تبدیل موقوفه

طبق ماده 90 قانون مدنی :

 

“عین موقوفه در مورد جواز بیع ،به اقرب به واقف تبدیل می شود.”

 

طبق این ماده پس از تحقق وقف ،واقف نمی تواند در وقف تغییری بدهد ،لذا تبدیل موقوفه باید در جهت قصد واقف و اغراض او از وقف باشد،و هرگاه امکان نداشته باشد باید اقرب به غرض واقف باشد.

ماده 43 آئین نامه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مقرر می دارد:

 

“ثمن بیع وقف در صورت جواز بیع باید در حساب مخصوصی در بانک توزیع و با جلب موافقت سرپرست سازمان و طبق ماده 90 قانون مدنی رقبه دیگری به نام همان موقوفه خریداری که عواید آن برای وقف نامه سابق به مصرف خواهد رسید.”

“بیع و تبدیل موقوفه با کسب موافقت کتبی سرپرست سازمان امکان پذیر خواهد بود .در صورتی که متولیان طبق ماده 99 و 89 قانون مدنی قصد بیع و تبدیل موقوفه را داشته باشند کسب موافقت سرپرست سازمان ضروری می باشد.”

تقاضای بطلان بیع مال وقفی

اداره اوقاف به لحاظ وظایفی که در حفظ موقوفات دارد ،می تواند بطلان معامله واقع شده را مطرح نماید و در این موضوع تفاوتی میان موقوفه عام و خاص وجود ندارد .

 

درصورتی که پس از بیع مال موقوفه ،سند مالکیت به نام خریدار صادر شده باشد می بایست همزمان با طرح دعوای ابطال بیع موقوفه ،ابطال سند مالکیت را نیز خواستار شد.

دعوای ابطال فروش مال وقفی

همانطور که گفته شد فروش مال وقف جزء در مورد ماده 88 قانون مدنی جایز نیست . طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات ،آب و اراضی موقوفه مصوب 25/11/71 از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفات عام بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد،به وقفیت خود برمی گردد.

به موجب ماده 2 آئین نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 3/2/74،در صورتی که به نظر کمیسیون متشکله در سازمان اوقاف ،تبدیل و فروش رقبه موقوفات با مجوز شرعی انجام شده باشد،معامله تائید می گردد.در غیر اینصورت به بطلان سند و صدور سند جدید به نام موقوفه اقدام می گردد.

آیا به منظور تبدیل به احسن ،میتوان اقدام به فروش مال وقفی نمود؟

موضوع امکان فروش موقوفه به جهت تبدیل آن به مالی که برای موقوفه بهتر بوده و منابع بیشتری را به همراه بیاورد از جمله مباحث ترقی در بحث وقف است.

برابر ماده واحده اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعین صاحب نسق مصوب 29/10/50 به وزارت تعاون و امور روستایی تکلیف شده بود که دهات و مزارع موقوفه عام مشمول مقررات ماده 2 قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات اراضی مصوب 27/10/1341 را طبق قوانین و مقررات مرحله اول اصلاحات اراضی خریداری و بین زارعین صاحب نسق تقسیم و به آنها منتقل نماید.و برابر تبصره یک آن ماده واحده، به منظور کمک به امور عام المنفعه که عواید موقوفات موضوع این قانون اداره می شده، دولت قبوض اقساطی مربوطه به بهای این قبیل املاک را با بهره 90 درصد پرداخت می نماید .و مطابق تبصره 2 این ماده واحده، در صورت نبود زارع در اراضی موقوفه تبدیل به احسن انجام نخواهد شد.

پس از پیروزی انقلاب و با تصویب ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه در سال 1363 (در وقف خاص ) و در سال 1371(در وقف عام) مقرر شد:

از تاریخ تصویب قانون ،کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد به وقفیت خود برمی گردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.و برابر تبصره 2 این ماده واحده ،کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجازه تبدیل به احسن واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام به زارعین صاحب نسق انتقال و بین آنها تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود.و وجوهی که قبلا از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخت شده باشد بابت اهدایی به موقوفه محسوب می گردد.

آیا اختلاف موقوف علیهم، میتواند سبب فروش مال موقوفه گردد؟

بیع مال وقف ، در صورتی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف گردد در ماده 349 قانون مدنی پیش بینی شده است .اختلاف بین موقوف علیهم باید باعث ،بیم سفک دماء گردد و منجر به خرابی موقوفه شود.

 

یکی از مواردی که اختلاف بین موقوف علیهم موجب جواز فروش موقوفه می شود، زمانی است که بیم سفک دماء رود .(یعنی موجب جرح شدیدی شود که نوعا منجر به فوت گردد) والا هرگاه موجب عدوات و اتلاف مال و زد و خرد و جرح های کوچک گردد، فروش آن جائز نخواهد بود.

