دعوای اثبات مالکیت مالی است یا غیر مالی؟

دعوای اثبات مالکیت دعوای مالی است و هزینه دادرسی ،با توجه به قیمت منظقه ای ملک محاسبه می گردد.

آیا دردعوای اثبات مالکیت نیازی به صدور اجراییه است؟

حکم اثبات مالکیت، اعلامی است و به عبارتی نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می‌تواند از مزیت‌های رای استفاده نماید.

نکات مهم در دعوای اثبات مالکیت ملک

طرح دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. بنابراین طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون می باشد و دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید.

 

۱. دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی قابل طرح است که ثبت نشده باشند و سند رسمی نداشته باشند.

 

۲. جهت اثبات مالکیت ملک، وجود و ارائه مبایعه نامه و یا قرارداد ضروری نیست. چرا که ممکن است مالکیت ملک به اشکال مختلف از قبیل انتقال قهری و از طریق ارث، به مالک منتقل شود.

 

۳. در مورد ملکی که ثبت نشده و در تصرف فرد دیگری است، مدعی اثبات مالکیت میتواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را بصورت همزمان مطرح نماید.

 

۴. در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می‌شود و صرف تائید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی‌کند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات یاد شده قابلیت استماع ندارد.

 

۵. دعوای وضع ید بر ملک مشاع، فرع بر اثبات مالکیت است بنابراین در صورت فقدان سند رسمی، این دعوا قابلیت استماع ندارد.

 

۶. طرح دعوای اثبات مالکیت در تقابل با دعوای خلع ید، در فرضی که خواهانِ متقابل، مدعیِ فضولی بودنِ معامله خوانده تقابل با شخصِ ثالثی باشد، قابل استماع نخواهد بود زیرا طرح دعوای متقابل علیه ثالث امکانپذیر نیست.

اثبات مالکیت ورثه

وراث متوفی به دو دسته تقسیم می شوند:

 

افرادی که بر اساس قانون رایج کشور، مشمول سهم الارث شده باشند؛

 

افرادی بر اساس وصیت نامه متوفی، مشمول ارث شده باشند.

 

در حالت اول، فردی که به سبب رابطه سببی و یا نسبی مانند همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث شده است، می تواند بعد از پشت سر گذاشتن مراحل انحصار وراثت توسط دادگاه، مالکیت خود را بر اموال مربوطه، اثبات کند؛ در چنین وضعیتی دادگاه سهم هر فرد را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت، مشخص می کند. یعنی به طور دقیق به افراد اطلاع می دهد که هر کس چه کسری از اموال منقول و غیر منقول متوفی را می تواند دریافت کند؛ بنابراین، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت، کافی خواهد بود.

 

در حالت دوم، فردی که به هر دلیل ، نامش در وصیت نامه ذکر شده است، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت نامه متوفی را نیز به دادگاه ارائه دهد؛ دادگاه بعد از بررسی مدارک مربوطه، سهم آن فرد را نیز در ارث مشخص می کند؛ مجددا حکم دادگاه، مالکیت را اثبات میکند.

وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

خواهان دعوای اثبات مالکیت باید نسبت به اثبات وجود قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر انتقال مالکیت اقدام کند که معمولاً در این مورد با ارایه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند. چرا که خواهان دعوای اثبات مالکیت بدون تردید، دارای سند عادی یا دلیلی غیر از سند رسمی مانند قرارداد شفاهی است که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات کند. اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طروق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و خوانده دعوا باید با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع کند و اگر دلیلی از طر ف خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات‌شده از سوی خواهان ارایه شود، اثبات اعتبار قرارداد هم بر عهده خواهان خواهد بود که مدعی اعتبار قرارداد است. زیرا ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد اما به جهاتی قانونی بعد از تنظیم قرارداد، فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد. بنابراین با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را اثبات کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دادخواست اثبات مالکیت

دعوای مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاه محل مال غیرمنقول باید مطرح گردد حتی اگر خوانده یا خواهان در محل استقرار مال ساکن نباشند.

 

دلایل اثبات مالکیت :

 

سند

 

 مهمترین دلیل اثبات مالکیت سند مالکیت است. مطابق قانون، اموالی مانند املاک، در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند و محاکم فقط فردی را که مال نامبرده به نام وی ثبت شده به عنوان مالک مال می‌شناسد.

