شرط تحقق جرم استفاده از سند مجعول در خرید ملک

باید دانست که در مورد انواع سند مالکیت ملک، اصل بر صحت و درستی و قانونی بودن آن است. آنچه که در مورد جعل اسناد ملکی مطرح می شود بیشتر مربوط به اسناد عادی است. در هر حال برای آنکه استفاده از سند مجعول به عنوان یک جرم تحقق یابد قصد انتفاع شخص دیگری به جز مالک اصلی با قصد و نیت فریب است.

حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت برابر ماده 25 اصلاحی ثبت

1-حدود صلاحیت هیئت نظارت در اجرای مقررات ماده 11

بروز اختلاف بین اشخاص و اداره ثبت در اجرای مقررات ماده 11 ، بروز اشتباه در اقدامات ثبتی ، تزاحم در تصرف اشخاص، تعارض در تصرف اشخاص.

 

٢‏- هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده: آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده، ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می گردد.

 

٣‏- هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد: و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد، هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.

۴- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته، و بعداً اداره ثبت متوجه آن گردد، در هیات نظارت مطرح می شود. و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع ‌اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید. چنانچه اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند، به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید. اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.

 

‏۵ – رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.

۶-‏رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت است . مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.

 

٧‏- هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید؛ رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.

 

٨‏- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.

تبصره ۱- در مواردی که بر حسب تشخیص هیات نظارت مقرر شود که آگهی های نوبتی تجدید گردد، ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود، معترضین حق اعتراض خواهند داشت.

 

تبصره ۲-در صورتی که اشتباه از طرف درخواست کننده ثبت باشد، هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آیین نامه تعیین خواهد شد، به عهده درخواست کننده خواهد بود.

 

تبصره ۳ – رسیدگی هیأت نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.

تبصره ۴- آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود. ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیاتهای نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید. و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود. در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیات های نظارت لازم الاتباع خواهد بود.

 

تبصره ۵- در مورد بندهای یک و پنج و هفت رای هیات نظارت برای اطلاع ذی نفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می شود. وصول شکایت از ناحیه ذی نفع چنانچه قبل از اجرای رای باشد، اجرای رای را متوقف می نماید. و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید، عملیات اجرایی تعقیب می گردد.

چه کسانی می توانند به رای هیات نظارت اعتراض نمایند؟

.ذی نفع در موضوع مطرح شده هیات نظارت

.رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواردی که آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد.

نفوذ رأی هیئت نظارت و اثر آن

حیطه اختیار و نحوه ورود هیئت نظارت به موضوعات را قانون مشخص نموده است. در گزارش هیئت، شرح کامل پرونده، نوع اشکالات و اختلافات و نحوه رسیدگی و نیز استدلال و کلیه اقدامات هیات از ابتدای رسیدگی تا مرحله صدور ر‌ای ذکر می گردد. در رأی هیئت نظارت قطعی بودن و یا قابل تجدید نظر و اعتراض بودن ذکر می شود.

مکان تشکیل جلسات هیات نظارت

جلسات هیات نظارت، در اداره کل ثبت استان مربوطه تشکیل می گردد. این جلسات حداقل دو بار در هفته تشکیل می شود. جلسه در مرکز استان دایر می شود. تشکیل جلسات در شهرهای دیگر استان مجاز نخواهد بود.

ترتیب رسیدگی در هیئت نظارت

هیات نظارت بر رسیدگی به اشتباهات و اختلافات ثبتی که یک مرجع اداری است، با دریافت گزارش ثبت محل و یا شکایت ذی نفع وارد فرایند رسیدگی شکلی به موارد اشتباه و رفع نقص می شود.

ترکیب اعضاء هیات نظارت

.رئیس ثبت استان یا قائم مقام او

.دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه

.یک نفر عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان مرکز استان با انتخاب رییس قوه قضائیه

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

فرض نمایید شخصی یک ملک را با مبایعه نامه عادی خریداری کرده باشد. ممکن است فروشنده ملک به یک شخص دیگر چکی داده و بدهکار او باشد و نتواند چک خود پاس کند. در این صورت دارنده چک به اداره ثبت مراجعه و اداره ثبت نیز ملک او را توقیف می کند. اما در چنین شرایطی گناه خریدار از همه جا بی خبر چیست؟

 

در این جا برابر قانون این اختیار به شخص مذکور یا همان خریدار ملک داده شده که به دادگاه مراجعه نماید. و در اعتراض به توقیف ملک که حالا برابر سند در دست مالک آن است ، خواستار توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجرایی ثبت شود.

