اعتراض به حکم خلع ید

یکی از راه‌های جلوگیری از اجرای حکم، اعتراض از طریق واخواهی یا اعاده دادرسی است. در مواردی که محکوم علیه یا وکیل وی در هیچ یک از جلسات دادرسی حضور نداشته و دفاعی نیز ارائه نکرده باشد، وی می‌تواند به صورت غیابی به رای اعتراض کند. در این حالت، ثبت دادخواست واخواهی مانع اجرای حکم نخواهد شد مگر اینکه دادگاه با اعتراض موافقت کند.

جلوگیری از حکم خلع ید

برای جلوگیری از اجرای حکم خلع ید چند راهکار قانونی وجود دارد. مطابق ماده ۸ قانون آیین دادرسی مدنی، هیچ مقام یا سازمانی نمی‌تواند حکم دادگاه را تغییر دهد یا از اجرای آن جلوگیری کند، مگر اینکه دادگاه صادرکننده یا مرجع بالاتر طبق قانون چنین اجازه‌ای داشته باشد. در صورتی که حکم قطعی خلع ید صادر شود، محکوم علیه موظف به تخلیه ملک خواهد بود. اگر محکوم علیه از تخلیه ملک خودداری کند، محکوم له می‌تواند با همکاری مأموران کلانتری، دادورز و نماینده دادستان حکم را اجرا کند.

در چه مواردی نمی‌توان معامله را به دلیل تاخیر پرداخت پول فسخ کرد؟

مواد 403، 404 و 405 قانون مدنی با جزییات کامل در این مورد توضیح داده است.

 

1- التزام به بیع از سوی بایع: مطابق ماده 403 قانون مدنی اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد. لازم به ذکر است که مطالبه ی ثمن به تنهایی موجب سقوط خیار نخواهد شد بلکه باید قصد اسقاط حق فسخ باید همراه با قرائنی باشد تا احراز گردد فروشنده قصد التزام به بیع را داشته است.

 

2- تحویل و تسلیم تمام مبیع به مشتری: لازم به ذکر است که تحویل بعض مبیع مسقط خیار تاخیر ثمن نیست. همچنین فرقی نمی کند که این تسلیم قبل از انقضای سه روز باشد یا بعد از سه روز

 

3- امتناع بایع از دریافت ثمن: به موجب ماده 405 قانون مدنی اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت

 

4- ضامن دادن مشتری یا حواله دادن بایع: اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقیق حواله خیار تاخیر ساقط میشود.

مدارک لازم برای دادخواست مطالبه ثمن معامله

زمانی که با عدم پرداخت ثمن معامله روبه‌رو شدید، باید بدانید که اگر مدارک کافی برای اثبات ادعای خود را به دادگاه تسلیم نکنید، احتمال شکست خوردن در دادگاه و تلف شدن زمان ارزشمند شما وجود دارد. پیشنهاد ما این است که تمامی مدارک، رسید‌ها، بیع نامه و در صورت نیاز شواهد مختلف دیگر را آماده کرده و در دادخواست خود به آن‌ها اشاره کنید. از جمله مدارک مورد نیاز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

 

.ارایه مدارک، رسید‌ها و تمامی مواردی که به ادعای شما صحه بگذارند.

.کارت ملی، شناسنامه و مابقی مدارک هویتی

.اصل مبایعه نامه که در آن ثمن معامله و نحوه پرداخت آن ذکر شده باشد

.دادخواست مطالبه ثمن معامله و یا دادخواست فسخ قرارداد

روش درست فسخ قرارداد چیست؟

برای اینکه فسخ قرارداد به صورت قانونی انجام شود، باید یک دادخواست حقوقی با عنوان دادخواست تایید فسخ در دادگاه وقوع ملک تنظیم شده و در آن به فسخ معامله اشاره شود.

 

در این حالت دادگاه حقوقی پس از بررسی بیع نامه و شواهد و مدارک موجود در صورتی که حق با فروشنده باشد، اقدام به فسخ معامله کرده و در صورتی که فروشنده دادخواست مطالبه دریافت خسارت را نیز داده باشد، نسبت به حل و فصل آن نیز اقدام خواهد کرد.

 

یک نکته بسیار مهم که در این شرایط باید بدانید این است که اگر فروشنده بعد از فسخ قرارداد نسبت به برگرداندن پول یا ثمن معامله به خریدار اقدام کند و به هر دلیلی دادگاه با فسخ معامله موافق نباشد، باید دادخواست مطالبه وجه بدهد.

 

همچنین در نظر داشته باشید که در صورتی که ثمن معامله پرداخت نشده باشد و شما قبل از این کار سند رسمی را به نام خریدار کرده باشید، باید مسیر بسیار سخت‌تری را طی کنید. عدم پرداخت ثمن معامله و الزام به تنظیم سند رسمی انجام شود.

شرایط فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن

فسخ کردن معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی پول آن دارای شرایطی است که در قانون با جزییات کامل ذکر شده است که در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد.

