گفتیم که عبارت دقیق تر دادخواست اعلام بطلان است اما به صورت مسامحه در دادخواست های دادگاه عبارت بالا(ابطال معامله) استفاده می شود.
در نتیجه اگر معامله باطل باشد به هر علتی مثل موارد بالا می توان از دادگاه اعلام بطلان آن را خواست تا که پول پرداخت شود پس گرفته شود.
تقدیم دادخواست بطلان دارای جنبه های فنی حقوقی است که بهتر است با وکلا و مشاوران مربوطه در اینباره مشورت شود تا دادخواست رد نشود و هزینه اضافی بر شما تحمیل نشود.
گاهی عقد از همان ابتدا باطل است مثل مواردی که در بالا گفته شد که از طرفی به آن باطل مطلق گفته می شود. اما گاهی عقد بین طرفینی که معامله را انجام داده اند صحیح است ولی یک شخص دیگری می تواند معامله آنان را باطل کند که به آن معامله، معامله قابل ابطال گفته می شود (بطلان نسبی).
مصادیق بطلان معامله در قانون مدنی زیاد است اما در ابطال معامله باید به قرارداد نجات قانون دریایی و مباحثی در قانون تجارت مراجعه کرد.
اثر جدایی ابطال معامله با بطلان معامله
در بطلان معامله و یا معامله باطل عقد از همان ابتدا هبچ اثری ندارد اما در ابطال معامله تا زمانی که دادگاه حکم به باطل کردن نداده است عقد صحیح است و با حکم دادگاه از روز اول باطل و بی اثر می شود.
زیان دیده می بایست تا قبل از اعلام ختم دادرسی با طرح دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی، اقدام به طرح دعوای ضرر و زیان علیه متهم نماید. در این صورت دادگاه علاوه بر تعیین مجازات جرم ارتکابی، متهم را به پرداخت خسارات وارد شده محکوم خواهد کرد.
مطابق با قانون آئین دادرسی کیفری، تنها منافع حتمی(ممکن الحصول) که به صورت عادی برای زیان دیده حاصل شده است و به واسطه ی عمل مجرم، زیان دیده از آن محروم شده است قابل مطالبه می باشد.
مطابق با ماده ۱۵ قانون آئین دادرسی کیفری:
پس از آنکه متهم تحت تعقیب قرار گرفت، زیان دیده از جرم می تواند تصویر یا رونوشت مصدق تمام ادله و مدارک خود را جهت پیوست به پرونده به مرجع تعقیب تسلیم کند و تا قبل از اعلام ختم دادرسی، دادخواست ضرر و زیان خود را تسلیم دادگاه کند.
در خصوص منافع در تبصره دوم ماده ۱۴ باید بیان کرد که:
- منافع اصولا به دو دسته
تقسیم می شود.
+منافع حتمی: موضوع تبصره دو ماده ۱۴، به منافعی گفته می شود که طبق روند طبیعی و عادی خود برای شخص به وجود می آید. به عبارتی قابل پیش بینی می باشد.
برای مثال شخصی کارمند یک شرکت می باشد که هر ماه از شرکت خود حقوق دریافت می نماید.
+ منافع احتمالی: به منافعی گفته می شود که، اصل منفعت و یا حتی میزان آن قابل پیش بینی نباشد. به عبارتی احتمال دارد که به وجود بیاید.
برای مثال یک فروشنده مغازه ممکن است یک روز اصلا فروشی نداشته باشد ولی روز دیگر فرضا فروش بسیار بالایی داشته باشد.
حال با توجه به توضیحات ارائه شده، مطابق با قانون دادرسی کیفری، فقط منافع حتمی (ممکن الحصول) قابل مطالبه می باشد و رویه قضایی اصولا حکم به منافع احتمالی صادر نمی کنند.
یعنی اگر فرضا شخصی اقدام به ضرب و جرح یک کارمند نماید و مدتی او را از انجام خدمت محروم سازد، کارمند می تواند منافع حتمی که به موجب این خسارت از وی سلب شده است را از ضارب مطالبه نماید.
