نقش مشاورین املاک در ارتکاب عمل کلاهبرداری ملکی

در مواردی مشاهده می شود فرد کلاهبردار توانسته است صاحب بنگاه و دفتر مشاوره املاک را هم با خود همراه سازد. یا اینکه او را نیز فریب داده و به اتفاق، مالباخته را به دردسر بیاندازند.

شبهات در مورد جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ملکی

جعل اسناد ملکی – همانطور که گفته شد در مواردی سه جرم جعل سند، استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ملکی توأمان اتفاق می افتد. این همزمانی موجب شده است در عمل شاهد تعدد آراء قضایی در اینگونه موارد باشیم.

 

اگرچه وجود:

 

رأی وحدت رویه شماره ۱۱۸۸ مورخ ۳۰ خرداد ۱۳۳۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

 

و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۴ مورخ ۱۳۷۷/۱/۲۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

 

تا حدود زیادی به این اختلاف دیدگاهها پایان داد. با این وجود هنوز هم شاهد اختلافاتی در این زمینه هستیم.

در بررسی رویه قضایی قضات، می توان سه رفتار کاملاً متمایز از یکدیگر را شاهد بود :

 

در رویه اول بیشتر قضات اعتقاد به تعدد مادی جرم دارند. این دسته از قضات قاعده جمع مجازات‌ها را اعمال می کنند، لذا هریک از جرایم مورد بحث را به عنوان جرم مستقل در نظر گرفته و رفتار عاملین را در هر جرم قابل مجازات می‌دانند. در رویه دوم بخشی از قضات قاعده جمع مجازات ها را با اندکی تفاوت اعمال می‌نمایند.

 

در این رویه جرم جعل سند را به عنوان جرم مستقل قلمداد نموده و مرتکب آن را به مجازات این جرم محکوم می نمایند. اما جرم استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری و یا انتقال مال غیر را به عنوان تعدد معنوی جرم در نظر می گیرند. در این حالت مجازات جرم اشد را برای مرتکب این جرائم اعمل می نمایند.

 

در رویه سوم تعداد کمی از قضات قائل به تعدد معنوی جرم می باشند، و جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول را مقدمه جرم کلاهبرداری و یا انتقال مال غیر می دانند، و مرتکب را تنها بابت جرم نهایی مجازات می کنند.

کلاهبرداری از طریق استفاده از سند مجعول

یکی از رایج‌ترین روش‌ها برای عملی شدن کلاهبرداری، جعل و استفاده از سند مجعول است. در واقع، مجرم از طریق جعل سند و به دنبال آن استفاده از سند مجعول، دیگران را فریب می‌دهد و از این طریق دست به کلاهبرداری می‌زند.

کلاهبردار ملکی

کلاهبردار ملکی، شخصی است که با توسل به عملیات و یا وسایل متقلبانه همراه با سوء نیت، مال یا ملک شخص دیگر را به تصرف در می آورد. در این تعریف جعل سند ملکی به هر نحوی از انحاء ذکر شده و در ادامه آن استفاده از سند مجعول، یکی از مصادیق بروز کلاهبرداری و وقوع جرم است.

جعل اسناد ملکی متعلق به ایرانیان مقیم خارج از کشور و امکان رفع تصرف یا تصاحب آن ها

یکی از مشکلات حقوقی ایرانیان مقیم خارج از کشور نحوه تملک اموال غیر منقول آن ها بویژه زمین، خانه، آپارتمان و …. در ایران است. در برخی دعاوی ، صاحب مال توانسته است با انتخاب وکیل خوب و متخصص ملکی و با پیگیری های زیاد اموال و املاک خود را مجدداً در اختیار بگیرد. بنابراین ضمن اینکه مواردی از جعل اسناد ملکی مربوط به اموال و املاک ایرانیان وجود دارد . در مقابل پرونده هایی نیز تشکیل و به نفع مالک خارج کشور رأی صادر شده است.

