مدارک ثبتی:

 

.تقاضانامه تفکیک (به اداره ثبت اسناد)

.آگهی نوبتی در روزنامه رسمی (در صورت نیاز به اطلاع‌رسانی عمومی)

.گواهی پایان‌کار (برای ساختمان های تکمیل شده)

مدارک فنی و نقشه‌ها عبارتند از:

.نقشه ساختمان (مورد تایید شهرداری)

.نقشه تفکیکی جدید (تهیه شده توسط مهندسی نقشه‌برداری رسمی)

.تاییدیه سازمان نظام مهندسی (در صورت نیاز)

.پروانه ساختمانی (اگر ساختمان نوساز است)

مدارک لازم برای تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان

بعضی از این مدارک، مدارک مالکیت و هویتی هستند:

 

.سند مالکیت رسمی (صلحنامه، قولنامه رسمی، سند تک‌برگی یا مشاع)

.کارت ملی و شناسنامه مالک (یا مالکین)

.رضایت‌نامه محضری تمام شرکاء (در صورت وجود)

تفاوت تفکیک و افراز ملک

تفکیک تقسیم مال غیرمنقول به قطعات و بخش‌های کوچکتر است. افراز اما تقسیم مال مشاعی بین مالکان به نسبت سهم‌ آنهاست تا مشارکت آنها به این طریق خاتمه یابد. همچنین در افراز نیاز به وجود چندین مالک مشاعی است؛ اما در تفکیک ملک با داشتن یک مالک نیز قابل تفکیک است.

همچنین شرط اصلی تفکیک اراضی مشاعی رضایت تمامی مالکین است ولی در افراز هدف ختم اختلاف مالکین است. در نهایت تفکیک فقط تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است اما در افراز تعیین سهام مالکان نیز مدنظر است . در نهایت تفکیک فقط در اداره ثبت انجام می‌شود اما امکان افراز در اداره ثبت و دادگاه وجود دارد.

هزینه تفکیک آپارتمان در اراضی مشاع تحت تاثیر و شامل عوامل مختلفی است:

متراژ و تعداد واحدها

نوع سند ملک

قوانین محلی و شهرداری

مشارکت سایر شرکا و تعداد شرکاء

هزینه‌های فنی و نقشه‌کشی

عوارض و مالیات‌ها

هزینه‌های حقوقی و اداری

موقعیت مکانی ملک

نحوه تفکیک ملک مشاع

نحوه و مراحل دریافت سند تفکیکی در تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان عبارتند از:

 

.دریافت پایان کار – که مستلزم رجوع مالکین به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری است.

.مورد بعد مراجعه به اداره ثبت و ضمیمه‌ی CD عرصه به پرونده و دریافت نقشه‌های تفکیکی سازمان نظام مهندسی با استفاده از نامه از طرف سازمان ثبت اسناد است.

.سپس زمان تعیین کارشناس رسمی نقشه‌برداری توسط نظام‌مهندسی می‌رسد.

.در تهیه نقشه تفکیکی مطابقت سند مالکیت با مکان موردنظر، تطابق با همسایه‌ها، حدفاصل‌ها، و وقوع ملک در مکان واقعی‌اش اهمیت زیادی دارد. همچنین باید به مطابق بودن متراژ عرصه و اعیان با وضع موجود ملک، رعایت قوانین ثبتی و تملک آپارتمان‌ها به همراه دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها توجه شود.

.حال زمان تحویل نقشه و صورت‌مجلس تفکیکی به نظام مهندسی است و نقشه‌ها ممهور و دارای برچسب هولوگرام می‌شود و همراه با پایان‌کار و CD عرصه به اداره ثبت اسناد تحویل داده می‌شود.

.در نهایت با بررسی مدارک و نقشه‌ها سند تک‌برگ تفکیکی برای هر واحد صادر می‌شود.

