آیا می‌توان خسارت تأخیر در تحویل را هم‌زمان مطالبه کرد؟

بله، بهترین حالت، طرح توأمان «الزام به تحویل» و «مطالبه خسارت تأخیر» است.

اگر ملک هنوز تکمیل نشده باشد، دادگاه حکم به تحویل می‌دهد؟

خیر، ابتدا سازنده باید بنا را تکمیل کند؛ در چنین مواردی خواسته «الزام به تکمیل بنا» نیز مطرح می‌شود.

آیا بدون پرداخت کامل ثمن می‌توان الزام به تحویل ملک گرفت؟

بله، اگر پرداخت‌ها به میزان قابل‌قبول انجام شده باشد و سازنده بدون دلیل موجه تحویل را منوط به پرداخت اضافی کند، امکان طرح دعوا وجود دارد.

اشتباهات رایج خریداران که باید از آن اجتناب کرد

اقدام نکردن به‌موقع و اتلاف وقت

 

نداشتن مدارک کامل

 

اعتماد به وعده‌های شفاهی سازنده

 

عدم طرح خواسته‌های تکمیلی

 

امضای صورت‌جلسه تحویل ناقص

 

پرداخت‌های غیرقراردادی

 

این اشتباهات می‌تواند مسیر رسیدگی را طولانی و پرهزینه کند.

اجرای حکم و تحویل اجباری ملک

پس از قطعی شدن حکم، واحد وارد مرحله اجرا می‌شود. اجرای احکام دادگستری اختیارات زیر را دارد:

 

تحویل فیزیکی ملک به خریدار

 

حضور در محل با مأمور اجرا

 

اجبار سازنده به امضای صورت‌جلسه

 

دریافت خسارت از سازنده

 

الزام سازنده به رفع نقص

 

در صورت امتناع سازنده، اجرای احکام می‌تواند رأساً واحد را تحویل دهد.

مواردی که دادگاه تحویل ملک را غیرممکن می‌داند

گاهی پرونده با موانعی روبه‌رو می‌شود که تحویل واحد را غیرممکن می‌سازد. مهم‌ترین موانع عبارتند از:

 

عدم تکمیل پروژه

 

عدم اخذ پایان‌کار

 

پیش‌فروش واحد به افراد متعدد

 

اختلافات شهرداری

 

عدم صدور سند مادر

 

مشکلات ساختاری ساختمان

 

در این موارد، دادگاه ابتدا به سازنده مهلت اصلاح می‌دهد یا او را به تکمیل تعهدات ملزم می‌کند.

تحویل واقعی ملک چگونه انجام می‌شود؟

تحویل ملک صرفاً دادن کلید نیست. در حقوق ایران، تحویل واقعی زمانی تحقق می‌یابد که:

 

واحد آماده سکونت باشد

 

امکانات اصلی نصب شده باشد

 

راه‌های دسترسی آماده باشد

 

مشاعات قابل استفاده باشد

 

نواقص اساسی وجود نداشته باشد

 

صورت‌جلسه تحویل امضا شود

 

اگر سازنده بخواهد واحد ناقص را تحویل دهد یا خریدار را مجبور به امضای صورت‌جلسه ناقص کند، خریدار می‌تواند از امضا خودداری و گزارش تهیه کند.

روند رسیدگی دادگاه و اهمیت کارشناسی

پس از ثبت دادخواست، معمولاً دادگاه برای روشن شدن وضعیت ملک، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس موارد زیر را بررسی می‌کند:

 

میزان پیشرفت کار

 

امکان تحویل واقعی

 

وجود یا عدم وجود نواقص اساسی

 

مطابقت ساختمان با قرارداد

 

تاریخ واقعی آمادگی برای تحویل

 

گزارش کارشناسی معمولاً نقش تعیین‌کننده‌ای دارد، زیرا دادگاه بر اساس آن تصمیم می‌گیرد که آیا ملک قابل تحویل است یا خیر. اگر قابل تحویل نباشد، دادگاه سازنده را ابتدا به تکمیل بنا ملزم می‌کند و سپس حکم تحویل صادر می‌نماید.

صلاحیت دادگاه صالح و محل طرح دعوا

در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله تحویل ملک پیش‌فروش شده، تنها دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. بنابراین حتی اگر خریدار در شهر دیگری زندگی می‌کند، باید دادخواست را در دادگاه حقوقی همان شهری که ملک در آن قرار دارد ثبت کند.

این موضوع یکی از دلایل اطاله دادرسی برای برخی خریداران می‌شود؛ اما اجتناب‌ناپذیر است و قانون به صراحت این صلاحیت را مشخص کرده است.