 

شاهد

 

هرچند سند دلیل محکمی برای مالکیت است اما اثبات مالکیت توسط شاهد هم امکان پذیر است. چرا که در بسیاری از مواقع، می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد. البته نباید فراموش کرد که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه شاهد باید خصوصیات مورد قبول قانونگذار را دارا باشد. تا پیش از انقلاب اسلامی شهادت شهود محدود بود ولی پس از انقلاب دایره شهادت شهود گسترش یافت.

 

تصرف مال

 

متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که می‌خواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند.

 

تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق معلوم نباشد در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل و انتقال، مال موضوع دعوا به او منتقل شده است.

 

مالکیت از راه استناد به اماره تصرف یا از راه اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها، اخذ به شفعه، ارث، حیازت مباحات اثبات می‌گردد.

 

اگر شخصی مدعی شود متصرف، مالک مال نبوده و این موضوع را هم با استفاده از سند یا شهود اثبات کند، مالکیت متصرف منتفی خواهد شد و اگر کسی هم پیدا شود و سند مالکیت را نشان دهد، دیگر مالکیت متصرف منتفی است.

 

در حال حاضر، در دست داشتن سند مالکیت، نشانه تصرف دارنده آن محسوب می‌شود. بنابراین تسلط مادی بر اموال، دیگر تنها معیار شناخته‌شده تصرف نیست. به عنوان مثال فردی که سند منزلی را به نام خود در دست دارد، مالک آن محسوب می‌شود، بدون اینکه حتی در منزل ساکن بوده و آن را در تصرف داشته باشد.

 

مستندات قانونی در دعوای اعلام مالکیت ملک:

ماده ی ۳۵ قانون مدنی « تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت ملک است. مگر این که خلاف آن ثابت شود »

 

ماده ی ۳۷ قانون مدنی « اگر متصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقأ مال مدعی او بوده است. در این صورت مشارٌالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت ملک شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است »

 

ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط افراد زیر را مالک خواهد شناخت:

 

کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است

 

کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است.

 

ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد. »

 

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است :

 

1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است

 

2- صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه

اعلام مالکیت ملک

اگر ملکی بصورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت این ملک اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک آن را با ارائه دادخواستی مبنی بر اعلام مالکیت به دادگاه حقوقی تقدیم نماید.

 

دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اسناد و مدارک خواهان از قبیل مبایعه نامه عادی، استشهادیه شهود، تصرف ملک و … در صورت احراز مالکیت ملک، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می نماید.

در دعوای اعلام مالکیت ملک، خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.

دعوی اثبات مالکیت صرفاً در خصوص اموال غیرمنقول (ملک فاقد سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک) قابل طرح خواهد بود و اموال منقول نظیر خودرو و نیز اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک (ملک دارای سند رسمی) نمی‎تواند موضوع دعوی اثبات مالکیت قرار گیرد.

در مواردی این امکان وجود دارد، ملکی که فاقد سابقه ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک است یعنی سند رسمی ندارد، مورد معامله و انتقال نظیر خرید و فروش یا صلح واقع شود.

چنانچه پس از انعقاد معامله، منتقل‎کننده ملک، مالکیت خریدار را به رسمیت نشناسد و به نوعی از تحویل ملک امتناع کند، خریدار می‎تواند اقدام به طرح دعوی به خواسته اثبات مالکیت و الزام به تحویل ملک کند.

دعاوی ثبتی ملکی

به طور کلی نمی‌توان دعاوی ثبتی حوزه املاک را جدا از دعاوی حقوقی این حوزه دانست ولی به دلیل اهمیت و تعدد دعاوی ثبتی ملکی؛ تیم حقوقی گروه وکلای عدل جو این دعاوی را در دسته بندی جداگانه لحاظ کرده است.

 

ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیت‌های حوزه ثبت اسناد و املاک می‌باشد.

نکته مهم در دعاوی ثبتی

این است که بسیاری از افراد، دعاوی ملکی را با دعاوی ثبتی اشتباه می‌گیرند، در صورتی که این دو متفاوت از یک دیگرند. دعاوی ملکی مربوط به نفس ملک است در حالی که دعاوی ثبتی مربوط به عملیات ثبت سند می‌باشد. این اشتباه و از جمله ریزه کاری‌های قانون ثبت، نیاز به وکیل زبده دعاوی ثبتی را بیش از پیش پررنگ می‌سازد. لازم به ذکر است که مرجع قانونی حل و فصل دعاوی ثبتی، محاکم عمومی هر شهرستان است.

