توضیحات قرارداد

بسیاری از افراد فکر می کنند هر آنچه در متن قرارداد به صورت چاپی نوشته شده کامل و کافی است. آنها تصور می کنند موارد مذگور می تواند در صورت بروز اختلاف، پاسخگوی دعاوی احتمالی باشد. حال آنکه چنین نیست. طرفین مختارند تمامی شروط خود را ذکر نمایند تا در قرارداد به صورت واضح و روشن قید گردد. اصطلاح جنک اول به از صلح آخر دقیقاً در چنین مواردی کاربرد دارد. بنابراین اگر قرار است در متن های تایپی هم چیزی را حذف یا تغییر دهید، حتماً این کار را بکنید و شرایط قرارداد را با شرایط و انتظارات خود تطبیق دهید تا بعدها دچار مشکل نشوید.

ملک غیر قابل انتقال

یک ملک در مواردی مانند در رهن بودن ، مصادره ، عملیات اجرایی دادگستری، اجرای اسناد رسمی از نظر قانونی قابل انتقال نیست. همچنین اگر ملک در طرح های شهرداری قرار گرفته باشد کار خریدار به بن بست می خورد. در چنین مواردی فروشنده حق فروش ملک را نخواهد داشت. اگر هم چنین کاری را انجام دهد، باید بلافاصله قرارداد فسخ و خسارت خریدار تأمین گردد.

اما در مواردی مانند بروز طوفان، سیل و زلزله و بیماری های مهلک و …. امکان اجرای قرارداد میسر نیست. در این موارد بهتر است طرفین بر روی حوادث قهریه شروط لازم را میان خود به عمل آورند تا در صورت برخورد با آن شرایط مشکلی نداشته باشند.

مشکل ملک رهنی و عدم پذیرش دعوای خریدار

در مواردی که یک ملک در رهن بانک قرار دارد امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. به رغم اینکه برخی می گویند اشکالی ندارد و با در قرارداد مشکلی پیش نمی آید. ولی باید توجه کرد که اگر کار به شکایت بکشد ممکن است برخی دادگاهها دعوای خریدار علیه فروشنده نپذیرند. زیرا می گویند ملک در رهن بانک بوده و نباید مورد خرید و فروش قرار می گرفته است.

خریدار زمانی می تواند علیه فروشنده شکایت نماید که در قرارداد، موضوع در رهن بودن قید نشده باشد. اگر در قرارداد موضوع رهنی بودن درج شده باشد تازه طرح دعوا به نفع فروشنده می شود. و از خطر طرح دعوای فروش مال غیر در امان خواهد بود. بنابراین بهتر است در چنین مواردی ابتدا فروشنده نسبت به فک رهن اقدام نماید سپس ملک در دفترخانه به خریدار انتقال یابد.

گواهی عدم حضور و اهمیت آن در انتقال سند ملک

ممکن است یکی از طرفین به هر دلیل از زیر بار تعهدات خود شانه خالی کند و معامله را بر هم بزند. بویژه به دلیل نوسانات قیمت بازار ممکن است فروشنده بخواهد زرنگی کند و به اشکال مختلف معامله را فسخ نماید. برای جلوگیری از این کار معمولاً در دفترخانه و در ماده 4 مبایعه نامه اینگونه قید می شود که : فروشنده متعهد می شود در تاریخ ……. در دفترخانه شماره ……….حاضر شود. و ضمن اجرای تعهدات نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار اقدام کند. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی، گواهی عدم حضور از سوی دفترخانه صادر می شود. 

در ماده 5 قرارداد نیز ضمانت اجرای این عدم حضور قید می گردد. بدین ترتیب که اگر در روز موعود یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشد و یا کارهایی را که باید انجام می داده، انجام نداد خسارت لازم را باید بپردازد. البته در مورد فروشنده، اگر خریدار نتواند تعهدات خود را انجام دهد بهتر است معامله را فوراً فسخ نماید. و خود را گرفتار شکایت از خریدار نکند. زیرا با دردسرهای قانونی و روند طولانی دادگاه مواجه خواهد شد. لذا توصیه نمی شود فروشنده چنین پروسه مطول و بی نتیجه ای را دنبال نماید.

وجه التزام در مبایعه نامه

یکی از تعهدات مبایعه نامه مربوط به حضور طرفین قرارداد جهت رسمی نمودن سند و همچنین پرداخت مابقی ثمن( غالبا پول) از جانب خریدار است. در صورتی که از جانب طرفین قرارداد تخلفی صورت گیرد مبلغی تحت عنوان وجه التزام تعیین می‌گردد. که در صورت عدم عمل نمودن خریدار و فروشنده به تعهداتشان بایستی آن را به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازند.

