وجود جهل در معاملات غرری

 

• جهل در اوصاف معامله: اوصاف معامله یکی از شرایط اساسی در صحت معامله است؛ مثلا اگر در قراردادی موضوع معامله خرید گز اصفهان باشد، خرید گز اصفهان به‎ دلیل مرغوبیت بهتر کالا، از اوصاف اساسی معامله است. حال اگر اوصاف چنین معامله ‎ای ذکر نشود، از مصادیق جهل در اوصاف معامله است.

 

• جهل در ذات و ماهیت معامله: اگر طرفین در زمان انعقاد معامله نسبت به ذات و ماهیت معامله، جاهل باشند، موردی از مصادیق معامله غرری و باطل است. مانند اینکه خریدار قصد خرید انگشتر طلا داشته، اما فروشنده آگاهی نداشته باشد که جنس انگشتر، طلا یا نقره است.

 

 

• جهل در مورد مقدار معامله: جهل در مورد مقدار معامله نیز یکی دیگر از مصادیق معامله غرری و باطل است. ماده ۳۴۲ قانون مدنی در این خصوص بیان می‎کند «مقدار، جنس، وصف و مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.»

معامله غرری در قانون مدنی

غرر در لغت به ‎معنای فریب است و در اصطلاح قانون مدنی به مجموعه شرایطی گفته می‎شود که یکی از طرفین معامله یا هر دوی آنان، نسبت به شرایط معامله و سود و زیان آن اطلاع کافی نداشته باشند و به اصطلاح نسبت به آن، جاهل باشند.

قانونگذار همه معاملات غرری را باطل و بی ‎اعتبار اعلام کرده است چرا که مطابق با ماده ۱۹۰ قانون مدنی، موضوع یا مورد معامله باید معین باشد؛ مثلا اگر موضوع معامله، فروش حیوانات موجود در جنگل باشد، این معامله غرری و باطل است.

اهلیت طرفین در انعقاد قرارداد

یکی دیگر از شرایط صحت قراردادها، احراز اهلیت طرفین است. اهلیت عبارت است از توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق یا اعمال و اجرای آن. در این ارتباط ماده ۲۱۰ قانون مدنی بیان داشته است: متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند.

بنابراین معامله صغیر، سفیه و مجنون به ‏دلیل عدم اهلیت صحیح نیست. در واقع اگر یکی از طرفین در زمان انعقاد معامله اهلیت نداشته باشند، آن معامله صحیح نخواهد بود.

رضایت طرفین در انعقاد معامله

یکی از مهمترین ارکان انعقاد معامله، قصد و رضایت طرفین در زمان تنظیم قرارداد است. اگر در زمان تنظیم قرارداد، طرفین، قصد و رضایت نداشته باشند، آن معامله در بعضی موارد غیرنافذ و در بعضی موارد باطل خواهد بود؛ مثلا اگر کسی در نتیجه اکراه، قراردادی را منعقد کند، آن معامله غیرنافذ خواهد بود. اما اگر کسی اجبار به معامله شود، آن معامله باطل است.

در این ارتباط ماده ۱۹۱ قانون مدنی بیان داشته است: «عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.

همچنین بر اساس ماده ۱۹۲ قانون مدنی «در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن‌ها تلفظ ممکن نباشد، اشاره که مبین قصد و رضا باشد، کافی خواهد بود.

معامله غرری و احکام آن

برخی از افراد به ‎دلیل ناآگاهی از قوانین و مقررات، قراردادهایی منعقد می کنند که مخالف با قوانین موجود است و از منظر قانون مدنی چنین قراردادی صحیح تلقی نمی ‎شود و معامله ای باطل است.

بر اساس اصول کلی حاکم بر تنظیم قرارداد‌ها و همچنین اصل آزادی قراردادها، تمامی افراد جامعه می‎توانند با هر کسی اقدام به انعقاد قرارداد کنند؛ به شرط آن که قرارداد تنظیمی مخالف با قوانین آمره، نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد و تمام مقررات مندرج در قانون مدنی نیز باید رعایت شود. طرفین معامله در زمان تنظیم قرارداد، مکلفند قواعد عمومی قرارداد‌ها را رعایت کنند. در این ارتباط ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان می‎کند: «برای صحت هر معامله، شرایط زیر اساسی است که شامل قصد طرفین و رضای آنها؛ اهلیت طرفین؛ موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله است.

آیا تبدیل سند منگوله دار به تک برگی اجباری است؟

باید توضیح داد که افرادی که بعد از سال 1390 اقدام به معامله ی ملکی نموده اند، نیاز به سند تک برگی دارند.