وکیل امور ثبتی کیست؟

وکیل امور ثبتی شخصی است که آشنایی نسبی با قوانین و آیین نامه‌های ثبتی و حقوقی داشته باشد. چنین وکیلی می‌تواند به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی توسط موکل انتخاب شود. به این صورت که با مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی، موکل شخصی را به عنوان وکیل رسمی، در انجام امورات ثبتی انتخاب کند.

نوع دیگر وکیل امور ثبتی این است که شخص موکل، به یکی از وکلای دادگستری که دارای پروانه وکالت است، صرفا در انجام امور ثبتی جهت مراجعه به ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و حل و فصل مشکلات به شکل قانونی، وکالت دهد.

وکیل امور ثبتی وکیلی است که به واسطه تسلطی که بر قوانین ثبتی دارد، پرونده و دعوای ثبتی موکل خود را پیگیری می‌کند و از تضییع حقوق او جلوگیری می‌کند.

مهم ترین دعاوی ثبتی عبارت اند از:

اعتراض به تحدید حدود ملک - اعتراض به ثبت ملک - اعتراض به حقوق ارتفاقی - اعتراض به رأی شواری حل اختلاف - تعیین وضعیت اراضی و اعیان فاقد سند رسمی - اعتراض و موارد اشتباهی پیش از ثبت ملک - دعاوی ثبت اسناد - الزام به ثبت ولادت - الزام به صدور شناسنامه - اصلاح شناسنامه - ابطال شناسنامه - تغییر نام - تغییر سن -حذف نام همسر سابق از شناسنامه - درخواست صدور سند مالکیت - الزام به تفکیک – افراز - دستور فروش ملک مشاع - ابطال سند رسمی - رفع ممنوع الخروجی - اعتراض به تصمیم واحد ثبتی - ابطال سند - ابطال عملیات اجرائی ثبتی - تقسیم و فروش اموال مشاع - اختلافات ثبتی - ابطال سند مالکیت معارض - ابطال معامله معارض - اجرای ثبت - ابطال اجرائیه ثبتی - اصلاح سند - اعتراض به ثبت علامت تجاری یا اختراع.

دعاوی ثبتی

دعاوی ثبتی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی حقوقی و کیفری است که به نوعی مربوط به امور ثبت اسناد و املاک مربوط می شوند. در این مجموعه موضوعات بسیار متنوعی یافت می شود.

از موضوعات مثل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهد، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی جای می گیرند.

حضانت فرزند بعد از طلاق

بر اساس ماده 1169 قانون حضانت فرزند در سال 1402 حضانت فرزند بعد از طلاق تا سن 7 سالگی اگر منع قانونی نداشته باشد با مادر است و اولویت دارد و بعد از آن در صورت اختلاف حضانت و نگهداری طفل با رعایت مصلحت کودک به تشخیص دادگاه می باشد.

آیا شغل افراد بر ممنوع الخروجی بودن آنها تأثیر دارد؟

اغلب برخی اشخاص که شغل و حرفه آنها نیازمند خروج از کشور است؛ خروج از کشور را در وضعیت ممنوع الخروجی دارند در این حالت در صورتی که شرایط خاص وی ثابت و تایید شود ممنوع الخروجی آنها رفع می شود.

آیا امکان خروج فرد از کشور با وجود ممنوع الخروجی وجود دارد؟

برخی مواقع به جهت سفر زیارتی و یا مسافرت های ضروری شرایط خروج فرد از کشور به طور موقت ضمن جلب رضایت از طلبکاران و… وجود دارد.

اعتراض نسبت به ممنوع الخروجی فرد

طبق تبصره ۲ ماده ۲۴۷ قانون آیین دادرسی کیفری فردی که ممنوع الخروج شده تا ۱۰ روز امکان اعتراض به قرار ممنوع الخروجی خود دارد.

مدت اعتبار ممنوع الخروجی چقدر است؟

مدت اعتبار این قرار ۶ ماه یکبار در نظر گرفته شده است. این اعتبار می‌تواند طبق صلاحدید دادگاه هر ۶ ماه یکبار به صورت مجدد تمدید شود.لازم به ذکر است که این قرار پس از ابلاغ ظرف ۲۰ روز در دادگاه تجدید نظر استان مورد نظرتان قابل اعتراض می‎باشد.