تفکیک آپارتمان در اراضی مشاعی به چه صورت است؟

ملک مشاعی ملکی‌ست که دو یا چند نفر در آن شریک هستند و سهم این افراد نیز لزوما مشخص نیست. در زمان فروش ملک مشاع، ساخت‌وساز و همچنین در زمان تقسیم ارث میان وراث، تفکیک اراضی مشاعی رخ می‌دهد. البته تفکیک با افراز متفاوت است. حال در تفکیک آپارتمان در اراضی مشاع و یا تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان، سندهای مستقل دربرگیرنده محدوده‌های مشاع و منضمات برای هر واحد آپارتمانی، به هر کدام از واحدها تخصیص داده می‌شود.

ساخت و ساز در ملک مشاع با رضایت و توافق شرکا

در صورتی که تمامی شرکا راضی به ساخت‌وساز در ملک مشاع باشند، باید توافق‌نامه‌ای بین تمامی‌ شرکا تنظیم شود؛ این توافق‌نامه می‌تواند رسمی باشد (یعنی در دفتر ثبت اسناد ثبت شود) یا غیررسمی باشد و صرفا بین شرکا نوشته شود. توصیه ما این است که حتما توافق‌نامه رسمی تنظیم کنید، چرا که اعتبار بسیار بیشتری خواهد داشت.

در توافقنامه ساخت و ساز مشاع به تمامی جزئیات مثل نوع بنا، هزینه‌ها و سهم هر شریک در آنها، و زمان‌بندی انجام کار توجه و آنها را واضحا قید کنید. همچنین مشخص کنید که پس از انجام ساخت و ساز، مدیریت و نگهداری بنا و تقسیم وظایف بین شرکا به چه صورت خواهد بود. همچنین شیوه‌های حل‌وفصل مشکلات و اختلافات محتمل را نیز قید کنید تا در صورت بروز مشکل فرآیند حل آن نیز مشخص باشد.

ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت

در صورتی که شرکا در ملک مشاع حاضر به رضایت برای ساخت و ساز در ملک نباشند، می‌توان اقدام به افراز نمود – البته در صورتی که ملک شرایط افراز را داشته باشد. با توجه به شرایط و قوانین تقسیم ملک مشاعدر صورت غیرقابل افراز بودن ملک، هر یک از شرکاء می‌تواند تقاضای فروش از دادگاه بکند و ملک در مزایده فروخته خواهد شد.

ضمانت اجرا در قانون ساخت در مشاع نیز پیش‌بینی شده و در صورت ساخت‌وساز یکی از شرکا بدون رضایت دیگر شرکا، آنها حق شکایت و اعتراض به دادگاه عمومی و حقوقی را خواهند داشت که منجر به صدور حکم قلع‌وقمع بنا خواهد شد و در صورت عدم اجرای حکم توسط متخلف، ضابط قضایی این کار را انجام خواهد داد و البته هزینه‌ها نیز بر عهده فرد متخلف خواهد بود. همچنین در صورت وارد آمدن خسارت به ملک مشاع شرکا حق مطالبه خسارت از فرد خاطی را دارند.

قانون ساخت و ساز در ملک مشاع

قانون ساخت در مشاع طبق طبق ماده ۵۷۲ قانون مدنی حکم می‌کند که هیچ یک از شرکا نمی‌توانند بدون رضایت دیگران در ملک مشاع تصرفی انجام دهند که موجب ضرر به دیگر شرکا شود. از طرف دیگر در ماده ۵۹۱ قانون مدنی آمده که اگر یکی از شرکا در ملک مشاع تصرفی کند که منابع دیگر شرکا را مختل نماید، سایر شرکا می‌توانند به دادگاه شکایت کنند و دادگاه می‌تواند دستور توقف تصرفات را صادر کند – تصرف عدوانی در ملک مشاع نیز جزو همین دسته است.‌

معایب و چالش‌های فک رهن در معاملات مالی

در کنار مزایا، فک رهن می‌تواند چالش‌هایی نیز برای طرفین معامله به همراه داشته باشد. برخی از مهم‌ترین معایب و مشکلات این فرآیند عبارتند از:

 

1 – معایب فک رهن برای بدهکاران

.نیاز به تأمین مبلغ کامل بدهی: برای فک رهن، بدهکار باید کل مبلغ وام و سود آن را پرداخت کند که ممکن است فشار مالی زیادی ایجاد کند.