اسناد عادی و موارد بیشمار ادعای جعل همراه با انکار و تردید

دقت داشته باشید که اکثر دعاوی مربوط به جعل سند ملک یا ادعای جعل سند، مربوط به اسناد به ظاهر ساده و دست نویس است. اسنادی که در آژانس های معاملات املاک تنظیم شده است. متاسفانه چه بسیار افرادی که توانسته اند از این راه قانون را هم دور زده و برای خود ملک و املاکی دست و پا کنند. از آنجا که در اینگونه اسناد، ادعای انکار و تردید زیاد است معمولاً کار به ارجاع سند به کارشناس یا کارشناسان رسمی می رسد. با این وجود در مورد خرید ملک دقت نمایید که با اسناد جعلی مواجه نشوید.

چون ممکن است بعدها فرد سومی با ارائه سند واقعی ادعا نماید سند شما جعلی است. در این صورت شما باید در محاکم کیفری طرح دعوی نمایید. اگر شخصی، سندی را جعل نموده و سپس آن را به دیگری بفروشد و تحصیل مال نماید علاوه بر جرم جعل، مرتکب کلاهبرداری نیز شده است. در این صورت جرم وی سنگین و مجازات وی بیشتر خواهد بود.

ادعای جعل

در ادعای جعلیت سند رسمی، شخص، مدعی ساختگی و غیر واقعی بودن سند است. یعنی مدعی است که در سند قلم بردگی شده و ساختار آن یا امضای ذیل آن غیر واقعی است.

مرجع تعیین نرخ دیه

«دیه» در حقیقت در میان انواع مجازات ، به عنوان یک مجازات مالی در نظر گرفته میشود. مستند به ماده ۴۸۸ قانون مجازات اسلامی ، دیه، مقدار مال معین است که شرع اسلام برای جبران جنایات غیر عمدی ، شبه عمد ، خطای محض ، جنایت عمدی (اگر قاضی اجرای حکم قصاص را عملی نداند) و نقص عضو مشخص می‌کند.

 

به طور کلی دیه در موارد زیر قابل پرداخت است :

 

.در جرائم‌ عمدی که بدلایل قانونی از حکم قصاص برای آنها استفاده نمی‌شود.

.در جرائم غیرعمد و حوادث مانند ضرب و شتم. ، حوادث کار یا تصادفات جاده ای .

اگر در شرع ، میزان جبران خسارت مشخص شده باشد ، «دیه» نامیده می‌شود. اگر مقدار خسارت پرداختی تعیین نشده باشد ، از اصطلاح «ارش» استفاده می‌شود.

صور خاص جرم کلاهبرداری

• انتقال مال غیر بدون مجوز قانونی

 

 

 

• معرفی مال دیگری به عوض مال خود

 

 

 

• تبانی در معامالت دولتی

 

 

 

• تحصیل مال از طرق نامشروع

 

 

 

• کلاهبرداری در امور ثبتی

 

 

 

• کلاهبرداری در شرکت ها

 

 

 

• کلاهبرداری رایانه ای

نحوه اغفال و فریب قربانی در کلاهبرداری به چه صورت می باشد؟

لازمه اغفال و فریب قربانی عدم آگاهی او نسبت به متقلبانه بودن وسایل مورد استفاده کلاهبردار می‌باشد، ملاک و معیار تشخیص اغفال بزه دیده در جرم کلاهبرداری، معیار شخصی است.

شرایط ‌و‌ اوضاع‌ و ‌احوال ‌لازم‌ برای‌ تحقق ‌جرم‌ کلاهبرداری چیست؟

متقلبانه بودن وسایل، اغفال شدن و فریب خوردن قربانی، که مستلزم عدم آگاهی وی نسبت به متقلبانه بودن وسایل مورد استفاده مجرم میباشد، تعلق مال برده شده به دیگری از شروط تحقق کلاهبرداری می باشد.