موارد ابطال مبایعه نامه خارج از قرارداد

شرایطی است که قانونگذار برای صحت معاملات از جمله مبایعه نامه یا همان عقد بیع در نظر گرفته و در صورت فقدان آن، مبایعه نامه قابلیت ابطال خواهد داشت.

لازم به ذکر است که لازمه صدور حکم ابطال مبایعه نامه در گرو این است که تحقق شرایط مذکور نزد دادگاه ثابت شود.

تبعیت مالکیت دولت پس از انتقال

پس از انتقال ملک ازقلم افتاده به خریدار، می بایست نسبت به تقاضای قبول ثبت املاک مذکور اقدام نمود. که ترتیبات لازمه در این خصوص همان است که در مورد انتقال املاک مجهول المالک ذکر گردید.

ثبت املاک از قلم افتاده الزام قانونی ندارد

بنابراین ثبت معاملات راجع به املاک ازقلم افتاده الزام قانونی ندارد. ولی حسب اقتضاء به انگیزه رعایت مصلحت دولت، بد نیست حتی الامکان سند رسمی صلح تنظیم شود. در صورتی که نوشته عادی تنظیم می شود پس از انجام معامله اقدام لازم در راستای تثبیت مالکیت دولت صورت گیرد.

ماده 88 قانون ثبت

با این همه ثبت رسمی معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک مجهول المالک ثبتی در قانون پیش بینی شده است. در ماده 88 قانون ثبت می خوانیم : در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده دفاتر اسناد رسمی می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقال را راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نمایند و این قبیل اسناد فقط نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنها رسمیت خواهد داشت.

بی اعتبار بودن اماره تصرف در املاک جاری

در خصوص املاک جاری اماره تصرف بی اعتبار می باشد و سوابق ثبتی به عنوان سند رسمی دلیل بر مالکیت مستدعی ثبت می باشد. لذا معترض بر اصل ملک و یا حدود آن می بایست وفق مقررات در مهلت های اعلام شده دادخواست اعتراض تسلیم دادگستری نماید.

 

 بنابراین طبیعی است که قانونگذار در مورد ثبت اجباری معاملات راجع به این قبیل املاک حساسیت نشان دهد تا عملیات مقدماتی ثبت آنها به درستی تا مرحله صدور سند مالکیت و ثبت در دفتر املاک پیش برود.

تشریفات و نحوه نقل و انتقال املاک از قلم‌افتاده

به نظر می رسد ثبت معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک به ثبت رسیده یا در جریان ثبت اجباری نمی باشد. لذا خریدار می تواند با تنظیم نوشته عادی با تصرف ملک ازقلم افتاده، آن را خریداری نماید.

 

زیرا املاک ازقلم افتاده بر خلاف املاک در جریان ثبت یا املاک به ثبت رسیده اساسا فاقد سابقه ثبتی است. لذا متصرف در صورتی که تصرفاتش به عنوان مالکیت باشد می تواند از اماره تصرف استفاده کرده و تقاضای ثبت نماید.

 

بنابراین از این لحاظ تنظیم سند رسمی یا عادی و یا تصرف به عنوان مالکیت (اماره تصرف) در ارتباط با اشخاص ثالث علی السویه است. زیرا متصرف و مالک از قلم افتاده بایستی و به استناد یکی از آنها تقاضای قبول ثبت نماید. و قبل از آن استشهاد نامه تنظیم و نماینده و نقشه بردار به محل ملک عزیمت و صورت مجلس احراز تصرف تنظیم نماید. بعد از آن آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر شود و مدت واخواهی آن ها بلامعارض سپری گردد.

رویه ادارات ثبتی در پاسخ به استعلام املاک ازقلم‌افتاده

استعلام ثبتی متعهدله در خصوص املاک ازقلم افتاده معمولا ادارات ثبت پس از انجام معاینه محل توسط نقشه بردار و نماینده ثبت چنین اعلام می دارند.

ملک مورد استعلام فاقد پلاک فرعی است و در دفتر توزیع اظهارنامه پلاک کوبی نگردیده و به نام اشخاص معرفی نشده است.

بازدید از ملک و تهیه صورتمجلس و نقشه ملک

اداره ثبت پس از بررسی مدارک ابرازی، وقتی را جهت بازدید و معاینه محل ملک تعیین میکند. همچنین به متعهدله اعلام می نماید در روز مقرر احراز، نمایندگان و نقشه برداران ثبت در معیت نماینده متعهدله، به محل وقوع ملک عزیمت کنند. در ادامه، پس از انجام تحقیقات و معاینه محل و احراز تصرفات مالکانه، صورت مجلس لازم و نقشه ملک را تهیه مینماید.