مدارک لازم برای موفقیت در پرونده

ارائه مدارک کامل، احتمال پیروزی در دعوای الزام به تحویل ملک را چندین برابر می‌کند. مهم‌ترین مدارک عبارتند از:

 

.قرارداد پیش‌فروش یا قولنامه

 

.رسید پرداخت‌ها

 

.فیش‌های واریز بانکی

 

.گزارش کارشناس رسمی (در صورت وجود)

 

.مکاتبات و پیامک‌ها

 

.رسیدهای کتبی یا شفاهی سازنده

 

مدارک اثباتی مبنی بر عدم تحویل

 

.در برخی موارد، عکس از وضعیت پروژه یا فیلم‌برداری نیز می‌تواند به‌عنوان قرینه مؤثر مورد استناد قرار گیرد.

نقش قانون پیش‌فروش ساختمان در تقویت موقعیت خریدار

قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، یکی از مهم‌ترین قوانین حمایتی در حوزه معاملات پیش‌فروش است و بسیاری از مشکلات خریداران را حل می‌کند. این قانون سازنده را مکلف کرده است:

 

قرارداد را رسمی تنظیم کند.

 

مشخصات دقیق واحد، متراژ، امکانات و زمان تحویل را تعیین نماید.

 

در صورت تأخیر، خسارت بپردازد.

 

صورت‌جلسه تحویل تنظیم کند.

 

واحد را مطابق قرارداد تکمیل نماید.

 

اگرچه بسیاری از سازندگان هنوز به‌صورت عرفی و غیررسمی قرارداد می‌نویسند، اما قانون همچنان از خریدار حمایت می‌کند و دادگاه‌ها نیز در تفسیر قراردادهای پیش‌فروش، اصل حمایت از خریدار را مد نظر قرار می‌دهند.

شرایط طرح دعوا و نکات کلیدی قبل از اقدام

پیش از ثبت دادخواست، خریدار باید بررسی کند که آیا شرایط طرح دعوا فراهم است یا خیر. مهم‌ترین شرایط عبارتند از:

 

وجود قرارداد معتبر: قرارداد پیش‌فروش، مبایعه‌نامه یا هر سند کتبی که نشان دهد سازنده تعهد به ساخت و تحویل واحد داشته است.

 

فرا رسیدن زمان تحویل: اگر زمان تحویل در قرارداد مشخص شده باشد، تنها پس از رسیدن آن تاریخ می‌توان طرح دعوا کرد.

 

عدم تحویل واحد توسط سازنده: چه تحویل به‌صورت فیزیکی، چه تحویل قانونی (صورت‌جلسه تحویل).

 

پرداخت بخش مهمی از ثمن: اگر خریدار تعهدات مالی خود را انجام نداده باشد، دادگاه ممکن است دعوا را وارد نداند.

 

نکته مهم آن است که حتی اگر خریدار بخش کوچکی از مبلغ را پرداخت نکرده باشد، بازهم به معنای از بین رفتن حق طرح دعوا نیست و دادگاه بررسی می‌کند که آیا عدم پرداخت، دلیل منطقی برای عدم تحویل واحد بوده است یا خیر.

مفهوم دقیق دعوای الزام به تحویل ملک پیش‌فروش شده

دعوای الزام به تحویل ملک پیش‌فروش شده، به‌صورت ساده اما دقیق، دعوایی است که خریدار از دادگاه می‌خواهد تا سازنده را ملزم کند ملک مورد تعهد را مطابق قرارداد و در وضعیت قابل سکونت تحویل دهد. این دعوا ریشه در اصل وفای به عهد دارد؛ یعنی هرکس تعهدی را قبول می‌کند، باید آن را انجام دهد. در معاملات پیش‌فروش نیز سازنده متعهد می‌شود که واحد مشخصی را در تاریخ مشخص تحویل دهد و در صورت تخلف، خریدار حق دارد از ظرفیت قانونی برای اجبار سازنده استفاده کند.

در سال‌های اخیر، به دلیل افزایش ساخت‌وساز، تورم و مشکلات اقتصادی، بسیاری از سازندگان به‌جای آنکه پروژه را در زمان مقرر تحویل دهند، با تأخیرهای طولانی مواجه شده‌اند. در چنین شرایطی، دعوای الزام به تحویل ملک یکی از مؤثرترین ابزارهای حقوقی برای پایان دادن به بلاتکلیفی خریداران است.

خواسته‌های ضروری و تکمیلی در کنار الزام به تحویل ملک

یکی از مهم‌ترین نکاتی که خریداران کمتر به آن توجه می‌کنند، مطرح کردن خواسته‌های تکمیلی در کنار دعوای اصلی است. طرح یک دعوا به‌تنهایی کافی نیست و ممکن است در آینده نیاز به طرح دعاوی متعدد ایجاد شود.