مراحل تبدیل سند منگوله دار به سند رسمی

مراجعه به دفاتر ثبت اسناد

 

استعلام سند قدیمی

 

تسویه حساب شهرداری

 

مراجعه به اداره ی دارایی

 

انتقال سند در دفتر ثبت اسناد

 

مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک

 

 ارائه سند مالکیت قبلی

 

پرداخت هزینه ها و مدارک

 

 مراجعه به باجه پست

 

دریافت سند تک برگی جدید

اعتبار سند منگوله دار

در حال حاضر این اسناد از اعتبار اسناد رسمی برخوردار است ولیکن از ابتدای دهه نود، با توجه به فراخوانی که اداره ثبت اسناد و املاک کشور اعلان نمود از تمامی مالکینی که دارای چنین اسناد هستند، درخواست کرد تا نسبت به تبدیل سند منگوله دار خود با اسناد تک برگی هولوگرام دار، اقدام کنند و تاکنون بخش عمده ای از اسناد منگوله دار با اسناد ثبتی جدید، جایگزین شده است و از الزامات امنیتی بیشتر برخوردار هستند و این خود دلیلی بر ترغیب مالکین به تبدیل اسناد قدیمی خود با اسناد جدید می شود.

شرایط رفع توقیف اموال غیر منقول

توقیف اموال غیرمنقول در صورتی رفع می شود که فرد بدهکار کلیه بدهی های خود و همچنین هزینه های دادرسی را پرداخته باشد و یا اینکه با فرد طلبکار توافق نموده باشد .

اگر با توقیف اموال غیر منقول شخص ثالثی دچار ضرر و زیان شده باشد و به دادگاه معترض شود در این صورت رفع توقیف انجام می شود تا حقوقی از دیگران ضایع نگردد .

تعریف اموال منقول و غیر منقول

در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران اموال منقول و غیر منقول به شرح زیر تعریف شده است :

 

اموال منقول : اشیائی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید منقول است . (ماده 19 قانون مدنی)

 

اموال غیر منقول : مال غیر منقول آنست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود . (ماده 12 قانون مدنی)

 

قانونگذار در ماده 126 قانون آیین دادرسی مدنی در تعریف بازداشت اموال بیان داشته است :

 

توقیف اموال اعم از منقول و غیر منقول و صورت برداری و ارزیابی و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وی که نزد شخص ثالث موجود است به ترتیبی است که در قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی شده است .

سند سفید موتور چیست؟

یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین مواردی که در رابطه با اسناد ضرورت دارد امضا، مهر، اثر انگشت و دیگر موارد تاییدی در انتهای سند است. در فرایند معمول و عادی پس از تدوین و تنظیم مفاد سند، آن را امضا می‌کنند، ولی اگر افراد این سند را پیش از تنظیم امضا نمایند به آن سند سفید امضا گویند. بنابراین سند سفید موتور برگه‌ای است که امضا، مهر، اثر انگشت، زودتر از نوشته‌های سند از جنبه تاریخی درج شده و این امر باعث ارتکاب به جرائم مختلف و فرار از قانون می‌گردد. زیرا این سند سفید برگه‌هایی هستند که پیش از ثبت اطلاعات بین طرفین خریدار و فروشنده امضا گردیده و سند دارای سه برگه برای خریدار، کارخانه و یک برگه راهور است. با توجه به تعدد معاملات موتور سیکلت در کوتاه مدت و نقص و عدم وجود اطلاعات کافی در این اسناد باید هنگام معامله از زیرکی‌ و دانش کافی برای جلوگیری از کلاهبرداری و نقض قوانین برخوردار بود.

منظور از عدوانی بودن نیز این است

 که خوانده بدون اذن و اجازه متصرف و حکم قانون ملک را از تصرف متصرف سابق خارج نماید.

 

 یکی از مهم ترین نکته در دعوی تصرف عدوانی این است که در این دعوی قاضی یا دادگاه کاری با مالکیت خواهان یا خوانده و به عبارتی متصرف یا متجاوز ندارد بلکه هدف دادگاه احراز تصرف خواهان بود و با محرز شدن آن حکم به رفع تصرف متجاوز یا غاصب صادر می‌شود هرچند وی مالک رسمی ملک باشد

 

 امتیاز مهمی که دادگاه در دعوی تصرف عدوانی به خواهان همان پیروز دعوی میدهد این است که به محض صدور حکم و قبل از قطعیت این حکم قابل اجرا بوده، تصرفات خواهان اعاده و متجاوز از ملک رفع تصرف میشود.

 

 امتیاز دیگر این دعوی این است که غیر مالی بوده و هزینه زیادی نداشته و به صورت خارج از نوبت رسیدگی میشود.

لحوق تصرفات خوانده

 که خوانده ملک را از تصرف خواهان خارج و خودش مسلط بر ملک بشود.

سبق تصرف خواهان

خواهان باید قبل از خوانده در مدت متعارفی متصرف ملک بوده و قانونا بتوان وی را متصرف دانست منظور این است که وی در ملک موضوع دعوی به اقداماتی دست بزند که مشخص کننده تصرفات سابق وی باشد مثلا کشت و زرع کند شخم کاری یا درختکاری کند یا هرکاری که نشان بدهد که خواهان در این ملک متصرف بوده است.