 

توضیح اینکه اگر سند خرید خانه در دفترخانه تنظیم شده و رسمی بود وی می توانست مستقیماً به اداره ثبت مراجعه و خواستار توقیف عملیات اجرایی گردد. اما چون وی با سند عادی ملک را خریداری نموده بنابراین می بایست به دادگاه مراجعه نماید.

اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت

ماجرای این دادخواست از آن جا آغاز می شود که گاهی اجرای عملیات اجرایی ثبت به ناحق موجب ایراد ضرر و زیان به یک شخص ثالث می گردد. بدین ترتیب منافع او به دلیل درگیری میان دو نفر دیگر، از میان می رود. از این رو قانون اجازه اعتراض ثالث را داده است. بدین ترتیب که شخص معترض ثالث با تنظیم دادخواست، توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبت را از ثبت و یا دادگاه بخواهد.

سند لازم الاجرا و اسناد تعهدآور چیستند؟

سند لازم الجرا به سندی گفته می شود که دارنده آن و یا ذینفع می تواند بدون مراجعه به مراجع قضایی آن را از طریق مرجع تنظیم است اجرا نماید. به عنوان مثال اگر فردی چکی در اختیار دارد که اصطلاحاً پاس نمی شود می تواند به اداره ثبت مراجعه و توقیف اموال صادر کننده چک را خواستار شود.

ممکن است فردی در دفترخانه، سندی را تعهد نموده که طی آن مبلغی را به فرد دیگری پرداخت نماید. بنابراین سند تعهدآور که از طریق دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده ولی فرد متعهد از زیر بار تعهد خود شانه خالی کند، قابلیت اجرا دارد. در این صورت دارنده سند یا کسی که سند به نفع او تنظیم شده می تواند به دفترخانه مراجعه و پیگیر حقوق خود شود. دفترخانه نیز با ارجاع فرد به اداره ثبت، درخواست توقیف اموال فرد متعهد را خواهد نمود.

اعتراض به وصیت نامه

در موارد ذیل می توان به وصیت نامه اعتراض کرد :

 

.موصی ( وصیت کننده ) بیشتر از یک سوم اموالش را، به نفع افراد وصیت کرده باشد، مگر سایر ورثه رضایت دهند.

.وصیت برخلاف قوانین و مقرارت آمره و اجباری باشد، مثلا برخلاف قانون ارث میزان سهم پسر و دختر را برابر نماید، مگر سایر ورثه رضایت دهند یا ورثه ای را بموجب وصیت نامه، محروم از ارث نماید.

.وصیت نامه به دستخط موصی (متوفی در زمان حیاتش) نوشته نشده باشد و دارای تاریخ روز و ماه و سال نباشد دارای اعتبار قانونی نیست بعبارتی وصیت نامه اعتبار ندارد مگر آنکه سایر ورثه به صحت آن گواهی دهند.

.وصیت نامه رسمی جعلی باشد.

رجوع از وصیت

وصیت کننده تا زمانی که زنده است می تواند از وصیت خود عدول کند ( برگردد)

نافذ بودن وصیت نامه عادی

وصیت فقط در مورد یک سوم اموال نافذ است. ماده 843 قانون مدنی مقرر میدارد : «وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست. مگر به اجازه‌ وراث و اگر بعضی از ورثه اجازه دهد، فقط نسبت به سهم او نافذ است».

اما چنانچه وصیت کننده برای بیشتر از یک سوم مال خود وصیت کرده باشد ، در صورتی وصیت نسبت به مقدار بیش از یک سوم مال نافذ خواهد بود که همه وراث با آن موافق باشند. بنابراین وقتی گفته میشود اولاد را از ارث محروم کردن ، در عمل انجام شدنی نیست و وصیت کننده نمیتواند اولاد خود را از ارث محروم کند. زیرا محروم کردن وارث فقط با رضایت ورثه میسر و قانونی خواهد بود.