 

1- خیار حیوان

توجه داشته باشید که این مطلب عمدتا در مورد قراردادهای ملک، زمین، آپارتمان و به صورت کلی اموال غیر منقول است و در صورتی که مبیع حیوان زنده باشد، شرایط فسخ معامله متفاوت است که در این مطلب از آن عبور خواهیم کرد.

 

2- حق فسخ فقط با فروشنده است

ابطال و فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن، حقی است که در اختیار بایع (فروشنده) قرار می‌گیرد و بدیهی است که خریدار نمی‌تواند به این دلیل معامله را فسخ کند. پس اگر خریدار پول ملک را نپردازد، حق فسخ در اختیار فروشنده قرار خواهد گرفت.

 

3- خیار تاخیر

حداقل باید 3 روز از تاریخ بیع نامه گذشته باشد که فروشنده بتواند به دلیل تاخیر در پرداخت ارزش معامله از سمت خریدار نسبت به فسخ معامله اقدام کند.

 

4- سررسید تاریخ پرداخت

اگر خریدار در تاریخ سررسید یکی از چک‌های خود و یا در زمان پرداخت قسط بعدی معامله نتواند به وظیفه خود عمل کند، فروشنده این حق را دارد که معامله را فسخ کند.

 

5- ارسال اظهارنامه

اگر در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت عدم پرداخت ثمن معامله باید برای خریدار اظهارنامه قانونی ارسال شده و مدت زمان مشخصی به وی مهلت داده شود، باید در ابتدا به یک دفتر خدمات قضایی رفته و اظهارنامه‌ای برای خریدار ارسال کنید. در صورتی که بعد از ارسال اظهارنامه و گذشتن مهلت قانونی آن هنوز ثمن معامله پرداخت نشده بود، امکان فسخ معامله وجود دارد.

آیا می توان به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله را فسخ کرد؟

فرض کنید که یک واحد آپارتمان به قیمت 2 میلیارد تومان معامله شده است و بیع نامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم شده است. مبلغ 500 میلیون تومان فی المجلس به فروشنده پرداخت شده (در همان زمان امضای بیع نامه) و 2 چک دیگر به ترتیب 1 میلیارد تومان برای 1 ماه بعد و 500 میلیون تومان هم در زمان تنظیم سند در دفترخانه قرار است که به فروشنده پرداخت شود.

 

در این شرایط اگر چک 1 میلیاردی خریدار به هر دلیلی نقد نشود و یا در روز مشخص شده در دفترخانه مابقی پول حاضر نباشد، فروشنده با توجه به مفاد بیع نامه تنظیم شده این امکان را دارد که قرارداد را فسخ کند.

 

نکته بسیار مهمی که در فسخ قرارداد باید بدانید این است که متن قرارداد مشخص کننده نحوه فسخ، میزان خسارت و موارد دیگر است و اگر فرضا در قرارداد آمده باشد که:

 

فروشنده می‌تواند به محض برگشت خوردن یکی از چک‌ها، قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند.

 

فروشنده می‌تواند بدون اطلاع خریدار این کار را انجام دهد و سپس روند قانونی فسخ معامله را که در ادامه در مورد آن صحبت خواهیم کرد را طی کند.

 

ماده 402 قانون مدنی در این باره می‌گوید:

 

هر گاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.

منظور از ثمن قرارداد چیست؟

عقد بیع یا قرارداد خرید و فروش در زمانی صورت می‌گیرد که قرار است بین اشخاص یک مال معاوضه شده و به اندازه مشخصی مال دیگری دریافت شود.

 

مثلا شما یک ملک را در عوض مقدار مشخصی پول یا طلا یا دلار تحت یک قرارداد به نام عقد بیع به شخص دیگری واگزار می‌کنید. به این قراردادها بیع نامه نیز گفته می‌شود.

 

مالی که خریدار به فروشنده برای اجرای این عقد باید پرداخت کند، ثمن معامله می‌گوید. مثلا فرض کنید که شما یک زمین را به قیمت 100 میلیون تومان خریداری می‌کنید و به این مقدار 100 میلیون تومان، ثمن معامله گفته می‌شود. پرداخت ثمن معامله می‌تواند به صورت یک جا، قسطی یا پرداخت با چک باشد و در واقع در بیع نامه در مورد نحوه پرداخت به صورت کامل توضیح داده خواهد شد و یک توافق میان خریدار و فروشنده محسوب می‌شود.

نکات کلیدی برای موفقیت در این نوع پرونده‌ها:

.همیشه قرارداد اجاره کتبی و با مستندات کامل داشته باشید.

.مکاتبات خود با سازمان اوقاف را مستند کنید.

.پیش از مراجعه به دادگاه، مشاوره حقوقی بگیرید.

.دادخواست خود را با ذکر جزئیات دقیق ملک و مدارک ارائه دهید.

با رعایت این موارد، احتمال موفقیت در دادخواست الزام به تنظیم سند اجاره اوقاف بسیار بالا خواهد بود و حقوق مستأجر به صورت قانونی تضمین می‌شود.