 

مهم‌ترین خواسته‌های تکمیلی عبارتند از:

 

الزام به اخذ پایان‌کار

 

الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی

 

الزام به تنظیم سند رسمی

 

الزام به تکمیل بنا

 

الزام به تحویل مشاعات

 

الزام به رفع نقص

 

مطالبه وجه‌التزام یا خسارت تأخیر

 

در بسیاری از پرونده‌ها، قاضی تنها زمانی حکم تحویل می‌دهد که پایان‌کار اخذ شده باشد. بنابراین، طرح هم‌زمان این خواسته‌ها باعث تسریع روند پرونده می‌شود.

آیا قولنامه عادی می‌تواند مبنای اثبات مالکیت در دادگاه باشد؟

خیر، در مقابل سند رسمی مالکیت، قولنامه عادی به تنهایی نمی‌تواند مبنای اثبات مالکیت قرار گیرد، مگر اینکه ارتباط مستقیم با مالک رسمی داشته باشد.

نظریه کارشناس رسمی ثبتی چه تأثیری در رأی دادگاه دارد؟

نظریه کارشناس رسمی ثبتی در تشخیص سوابق مالکیت و تسلسل انتقالات برای دادگاه بسیار تعیین‌کننده است و معمولاً مبنای صدور رأی قرار می‌گیرد.

وکالت‌نامه کاری برای پیگیری امور ثبتی می‌تواند سند انتقال مالکیت محسوب شود؟

خیر، وکالت‌نامه‌ای که صرفاً برای پیگیری امور ثبتی تنظیم شده، نمی‌تواند مبنای انتقال مالکیت قرار گیرد و فقط در محدوده مورد وکالت اعتبار دارد.

برای اقامه دعوای خلع ید، چه مدارکی ضروری است؟

مهم‌ترین مدرک، سند رسمی مالکیت است. همچنین اثبات تصرف خوانده و مستندات مربوط به هویت طرفین نیز لازم است.

منظور از تسلسل مالکیت چیست؟

تسلسل مالکیت یعنی زنجیره انتقالات ملک باید به صورت مستقیم و قانونی از مالک رسمی اولیه به خریدار نهایی قابل پیگیری باشد.

لایحه دفاعیه در رد دعوای مالکیت به استناد نظریه کارشناسی ثبتی و ماده 22 قانون ثبت

بسمه تعالی

 

 

 

ریاست گرانقدر شعبه .... دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ......

 

با سلام و عرض ادب؛

 

 با احترام اینجانب .............. ، خوانده پرونده ........... در مقام تشریح و تائید نظریه کارشناسی مراتب ذیل را جهت امعان نظر شایسته به عرض می رساند.

 

 مطابق کارشناسی رسمی ثبتی صورت گرفته، زمین ادعایی خواهان در پلاک ...... بخش ... که سند مالکیت ششدانگ صادر شده سه دانگ به نام ..... و سه دانگ دیگر به نام ... ثبت شده که یاد شدگان فوت شده و سند آن ها به نام وراث ایشان به شرح ....... ، ..... ، ..... و ...... می باشد قراردارد لذا به دلیل عدم وجود تسلسل مالکیت با مالکین رسمی پلاک ثبتی در مدارک استنادی ایشان دادخواست مطروحه قابلیت اجابت ندارد.

مطابق قولنامه مورخه ...... پیوست دادخواست، خواهان پرونده مدعی خریداری زمین مربوطه از آقای .... بوده که ایشان نیز مطابق وکالت تفویض شده پیوست دادخواست( که موضوع آن صرفا وکالت کاری به منظور پیگیری تقاضانامه ثبتی .... در اداره ثبت اسناد می باشد) مدعی دریافت آن از ..... و ایشان نیز وکیل همان وکالتنامه نسبت به موکل اولیه ....... می باشد.

آنچه که پر واضح است سلسله نقل و انتقالات ادعایی خواهان نه تنها هیچ ارتباطی با مالکین رسمی پلاک ثبتی تشریح شده توسط کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی (که توسط خود خواهان ارائه گردیده) ندارد بلکه خود سند ادعایی خواهان به منظور منشاء نقل و انتقالات صرفا یک وکالتنامه کاری جهت پیگیری امور ثبتی در اداره ثبت اسناد می باشد و نه تنها هیچ سند رسمی نیز در این راستا در هیئت های مربوطه صادر نشده بلکه مطابق سند مالکیت رسمی پیوستی اینجانب مالک بخشی از این پلاک ثبتی می باشم.

لازم به ذکر است مطابق دادخواست پیوستی دعوای خلع ید قسمت تصرفی توسط خواهان پرونده و قلع و قمع مستحدثات ایشان اقامه گردید همچنین مطابق ماده 22 قانون ثبت که در ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول نیز منعکس شده، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت لذا ادعای خواهان به دلیل عدم ارتباط و رعایت تسلسل با مالکین رسمی پلاک ثبتی مطابق نظریه کارشناسی مربوطه قابلیت اجابت نداشته لذا صدور حکم مبنی بر بی حقی ایشان و بطلان دعوا مورد استدعاست .