نحوه خرید ملکی که به عنوان رهن در قراردادهای بانکی در توقیف است

در معامله مال مرهونه، اشخاصی که بدون اطلاع از اینکه خانه ای در رهن بانک است آن را خریداری نموده اند می توانند ابتدائا از فروشنده تقاضا نمایند علاوه بر تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن نیز اقدام نماید چنانچه فروشنده خودداری نماید، خریدار حق دارد معامله را برهم بزند و در صورت هرگونه پرداختی، مبلغ را مسترد نماید و یا با مراجعه به مراجع قضایی علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و الزام به فک رهن ارائه دهد.

اعراض از رهن در صورتی که مازاد ملک به نفع غیر توقیف شده؟

بنا به ماده 113 آیین نامه اجراء، چنانچه مازاد مرهونه به نفع غیر بازداشت شده باشد در صورت اعراض از رهن ، بازداشت مازاد به بازداشت اصل تبدیل می گردد.

بنابراین با اعراض مرتهن، سند رهنی فک و حق تقدم وی زایل می گردد. هر چند که مرتهن حق عینی نسبت به رهینه دارد، اما باید از تصرف در عین و منافع آن بدون اذن راهن خودداری نماید. در صورت تصرف، عمل وی باطل و موجب ضمان است زیرا مرتهن در این حالت در حکم غاصب است. مرتهن مکلف به حفظ، نگهداری اداره و استرداد رهینه است. در صورت فک دین یا ادا دین در سررسید یا بخشیدن دین راهن، یا اسقاط دین به هر نحو، استرداد عین بر عهده مرتهن است. در صورت تلف رهینه اگر مرتهن تعدی و تفریط نماید ضامن عین و منافع مال مرهونه می باشد که در این صورت علیه مرتهن(بانک) می توان اقدام نمود.

اعراض نسبت به سهم یک یا چند نفر از راهنین

در مورد وراث مدیون و نیز زمانی که راهن متعدد بوده و فک رهن و فسخ موکول به ادا تمام دین شده باشد اعراض از رهن باید به تمام مرهونه باشد و اعراض از رهن نسبت به سهم یک یا چند نفر از بدهکاران زمانی پذیرفته می شود که حق مطالبه ی دین بدهکارانی که از رهینه آنها اعراض گردیده از سایر بدهکاران اسقاط شده باشد.

اعراض از رهن در صورتی که موعد سند رهنی منقضی نشده باشد

اگر موعد سند منقضی نشده باشد به محض اعراض، مورد رهن آزاد می شود. مطالبه وجه و صدور اجراییه برای وصول آن، موکول به انقضای مدت مذکور در سند معامله خواهد بود. اما اگر مدت سند رهنی، منقضی شده باشد با توجه به مفهوم مخالف ماده مذکور، نیازی به صدور اجرائیه مجدد نمی‌باشد و بستانکار می‌تواند سایر اموال بدهکار را معرفی نماید.

تا چه زمانی مرتهن می تواند از رهن اعراض نماید؟

تا هنگامی که دین بر عهده راهن باقی است مرتهن می تواند از حق خود اعراض نماید چه بقای دین از بابت اصل باشد یا خسارات و غیره، حتی اگر مرتهن قبلا مبلغی دریافت کرده باشد. برابر ماده 38 آیین‌نامه اجراء، بخشیدن دین مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل بدهی، مانع صدور اجرائیه نمی‌باشد و چون مرتهن حق دارد تقاضای صدور اجرائیه نماید حق اعراض‌ از ‌رهن نیز برای او محفوظ است. در صورت تلف واقعی یا حکمی مورد وثیقه، نیازی به اعراض ‌از ‌رهن نیست. چون سند خود به خود برابر ماده 117 آیین‌نامه تابع مقررات اسناد ذمه‌ای می‌گردد. در واقع، رهینه‌ای موجود نیست تا اعراض صورت بگیرد.

سقوط حق اعراض

بنا به تبصره ماده 112 آیین نامه اجراء، با تنظیم صورت مجلس مزایده حق اعراض از رهن از مرتهن به دلیل انتقال مالکیت مورد رهن پس از تنظیم صورتمجلس مزایده ساقط می گردد.

