نقشه برداری دقیق

هنگامی که کارشناس در حضور مالکان زمین مشاع، بررسی‌های لازم را انجام داد، از نقشه بردار سازمان ثبت اسناد و املاک درخواست می‌کند که برای تعیین مشخصات دقیق زمین و تهیه نقشه دقیق آن اقدام کند. نقشه بردار گزارش دقیقی آماده می‌کند و آن را به اداره ثبت اسناد تحویل می‌دهد.

معاینه ملک در صورت تأیید کارشناس ثبتی

اگر کارشناس ثبت تأیید کند که ملک مشاع قابل افراز است، کار وارد مرحله بعد می‌شود. در مرحله جدید، کارشناسی باید به ملک مشاع سر بزند و آن را از جوانب مختلف مورد بررسی قرار دهد. در هنگام بررسی، مالکان نیز حضور دارند.

بررسی درخواست از سوی کارشناس ثبتی

هنگامی که درخواست و مدارک به کارشناس اداره ثبت تحویل داده شود، مورد بررسی قرار می‌گیرد. در حقیقت، هنگامی که در سامانه اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت درخواست به طور کامل انجام شود، رکورد آن به دست کارشناس به ثبت می‌رسد، در این حالت باید مدارک را بررسی کند تا کار وارد مراحل بعدی شود.

ثبت درخواست افراز

برای اینکه درخواست قانونی افراز ملک مشاع را ثبت و پیگیری کرد، باید فرم تقاضای افراز ملک مشاع را از اداره ثبت دریافت کرد. آن را تکمیل نموده و مجدداً به اداره ثبت ارائه نمود.

بعد از اطلاع از مسدودی کد ملی کجا برویم؟

همه اشخاص دارای یک کد ملی منحصر به فرد هستند که از طریق اداره ثبت احوال در قالب کارت ملی برای وی صادره شده است.

خوب پس میتوان فهمید سامانه اصلی کد ملی در اداره ثبت احوال مستقر باشد. پس به هر دلیل که افراد از دریافت خدمات اجتماعی و مالی محروم میشوند، بهترین کار آن است که کد ملی وی مسدود شود. به این معنا که هیچ دستگاه دولتی نتواند به کد ملی فرد دسترسی پیدا کند.

با عدم دسترسی دستگاههای دولتی و شبه دولتی مانند شهرداری ، پست ، مخابرات و …. به کد ملی ، دیگر نمیتوان هیچ خدماتی به وی ارائه نمود. بدین ترتیب شخص مورد نظر نمیتواند در مراجعه به این دستگاهها خدمات مورد نظر خودش را دریافت کند.

در این مورد بهترین اقدام ، مراجعه به اداره ثبت احوال یعنی یگانه مرجع کنترل کد ملی همه افراد ، خواهد بود.

ماده 150 قانون ثبت

بر اساس ماده ۱۵۰ قانون ثبت، چنانچه مالک یا قائم مقام وی تقاضای تفکیک ملک را داشته باشد، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌شود. در تقاضانامه باید ارزش ملک مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شده باشد، چرا که هزینه تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین خواهد شد.

املاک غیر قابل افراز

مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

درخواست افراز ملک مشاع را باید به کجا داد؟

اگر جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد به اداره ثبت محل وقوع ملک مگر بین مالکین غیب یا محجور باشد که به دادگاه عمومی محل وقوع ملک داده می شود (ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع)و اگر اداره ثبت اعلام کند جریان ثبتی پایان نیافته است باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دادخواست داد.

به هنگام تهیه نقشه افراز ملک توسط نقشه بردار ثبت چه کسانی می تواند حضور داشته باشند؟

مطابق ماده ۳قانون افراز و فروش املاک مشاع نقشه بردار باید از متقاضی افراز و سایر شرکا و نماینده اداره ثبت دعوت به عمل آورده و نقشه افراز را به امضای نماینده ثبت و کلیه شرکاحاضر برساند .

 

نکته:اگر نسبت به ملک مشاع سند مالکیت صادر شده باشد .نشان دهنده این است که جریان ثبتی آن ملک پایلان یافته است.

نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است :

مرحله اول –در این صورت در خواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک داده می شود و در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گرفته می شودو تصمیم اداره ثبت در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است در این مورد یک استثنا وجود دارد و با اینکه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است ولی در صورت وجود محجور یا غایب بین مالکین درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک میباشد.

 

مرحله دوم –مسول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع نماید –نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی پلاک مزبور بررسی می کند که جریان ثبتی خاتمه یافته یا نه و در مورد ملک مزبور سند مالکیت معارض وجود دارد یا خیر پرونده را به نظر مسول واحد ثبتی می رساند.(ماده ۱و ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

 

مرحله سوم –پس از تایید خاتمه جریان ثبتی و اینکه ملک سند مالکیت معارض نداردمسول واحدثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد نقشه افرازی از ملک مورد نظر تهیه و به مسول واحد ثبتی بدهد.(ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

 

مرحله چهارم –مسول واحد ثبت پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحضه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می کند .