ارتکاب رفتار مجرمانه اثرات منفی به شاکی وارد می کند که این مساله با تعیین مجازات مجرم یا مجرمین متفاوت خواهد بود.
به جهت روشن شدن موضوع، فرض کنید راننده ای با سرعت غیرمجاز و بی احتیاطی در هنگام رانندگی، با عابری پیاده ایی تصادف کرده است و عابر در اثر این تصادف مدتی در بیمارستان بستری بوده و خسارت هایی نظیر، هزینه درمان، هزینه ترک کار و… به وی وارد شده باشد.
در این صورت اگرچه اقدام راننده خاطی مطابق با قانون مجازات اسلامی دارای عنوان مجرمانه بوده و توسط دادگاه به مجازات مقرر نیز محکوم خواهد شد، اما جدای از تعیین مجازات، دادگاه صادرکننده حکم، بنا به تقاضای شاکی، راننده را به پرداخت خسارات وارده نیز علاوه بر مجازات جرم، محکوم خواهد کرد.
یاست محترم ……..
با سلام
احتراما به استحضار می رساند، اینجانب به موجب سند عادی مورخ ……… مبلغ ………. ریال از خوانده محترم طلبکار می باشم که با وجود مراجعات مکرر تا کنون از پرداخت طلب اینجانب خودداری نموده است. لذا با تقدیم این دادخواست مستندا به مواد ۱۲۸۴، ۱۲۸۹ و ۱۳۰۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، درخواست رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ……… ریال با احتساب کلیه خسارات قانونی را استدعا دارم.
برای این کار باید بدانیم که بدهکار ما در کدام شهر اقامت دارد. زیرا باید در دادگاه همان شهری که بدهکار آنجا اقامت دارد از طریق دفاتر خدمات قضایی دادخواست تقدیم شود.
در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی به شرایط این امر اشاره کرده است:
در دعاوی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت نموده، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر این که طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.
حقوق جزا اختصاصی که فقط به جرایم و تعاریفاش می پرداخت و حقوق جزا عمومی که در برای مسائل عمومی جرایم و انواع مجازات ها می پردازد و آیین دادرسی که به امور شکلی مانند تعقیب متهم، نحوه رسیدگی در دادگاه ها و صدور رای و اعتراض به آن و… می پردازد.
بله اصل برائت در قوانین کیفری نیز وجود دارد. بدین صورت که هیچ کس مرتکب جرم نشده است مگر اینکه در دادگاه های مورد تایید، طبق ادله و اسناد قانونی به اثبات برسد.
نکته مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیررسمی آنست که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود ، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی میشود.
همینطور باید بدانید بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سردر با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نیست ! مشاورین املاک می بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.
از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آنکه نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند ، لازم هست که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد.در معاملات املاک استیجاری اگر قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم میشود ، حتما بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک تاکید شود.با توجه به اینکه قولنامه ها از نوع سند مالکیت عادی هستند ، تنظیم مواد مندرج درآن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.
از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد ، بهتر است جهت پیشگیری از دردسرهای بعدی ، شرایطی بر فسخ را برای هرکدام از آنها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود.
نکته مهم دیگر اینکه هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک ، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید ! تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان توصیه میشود ، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند ، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ( در صورت عدم محقق شدن آن ) در قرارداد درج نمایند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود.
در معامله املاک ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله به زمانی پس از پیگیرهای قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول میشود. در معاملات املاک با چند مالک ، حضور و امضای همگی آنها یا وکلای قانونیشان الزامی ست اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد ، تنها حضور و امضای وی کفایت میکند.
صرف داشتن مبایعه نامه دلیلی بر مالکیت شما نیست چرا که پایبندی کامل به تعهدات مندرج در متن مبایعه نامه ، توسط هر یک از دو طرف قرارداد ، از الزامات ضروری معاملات املاک می باشد.
حتما لازم است قبل از معامله ملک، زمین یا ملک مورد نظر را به صورت دقیق مشاهده کرده و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی ، عیوب و نقوص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله ، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن در متن قولنامه درج شود.
بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته میشود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی توجه کنید. بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آنها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید .و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.