آیا فروش ملک توقیقی جرم است؟

طبق ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف ‌باشد ولو مداخله ‌کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

مجازات فردی که به جاعل سند پول می‌ دهد چیست؟

فردی که به فرد دیگری بابت جعل سند پول و یا اصطلاحاً دستمزد می پردازد نیز مجرم است و در واقع پرداخت پول در قبال جعل سند به شخص جاعل، معاونت در جرم جعل محسوب می شود و مجازات معاون جرم جعل سند، یک تا دو درجه کمتر از مجازات مجرم اصلی است.

صرف نظر از این ها همان طور که اشاره شد استفاده از سند مجعول عادی با آگاهی از جعلی بودن آن علاوه بر جبران خسارت بر طبق قانون جدید مجازات سه ماه تا یک سال حبس یا جزای نقدی ۳ تا ۱۲ میلیون ریال در پی خواهد داشت.

مجازات جدید جعل سند عادی ملک بر اساس قانون کاهش مجازات

در خصوص جعل اسناد غیر رسمی (عادی) نیز مجازات کسی که اسناد عادی را جعل کند یا با علم به جعلی بودن، از آنها استفاده کند علاوه بر خسارت وارد بر اساس ق به حبس از سه ماه تا یک سال یا به ۳ تا ۱۲ میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

جعل توسط کارمندان و مسئولان دولتی

مجازات جعل سند چنانچه مجرم از کارمندان و مسئولان دولتی باشد و در حین انجام وظایف خود اسناد رسمی را جعل کند به این صورت بوده که: علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا به پرداخت ۶ تا ۳۰ میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

مجازات جعل سند ملکی

کیفیت و میزان مجازات جرم جعل اسناد در قانون مجازات اسلامی به طور مفصل آورده شده است که با توجه به فرد جاعل و اینکه صاحب سمت دولتی باشد یا فرد عادی اقدام به جعل کند و اینکه جعل چگونه و به چه صورت محقق شده باشد و چه سندی مورد جعل قرار گرفته باشد، مجازات متفاوتی در نظر گرفته شده است.

در کل جعل سند از جمله جرایم کیفری می باشد و دادگاه رسیدگی کننده با بررسی موارد و با نظر کارشناس میزان مجازات را بر اساس فصل پنجم قانون تعزیرات قانون مجازات اسلامی تعیین می کند.

جعل قولنامه توسط بنگاه

در اسناد عادی مالکیت که میان افراد و یا در بنگاه های املاک در قالب قولنامه و مبایعه نامه و … تنظیم می شود امکان جعل سند نسبت به اسناد رسمی راحت ‌تر است. به طور مثال مشاوران املاک با تغییر نوشته های بندهای سند، جعل امضا یا مهر و یا حتی تنظیم سند دروغین، در اسناد ملکی مرتکب جرم جعل اسناد عادی می شوند.

نکته مهمی که در جعل اسناد ملکی وجود دارد این است که شخصی با قصد فریب و انتفاع شخصی خود اقدام به جعل می کند.

جرم جعل سند عادی قابل گذشت است؟

با توجه به قانون جدید جرم جعل سند عادی قابل گذشت در نظر گرفته شده است.

آیا مجازات جعل اسناد عادی همچون مبایعه نامه ، چک و … با جعل اسناد رسمی متفاوت است؟

مجازات جعل اسناد عادی متفاوت و همچنین خفیف تر از اسناد رسمی می باشد.

مجازات جرم جعل اسناد عادی و مرجع صالح رسیدگی کننده

با استناد به قانون مجازات اسلامی هر کس در اسناد یا نوشته های غیر رسمی جعل یا تزویر کند یا با علم به جعل و تزویر آنها را مورد استفاده قرار دهد، علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال یا به ۳ تا ۱۲ میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

رسیدگی به جرم جعل اسناد عادی نیز در صلاحیت دادگاه‌های کیفری محل وقوع جرم است.