین و مقررات ذیربط اخذ مجوزهای دیگر از سایر مراجع قانونی الزامی باشد (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تبصره ۱ آن).

تشخیص کشاورزی بودن اراضی توسط چه مرجعی انجام می‌شود؟

مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است. مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی ربط را در این زمینه استعلام می نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود (مستند قانونی: تبصره ۲ ماده ۱ قانون حفظ کاربری).

زمینی برای چند سال بدون کشت بوده است؛ آیا زمین فوق کشاورزی محسوب می‌شود؟

بله. اراضی که برای مدّت طولانی بدون کشت رها شوند (اراضی بایر) نیز مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها هستند (مستند قانونی: ضوابط تشخیص اراضی زراعی وباغها).

چه اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها می‌باشد؟

کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، اگر در خارج از محدوده (۱) شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و (۲) طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوّب واقع شده باشند؛ مشمول قانون فوق هستند (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری و تبصره ۵ آن).

الزام به فک رهن به منظور تنظیم سند رسمی

هنگامی که سند ملکی در رهن بانک می باشد امکان انتقال رسمی آن وجود ندارد. بارها پیش آمده خریدار بدون اطلاع از اینکه ملک در رهن بانک است آن را به موجب مبایعه نامه و قولنامه خریده است. در این حالت می بایست دعوایی با خواسته الزام فروشنده به فک رهن طرح گردد. توجه داشته باشید متاسفانه بسیار پیش آمده است که خریدار ناآگاه به مسایل حقوقی شرطی را تحت عنوان تعهد به فک رهن که بر عهده خریدار است را امضا نموده که این امر عملا بار فک رهن را به دوش او می گذارد.

الزام مالک به تنظیم سند سرقفلی

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، در مورد املاک تجاری مستاجر در ابتدای اجاره می تواند با پرداخت مبلغی صاحب حق سرقفلی شود. حق سرقفلی طبق این قانون اصولا قابل انتقال به دیگری می باشد مگر اینکه انتقال آن ضمن اجاره نامه منع شده باشد. اگر شما به عنوان مستاجر جدید حق سرقفلی را از مستاجر قبلی خریداری کرده اید می بایست دعوایی تحت عنوان الزام مالک به تنظیم سند رسمی سرقفلی طرح نمایید.

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

صورت مجلس تفکیکی سندی است که مشخصات جزئی ساختمان در آن به تفکیک و معین درج می شود. هنگامی که شما ملکی را به صورت تمام نشده یا پیش خرید، خریداری می کنید یکی از پیش شرط های صادر شدن سند مالکیت، اخذ صورت مجلس تفکیکی است. گاهی پیش می آید، فروشنده از اخذ صورت مجلس تفکیکی امتناع می نماید. در این صورت شما می بایست برای اینکه سند رسمی ملک به نام شما صادر شود دعوایی تحت عنوان الزام فروشنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقامه کنید.

الزام به اخذ پایان کار

عملیات ساخت ساختمان یا آپارتمان می بایست طبق جواز ساخت انجام شود. هر گونه تخلف از جواز ساخت و مقررات شهرداری باعث عدم صدور گواهی پایان کار ساختمان خواهد شد. در مواقعی که شما ملکی را پیش از اتمام و اخذ پایان کار خریداری می نمایید صدور سند رسمی ملک به نام شما مشروط به اخذ پایان کار خواهد بود. حال اگر فروشنده ملک، پایان کار اخذ نکرده باشد شما می بایست دعوایی با خواسته الزام فروشنده به اخذ پایان کار طرح نمایید.

الزام به تحویل مبیع

بلافاصله پس از امضای مبایعه نامه یا قولنامه فروشنده موظف است ملک را به شما تحویل دهد مگر اینکه به موجب قرارداد تاریخ دیگری درج شده باشد. گاهی پیش می آید علیرغم درخواست خریدار، فروشنده از تحویل ملک خودداری می کند که در اینجا شما می توانید با رعایت مواد مندرج در قرارداد اقدام به طرح دعوی الزام فروشنده به تحویل یا تسلیم ملک نمایید.

گواهی عدم حضور (گواهی حضور)

یکی از مواردی که می بایست در مبایعه نامه و قولنامه رعایت شود ذکر تاریخ و ساعت حضور در دفترخانه به منظور انتقال رسمی سند مالکیت ملک است. این تاریخ از این حیث حائز اهمیت است که اولا می تواند مبنای شروع تخلفات هر یک از طرف های قرارداد باشد. ثانیا می توان بابت این تخلف مطالبه خسارت کرد. ثالثا پس از این تاریخ می توان طرح دعوی نمود. به همین منظور هنگامی که در دفترخانه حاضر شدید ولی طرف مقابل حضور نداشت می بایست از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم حضور طرف مقابل یا گواهی حضور خود را نمایید. یکی از مهم ترین اسناد در دعاوی ملکی همین گواهی است.

