ممکن است در ملکی که شما اجاره کرده‌اید، مستأجری وجود داشته باشد و به دلایل مختلفی از جمله پیدا نکردن ملک یا خانه جدید، پرداخت نکردن ودیعه کامل توسط موجر و … ملک تخلیه نشود. در این زمان شما بلاتکلیف می‌مانید.
پس بهتر است از تخلیه کامل ملک یا خانه در زمان تعیین شده مطمئن شوید.
گاهی به علت اعتمادی که بین موجر و مستأجر ایجاد می‌شود و البته ویژگی اکثر ما ایرانی‌ها یعنی دست و دل‌بازی و تعارفی بودن، دو طرف فرم‌هایی را مبنی بر همین اعتماد امضا می‌کنند. تا زمانی که ودیعه را به صورت تمام و کمال دریافت نکردید، هیچ بندی را مبنی بر دریافت ودیعه امضا نکنید.
حتما تمام متن اجاره‌نامه را دقیق بخوانید؛ چه آن متونی را که تایپ شده است و چه آن متونی که در همان لحظه نوشته می‌شود. اجاره‌نامه سندی دوطرفه است و نباید در آن قید شود که یکی از طرفین می‌تواند حق و حقوق بیشتری از دیگری داشته باشد و به صورت سرخودانه تصمیم بگیرد.
اگر مستأجر هستید ملکی را اجاره کرده‌اید، حتما مبلغی را به عنوان رهن یا ودیعه، بعد از بسته شدن قرارداد، به موجر داده‌اید. پس از پایان مدت زمان اجاره، موجر موظف است ودیعه را تمام و کمال و در زمان مشخص به مستأجر بازپس دهد.
ممکن است این مدت زمان طول بکشد؛ بنابراین، در قرارداد اجاره‌نامه در مورد زمان دقیق پس گرفتن ودیعه به توافق برسید و آن زمان را در قرارداد ذکر کنید. علاوه بر این، برای تأخیر موجر در پس دادن ودیعه تصمیم‌گیری‌های لازم را به عمل آورید.
همان گونه که موجر می‌تواند در صورت تأخیر پرداخت اجاره‌بها، جریمه‌ای تعیین کند، مستأجر هم می‌تواند برای تأخیر بازپرداخت ودیعه جریمه تعیین کند. اگر قرار است چنین جریمه‌ای به توافق برسد، باید در قرارداد اجاره درج شود. علاوه بر این، میزان جریمه تعیین شده باید معقول باشد تا بتوان آن را به صورت قانونی پیگیری کرد.
اگر دو شاهد اجاره‌نامه شما را امضا کنند، راحت‌تر می‌توانید موارد قانونی را پیگیری کنید. در صورتی که دو شاهد اجاره‌نامه را امضا کنند، در هنگام بروز نقض مفاد اجاره‌نامه، نیازی به مراجعه به دادگاه‌های عمومی نخواهد بود. بلکه طرفی که ناراضی است، می‌تواند با ارائه اجاره‌نامه به شورای حل اختلاف محلی مورد شکایت خود را بررسی کند.
متأسفانه در کشور ما قراردادها به صورت کلی نوشته می‌شوند و جزییات قرارداد، با دقت در آن بیان نمی‌شود. همین امر ممکن است موجب بروز اختلافاتی شود. بهتر است هر چیزی که ممکن است در آینده موجب بروز اختلافاتی شود، از قبل پیش‌بینی شود و در اجاره‌نامه درج شود تا در آینده هر کدام از طرفین ادعایی در مورد آن نداشته باشند.
در اجاره‌نامه، مبلغی را که بین طرفین توافق می‌شود و باید در زمان مشخصی از طرف مستأجر پرداخت شود، اجاره‌بها می‌گویند. در تعیین اجاره‌بها مواردی مانند امکانات ملک، دسترسی‌های شهری آن، وجود آسانسور (در ساختمان‌ها)، سن بنا، سطح فرهنگی و اجتماعی محله، منطقه و ناحیه، دسترسی به لوازم حمل و نقل عمومی مانند مترو و اتوبوس و … مؤثر هستند و هر چه این امکانات بیشتر باشد، مبلغ اجاره‌بها بیشتر می‌شود؛
بنابراین، در هنگام تعیین اجاره‌بها به این امکانات توجه کنید و دقت کنید تا پولی اضافه در برابر چیزی که وجود ندارد، از شما اخذ نشود.
