آیا قرار جلب به دادرسی قابل اعتراض است؟

 

خیر قرار جلب به دادرسی قابل اعتراض نیست.

قطع و یقین

بموجب ماده ۱۳۱۵قانون مدنی شهادت باید از روی قطع و یقین باشد نه بطور شک و تردد، پس نباید بصورتی باشد که احتمال خطا وجود داشته باشد و شهادت در مورد آن چیز معلوم و آشکار باشد.

شهادت مطابق با دعوی

ماده ۱۳۱۶ قانون مدنی شهادت باید مطابق با دعوی باشد ولی لگر در لفظ مخالف و در معنی موافق یا کمتر از ادعا باشد ضرری ندارد؛ بنابراین اگر چنانچه موضوع دعوی بیع باشد ولی شهادت شهود بر صلح و اجاره باشد قابل قبول نیست و موجب سقوط اعتبار آن می گردد.

راه های تخلیه قانونی ملک کدامند؟

اتمام زمان مدت اجاره، مستاجر بیشتر از 3 ماه اجاره را به موجر نپرداخته باشد، مستاجر عملی خلاف قرارداد انجام بدهد.

عقد اجاره چیست؟

عقدی می باشد که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره می گویند.

یک نکته مهم =2

در این خصوص باید به آن اشاره کرد این است که به علت فوری بودن دستور تخلیه مستاجر فرصت ندارد که پیش از اتمام مهلت تخلیه عملیات تخلیه را متوقف کند. در نتیجه باید برای دادرسی فوری اقدام کند و بدون دادخواست دلایل خود را محکمه ارائه کند تا درخواستش مورد بررسی قرار گیرد.

به عبارت دیگر در دو حالت امکان توقف دستور تخلیه وجود دارد

1.مستاجر مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است.

2.مستاجر ادعا کند که سند مورد استفاده توسط موجر اصالت ندارد.

چطور دستور تخلیه را متوقف کنیم ؟

همانگونه که پیش از این گفته شد دستور تخلیه به صورت فوری اجرا می‌شود و مستاجر برای تخلیه ۳ روز زمان دارد و امکان اعتراض هم برای او وجود ندارد اما در برخی شرایط این امکان برای او فراهم شده که برای توقف دستور تخلیه اقدام کند.

گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟

بعد از صدور دستور تخلیه مستاجر سه روز برای تخلیه فرصت دارد.

اصولا دریافت حکم تخلیه یک هفته طول می‌کشد اما اگر نیاز باشد که موجر چیزی را اثبات کند ممکن است این مدت زمان کمی طولانی تر هم شود.

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه

همانطور که ذکر شد اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد مرجع شورای حل اختلاف است اما اگر ملک تجاری بود مرجع دادگاه محل است.

یک نکته مهم

نباید فراموش کرد این است که اگر مستاجر با پایان زمان اجاره در ملک باقی بماند با او با توجه به توافقات و مواد قرارداد برخورد می‌شود. ممکن است در قرارداد توافق شده باشد که با انقضای مدت مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستاجر دریافت شود یا ممکن است با ادامه سکونت مستاجر بدون رضایت موجر مبلغی به عنوان وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از مستاجر دریافت شود. اگر در قرارداد اجاره در این مورد توافقی وجود نداشته باشد و چیزی پیش‌بینی نشده باشد فرد غاصب باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. محاسبه این مبلغ با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.

در نهایت خوب است بدانید که برای درخواست تخلیه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.

اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد مستاجر مکلف به تخلیه است و با توجه به قانونی که قرارداد بر طبق آن تنظیم شده با او برخورد خواهد شد.

مراحل تخلیه منزل مسکونی

بعد از اثبات تحقق یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه، موجر با ارائه مدارک از دادگاه یا شورا درخواست می‌کند و با صدور حکم تا ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود. مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند و نمی‌تواند به حکم اعتراضی کند.

 

حکم تخلیه زمانی قابل اجرا است که موجر مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که مستاجر به موجر داده بوده است را به او بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.

اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجر بدهکار باشد موجر برای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد و ادعای خود را ثابت کند.

در برخی موارد اگر مستاجر ثابت کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده و یا موجر از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کرده است، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.