مزایای دریافت بیمه بیکاری چیست؟

یکی از مزایا این است که در تمام مدتی که فرد ازین خدمت استفاده می کند، برای او به‌ عنوان سابقه خدمت و پرداخت حق بیمه کارگران به لحاظ بازنشستگی، از کارافتادگی و فوت محسوب می‌شود و همچنین در صورت وجود نیاز به جذب نیرو، فرد در اولویت معرفی به واحدهای پذیرنده نیروی کار و اشتغال به کار جدید قرار می‌گیرد.

آیا عیدی به مشمولان این بیمه تعلق می‌گیرد؟

در این‌باره باید گفت، بیمه بیکاری یکی از حمایت‌های تامین اجتماعی است و صندوق این سازمان مکلف است با دریافت حق بیمه مقرر، به بیمه‌شدگانی که طبق مقررات این قانون موقتاً بیکار می‌شوند، مقرری بیمه بیکاری پرداخت کند.

در صورتی که عیدی از طرف کارفرما و به سبب وجود رابطه اشتغال و مزدبگیری پرداخت می‌شود. بنابراین در دوران دریافت این بیمه به شخص عیدی تعلق نمی‌گیرد.

آیا برای دریافت بیمه بیکاری، کارفرما باید معرفی نامه صادر کند؟

برای دریافت بیمه بیکاری، کارفرما باید در نامه‌ای به اداره کار مرکزی استان، دلیل بیکار شدن ناخواسته شما را با درج زمان، به صورت مکتوب اعلام کند.

از نظر قانون بیمه بیکاری

بیکار به شخص بیمه‌شده‌ای گفته می‌شود که بدون میل و اراده خود بی کار شده و اکنون آماده به کار است و می‌تواند در محیط کار جدید فعالیت خود را آغاز کند.

تشخیص ارادی و غیرارادی بودن بیکاری، بر عهده گروهی متشکل از نمایندگان اداره کار و رفاه اجتماعی، تعاون و سازمان تأمین‌ اجتماعی است و شعب تأمین‌ اجتماعی پس از تأیید ادارات نامبرده، درخصوص برقراری و پرداخت مستمری بیکاری برای بیمه‌شدگان اقدام می‌کنند.

آیا انتقال ملکی که در رهن بانک است امکانپذیر است؟

انتقال ملکی که در رهن بانک است بدون رضایت بانک غیر قانونی و مصداق کلاهبرداری است اما استثنائا از دو طریق می توان اقدام نمود:

 

1)از طریق فک رهن با تسویه کامل بدهی

 

2)از طریق انتقال تسهیلات به خریدار

 

در واقع طبق مقررات رسمی، خریدار جدید به جای مالک قبلی ملک، پرداخت اقساط را بر عهده می گیرد در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام او منتقل می گردد، ادامه باز پرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار می گیرد.

نحوه خرید ملکی که به عنوان رهن در قراردادهای بانکی در توقیف است

در معامله مال مرهونه، اشخاصی که بدون اطلاع از اینکه خانه ای در رهن بانک است آن را خریداری نموده اند می توانند ابتدائا از فروشنده تقاضا نمایند علاوه بر تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن نیز اقدام نماید چنانچه فروشنده خودداری نماید، خریدار حق دارد معامله را برهم بزند و در صورت هرگونه پرداختی، مبلغ را مسترد نماید و یا با مراجعه به مراجع قضایی علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و الزام به فک رهن ارائه دهد.

اعراض از رهن در صورتی که مازاد ملک به نفع غیر توقیف شده؟

بنا به ماده 113 آیین نامه اجراء، چنانچه مازاد مرهونه به نفع غیر بازداشت شده باشد در صورت اعراض از رهن ، بازداشت مازاد به بازداشت اصل تبدیل می گردد.

بنابراین با اعراض مرتهن، سند رهنی فک و حق تقدم وی زایل می گردد. هر چند که مرتهن حق عینی نسبت به رهینه دارد، اما باید از تصرف در عین و منافع آن بدون اذن راهن خودداری نماید. در صورت تصرف، عمل وی باطل و موجب ضمان است زیرا مرتهن در این حالت در حکم غاصب است. مرتهن مکلف به حفظ، نگهداری اداره و استرداد رهینه است. در صورت فک دین یا ادا دین در سررسید یا بخشیدن دین راهن، یا اسقاط دین به هر نحو، استرداد عین بر عهده مرتهن است. در صورت تلف رهینه اگر مرتهن تعدی و تفریط نماید ضامن عین و منافع مال مرهونه می باشد که در این صورت علیه مرتهن(بانک) می توان اقدام نمود.

اعراض نسبت به سهم یک یا چند نفر از راهنین

در مورد وراث مدیون و نیز زمانی که راهن متعدد بوده و فک رهن و فسخ موکول به ادا تمام دین شده باشد اعراض از رهن باید به تمام مرهونه باشد و اعراض از رهن نسبت به سهم یک یا چند نفر از بدهکاران زمانی پذیرفته می شود که حق مطالبه ی دین بدهکارانی که از رهینه آنها اعراض گردیده از سایر بدهکاران اسقاط شده باشد.