در صورتی که مستأجر، اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند و یا آن را به طور کلی پرداخت نکند، موجر می‌تواند بدهی مستأجر را از ودیعه یا رهن بگیرد و پس از پایان مدت زمان اجاره، ودیعه را با کسر بدهی‌ها به مستأجر برگرداند.
تعیین اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد اجاره است و دقیقا بخشی است که بسیاری از افراد بر سر آن به توافق نمی‌رسند.
یکی از مواردی که در اجاره‌نامه ذکر می‌شود، مدت زمان اجاره است. بعد از اتمام مدت اجاره، مستأجر موظف است ملک را تخلیه کند. علاوه بر این، موجر نمی‌تواند قبل از این زمان، مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند. متأسفانه بسیاری از مشکلات بین موجر و مستأجر از همین مورد نشات میگیرد. به همین دلیل، هر گونه نکته‌ای در این زمینه به فکرتان می‌رسد با یکدیگر مطرح کنید و در قرارداد اجاره به ثبت برسانید.
اصولا مستأجر تا یک هفته بعد از مدت زمان تعیین شده در اجاره‌نامه، زمان دارد تا ملک را تخلیه کند. در صورتی که این مدت زمان طولانی‌تر شود، موجر می‌تواند مورد را به صورت قانونی پیگیری کند و مستأجر را با قانون رو به رو کند. به همین علت، با نزدیک شدن به پایان زمان اجاره، بهتر است برای پیدا کردن ملک جدیدیاخانه ای جدید اقدام کنید تا با فرارسیدن این زمان، بدون دغدغه وارد ملک یا خانه جدید شوید.
نکته‌ای که در این مورد وجود دارد این است که در قانون این حق به مستأجر داده شده است که در صورت تمایل به تخلیه ملک یا خانه، می‌تواند اجاره‌بهای یک ماه دیگر را به موجر پرداخت کند و ملک را تخلیه کند. متأسفانه در این زمینه برابری بین دو طرف وجود ندارد.
گاهی ممکن است موجر نخواهد ملکش زودتر از مدت زمان تعیین شده تخلیه شود؛ زیرا همان گونه که پیدا کردن ملک یا خانه برای مستأجر کاری سخت است، پیدا کردن مستأجر هم برای موجر عملی سخت است! بنابراین، اگر نمی‌خواهید چنین موردی برای ملک شما پیش بیاید، آن را در اجاره‌نامه ذکر کنید.
وارد کردن اطلاعات مربوط به موجر و مستأجر دقت کافی را به عمل آورید. از مدارکی که طرف مقابل شما ارائه می‌دهد، اطمینان حاصل کنید. گاهی ممکن است افراد با مدارک جعلی به بستن قرارداد اقدام کنند. پس همیشه صحیح بودن اطلاعات را بررسی کنید.
مهم‌ترین عمل در اجاره کردن مکان و فضایی، بستن قرارداد اجاره بین طرفین است. این قرارداد باید به صورت قانونی بین طرفین بسته شود. متأسفانه بسیاری از افراد این عمل را بی‌اهمیت فرض می‌کنند و به فرد مقابل خود به صورت کامل اعتماد می‌کنند و همین اعتماد در آینده موجب بروز مشکلاتی خواهد شد. در نتیجه، حتی اگر اجاره‌نامه‌ای را با افراد نزدیک و آشنای خود می‌بندید، آن را به صورت قانونی پیگیری کنید و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانید تا در آینده مسائلی کوچک موجب دل‌چرکین شدن طرفین از یکدیگر نشود.
قرارداد اجاره را اجاره‌نامه می‌نامند. این قرارداد بین صاحب ملک و اجاره‌کننده بسته می‌شود و رابطه موجر و مستأجر را به صورت قانونی مشخص میکند. به صاحب ملک موجر و به اجاره‌کننده مستأجر گفته می‌شود. اجاره‌نامه در واقع تعهدی است که طرفین به یکدیگر می‌دهند تا در صورت بروز اختلافات به آن مراجعه کنند.
در قرارداد اجاره مشخصات موجر و مستأجر، میزان اجاره‌بها، مدت اجاره، چیزی که اجاره می‌شود و شرایط موجر و مستأجر درج می‌شود.