به نظر می رسد باید در سفک دماء در موقوفه های خاص و عام قائل به تفکیک شویم.

چراکه….

 

اگر موقوفه خاص باشد بیم اختلاف و سفک دماء بین موقوف علیهم ملاک است.و در صورتی که موقوفه عام باشد گاهی وجود موقوفه در یک نقطه و نحوه بهره برداری اهالی محل از آن موجب کشمکش و اختلاف می شود و صلح ثبات اجتماعی تحت الشعاع قرار می گیرد.

خرابی مال وقفی ،در چه صورتی سبب فروش مال وقفی میگردد؟

طبق ماده 88 قانون مدنی ،بیع وقف درصورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد درصورتی جائز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.

بنابر مضمون ماده فوق اگر امکان استیفای منفعت از مال موقوف نبود مال موقوف فروخته می شود، اما با 2 شرط:

 

.عمران آن متعذر باشد:(یعنی اعاده آن به حالت اول و استفاده از آن ممکن نباشد)

مثال:اعیانی ملکی، وقف است و آن اعیانی در اثر مرور زمان به شکلی درآمده که چاره ای جز تخریب ندارد.

 

.عمران آن متعذر نیست اما در عین حال کسی برای عمران آن حاضر نشود:

مثال: یک دستگاه ضبط صوت که کسی جهت تعمیر آن حاضر نمی شود که در این صورت با وضعیت موجود فروخته می شود.

به بیان دیگر امکان تعمیر یا دوباره بازسازی مال موقوف درصورتی مانع فروش است که تامین هزینه و وسایل آن از درآمد وقف یا یاری نیکوکاران در خارج موجود باشد.وگرنه تنها به این بهانه که امکان عقلی یا عرفی تعمیر وجود دارد نمی تواند مانع فروش موقوفه خراب شده، گردد.

همچنین در صورتی که بین موقوف علیهم اختلاف ایجاد شود به نحوی که موقوفه منجر به خرابی گردد، امکان فروش مال موقوفه پیش بینی شده است.

تخریب مال موقوفه چه ناشی از حوادث و امور طبیعی مانند سیل ،زلزله یا خشکی قنات باشد و چه ناشی از اختلاف بین موقوف علیهم باشد و منجر به خرابی مال موقوفه گردد از موجبات تجویز فروش مال وقف است.

هرگاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد همان بعض فروخته می شود.مگر اینکه بعض سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی مانده است بشود، در این صورت تمام فروخته می شود.

آیا فروش مال وقفی امکان پذیر میباشد؟

ماده 349 قانون مدنی مقرر می دارد:

” بیع مال وقف ،صحیح نیست مگر در مواردی که بین موقوف علیهم ،تولید اختلاف شود.به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است .”

از این رو می توان گفت که اصل ،ممنوعیت بیع مال موقوفه می باشد،اما این اصل سه استثناء دارد:

 

.موردی که مال موقوفه خراب شود،به نحوی که انتفاع از آن ممکن نباشد، عمران آن ممکن نگردد.

.هنگامی که بیم آن رود که مال موقوفه خراب شود،به نحویکه انتفاع از آن ممکن نبوده و عمران آن ممکن نباشد.

.اختلاف بین موقوف علیهم ایجاد شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد.

بخشودگی کل یا قسمتی از جزای نقدی

با تغییر قانون اجرای محکومیت های مالی و براساس ماده 22 این قانون , بحث جزای نقدی مشمول این قانون نمی شود .

براساس ماده 529 قانون آیین دادرسی کیفری هرگاه محکوم علیه تقاضای تقسیط جزای نقدی را کند و دادگاه نخستین احراز نماید که شخص توانایی پرداخت آن را دارد، با اخذ تامین مناسب امر به تقسیط می دهد .

تدابیر حمایتی قانون گذار در تعزیرات حکومتی

قانونگذار برای حمایت از اشخاصی که قصد جبران تخلف خود را دارند تدابیر ذیل را در نظر گرفته است .

 

=بخشودگی کل یا قسمتی از جزای نقدی

=تقسیط جزای نقدی

=عفو و بخشودگی

اثبات قرار داشتن ملک در محدوده قانونی شهرها بر عهده چه کسی است؟

با توجه به حاکمیت اصل برائت، متهم نبایستی ادله ای مبنی بر اینکه تغییر کاربری او در محدوده شهری و یا حریم شهری بوده اقامه کند و این وظیفه شاکی یا اداره جهاد کشاورزی است که ادله مرتبط با احراز جرم تغییر کاربری و اینکه زمین موضوع جرم در خارج از محدوده شهر بوده را اقامه نماید.