برای استعلام ممنوع الخروجی چند راه وجود دارد :

1- سامانه استعلام ممنوع الخروجی: برای اطلاع از ممنوع الخروجی‌ها و رفع ممنوع الخروجی‌های مربوط به پرونده‌های دوایر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌توانید به سایت استعلام ممنوع الخروجی مراجعه کنید. باید توجه داشته باشید که ممنوع الخروجی به سایر دلایل در این سامانه ثبت نمی‌شود.

 

2- مراجعه به اداره گذرنامه تهران و استان‌ها و ارائه اصل پاسپورت.

 

نکته مهم : اگر ممنوع الخروج شده اید و دلیل آن قضایی است، فقط باید از طریق سامانه ثنا ، اقدام به دیدن ابلاغیه های مربوط به آن کنید.

 

در گذشته افراد برای اطلاع از وضعیتشان باید به اداره گذر نامه مراجعه می کردند و یا با تماس تلفنی استعلام می گرفتند که زمانگیر بود و امکان استعلام اشتباه در این روش وجود داشت و در صورتی هم که شخص تصمیم به مراجعه حضوری به اداره گذرنامه می گرفت، زمان زیادی از وقت شخص صرف می شد.

چه کسانی ممنوع الخروج می شوند؟

آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا : بدهکاری که به دلیل عدم معرفی مال یا عدم دسترسی به اموال وی به درخواست بستانکار وفق مقررات از خروج وی از کشور جلوگیری می شود.

 

برابر قوانین کیفری : اشخاصی که دارای محکومیت کیفری قطعی هستند و مجازات دوره محکومیت خود را طی نکرده اند ممنوع الخروج می باشند.

 

برابر قانون گذرنامه : بدهکارانی که با صدور اجرائیه از سوی واحدهای اجرائی ثبت اسناد یا اجرای احکام دادگاه ها مواجه شوند، با احتمال منوع الخروجی مواجه خواهند بود.

 

طبق مفهوم مخالف ماده 18قانون گذرنامه در موارد زیر برای اشخاص گذرنامه صادر نمی شود و به عبارتی اشخاص ممنوع الخروج می شوند: 

 

● اشخاص کمتر از 18 سال و کسانی که تحت ولایت یا قیمومیت می باشند، در صورتی که اجازه کتبی ولی یا قیم را نداشته باشند.

 

● مشمولین وظیفه عمومی در صورتی که اجازه کتبی اداره وظیفه عمومی را نداشته باشند.

 

● زنان شوهردار ولو کراراً از 18 سال تمام بدون موافقت کتبی شوهر خود و در موارد اضطراری اجازه دادستان شهرستان محل درخواست گذرنامه که مکلف است نظر خود را اعم از قبول درخواست یا رد آن حداکثر ظرف سه روز اعلام دارد.

 

● در رابطه با مهریه نیز می توان حکم ممنوع الخروجی مرد را گرفت که در این مورد، مرد به علت عدم پرداخت مهریه همسرش ممنوع الخروج می شود که این ممنوع الخروجی از طریق مراجع ثبتی به عمل خواهد آمد.

 

به طورخلاصه تنها ۴ گروه از افراد برای خروج از مرزهای کشور دچار مشکل و ممنوع الخروجی می شوند که در زیر به آنها اشاره می کنیم :

 

1- بدهکاران قطعی مالیاتی ، بدهکارانی که به موجب صدور حکم قطعی دادگاه یا صدور اجرائیه در اجرای ثبت سازمان ثبت اسناد و املاک ، بدهی آن‌ها محرز شده است.

 

2- افرادی که در خارج از ایران به خاطر تکدی ، ولگردی ، سرقت ، کلاهبرداری و هر عنوان دیگری دارای سوء شهرت شده باشند.

 

3- افرادی که مسافرت آنها به خارج از کشور به تشخیص مقامات قضایی مخالف مصالح جمهوری اسلامی کشورمان ایران باشد، کسانی که به موجب اعلام کتبی مقامات قصایی اجازه خروج از کشور را ندارند.

 

4- افرادی که اخذ گذرنامه و خروج از کشور آنها به اراده فرد دیگری مانند ( پدر، شوهر و…) محول شده است اجازه ندارند از کشور خارج شوند.