.هزینه‌های اضافی: فرآیند فک رهن معمولاً شامل هزینه‌های دفترخانه، مالیات و کارمزدهای اداری است.

.محدودیت‌های زمانی: در برخی موارد، فک رهن ممکن است به دلیل فرآیندهای اداری زمان‌بر باشد و تأخیرهایی در معامله ایجاد کند.

2 – معایب فک رهن برای بستانکاران

.از دست دادن وثیقه ملکی: با فک رهن، بستانکار وثیقه‌ای که برای تضمین دریافت بدهی در اختیار داشته است را از دست می‌دهد.

.کاهش درآمد از سود تسهیلات: با بازپرداخت بدهی، بانک‌ها دیگر سودی از اقساط وام دریافت نخواهند کرد.

.امکان کاهش تعداد مشتریان وام‌گیرنده: برخی از بانک‌ها ترجیح می‌دهند مشتریان به جای تسویه سریع وام، به پرداخت اقساط ادامه دهند تا سود بیشتری کسب کنند.

 

 

فک رهن فرآیندی است که دارای مزایا و معایب متعددی برای بدهکاران و بستانکاران است. این اقدام به بدهکاران کمک می‌کند تا سند خود را آزاد کرده و از نظر مالی انعطاف‌پذیری بیشتری داشته باشند، اما در عین حال ممکن است نیاز به تأمین مالی بالا و هزینه‌های اضافی را به همراه داشته باشد. بستانکاران نیز با دریافت بدهی خود، نقدینگی بیشتری به دست می‌آورند، اما ممکن است درآمد حاصل از بهره و وثیقه را از دست بدهند. در نتیجه، لازم است که قبل از اقدام به فک رهن، تمامی جوانب آن به دقت بررسی شود.

مزایای استفاده از فک رهن برای بدهکاران و بستانکاران

فک رهن می‌تواند برای هر دو طرف معامله، یعنی بدهکاران و بستانکاران، مزایای متعددی به همراه داشته باشد. برخی از مهم‌ترین این مزایا عبارتند از:

 

مزایای فک رهن برای بدهکاران

.آزادسازی سند ملک: پس از فک رهن، مالک می‌تواند آزادانه از ملک خود استفاده کرده و آن را بفروشد یا برای دریافت تسهیلات جدید به وثیقه بگذارد.

.کاهش بدهی و رفع تعهدات مالی: با تسویه بدهی و فک رهن، فشار مالی بر بدهکار کاهش می‌یابد.

.افزایش اعتبار مالی: با فک رهن، سابقه اعتباری بدهکار بهبود یافته و امکان دریافت وام‌های جدید افزایش می‌یابد.

.انعطاف‌پذیری بیشتر در تصمیمات مالی: بدهکاران می‌توانند پس از فک رهن، برنامه‌ریزی بهتری برای دارایی‌های خود داشته باشند.

مزایای فک رهن برای بستانکاران

.دریافت مبلغ بدهی: بستانکاران، از جمله بانک‌ها و موسسات مالی، با دریافت مبلغ بدهی، نقدینگی خود را افزایش می‌دهند.

.کاهش ریسک عدم بازپرداخت وام: با تسویه بدهی، ریسک عدم پرداخت اقساط توسط بدهکار کاهش می‌یابد.

.امکان اعطای وام‌های جدید: با بازگشت مبلغ وام، موسسات مالی می‌توانند تسهیلات جدیدی را به مشتریان دیگر ارائه دهند.

ملاحظات امنیتی و ریسک‌های مرتبط با فک رهن

در انجام فک رهن، برخی خطرات و ریسک‌ها ممکن است برای مالکان و وام‌گیرندگان وجود داشته باشد:

 

1 – کلاه‌برداری و جعل اسناد: برخی از افراد سودجو ممکن است با جعل مدارک، مشکلات حقوقی ایجاد کنند.