اثر اقاله، به انحلال عقد محدود نمی شود.بلکه دو عوض را هم به جای نخستین باز میگرداند.این اثر درجایی که دو عوض باقی است یا تعهدها اجرا نشده است با مشکلی مواجه نمی شود.ولی در فرضی که یکی از دو عوضین یا هردو از بین رفته است یا تعهدها اجرا شده است یکی از این دو راه حل مورد توجه قرار میگیرد.:
.اقاله ممکن نیست، زیرا موضوعی باقی نمانده که به جای خود بازگردد.
.به جای آنچه تلف شده است بدل آن پرداخته می شود.و بدین گونه مفاد تراضی تحقق می یابد.
اگر از مجموع عقد و شرط چنین برآید که دو طرف معامله مشروع دیگر را اراده کرده اند،باید به این مقصود واقعی احترام گذارد و معامله را نافذ دانست.
عبارت است از اینکه ،متعهد باید مطابق شرایط قرارداد و در حدود امکانات و توانایی ها اقدام نماید وحصول نتیجه اهمیت ندارد. بلکه صرف اینکه متعهد تمام تلاش خود را به کار گیرد و از همه امکانات و وسایل، جهت رسیدن به مقصود استفاده نماید ،کفایت می کند. صرف نظر از اینکه نتیجه حاصل گردد یا نگردد.
در تعهد به فعل ، متعهد، ضامن حصول نتیجه برای متعهد له نیست و فقط وسیله و امکان رسیدن را فراهم می آورد.
عبارتست از تعهدی که حصول نتیجه خاصی مدنظر بوده و متعهد زمانی ایفای تعهد نموده است که به آن نتیجه برسد.
=دارا شدن غیر عادلانه
=غصب و آنچه در حکم غصب است.
=اتلاف.
=تسبیب.
=استیفای ناروا.
دارای اهمیت تعهدات اصلی نیستند و اگر چه عدم انجام تعهدات فرعی نیز نقض تعهد قراردادی محسوب می شود.اما آثار نقض تعهدات اصلی را ندارند.قاعدتا متعهد له یک قرارداد ، در موارد نقض تعهد فرعی اقدام به جریمه متعهد می نماید.
=مشروط نمودن انجام اصل تعهد به امری و دیگری مشروط نمودن چگونگی انجام تعهد به چیزی.در برخی موارد در قرارداد قید می شود که پیمانکار در صورت تحقق امر (الف) موظف است کار (ب) را انجام دهد.در اینجا اصل تعهد انجام نمی شود مگر اینکه امر پیش گفته محقق شده باشد.
=معمولا انجام تعهدات مندرج در قرارداد مشروط به شرایطی هستند.عموم تعهدات قراردادی حائز این شرایط هستند و متعهد قرارداد باید تعهد مذبور را با شرایط آن انجام دهد.
۱-تعهد قطعی و تعهد مشروط
تعهدات می تواند قطعی و بدون قید و شرط باشد یا اینکه انجام تعهد منوط به شرایطی باشد.
مثال : تسلیم ضمانت نامه بانکی انجام تعهدات در قرارداد ، تعهد اصلی است و منوط به شرایط یا قیدی نیست.متعهد قرارداد باید ضمانت نامه بانکی را به متعهد له تسلیم نماید.در مقابل، تعهد به پرداخت مبالغ قراردادی منوط به شرایطی از قبیل انجام موضوع قرارداد و ارائه صورت وضعیت است.همچنین پرداخت پیش پرداخت در صورت ارائه ضمانت پیش پرداخت امکان پذیر است.
2-تعهد مسوولیتی و تعهد هزینه ای
انجام هر تعهد دارای دو وجه است.یکی مسئولیت انجام آن و دیگری هزینه انجام آن . برخی تعهدات هستند که از بابت مسئولیت انجام آن و برخی دیگر نیز از بابت هزینه انجام تعهد بر عهده یکی از طرفین معامله قرار می گیرند و لازم به ذکر است که برخی تعهدات نیز متضمن هر دو وجه می باشند.
3-تعهد اصلی و تعهد فرعی
هر قراردادی مشتمل بر تعهدات اصلی و فرعی است.
تعهدات اصلی تعهداتی هستند که جزو شرایط اساسی انجام قرارداد محسوب شده و متعهد له به هیچ وجه عدول از آن تعهدات را نمی پذیرد.قاعدتا این تعهدات اصلی در موضوع قرارداد به صورت عناوین مشخص قید شده یا به صورت عنوان ماده ای مستقل در قرارداد درج می گردد.
