چه مدت طول می‌کشد تا درخواست تغییر کاربری بررسی شود؟

این مدت به شرایط پرونده و مراجع ذی‌ربط بستگی دارد و ممکن است چند ماه طول بکشد.

آیا مخالفت همسایگان می‌تواند مانع تغییر کاربری شود؟

در برخی موارد، نظرات همسایگان تأثیرگذار است، اما تصمیم نهایی با مراجع قانونی است.

آیا تغییر کاربری اراضی همیشه نیازمند مجوز است؟

بله، تغییر کاربری بدون اخذ مجوز قانونی جرم محسوب می‌شود.

چه زمانی می‌توان درخواست تغییر کاربری داد؟

در صورتی که نیاز به استفاده متفاوت از زمین وجود داشته باشد و دلایل قانونی کافی ارائه شود.

اجرت المثل در نگاه قانون

در قانون مدنی مفاد بسیار زیادی برای بیان ویژگی های اجرت المثل ایام تصرف ذکر شده است که ما در این قسمت چند مورد از مهم ترین های آن ها را برای شما آورده ایم.

 

ماده ۳۲۰ قانون مدنی

« نسبت به منافع مال مغصوب هریک از غاصبین به اندازۀ منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است؛ اگرچه استیفاء منفعت نکرده باشد، لیکن غاصبی که از عهدۀ منافع زمان تصرف غاصبین لاحق خود برآمده است؛ می تواند به هر یک نسبت به زمان تصرف او رجوع کند. »

 

ماده ۳۳۷ قانون مدنی

« هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر استیفا منفعت کند، صاحب مال، مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع، مجانی بوده است.»

 

ماده ۵۱۵ قانون مدنی

« خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به‌طور مستقل … اجرت‌المثل را به ‌لحاظ عدم ‌تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن ازباب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.»

 

ماده ۳۲۸ قانون مدنی

« هرکس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل ویا قیمت آن را بدهد اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم ازاینکه عین باشدیا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است.»

 

ماده ۳۳۱ قانون مدنی

« هرکس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص و قیمت آن برآید.»

 

برای تفسیر مفاد قانونی بالا می توان گفت: هرگاه شخصی بدون قرارداد و رضایت مالک، ملکی را اشغال کند و از آن ملک و منافع آن استفاده کند بدون آن که از مالک آن رضایت گرفته باشد، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه خواستار مبلغی بابت استفاده خوانده از ملک و تلف شدن منافع خود باشد، به مبلغ گفته شده اجرت المثل ایام تصرف گفته می شود.

معامله فضولی و ابطال آن

عقد هر قرارداد و معامله ای تنها در اختیار مالکین یا نماینده قانونی آن ها می باشد. بنابراین اگر هر شخص دیگری غیر از افراد مذکور اقدام به انجام معامله برای دیگران نمایند، مرتکب معامله فضولی شده اند.

در صورتی که مالک راضی به انجام این معامله نباشد می تواند پس از عقد قرارداد، دادخواست ابطال معامله فضولی را ارائه داده و نسبت به بطلان آن اقدام نماید.

نحوه ابطال وکالت بلاعزل

وکالت، قراردادی است که برای انجام برخی امور و قبول مسئولیت بین دو طرف امضا می شود و در صورت فوت هر یک از طرفین، استعفای وکیل، عزل وکیل به دست موکل یا جنون موکل، ابطال وکالتنامه محقق می شود.

تنها در صورتی موکل، حق عزل وکیل را ندارد که شرط بلاعزل در وکالتنامه درج شده باشد. موکل در صورتی می تواند وکیل بلاعزل خود را عزل کند که مدت محدودی را برای عدم برکناری وی تعیین نموده باشد.