مدارک لازم برای ارائه دادخواست

برای تقویت دادخواست، مستأجر باید مدارک زیر را ضمیمه کند:

 

-قرارداد اجاره کتبی یا هرگونه مدرک دال بر اجاره ملک

-رسیدهای پرداخت اجاره‌بها

-مکاتبات با سازمان اوقاف

-کارت ملی و شناسنامه مستأجر

-در صورت نیاز، گواهی‌های معتبر از شورای محل یا شهرداری مبنی بر وضعیت ملک

الزام به تنظیم سند اجاره اوقاف یکی از دعاوی مهم حقوقی است که مستأجران برای حفظ حقوق قانونی خود باید آن را پیگیری کنند.

مرجع رسیدگی به درخواست ابطال سند رسمی

در موارد مختلف، مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست باطل کردن سند رسمی متفاوت هستند. گاهی دادگاه‌ها صلاحیت دارند و در برخی موارد نیز ادارات ثبت اسناد و املاک به دستور هیأت نظارت یا بر اساس قانون، می‌توانند رأساً اقدام به ابطال سند نمایند.

مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال سند رسمی

برای ارائه درخواست باطل کردن سند رسمی به دادگاه، مدارک زیر مورد نیاز است:

 

=مدارک هویتی خواهان

=سند رسمی مالکیت

=سند رسمی پیشین (در صورت ابطال آن)

دلایل و مدارکی که خواهان بر اساس آن‌ها خود را ذی‌نفع می‌داند (مانند قرارداد فسخ‌شده یا مدارکی مبنی بر مالک نبودن طرف مقابل)

آیا سند مالکیت قابلیت ابطال را دارد؟

ابطال سند مالکیت مستلزم حکم قطعی دادگاه است. برای این کار، درخواست ابطال باید به دادگاه صالح ارائه شده و پس از بررسی مدارک، حکم به ابطال داده شود. سپس این حکم به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شود و پس از آن، پیشنویس سند مالکیت جدید به متقاضی داده می‌شود.

اجاره دادن محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟

هنگامی که سند سر قفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده، صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل کند مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

آیا می‌توان سرقفلی را بدون اجازه مالک به فروش رساند؟

خیر. در صورت فروش بدون اجازه، مالک می‌تواند از مستاجر شکایت کند و دستور تخلیه بگیرد.

سرقفلی مال منقول است یا غیر منقول؟‌‌‌

غیرمنقول.

دعاوی سرقفلی

دعاوی مربوط به سرقفلی در حقوق ملکی و اجاره به عنوان یکی از مسائل حساس و پیچیده مطرح می‌شوند. انواع مختلفی از دعاوی ممکن است در این زمینه پیش آید که برخی از آنها عبارتند از:

 

.دعاوی مطالبه حق سرقفلی: در این دعاوی، مستاجر ادعا می‌کند که بر اساس توافق قبلی با مالک، حق سرقفلی را پرداخت کرده و اجاره با تخفیف برای مدت معین به او اعطا شده است. اگر مالک از اجرای تعهدات خود سر باز زند، مستاجر می‌تواند دعوای مطالبه حق سرقفلی را مطرح کند.

.دعاوی تمدید حق سرقفلی: اگر مدت حق سرقفلی به پایان برسد و مستاجر بخواهد استفاده از ملک را ادامه دهد، او می‌تواند دعوای تمدید حق سرقفلی را مطرح کند تا مالک به تمدید قرارداد موافقت کند.

.دعاوی تخلیه ملک: اگر مالک به دلایلی مانند نقض تعهدات مستاجر یا نیاز به استفاده شخصی از ملک، بخواهد مستاجر را از ملک خارج کند، می‌تواند دعوای تخلیه ملک را مطرح کند.

.دعاوی مربوط به انتقال منافع: اگر مالک بخواهد منافع ملک را به شخص دیگری منتقل کند، مستاجر می‌تواند از حق اولویت خود برای تجدید قرارداد و ادامه حق سرقفلی استفاده کند که ممکن است به دعوای مربوط به انتقال منافع منجر شود.

باطل کردن قرارداد حق سرقفلی

مالک در سه حالت زیر می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند و مستاجر باید به او حق کسب و پیشه یا تجارت را بپردازد:

 

۱. نوسازی یا بازسازی ملک

 

۲. استفاده از ملک برای کسب و کار شخصی 

 

۳.نیاز به ملک برای سکونت

 

در صورت وجود هر یک از این شروط امکان فسخ قرارداد برای مالک وجود دارد. (با پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت به مستاجر).

برای فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر.

 

ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت.

 

ج- در صورت وجود حق انتقال لازم است توجه کنید که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح و سپس مبادرت به انتقال ملک کنید. لازم به توضیح است که علی رغم اتمام مدت انتقال باز هم با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر ۵۶ صحیح است اما با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود، انجام پیشنهاد اخیر بهتر خواهد بود.