دعوی تصرف عدوانی

زمانی می‌توان دعوای تصرف عدوانی مطرح کرد که سه شرط وجود داشته به عبارتی این سه شرط رکن اصلی دعوای تصرف عدوانی است:

 

 

 

 =سبق تصرف خواهان

= لحوق تصرف خوانده

 =عدوانی بودن تصرفات خوانده

دعوی تخلیه ید

نکته حائز اهمیت و تفاوت اصلی دعوی تخلیه ید با دعوی خلع ید این است که در دعوی تخلیه ید تصرفات خوانده از ابتدا مشروع و بر حسب اذن و اجازه مالک یا ماذون از طرف مالک بوده و بعد از مدتی چهره مشروعیت تصرف با انقضاء مدت قرار داد یا توافق از بین رفته و از آن تاریخ به بعد غاصبانه تلقی می‌شود. در بحث تخلیه ید خواهان مالک است خوانده هیچ وقت منکر مالکیت خواهان و مدعی مالکیت برای خود نیست در این دعوی با توجه به اتمام مدت قرارداد یا توافق خواهان خواستار خالی کردن ملک از دادگاه هست.

 

 

 

مثال تخلیه ید

 برای مثال وقتی خانه ای را به اجاره می‌دهیم و مدت این اجاره یک سال هست حال بعد از یک سال که مدت قرار داد تمام می‌شود. مستاجر همچنین متصرف ملک بوده و ملک را تخلیه نمی‌کند، در این حالت است که تصرفات وی از ابتدا مشروع بوده و بعد از انقضا مدت اجاره تصرفات وی از حالت مشروعیت خارج و غاصبانه می‌شود که با وجود چنین حالتی باید موجر دعوی تخلیه ید به طرفیت مستاجر اقامه نماید.

دعوی خلع ید

زمانی می‌توان دعوی خلع ید را مطرح کرد که اول مالکیت ما بر مالی ثابت باشه مثلا یا سند رسمی داشته باشیم، یا از دادگاه حکم اثبات مالکیت گرفته باشیم.

 

 به همین دلیل است میگویند خلع ید فرع بر مالکیت هست. یعنی ابتدا باید مالک باشیم بعد دعوی خلع ید مطرح کنیم. در دعوای خلع ید بحث و نزاع اصلی بر سر مالکیت است. خواهان می‌گوید من مالک هستم و خوانده می‌گوید من مالک هستم. دعوی خلع ید یک دعوی مالی است که به صورت عادی در دادگاه ها رسیدگی می‌شود.

 

مدت زمان رسیدگی به دعوای خلع ید

 

 رسیدگی به این دعوی گاها در دادگاه ها از چند ماه تا چند سال طول می‌کشد.

 

 در دعوی خلع ید تصرفات خوانده از روز اول غاصبانه بوده و بدون هرگونه اذن و قرارداد از سوی مالک، ملک را به تصرف خود در آورده است. به همین دلیل شاکی پرونده که مالک ملک است و سند رسمی یا حکم اثبات مالکیت از دادگاه دارد؛ از دادگاه درخواست میکند که غاصب را از ملک اخراج کند.

خلع ید در میام عامه مردم شامل موارد ذیل می‌شود :

.خلع ید به معنای خاص

 .تخلیه ید

. دعوی تصرف

خلع ید یعنی چه؟

وقتی شخصی که مالک نیست، ملکی مانند خانه یا زمین را به تصرف خود در می آورد. در این زمان صاحب ملک علیه تصاحب کننده، شکایتی را مطرح میکند تا قانون ملک او را پس بگیرد. به این پرونده ها، دعوی خلع ید میگوییم.

انواع تصرف در ملک مشاع

تصرف مادی (فیزیکی) هر شریک در ملک مشاع به معنی استفاده هر شریک از ملک است. دو مثال ذیل تصرف مادی را نشان می‌دهد:

 

.سکونت شریک در ملک مسکونی مشاعی؛

.زراعت شریک در زمین زراعی مشاعی.

تصرف مادی شریک در ملک مشاع نیازمند “اذن همه مالکین” است و هیچ یک از مالکین نمی‌تواند خودسرانه در ملک تصرف نماید و اگر مالکی در ملک تصرف کند امکان خلع ید او توسط سایر مالکین وجود دارد.

 

علاوه بر آن می‌توان اجرت المثل دوران تصرف شریک متصرف را از وی مطالبه نمود. (‌خوانندگان غیرحقوقی محترم برای فهم معنای اجرت المثل آن را نوعی اجاره‌بها در نظر بگیرند.)

 

نکته کاربردی: بر اساس مطالب پیشین اگر شوهری فوت کند با وجود اینکه خانمش از ملک وی ارث می‌برد، اما تصرف در ملک توسط همسر، نیازمند اذن همه ورثه است. پس هر یک از ورثه (مثل فرزندان) می‌تواند خلع ید مادر را بخواهد؛ جدای از اینکه این کار از نظر اخلاقی قبیح است، اما این اختیار از لحاظ قانونی وجود دارد.

 

راهکار پیشنهادی برای جلوگیری از اتفاق پیش گفته برای مادر این است که از “صلح عمری” (عمرآ تلفظ شود) استفاده شود. با این کار حق استفاده ملک تا زمانی که شوهر زنده است برایش باقی می‌ماند ولی مالکیت خانه متعلق به همسرش می‌شود و بعد از فوت هم مالکیت برای همسر باقی می‌ماند.