ابطال مبایعه نامه

در حالاتی که طرفین مبایعه نامه قادر به انجام تعهدات خود نیستند یا از انجام آن سر باز می زنند، انتقال مالکیت عین مورد معامله نفی شده و مبایعه نامه باطل می گردد. در موارد زیر می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه نمود: (البته ذکر موارد ذیل به عنوان موارد ابطال مبایعه نامه با کمی اغماض صورت گرفته چرا که برخی موارد باعث انحلال مبایعه نامه می شوند نه انحلال)

فروش نرفتن ملک در مزایده چه نتیجه ی برای محکوم علیه دارد؟

از سری مشکلات خرید ملک مزایده ای طبق ماده 131 اجرای احکام مدنی این است که چنانچه ملکی توقیف و برای مزایده گذاشته شود و به فروش نرسد، بستانکار می تواند دوباره تقاضای تجدید مزایده برای ملک کند؛ اما هزینه این بار انتشار برای مزایده بر عهده ی بستانکار می باشد. حال اگر این بار هم ملک به فروش نرفت، دو حالت برای فرد محکوم له یا بستانکار می ماند؛ اینکه یا برای مزایده مالی دیگر از اموال فرد بدهکار معرفی کند، یا اینکه محکوم‌ له مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده به جای بدهی خود قبول کند. اگر قبول ننماید، آن مال به محکوم‌ علیه‌ مسترد خواهد شد.

نحوه اجرای دستور فروش در املاک مشاع

دستور فروش ملک مشاع ابتدا باید به اجرای احکام فرستاده شود، بعد از ارسال دستور فروش برای ملک مشاع یک کارشناس برای قیمت گذاری ملک انتخاب می شود. بعد از قیمت گذاری اگر هیچ یک از طرفین نسبت به قیمت تعیین شده برای فروش ملک در مدت یک هفته اعتراضی نداشته باشند، آگهی مزایده برای فروش ملک مشاع در روزنامه ها و.. زده می شود و مبلغ حاصل از فروش ملک مشاع بعد از کسر هزینه بین شرکا تقسیم می گردد.

فروش و مزایده املاک موروثی

برای فروش و مزایده گذاشتن یک ملک موروثی باید تمام وراث نسبت به فروش ملک رضایت دهند در غیر اینصورت امکان فروش نیست. حال دو راهکار پیش رو است: یکی اینکه تقسیم مال صورت گیرد و هر یک از وراث در صورت تمایل ملک خود را به فروش برساند، راه حل دوم این هست که دادخواست خلع ید در صورت لازم توسط دیگر وراث بر علیه ورثه ای که ملک برای خود تصرف کرده، داده شود تا در صورت رضایت همه ورثه ها ملک به صورت خصوصی (دادن ملک به مشاوراملاک برای فروش) به فروش برسد و هریک سهم خود را از ملک بردارند. اما اگر بر سر فروش ملک به صورت خصوصی اختلافی پیش بیاید، وراث باید دادخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه بدهند تا دادگاه برای آن ها ملک را به مزایده بگذارد و هر کدام از ورثه ها می تواند در مزایده شرکت کنند و در صورت داشتن توانایی مالی سهم دیگر وراث را بخرند.

آیا املاک اوقافی را می توان برای مزایده و فروش انتخاب کرد؟

در حالت کلی املاک اوقافی قابل خرید و یا فروش نیستند و هرگونه نقل و انتقال برای این املاک از نظر حقوقی جایز نیست، ولی با این وجود در بعضی اوقات شرایطی به وجود می آید که می توان املاک اوقافی را برای مزایده گذاشت. شرایطی مانند:

 

حفظ نهاد وقف و مصالح موقوف ‌علیه

گاهی اوقات برای حفظ نهاد وقف و مصلحت موقوف علیه (کسی که وقف به نفع او شده است)، فروش ملک موقفه لازم و ضروری می باشد؛ چرا که در صورت به فروش نرفتن، ملک از بین رفته و دیگر قابل استفاده نباشد. در واقعیت شرط گرفتن جواز فروش مال موقوفه این است که مال مورد نظر در معرض خرابی باشد و عملا امکان بازسازی آن امکان پذیر نبوده و یا کسی حاضر به این کار نباشد.

 

اختلاف بین افراد ذینفع

در صورت بروز اختلاف بین افراد ذینفع در موقوفه و ترس از خون ریزی وجود داشته باشد، با نظارت ولی فقیه و قوانین وقف و موقوف اجازه مزایده و فروش ملک داده می شود.

موارد کاربرد مزایده

مزایده ملک برای مهریه

در مواردی که زوجه اقدام به اجرای مهریه خود نماید، بخش اجرای احکام دادگستری اقدام به توقیف مال زوج و در صورت عدم پرداخت مهریه از جانب زوج، مراحل برگزاری مزایده ملک برای مهریه و وصول مهریه زوجه را در دستور کار قرار می دهد.