اعراض از رهن در حین عملیات اجرایی

همچنین اگر اعراض از رهن در حین عملیات اجرایی باشد اجرای ثبت مکلف است مراتب اعراض را به دفتر خانه تنظیم کننده سند اعلام نماید، در این حالت دفترخانه اسناد رسمی اطلاع نامه فسخ مربوطه را به اداره ثبت ارسال می دارد و چنان چه سند رهنی منقضی نشده باشد به مجرد اعراض مورد رهن آزاد و حق عینی بستانکار به حق دینی تبدیل می گردد و مطالبه وجه و صدور اجراییه برای وصول آن موکول به انقضای مدت مذکور در سند معامله خواهد بود.

اعراض از رهن پس از صدور اجراییه سند رهنی

چنان چه اعراض از رهن پس از صدور اجراییه باشد، می بایستی مراتب کتباً به اجرا اعلام و رییس اجرا صحت انتساب تقاضانامه مذکور ، موضوع را به متعهد ابلاغ کرده و برابر اسناد ذمه ای عمل بنماید.

اعراض قبل از صدور اجراییه

 

هرگاه اعراض قبل از صدور اجراییه باشد مرتهن (بانک)، در دفترخانه اسناد رسمی مربوطه حاضر می گردد و با ذکر توضیح در ملاحظات ثبت سند رهنی مراتب اعراض سند رهنی قید و به امضاء مرتهن می رسد و در این صورت اجراییه صادر خواهد شد و با صدور اجراییه، قید اعراض ‌از ‌رهن می‌بایستی در اجراییه مشخص باشد. قید «دفترخانه اسناد رسمی مربوطه» در واقع ثبت اعراض در حاشیه ملاحظات ثبت منحصرا در صلاحیت دفتر خانه تنظیم کننده سند است.

آیا با اعراض از مال مرهونه عقد رهن منحل می گردد؟

با اعراض ‌از ‌مال مرهونه ، عقد رهن منحل نمی گردد، بلکه تنها بستانکار(بانک) باید طلب خود را از‌ طریق مقررات اجرای اسناد ذمه‌ای وصول نماید و سند در خصوص دیون مندرج در آن دارای اعتبار کامل می‌باشد. اما در صورت فک رهن، مطابق بند ض از ماده 1 آیین‌نامه جدید اجرای مفاد اسناد رسمی، که آن را به آزاد‌کردن عین مرهونه از قید رهن، خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء داین، یعنی به‌ محض فک رهن، دیگر دینی باقی نمی‌ماند. زیرا یا مرتهن مطالبات خود را دریافت نموده و یا مدیون را بری‌الذمه نموده که این، هر دو مورد یعنی ایفای تعهد و ابراء، از اسباب سقوط تعهدات محسوب می‌گردند.

بنابراین اعراض ‌از ‌رهن و فک رهن در آزاد شدن رهینه مشترک هستند و پس از اعراض، اجرای سند مطابق اسناد ذمه‌ای است اما پس از فک رهن اصولاً هیچ گونه بدهی باقی نمانده (به واسطه پرداخت دین یا ابراء مدیون) تا اقدام دیگری متصور باشد.

اعراض از رهن چه زمانی صورت می گیرد؟

اعراض از رهن در صورتی می تواند صورت گیرد که تمامی مورد رهن تکافوی دین نباشد. در این صورت عمل اعراض موجب می شود که سند وثیقه ای به سند ذمه ای تبدیل گردد.

اعراض از رهن تا چه زمانی می تواند مطرح شود؟

اعراض ‌از‌ رهن بدین معنی که مرتهن( بانک) از وثیقه‌ رهنی خود گذشت کند. از آنجا که عقد رهن از سوی مرتهن جایز است او می‌تواند آن را یک‌جانبه فسخ نماید و حق وثیقه او به دین بدون ‌وثیقه تبدیل می شود و سند رهنی او سند ذمه‌ای می‌گردد و مقررات اجرای اسناد ذمه‌ای بر آن مترتب می‌گردد.

فلسفه وجودی قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری چیست؟

در این قانون به مالکین زمین موات فرصتی حدود 3 سال داده می شود که زمین خود را احیا کنند. وگرنه دولت اقدام به ابطال سند مالکیت آنها خواهد کرد.

تشخیص زمین موات خارج از محدوه شهرها بر عهده چه ارگانی است؟

سازمان مرکزی تعاونی روستایی این مهم را بر عهده دارد.