 

سپس صورت مجلس مذکور به امضای نماینده و نقشه بردار ثبت و مجاورین می رسد. در صورتی که ثبت ملک خالی از اشکال باشد متعاقب تکمیل اظهارنامه ثبتی، توسط نماینده متعهدله، عملیات مقدماتی ثبت ، ملک به نام و به نفع متعهدله آغاز می گردد.

املاک مجهول المالک ثبتی

قبل از آنکه وارد بحث تشریفات ثبتی املاک مجهول ‌المالک و از قلم‌افتاده شویم بهتر است ابتدا تعریفی از املاک مجهول المالک ثبتی ارائه دهیم.

 

با توجه به مواد 12 و 139 قانون ثبت و نیز ماده 51 آیین نامه اجرایی قانون ثبت املاک مجهول المالک به املاکی گفته میشود که در اجرای مقررات قانون ثبت به ثبت عمومی گذاشته شده و به رغم اینکه طبق ماده 11 قانون ثبت مقرر بوده در مهلت تعیین شده مالکین نسبت به درخواست ثبت ملک اقدام نمایند لیکن از ناحیه آنان در این خصوص اقدامی صورت نگرفته است.

 

بنابراین به رغم معنای لغوی آن (معنای مجهول المالک تعریف شده در قانون مدنی) در اینجا مالک، معلوم و سوابق ثبتی و مندرجات دفتر توزیع اظهارنامه نیز حکایت از مالکیت متصرفان به عنوان مالک دارد.

 

در صورتی که جریان ثبتی این قبیل املاک مورد استعلام قرار گیرد معمولاً ادارات ثبت چنین پاسخ خواهند گفت:

 

پلاک ………… فرعی از ………. اصلی واقع در مزرعه ……….. بخش ………… شهرستان ………….. در دفتر توزیع اظهارنامه به نام ……………… معرفی شده و تا کنون تقاضای ثبت آن به عمل نیامده است.

انواع املاک از نظر وضعیت ثبتی

از لحاظ وضعیت ثبتی میتوان در یک تقسیم بندی کلی املاک را به چهار گروه تقسیم کرد:

 

.املاک مجهول المالک

.املاک از قلم افتاده یا به ثبت نرسیده

.املاک جاری یا در جریان ثبت

.املاک دارای سند مالکیت یا به ثبت رسیده

ثبت ملک و اثر آن در اثبات مالکیت

برابر ماده 22 قانون ثبت «همینکه ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده باشد و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت».

ملاحظه این ماده از قانون نشان میدهد «ثبت ملک»، اثر خود را در جریان «اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است» نشان میدهد. و از سوی دیگر اثر منفی «ثبت ملک»، آثار خود را بر «سلب مالکیت اغیار»، «اعتبار نداشتن تصرفات اغیار»، «رای داور مخالف» و «عدم جریان مرور زمان» نشان میدهد.

وظیفه اداره ثبت در مورد اعتراض در مهلت قانونی

اگر اعتراض در مهلت قانونی به اداره ثبت تحویل شود به شرح زیر عمل خواهد شد:

 

.تسلیم رسید وصول اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا در دادگاه با قید تاریخ به معترض.

.روی برگ اظهارنامه ملک، مهری با عبارت تقدیم اعتراض زده می شود. برای هر اعتراض یکم بار مهر زده می شود.

.خودداری از ادامه عملیات مقدماتی ثبتی تا تعیین تکلیف قطعی اعتراض در دادگاه. در صورتی که معترض دادخواست اعتراض را به دادگاه تقدیم کند.

سرنوشت اعتراض در خارج از مهلت قانونی

اگر اعتراض در خارج ار مهلت قانونی ارائه شود، به آن ترتیب اثر داده نمی شود. در این مورد رییس اداره ثبت نظر خود را به دادگاه اعلام و در صورت تایید نظر رییس دادگاه، حکم قرار رد اعتراض صادر می شود.

مستند قانون در باره اعتراض به عملیات ثبتی

به موجب ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا نود روز اقامه دعوی نماید. اعتراضیه یا عرضحال مورد بحث به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می شود. با دریافت اعتراض، در مقابل باید رسیده داده شود.

مالک ملک از نظر قانون ثبت کیست؟

باید دانست برای آنکه فردی رسماً مالک یک ملک شناخته شود طیق قانون باید ملک به نام وی در اداره املاک ثبت به ثبت برسد. بنابر این تا زمانی که این کار صورت نگرفته باشد، مالکیت ملک فقط ادعا است و ممکن است در هر دعوایی این مالکیت مخدوش شود. بنابر این دادگاهها نیز نمی توانند حکم به مالکیت کسی بدهند که ملک در اداره ثبت به نام وی ثبت نشده باشد.