 

ورشکستگی شرکت

در مواردی که شرکت اعلام ورشکستگی نماید و توان پرداخت دیون و اجرای تعهداتش را نداشته باشد، مدیر تصفیه با تنظیم فهرستی از اموال و دارایی‌های شرکت، نسبت به برگزاری مزایده و فروش این اموال بر اساس تشریفات قانونی اقدام می نماید.

 

پرونده‌های کیفری

بر اساس ماده‌ی ۵۲۹ قانون آیین دادرسی کیفری و قانون نحوه‌ اجرای محکومیت مالی، در موارد پرداخت حقوق شاکی یا جزای نقدی می ‌توان از مزایده استفاده نمود.

 

اموال فرسوده ادارات و سازمان های دولتی

یکی دیگر از کاربردهای مزایده در خصوص فروش اموال، تجهیزات و ماشین آلات ادارات و سازمان‌ها می‌باشد.

چه کسانی می تواند در مزایده شرکت کنند؟

شرکت در جلسه مزایده برای عموم آزاد است و جلسه مزایده با حضور رئیس اداره یا مسئول اجراء و متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل خواهد شد. لکن به موجب قانون، رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجراء مباشرین فروش و نماینده دادستان حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیر مستقیم را نخواهد داشت. صورتمجلس مزایده باید به امضاء مسئولین امر و نماینده دادستان و خریدار و نیز مدیون و دائن یا نمایندگان آنان در صورت حضور برسد.

مفهوم مزایده در اصطلاح عام

مزایده به معنای فروش و به حراج گذاشتن اموال منقول یا غیر منقول می باشد، بنابراین این اموال در فرایند مزایده می تواند ماهیت عمومی و یا دولتی داشته باشند، که برای فروش اموال در مزایده برعکس مناقصه اشخاص حقیقی یا حقوقی که بیشترین قیمت را بدهند به عنوان برنده مزایده انتخاب می شوند.

مهلت تقدیم لایحه رفع نقص چقدر است؟

مطابق مواد ۵۴ و ۶۶ قانون آیین دادرسی مدنی مهلت رفع نقص (رفع نقص در پرونده حقوقی) دادخواست ۱۰ روز از تاریخ ابلاغیه رفع نقص به خواهان است. لازم به ذکر است در عمل مهلت ۱۰ روز ۱۲ روز محاسبه می‌شود. چون مطابق ماده ۴۴۵ قانون فوق الذکر روز ابلاغ و روز اقدام جزء مهلت محاسبه نمی‌شود.

آیا فوت یکی از وراث قبل از تقسیم ارث مانع از ارث بری می باشد؟

فوت ورثه بعد از مورث مانع از ارث بری نمی باشد لذا در این صورت ورثه او به عنوان جانشین او قرار می گیرند و آنچه مانع از ارث بردن اشخاص است فوت مقدم می باشد به طور مثال در صورتی که فرزندی قبل از پدرش فوت کند در این صورت همسر و فرزندان او از ارث پدر شوهر محروم می شوند مگر اینکه شخص فوت شده تنها فرزند خانواده باشد.

آیا فرزند ناشی از ازدواج موقت از پدر ارث می برد؟

براساس قانون و شرع برای اینکه زوجه بتواند ارث ببرد می بایست در نکاح دائم باشد لذا در صورت نکاح موقت از ارث سهمی نمی برد.

آیا زن نکاح موقت که در بیان عامه از آن تحت عنوان زن صیغه ای یاد می شود ارث می برد؟

براساس قانون و شرع برای اینکه زوجه بتواند ارث ببرد می بایست در نکاح دائم باشد لذا در صورت نکاح موقت از ارث سهمی نمی برد.

آیا پدر می تواند فرزند خود را از ارث محروم کند؟

براساس قانون هیچکس نمی تواند برای پس از فوت خود احدی از ورثه یا تمام وراث را از ارث محروم کند و اگر کسی بخواهد نصاب بیشتری را به یکی از فرزندانش بدهد و یا اینکه مانع از ارث بری وراث شود می بایست در زمان حیاتش تحت عنوان وصیت تا یک سوم اموالش را صلح و یا هبه نماید.