مدت زمان اعتبار وصیت نامه عادی

قانونگذار در ماده 294 قانون امور حسبی مقرر می دارد :

 

«دادگاه بخش در آگهی که برای اداره یا تصفیه ترکه یا تصدیق حصر وراثت می‌ شود ، قید می‌ کند که هر کس وصیت‌ نامه‌ ای از متوفی نزد او‌ است ، در مدت سه ماه ، به دادگاهی که آگهی نموده بفرستد. پس از این مدت ، هر وصیت‌ نامه‌ ای (‌جز وصیت‌نامه رسمی و سری) ابراز شود از‌ درجه اعتبار ساقط است» .

 

بنابراین مستند به قانون ، وصیت نامه عادی در صورتی به رسمیت شناخته میشود که علاوه بر شرایطی که به آن اشاره کردیم ، ظرف سه ماه از آگهی حصر وراثت ، به دادگاه ارائه شود.

شرایط وصیت نامه عادی

با نگاه به مفاد ماده 278 قانون امور حسبی و سایر مقررات مربوطه ، میتوان اعتبار وصیت نامه عادی را تابع شرایط زیر دانست:

 

الف) وصیت نامه باید با دست خط موصی (کسی که میخواهد وصیت کند) ،

 

ب) وصیت نامه باید دارای تاریخ دقیق باشد (روز ، ماه و سال) ،

 

پ) وصیت کننده باید وصیت نامه را امضاء کند.

 

ت) در هنگام وصیت ، باید وصیت کننده از اهلیت (عقل ، بلوغ و رشد) برخوردار باشد. و با قصد و رضایت اقدام به تنظیم وصیت نامه کرده باشد .

 

ث) وصیت در مورد مال جایز ، مشروع و منفعت حلال باشد.

 

ت) وصیت کننده در مورد مالی که در مالکیت رسمی و قانونی خود اوست حق وصیت دارد.

 

ج) وصیت در مورد مال موقوفه که قابلیت نقل و انتقال ندارد نافذ نیست.

با مدت زمان اعتبار وصیت نامه عادی آشنا شویم

وصیت نامه عادی یا دستی یا خودنوشت ، یکی از انواع وصیت نامه است که در صورت رعایت قواعد و شرایط خاص ، دارای اعتبار بوده و قابل اجرا می باشد.

ماده 278 قانون امر حسبی ، در خصوص وصیت نامه عادی چنین مقرر می دارد :

«وصیت‌ نامه خودنوشت ، در صورتی معتبر است که تمام آن ، به خط موصی نوشته شده و دارای تاریخ روز و ماه و سال، به خط موصی بوده‌ و به امضای او رسیده باشد».

اعتبار وصیت‌نامه شفاهی

وصیت‌نامه شفاهی یکی دیگر از انواع وصیت‌نامه است. بهترین راه ، نوشتن وصیت‌ است . اما در برخی از موارد مانند زلزله ، جنگ ، بیماری و… که فرد توانایی نوشتن وصیت خود را ندارد ، می‌تواند وصیت خود را به‌صورت شفاهی بازگو کند.

لازم به ذکر است که برای داشتن اعتبار وصیت‌نامه شفاهی به دو نفر شاهد نیاز بوده تا یکی از آنها مفاد ذکرشده در وصیت را بصورت کامل و با درج تاریخ کامل به حضور ورثه تحویل دهد. اگر فرد پس از طبیعی شدن وضعیت و عادی شدن جریان در قید حیات باشد، باید وصیت‌نامه را بنویسد و مراحل قانونی آن را طی کند.

وصیت‌ نامه دست‌نویس یا خودنوشت

در این وصیت‌نامه، شخص وصیت خودش را با دست خط خود روی یک برگه معمولی یادداشت می‌کند. معمول ترین نوع وصیت نامه تا چند دهه پیش همین نوع بوده است.

وصیت تملیکی

وصیت تملیکی به وصیتی گفته می‌شود که بر اساس آن شخص به‌صورت رایگان، اموال خود را پس از مرگ به دیگران بخشیده و تملیک می‌کند. لازم به ذکر است که در وصیت‌نامه می‌توان یک سوم از مال خود را بخشید.

وصیت عهدی

در این نوع وصیت شخص نمی‌خواهد بعد از مرگ اموال خود را به کسی بدهد، بلکه می‌خواهد بعد از مرگ خود، شخصی را مامور کند که کارهای وی را انجام دهد که به او وصی گفته می‌شود.