 

2 – مشکلات حقوقی در سند ملک: اگر سند دارای نقص یا ایراد قانونی باشد، فرآیند فک رهن ممکن است با چالش مواجه شود.

 

3 – عدم تسویه بدهی‌های جانبی: برخی از مالکان بدون پرداخت هزینه‌های جانبی مانند مالیات و عوارض، درخواست فک رهن می‌دهند که ممکن است منجر به مشکلات حقوقی شود.

 

4 – عدم تطابق مدارک با شرایط واقعی ملک: تطابق اسناد و مدارک با وضعیت واقعی ملک اهمیت بالایی دارد و باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد.

 

 

 

فک رهن فرآیندی حساس است که نیاز به آگاهی از الزامات قانونی، مالی و حقوقی دارد. رعایت تمامی مراحل و دقت در اجرای فرآیند، می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کرده و روند قانونی آزادسازی سند را تسهیل کند. همچنین، آگاهی از ریسک‌های احتمالی به کاهش خطرات مرتبط با فک رهن کمک می‌کند.

شرایط قانونی برای انجام فک رهن

برای آنکه بتوان یک ملک را از رهن خارج کرد، باید شرایط زیر رعایت شود:

 

1 – پرداخت کامل بدهی: مالک یا وام‌گیرنده باید تمام بدهی خود را به بانک یا موسسه مالی پرداخت کرده باشد.

 

2 – دریافت مجوز فک رهن از بانک: پس از تسویه حساب، بانک باید گواهی تسویه و نامه رسمی فک رهن را صادر کند.

 

3 – مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی: برای تکمیل مراحل قانونی، باید اسناد مورد نیاز به دفترخانه ارائه شود.

 

4 – ثبت تغییرات در اداره ثبت اسناد و املاک: پس از تأیید دفترخانه، ملک باید در اداره ثبت اسناد از حالت رهنی خارج شود.

 

5 – عدم وجود منع قانونی یا قضایی: اگر ملک درگیر دعاوی حقوقی یا قضایی باشد، فرآیند فک رهن ممکن است متوقف شود.

 

 

شرایط و الزامات فک رهن

فک رهن یکی از مهم‌ترین فرآیندهای مالی و حقوقی است که در معاملات ملکی و دریافت تسهیلات بانکی مورد توجه قرار می‌گیرد. برای انجام صحیح این فرآیند، لازم است شرایط و الزامات قانونی، حقوقی و مالی آن را به‌خوبی درک کنیم. همچنین، ملاحظات امنیتی و ریسک‌های مرتبط با فک رهن از جمله موضوعاتی هستند که نباید نادیده گرفته شوند.

مراحل قانونی فک رهن و مستندات مورد نیاز

فرآیند قانونی فک رهن شامل مراحل زیر است:

 

1 – مراجعه به بانک و دریافت مدارک مربوطه

ارائه درخواست فک رهن به بانک.

.دریافت نامه فک رهن و تأییدیه پرداخت بدهی.

.دریافت برگه دستور آزادسازی سند.

2 – مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی

.ارائه مدارک دریافتی از بانک به دفترخانه.

.تنظیم و ثبت اسناد مربوط به فک رهن.

.انجام امور ثبتی برای تغییر وضعیت سند از حالت رهنی به مالکیت آزاد.

3 – ثبت تغییرات در اداره ثبت اسناد و املاک

.مراجعه به اداره ثبت برای تأیید تغییر وضعیت سند.

.دریافت تأییدیه نهایی مبنی بر خروج ملک از وضعیت رهن.

پیش‌نیازهای لازم برای انجام فک رهن

قبل از شروع فرآیند فک رهن، باید موارد زیر را فراهم کنید:

 

1 – تسویه بدهی با بانک یا موسسه مالی: اولین گام برای فک رهن، پرداخت کامل بدهی مربوطه است.

 

2 – دریافت نامه تسویه‌حساب: پس از پرداخت کامل، بانک نامه‌ای تحت عنوان تسویه‌حساب صادر می‌کند.

