در حال حاضر برخی از زمین های کشاورزی دارای سند و بسیاری دیگر قولنامه ای هستند. واضح است که خرید یک زمین کشاورزی سند دار بسیار منطقی تر و بی دردسر تر است. با این وجود، تعداد بالای زمین های کشاورزی قولنامه ای توجه ما را بیشتر معطوف به این بخش می کند. البته جای نگرانی نیست. زیرا با رعایت چند نکته مهم، می توان زمین کشاورزی قولنامه ای را نیز بدون نگرانی خرید.
• اولین نکته مهم همان احراز هویت فردی و گواهی های اثبات مالکیت فروشنده است.
• -در انتهای قولنامه مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا حتما باید ضمیمه شود .
• از اداره کشاروزی، برای انتقال ملک استعلام گرفته که مصادره ای نباشد و مشکلات حقوقی اراضی نداشته باشد و کاربری ملک به طور دقیق احراز گردد .
• از اداره منابع طبیعی استعلام بگیرید برای اینکه زمین مرتع نباشد ،دولتی نباشد ، و حریم جنگل یا رودخانه و سد و... نباشد و مشکلات دیگر حقوقی مربوط به منابع طبیعی نداشته باشد.
• برخی از این زمین ها دارای سند تک برگ یا منگوله دار و یا برگه مخصوص گواهی مالکیت هستند هستند و برخی هم قولنامه ای هستند ، که وضیعت آن باید در توضیحات قولنامه ذکر شود
• ذکر این جمله که (( چنانچه هر گونه فسادی در معامله مشخص شود فروشنده متعهد است علاوه بر فسخ فلان مبلغ را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند))
• بهتر است تعهد محضری از فروشنده برای محکم کردن معامله دریافت شود.
• جهت محکم کاری :تحقیق محلی از اهالی روستا ، همچنین دریافت امضا از مالک زمین مجاور و یا امضا از مالک قبلی میتواند در محکم کردن خرید شما کمک کند. این کار باعث شفافیت برخی موارد میشود مثلا غصبی نبودن ، فروش مال غیر و مالک نبودن ، بدهی های احتمالی زمین ،توقیفی نبودن ،مدعی های دیگر و...)
• در مورد حق پشیمانی یا مدعی شدن شخص دیگر و یا قابل انتقال نبودن ملک در قولنامه توضیح دهید (مثلا حق پیشمانی ده درصد از مبلغ کل بدون تشریفات قانونی)
• بین طرفین شرط شود که چنانچه هر یک از چکها به هر علت در موقع ارائه به بانک پرداخت نشود ، بیع و قرارداد به خودی خود منفسخ خواهد شد و فروشنده می تواند ملک را به دیگری منتقل کند در این حالت صرفا مبلغ پرداختی خریدار به کسر ۱۰ درصد قابل استرداد خواهد بود "
• اگر زمین یا باغ دارای سند باشد قبل از عقد قرارداد ، توسط دفترخانه از اداره ثبت ، در مورد توقیفی نبودن ملک و یا ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکیل ، استعلام کنید .
• در مورد کلیه متعلقات از جمله داشتن یا نداشتن چاه و داشتن مجوز و باطل شدن یا نشدن آن مجوز صریحا در قولنامه بنویسید و بهتر است در مورد مجوز ازاداره آبیاری استعلام به عمل آورید.
• زمین هایی که لب جاده هستند باید فاصله حریم قانونی را داشته باشند که در مورد آن میتوان از اداره راه استعلام لازم را دریافت کرد که مثلا در طرح توسعه و راهسازی جاده نباشد.
اینها اهم نکات مهم در خرید زمین کشاورزی هستند که هم در زمینه فنی و برداشت محصولی پربار و هم در زمینه حقوقی و خریدی بی دردسر به شما کمک می کنند. در نهایت اما باید به این نکته توجه داشت که علاوه بر موارد بالا، همواره جزییاتی وجود دارند که ممکن است در خرید زمین کشاورزی از آن غافل شویم. بنابراین تلاش کنید در معاملات خود از همراهی یک مشاور حقوقی توانمند بهره ببرید.