نحوه افراز املاک مشاع و مرجع در خواست آن

در رابطه با درخواست و افراز املاک مشاع باید به دو مورد توجه کرد و وضع ملک از جهت اینکه جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا نه توجه کرد .

نحوه انجام تفکیک ومرجع در خواست تفکیک ملک مشاع و هزینه آن

طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هر گاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد مبنای وصول هزینه تفکیکی ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

دعاوی ثبتی ملکی

به طور کلی نمی‌توان دعاوی ثبتی حوزه املاک را جدا از دعاوی حقوقی این حوزه دانست ولی به دلیل اهمیت و تعدد دعاوی ثبتی ملکی؛ تیم حقوقی گروه وکلای عدل جو این دعاوی را در دسته بندی جداگانه لحاظ کرده است.

 

ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیت‌های حوزه ثبت اسناد و املاک می‌باشد.

نکته مهم در دعاوی ثبتی

این است که بسیاری از افراد، دعاوی ملکی را با دعاوی ثبتی اشتباه می‌گیرند، در صورتی که این دو متفاوت از یک دیگرند. دعاوی ملکی مربوط به نفس ملک است در حالی که دعاوی ثبتی مربوط به عملیات ثبت سند می‌باشد. این اشتباه و از جمله ریزه کاری‌های قانون ثبت، نیاز به وکیل زبده دعاوی ثبتی را بیش از پیش پررنگ می‌سازد. لازم به ذکر است که مرجع قانونی حل و فصل دعاوی ثبتی، محاکم عمومی هر شهرستان است.

وکیل امور ثبتی کیست؟

وکیل امور ثبتی شخصی است که آشنایی نسبی با قوانین و آیین نامه‌های ثبتی و حقوقی داشته باشد. چنین وکیلی می‌تواند به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی توسط موکل انتخاب شود. به این صورت که با مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی، موکل شخصی را به عنوان وکیل رسمی، در انجام امورات ثبتی انتخاب کند.

نوع دیگر وکیل امور ثبتی این است که شخص موکل، به یکی از وکلای دادگستری که دارای پروانه وکالت است، صرفا در انجام امور ثبتی جهت مراجعه به ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و حل و فصل مشکلات به شکل قانونی، وکالت دهد.

وکیل امور ثبتی وکیلی است که به واسطه تسلطی که بر قوانین ثبتی دارد، پرونده و دعوای ثبتی موکل خود را پیگیری می‌کند و از تضییع حقوق او جلوگیری می‌کند.

مهم ترین دعاوی ثبتی عبارت اند از:

اعتراض به تحدید حدود ملک - اعتراض به ثبت ملک - اعتراض به حقوق ارتفاقی - اعتراض به رأی شواری حل اختلاف - تعیین وضعیت اراضی و اعیان فاقد سند رسمی - اعتراض و موارد اشتباهی پیش از ثبت ملک - دعاوی ثبت اسناد - الزام به ثبت ولادت - الزام به صدور شناسنامه - اصلاح شناسنامه - ابطال شناسنامه - تغییر نام - تغییر سن -حذف نام همسر سابق از شناسنامه - درخواست صدور سند مالکیت - الزام به تفکیک – افراز - دستور فروش ملک مشاع - ابطال سند رسمی - رفع ممنوع الخروجی - اعتراض به تصمیم واحد ثبتی - ابطال سند - ابطال عملیات اجرائی ثبتی - تقسیم و فروش اموال مشاع - اختلافات ثبتی - ابطال سند مالکیت معارض - ابطال معامله معارض - اجرای ثبت - ابطال اجرائیه ثبتی - اصلاح سند - اعتراض به ثبت علامت تجاری یا اختراع.

دعاوی ثبتی

دعاوی ثبتی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی حقوقی و کیفری است که به نوعی مربوط به امور ثبت اسناد و املاک مربوط می شوند. در این مجموعه موضوعات بسیار متنوعی یافت می شود.

از موضوعات مثل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهد، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی جای می گیرند.

جعلی بودن سند:

بر این اساس شخص می توان ادعای جعل بودن سند را بنماید که در رابطه با اسناد رسمی طبق ماده 22 قانون ثبت که ذیلا به آن اشاره شده قابل استناد نیست ولی در مورد اسناد عادی می توان ادعای جعلی بودن سند را مطرح نمود.

جا نمایی پلاک ثبتی به اخذ سند تک برگ چه کمکی می کند؟

برای اخذ سند تک برگ اگر ملکتان به صورت قولنامه ای یا بنچاقی است لازم است که جا نمایی پلاک ثبتی سند صورت پذیرد چرا که با گرفتن سند تک برگ برای ملکتان در صورت به وجود آمدن دعاوی ملکی بر سر ملکتان دیگر دچار مشکلات اثبات مالکیت نخواهید شد.

جا نمایی پلاک ثبتی در چه مواردی به ما کمک می کند؟

این کار ، امری مهم است که در خصوص معین کردن متراژ و محل قرار گیری ملک به مالکین و همسایه های مجاور ملکمان که دچار شک یا اختلاف هستند کمک شایانی می کند.