 

3 – داشتن سند رهنی: اصل سندی که در رهن بانک قرار گرفته است، باید برای انجام مراحل بعدی در اختیار باشد.

 

4 – پرداخت هزینه‌های اداری: برخی از بانک‌ها و دفاتر اسناد رسمی هزینه‌های مشخصی برای فک رهن دریافت می‌کنند.

 

5 – هماهنگی با دفترخانه اسناد رسمی: برای ثبت تغییرات و آزادسازی سند، باید با دفترخانه هماهنگ شود.

اهمیت آگاهی از مفهوم فک رهن

.جلوگیری از مشکلات حقوقی: افرادی که قصد خرید ملک دارند، باید وضعیت فک رهن را بررسی کنند تا با مشکلات قانونی مواجه نشوند.

.افزایش ارزش ملک: ملکی که از رهن خارج شده باشد، ارزش بیشتری برای فروش و معامله خواهد داشت.

.آزادی در معاملات: فک رهن امکان انجام معاملات بدون محدودیت را فراهم می‌کند و مانعی برای انتقال سند نخواهد بود.

 

 

فک رهن یکی از مهم‌ترین فرآیندهای حقوقی در معاملات مالی است که نقش کلیدی در آزادسازی دارایی‌ها و تسهیل نقل‌وانتقال آن‌ها دارد. شناخت دقیق این مفهوم و تفاوت آن با سایر اصطلاحات مالی، به خریداران و فروشندگان کمک می‌کند تا معاملات خود را با اطمینان بیشتری انجام دهند.

تفاوت فک رهن با سایر اصطلاحات مشابه در حقوق مالی

در حوزه مالی و حقوقی، اصطلاحاتی مشابه فک رهن وجود دارند که ممکن است باعث سردرگمی شوند. در ادامه، به تفاوت‌های اصلی بین این مفاهیم می‌پردازیم:

 

1 – رهن:

.در رهن، یک دارایی به عنوان وثیقه نزد بانک یا فرد طلبکار قرار می‌گیرد تا بدهی تضمین شود.

‌در مقابل، فک رهن زمانی رخ می‌دهد که بدهی پرداخت شده و دارایی از حالت وثیقه خارج می‌شود.

2 – توقیف اموال:

‌.توقیف اموال به معنای مسدود شدن حقوق تصرف مالک بر دارایی به دلیل بدهی یا حکم قضایی است.

.در فک رهن، مال صرفاً به عنوان ضمانت وام در اختیار بانک است و با پرداخت بدهی، مالک می‌تواند آن را آزاد کند.

3 – فسخ قرارداد:

.فسخ قرارداد به معنای پایان دادن به یک قرارداد به دلیل تخلف یا توافق طرفین است.

.فک رهن فرآیندی است که در نتیجه تسویه بدهی رخ می‌دهد و ارتباطی به فسخ قرارداد ندارد.

تعریف دقیق فک رهن و نحوه عملکرد آن

فک رهن به فرآیندی گفته می‌شود که طی آن یک دارایی (مانند ملک) که به عنوان وثیقه در رهن یک بانک یا موسسه مالی قرار گرفته، از این وضعیت خارج می‌شود. به بیان ساده، زمانی که وام‌گیرنده تمام بدهی خود را پرداخت کند، بانک یا موسسه مربوطه سند مالکیت را آزاد کرده و از حالت رهنی خارج می‌کند.

 

 

 

مراحل انجام فک رهن:

1 – تسویه بدهی: پرداخت کامل وام یا تعهد مالی توسط وام‌گیرنده.

 

2 – دریافت نامه فک رهن: بانک یا موسسه مالی پس از تسویه بدهی، نامه‌ای مبنی بر پایان تعهدات صادر می‌کند.

 

3 – مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی: برای ثبت تغییرات در سند، مالک باید به دفترخانه مراجعه کند.

 

4 – ثبت رسمی فک رهن: دفترخانه، سند ملک را به حالت آزاد برمی‌گرداند و ثبت نهایی انجام می‌شود.