آیا تغییر کاربری در حریم شهر ها و شهرک ها ممنوع است؟

این که «محدوده شهر» و «حریم شهر» دو مفهوم جدا از هم هستند، اقتضا می کند که تغییر کاربری در حریم شهر ها و شهرک ها نیز مجرمانه محسوب شود.

آیا تغییر کاربری در محدوده روستاها ممنوع است؟

تبصره 5 از ماده 1 قانون حفظ کاربری مصوب سال 1385، اراضی داخل در محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب را از شمول قانون تغییر کاربری استثنا کرده و آن را مشمول ضوابط طرح هادی دانسته است.

بنابراین تحقق جرم تغییر کاربری در محدوده روستاهایی که دارای طرح هادی مصوب هستند منتفی بوده و فاقد وصف مجرمانه است. اما اگر روستایی فاقد طرح هادی باشد، مشمول مقررات قانون حفظ کاربری قرار گرفته و رفتار این قبیل افراد مجرمانه خواهد بود.

شمول مقررات تغییر کاربری کدام نواحی را در بر می گیرد؟

به موجب ماده 1 قانون حفظ کاربری، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها تنها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها جرم انگاری شده است؛ بنابراین چنین رفتاری چنان چه داخل در محدوده قانونی شهر ها و شهرک ها صورت پذیرد فاقد وصف مجرمانه خواهد بود.

با توجه به تعاریف فوق، موقعیت مکانی «خارج از محدوده شهرها و شهرک ها» شامل محدوده روستایی و نیز حریم شهر ها و شهرک ها می شود.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی کدام مناطق ممنوع است؟

برای اینکه رفتار فرد مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری اراضی کشاورزی قرار گرفته وجازاتهای قانونی بر او تحمیل شود، زمین کشاورزی موضوع شکایت باید خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد.

 

.تعریف قانونی محدوده شهر ها

محدوده شهر، حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی آن در دوره طرح جامع و یا در طرح هادی شهر است که ضوابط و مقررات شهر سازی در آن لازم‌ الاجراء می باشد.

 

.تفاوت حریم شهر با محدوده شهر

 

محدوه شهر مفهومی متفاوت از حریم شهر دارد. چرا که قانون گذار محدوده شهر را حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی آن در دوره طرح جامع ( تا تهیه طرح مذکور، در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم ‌الاجراء می باشد ) دانسته و ولی حریم شهر را « قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید. »

 

.تعریف قانونی محدوده شهرک ها

محدوده شهرک ها اعم است از شهرک های مسکونی و صنعتی یا سایر شهرک هایی که طبق مقررات و با مجوزهای قانونی مربوط ایجاد و احداث می شوند.

اراضی کشاورزی شامل چه زمین هایی می شود؟

همان طور که از عنوان قانون حفظ کاربری بر می آید، محدوده اعمال آن تنها در زمین های زراعی و باغ ها است؛ حال اینکه چه مواردی مشمول زمین های زراعی و باغ ها شده و چه مواردی در حکم آن هاست، موضوعی است که در ادامه بدان می پردازیم.

اراضی کشاورزی عبارتند از اراضی تحت کشت، آیش و باغات، اعم از آبی و دیم، و همچنین اعم از دایر و بایری که سابقه بهره برداری داشته باشد.

موارد در حکم اراضی زراعی و باغ ها : اراضی تحت فعالیت های موضوع تبصره 4 قانون حفظ کاربری ( مواردی مثل احداث گلخانه، دامداری، مرغداری، پرورش ماهی و … در روستاهای فاقد طرح هادی) نیز در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند؛ به عبارت دیگر اراضی کشاورزی که تأسیسات مذکور در آن ها احداث شده است، اگر تنها به امور مذکور اختصاص داده شده و در عمل نیز مورد کشت یا آیش قرار نگیرند، زمین زراعی تلقی می شوند.

مرجع تشخیص زراعی یا باغ بودن اراضی :مرجع تشخیص مزرعه یا باغ بودن زمین موضوع شکایت، وزارت جهاد کشاورزی است. وزارت خانه مزبور پاسخ به استعلامات مراجع اداری یا قضایی را در تشخیص موضوع فوق، به سازمان های جهاد کشاورزی استان ها واگذار کرده است.

نکته: نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

 

تشخیص اینکه اراضی، تحت کشت یا آیش بوده و یا باغات، آبی یا دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره برداری داشته اند تلقی می شوند، و همچنین اینکه زمین، در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند با کارشناس یا کارشناسان منتخب سازمان جهاد کشاورزی استان است.

 

مصادیق اراضی زراعی : کارشناس منتخب سازمان کشاورزی استان، اراضی زراعی آبی و دیم و باغ اعم از اینکه تحت کشت و زرع باشد یا نباشد را بر اساس یک یا چند مورد از مؤلفه های زیر تشخیص می دهد:

.سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.