اگر اجاره در قرارداد عادی باشد با قرارداد رسمی تفاوتی دارد و آن در این است که بر طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر به‌ عنوان شاهد گواهی شود. علاوه بر این درخواست تخلیه برای ملکی که به منظور سکونت اجاره داده شده باید به شورای حل اختلاف ارائه شود و اگر ملک به قصد تجاری اجاره شده باشد مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است و به دادگاه ارائه می‌شود.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

برای دریافت حکم تخلیه باید سند مالکیت و سند اجاره‌نامه را به همراه داشته باشید و یکی از شرایط صدور حکم تخلیه را اثبات کنید. برای درخواست صدور حکم تخلیه می‌توانید بر اساس ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اقدام کنید.

دو شرط مهم در تنظیم قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد

1=قرارداد اجاره باید به موجب قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد. این شرط اساسی به این منظور مقرر شده که طرفین به طور کامل نسبت به تکالیف خود آگاه باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد وجود نداشته باشد.

2=دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.

چه شرایطی برای تخلیه ملک مسکونی وجود دارد؟

برای تخلیه ملک مسکونی زمانی می‌توان اقدام کرد که یکی از چهار مورد زیر وجود داشته باشد:

 

باقی ماندن مستاجر در ملک و عدم تخلیه علیرغم اتمام زمان اجاره که در اجاره‌نامه ذکر شده است

گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها بدون اینکه مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود

استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر

انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستاجر

قرارداد میان موجر و مستاجر ممکن است به صورت رسمی و یا غیررسمی تنظیم شده باشد. اگر قرارداد رسمی بوده باشد، برای درخواست تخلیه و دریافت حکم تخلیه موجر باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کند و با اخذ حکم تخلیه برای درخواست صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کنند.

تخلیه منزل مسکونی به چه صورت است؟

مالک هر ملکی این حق را دارد که با اتمام و انقضای مدت زمان اجاره و یا با بروز برخی تخلفات توسط مستاجر برای تخلیه ملک مسکونی خود درخواست بدهد. اگر ملک تجاری اجاره داده شده باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشد، دادگاه باید بر طبق قوانین همین قانون برای فسخ اجاره و تخلیه ملک رای صادر کند. اما اگر روابط مستاجر و موجر بر طبق قانون سال ۱۳۷۶ باشد، شورای حل اختلاف با بررسی اجاره‌نامه برای تخلیه دستور صادر می‌کند.

سند المثنی

سند المثنی مواقعی مورد استفاده قرار می‌گیرد که به دلایل مختلفی سند مالکیت از بین برود و اثری از آن باقی نماند. در این مواقع مالک باید تقاضای خود را به همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده که نمونه آن را هم از ثبت محل دریافت می‌کند، همراه با ذکر چگونگی از بین رفتن سند اعلام کند. انجام این کار مراحل مختلفی دارد اما درنتیجه با تکمیل آن سند المثنی صادر خواهد شد.

سند وقف

سند وقف نوعی سند است که به شما اختیار تمام و کمال نمی‌دهد و شما باید با اجازه سازمان اوقاف نقل و انتقال را انجام دهید. لازم به ذکر است که ملکی که اوقافی باشد زمین آن متعلق به فرد دیگری است که آن را وقف کرده و اداره اوقاف هم این زمین‌ها را به‌صورت اقساطی به شخص‌های دیگری واگذار کرده است و بدین ترتیب کسی که ملک اوقافی می‌خرد، باید مبلغ کمی را سالیانه به اداره اوقاف پرداخت نماید.

سند قولنامه‌ای

گاهی اوقات دونفر تصمیم می‌گیرند با رضایت خودشان قراردادی را تنظیم کنند ولی برخی اوقات شرایط برای انجام تعهدات وجود ندارد و باید مقدماتی تنظیم گردد تا معامله صورت گیرد. به عنوان مثال خریدار پول کافی برای خرید خانه را ندارد ولی با این وجود می‌تواند آن را تا یک زمان مشخص فراهم نماید و بدین صورت دو طرف با یکدیگر قراردادی می‌بندند که به آن قولنامه گفته می‌شود.

سند تفکیکی

اگر دو یا چند نفر مالک ملکی باشند و به موجب سندی از هم مجزا شده باشد آن سند، سند تفکیکی نام دارد. باید گفت که اگر مالک یا کسانی که در یک ملک شریک هستند درخواست تفکیک دهند، اداره ثبت اسناد به میزان هر سهم مالکان اقدام به صدور سند ملکی تفکیکی می‌کند. به زبان ساده باید گفت که سند تفکیکی برای ملک‌های چند قسمته‌ای نوشته می‌شود که هرکدام یک مالک دارند.