نسخ مقررات قانون مدنی در باب اراضی موات

توجه شود که مقررات مربوط به زمین های موات در قانون مدنی مصوب سال ۱۳۰۷ توسط قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۵۸ نسخ ضمنی شده است و امروزه نمی ‌توان با توسل به شرایط درج شده در قانون مدنی زمین های موات را تملک کرد. بر همین اساس مراتب تملک اراضی موات توسط ماده ۷ قانون زمین شهری مغفول نمانده. و تملک اراضی موات بنا به شرایط جدیدی امکان پذیر است. شرایطی همچون احیای زمین در مدت مناسب، داشتن مدارک مالکیت، نداشتن مسکن مناسب، حد نصاب حداکثر هزار مترمربع از جمله شرایطی است که فرد می تواند زمین موات را تملک کند. که البته این امر با اجازه دولت امکان پذیر است.

تملک اراضی موات به موجب قانون مدنی

زمین موات را می توان تملک کرد اما مالک شدن آنها شامل شرایطی است:

 

شرط اول اینکه زمین باید موات باشد یعنی هیچ آبادانی در آن وجود نداشته باشد. و به عبارت دیگر کشت و زرع و درختکاری و ساختمان سازی در آنجا نباشد. در غیر اینصورت زمین بایر محسوب می شود و نمی‌ توان آن را تملک کرد.

شرط دوم اینکه مالک خاص نداشته باشد بعضی از زمین ها هستند در یک زمانی من باب مثال باغ بوده اند. اما به دلیل اهمال و کوتاهی صاحبان آن به زمین متروکه تبدیل شده اند. اینجا به دلیل اینکه مالک خاص دارد نمی توان آن را تصرف کرد. و زمین های بایر به حساب می آید پس تنها زمین های موات هستند که قابل تملک هستند. به شرط این که مالک خاص نداشته باشند و هیچ آبادانی در آنجا وجود نداشته باشد. البته همواره زمین موات نیست که دارای مالک نباشد. بعضی از زمین هایی که آباد هستند هم وجود دارند که به دلایلی همچون اعراض مالک ندارند.

تشخیص موات بودن زمین

تشخیص اینکه زمین موات است یا جزو اراضی موات نیست با کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری می باشد. که این کمیسیون تشخیص می دهد که چه زمینی موات است و چه زمینی موات نیست.

اراضی موات و اراضی بایر

زمین موات با زمین بایر همواره مورد بحث قرار می گیرد. اراضی موات به اراضی گفته می ‌شود که مسبوق به آبادانی نیستند و از همان ابتدا غیرآباد بوده اند. اراضی بایر به اراضی اطلاق می شود که سابقه آبادانی دارند و زمانی که مشاهده می‌ شوند. آثاری از آبادانی در آنها دیده می شود اما به دلایل مختلف مانند نر

مالکیت اراضی موات قبل و بعد از انقلاب

برای زمین های موات قبل از انقلاب جمهوری اسلامی ایران اسناد مالکیتی برای افراد حقیقی یا حقوقی صادر شده بود اما بعد از انقلاب، تمام اسنادی که برای افراد صادر شده بود تحت شرایطی باطل و بلااثر گشتند و به ملک دولت درآمده است.

هیئت کارشناسی 3 نفره و 5 نفره

هیئت سه نفره، هیئت پنج نفره، هیئت هفت نفره و هیئت یازده نفره و همانطور به بالا، اعتراض‌ها میتواند جریان داشته باشد و زمانی که چه خواهان و چه خوانده به نظر کارشناسی اعمال شده در پرونده معترض باشد. و آن را کامل و جامع نبیند اولاً دادگاه از کارشناس مربوطه تقاضا می‌کند که نظریه خود را بهتر و واضح‌تر و دقیق‌تر توضیح بدهد. در صورتی که کارشناس مربوطه نظر را دقیق و کامل و بی‌نقص توضیح ندهد دادگاه را ملزم می‌کند. که بار دیگر تحقیق کند و یا اینکه آن موضوع را به کارشناسی دیگر ارجاع دهد. به هر صورت زمانی که کارشناس به هر علتی مورد مقبول طرفین دعوا قرار نگرفته و به تبع آن اعتراض داشته باشند.

مطمئناً به هیئت‌هایی که تعداد آنها عدد فرد است ارجاع داده میشود. همانطور که گفته شد این که قاضی تشخیص بدهد که اعتراض وارد است یا وارد نیست به دلیل اینکه تخصصی در این امر ندارد جای اشکال دارد.