.سوابق کشت و کار

.واقع بودن در محدوده قطب های کشاورزی و یا شرکت های سهامی زراعی یا شرکت های تعاونی تولید و امثالهم

.اراضی واگذار شده برای فعالیت های کشاورزی

.استعلام محلی

.وضعیت موجود زمین

.نظریه کمیسیون کیفیت و درجه بندی خاک در استان (متشکل از نماینده خاک شناسی، امور زمین و امور زراعی)

منابع آب موجود و قابل پیش بینی برای کشت و زرع

.امکان بهره برداری و قابلیت زراعی در برنامه های توسعه کشاورزی.

نظریه کارشناس یا کارشناسان پس از تایید ریاست سازمان کشاورزی به عنوان تشخیص نوع زمین به مراجع اداری یا قضایی ارسال می گردد.

 

=مصادیق باغ

باغ ها به دو دسته مثمر و غیر مثمر تقسیم می شوند.

 

باغ مثمر محلی است که دارای محدوده ای معین و مشخص بوده و در آن محصولات باغی یا درختان میوه یا مو به وسیله اشخاص غرس و یا پیوند شده باشد و تعداد درخت میوه یا مو در هر هکتار آن، حداقل یکصد اصله باشد و تعداد درختان خرما و زیتون در هر هکتار باید حداقل پنجاه اصله باشد .هم چنین به موجب تبصره ای که در ادامه این تعریف آمده، اراضی تحت کشت چای، باغ محسوب می شود. لذا می توان چنین برداشت کرد که در خصوص چای، رعایت نصاب مقرر شده الزامی نیست.

باغ غیرمثمر و قلمستان محلی است که دارای محدوده ای معین و مشخص بوده و در آن درختان غیرمثمر به وسیله اشخاص غرس شده و در هر هکتار از آن حداقل هزار اصله درخت وجود داشته باشد.

حد مجاز ساخت بنا در زمین های کشاورزی چه میزان است؟

در صورتی که این اقدام برای سکونت شخصی صاحبان زمین و تا مساحت 500 متر مربع باشد، تغییر کاربری محسوب نمی شود. البته مبادرت به این اقدام نیازمند اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها است.

ایجاد کانکس یا آلاچیق در زمین های کشاورزی تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می شود؟

اقدام به احداث موارد فوق در صورتی که بنا به تشخیص قاضی رسیدگی کننده به پرونده، مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود قلمداد شود، تغییر کاربری محسوب شده و ممنوع است.

احداث چه تاسیساتی در زمین های کشاورزی تغییر کاربری محسوب نمی شود؟

1.احداث گلخانه، دامداری، مرغداری در روستاهای فاقد طرح هادی

 

2.راه اندازی پرورش ماهی در روستاهای فاقد طرح هادی

 

3.اقدام به سایر تولیدات کشاورزی در روستاهای فاقد طرح هادی

 

4.احداث کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در اراضی و باغات

 

موارد فوق بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی است و در نتیجه تغییر کاربری محسوب نمی شود.

آیا دیوارکشی از موارد تغییر کاربری غیر مجاز است؟

این که دیوار کشی از مصادیق تغییر کاربری است یا خیر در رویه قضایی به شدت محل اختلاف بوده و هست؛ لیکن دستورالعمل وزارت جهاد کشاورزی مصوب 10/12/1381 حکم جداگانه ای در خصوص مزارع و باغ ها ارائه کرده است؛ بدین ترتیب که دیوارکشی اطراف مزارع را به طور کلی ممنوع و تغییر کاربری تلقی کرده و صدور مجوز برای آن را منتفی دانسته است اما دیوارکشی اطراف باغ ها را با رعایت شرایطی مجاز شناخته و سازمان امور اراضی (مدیریت امور اراضی) را مسئول صدور مجوز در این رابطه دانسته است؛ از جمله شرایط لازم این است که سند مالکیت باغ باید رسمی باشد، اقدام به دیوارکشی باید عرفاً در آن محل معمول باشد، ارتفاع دیوار نهایتاً هشتاد سانتی متر باشد و ….

 

.نقض هر یک از این شرایط در احداث دیوار، موجب تعقیب فرد با عنوان اتهامی تغییر کاربری خواهد بود.

 

به موجب همین دستورالعمل فنس کشی و نصب سیم خاردار در اطراف اراضی کشاورزی، دیوارکشی محسوب نمی شود؛ لذا اقدام به این کار نیازمند مجوز نبوده و بلامانع است.

.تغییر کاربری باغ به مزرعه و برعکس منع قانونی ندارد.

آیا اقدام به انجام هر یک از موارد فوق تغییر کاربری محسوب می شود؟

اقدامات فوق تنها در صورتی که مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود، تغییر کاربری مجرمانه خواهند بود و تشخیص این موضوع هم در صلاحیت قضات دادگاه ها است.