4- تعهد قراردادی و تعهد قانونی
تعهدات طرفین قرارداد منحصر در تعهدات قراردادی آنان نیست.بلکه برخی تعهدات ناشی از تکلیف قانونی است و طرفین قرارداد ملزم به رعایت آنها می باشند.ضمن اینکه تکلیف قانونی منوط به توافق طرفین یا درج در متن قرارداد نیستند.مثلا مطابق تکلیف ماده۳۸ قانون تامین اجتماعی ، کارفرما موظف است از هر پرداخت به پیمانکار ، ۵ درصد را به عنوان سپرده تامین اجتماعی از سوی پیمانکار ، مبالغ نگه داشته شده را به پیمانکار پرداخت نماید.
اگر کارفرما مبالغ مکسوره بیمه را قبل از اخذ مفاصاحساب تامین اجتماعی از پیمانکار، به وی پرداخت نماید و پیمانکار نیز مفاصاحساب را از سازمان بیمه اخذ نماید، کارفرما مسوول پرداخت بیمه قرارداد خواهد بود.
5-تعهد قراردادی و تعهد خارج از قرارداد
تعهد قراردادی ،تعهدی است که منشا آن قرارداد است.ولی برخی تعهدات هستند که منشا آنها قرارداد نیست،بلکه به موجب عوامل دیگری خارج از قرارداد ، طرفین یا یکی از طرفین قرارداد مسوول شناخته می شوند.
۶-تعهد قراردادی و تعهد مستقل از قرارداد.
تعهدات قراردادی از این جهت که از منظر اعتبار، تابع قرارداد هستند یا خیر به دو دسته تقسیم می شوند.
تعهدات قراردادی تابع قرارداد: برخی تعهدات قراردادی تابع قرارداد هستند بدین منظور که در صورت انقضای قرارداد یا احراز عدم اعتبار قرارداد،آن تعهدات نیز از درجه اعتبار ساقط گردیده و برای طرفین قابل استناد نخواهد بود.
تعهدات قراردادی مندرج در متن قرارداد :برخی تعهداتی هستند که در متن قرارداد درج می گردند ولی به جهت ماهیت آنها نباید تابع قرارداد تلقی شوند و برحسب شرایطی، بایستی مستقل از قرارداد باشند.مانند مواد مندرج در قراردادهای حل اختلاف، داوری یا محرمانگی
7- تعهد معاوضی و تعهد غیر معاوضی
تعهد معاوضی به تعهدی گفته می شود که در قبال انجام تعهدی متقابل ایجاد شده و این دو تعهد در معاوضه با یکدیگر قراردارند.به گونه ای که انجام تعهد بدون انجام تعهد مقابل آن مورد توافق طرفین نیست.بر این مبنا ، عقود و قراردادها نیز به عقود معاوضی و غیر معاوضی ، تقسیم شده اند. مانند بیع یا قرارداد خرید و فروش که عقدی معاوضی است.
8-تعهد فعلی و تعهد ترک فعلی
برخی تعهدات قراردادی ، ممکن است متضمن انجام یک کار و برخی نیز دلالت بر عدم انجام کاری می نماید.تعهد نوع اول را تعهد فعلی و نوع دوم را تعهد ترک فعلی می نامند.
بسیاری از تعهدات قراردادی تعهد فعلی هستند.
9-تعهد طرفینی و تعهد یک طرفه
برخی تعهدات در متن قرارداد ،ممکن است بر عهده هر دو طرف قرارداد و برخی دیگر برعهده یکی از طرفین قرارداد است
10-تعهد به نتیجه و تعهد به فعل یا وسیله
تعهدات گاهی به نتیجه هستند و گاهی به فعل .
تعهد به معنای تکلیف و وظیفه ای است که یک یا هردو طرف قرارداد به موجب قرارداد یا قانون متقبل شده و مقرر می نمایند که آن را حسب شرایط مورد توافق یا حسب تکلیف قانونی انجام دهند. اصل و بنای هر قراردادی ، تعهدات آن است و زمانی منافع طرفین قرارداد به صورت کامل رعایت می شود که تعهدات آن صحیح و کامل نوشته شده و حدود و نحوه آن در قرارداد تدوین گردد.
ماده 45 آئین نامه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مقرر می دارد:
“در مواردی که ثمن بیع وقف ،تکافوی خرید رقبه مستقلی را ننماید ،سازمان می تواند با مشارکت چند موقوفه و نظر متولیان آنها رقبه واحدی خریداری و سهم هر موقوفه را به تناسب سرمایه آن تعیین نماید.”
