عدم تنفیذ معامله فضولی و محاسبه خسارات ناشی از آن بر اساس نظر کارشناس

شخصی در سال ۱۳۶۲ ملکی را خریداری کرده و در سال ۱۳۸۳ دادخواستی به طرفیت فروشنده به خواسته صدور حکم به اعلام بطلان معامله به سبب مستحقٌ ­للغیر بودن مبیع و عدم تنفیذ از ناحیه مالکین اصلی تقدیم دادگاه می­نماید و همچنین الزام خوانده را به پرداخت کلیه خسارات و غرامات وارده تقاضا می­نماید حال بیان گردد:
۱٫    آیا دعوای فوق به طرفیت فقط شخص فروشنده قابلیت استماع دارد؟
۲٫    منظور از غرامات وارده به مشتری چیست؟

پاسخ:
اولاً: اگر فروشنده در قسمتی از ملک مالک بوده معامله نسبت به سهم مشارالیه صحیح خواهد بود ولی فروشنده می­تواند از باب خیار تبعیض صفقه تقاضای فسخ معامله را در این قسمت بنماید. ثانیاً: دادخواست به طرفیت اشخاص دیگر (غیر از فروشنده) ضرورت ندارد و در صورتی که مشتری جاهل بوده باشد، دادگاه بدواً برای تعیین غرامات موضوع را به کارشناس ارجاع و پس از وصول نظریه کارشناس، حکم بر ابطال معامله (در قسمتی که مستحقٌ­ للغیر درآمده) و استرداد ثمن و پرداخت غرامات صادر می­کند.

شمول قانون سال ۱۳۵۶ بر قرارداد اجاره ­ای که در سال ۱۳۶۱ تنظیم و در سال ۱۳۸۴ تمدید شده است

شخصی مغازه خود را در سال ۱۳۶۱ اجاره داده مدتی گذشته، تا اینکه در سال ۱۳۸۴ این اجاره­ نامه به صورت جدید تنظیم شده مورد اجاره از ان موقع تا کنون تحت تصرف مستأجر بوده و حق سرقفلی حسب اقرار طرفین برای مستأجر محفوظ می­باشد، اینک موجر درخواست تخلیه مغازه را به لحاظ انقضاء مدت اجاره از دادگاه درخواست می­کند، سئوال این است آیا مقررات روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ جاری خواهد بود یا سال ۱۳۵۶؟

پاسخ:
با توجه به اینکه روابط استیجاری بین طرفین حسب فرض مذکور در سئوال در سال ۱۳۶۱ و بالنتیجه در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بوده است، هر چند در سال ۱۳۸۴ مدت آن تمدید گردیده ولی به لحاظ حقوق مکتسبه مستأجر و مبنای روابط حقوقی طرفین مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در این صورت مبنای اتحاذ تصمیم دادگاه خواهد بود. 

امکان انتقال موصی به غیرمنقول، به زوجه متوفی

پس از صدور گواهی انحصار وراثت در مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال اموال متوفی، دفترخانه از انتقال مالیکت زمین به زوجه متوفی امتناع نموده با این استدلال که زوجه از اموال غیرمنقول غیر از ابنیه و اشجار ارث نمی­برد آیا عمل دفترخانه قانونی است؟

پاسخ:
ارث­ نبردن زوج از عین اموال غیرمنقول که طبق مواد ۹۴۶، ۹۴۷ قانون مدنی مقرر شده با آنچه عنوان موصی به دارد دو مقوله جداگانه و متفاوت از یکدیگر است به عبارت دیگر موصی به ارث نیست تا مواد فوق­الذکر در آن مصداق داشته باشد، بنابراین در مورد سئوال چنانچه کلیه وراث، وصیت­نامه زوج را تنفیذ و از حیث میزان موصی به که در مورد زوجه به آن وصیت شده رضایت داشته باشد، مانعی برای ثبت و نقل و انتقال موصی به غیر منقول به نام زوجه وجود ندارد و عمل سردفتر فاقد وجاهت قانونی است.

اعسار و تقسیط مهریه قبل از محکومیت به پرداخت دین

آیا قبل از اقامه دعوی مطالبه مهریه و صدور حکم و قبل از استقرار دین می توان دادخواست اعسار و تقسیط مهریه داد یا دادگاه صادرکننده حکم بدوی می تواند به هنگام انشاء رای مطالبه مهریه همزمان به اعسار و تقسیط مهریه نیز حکم دهد ؟

پاسخ :
به نظر اینجانب و البته با توجه به قواعد مسلم حقوقی و قوانین مربوطه ، اعسار به دلالت ماده ۲۲ قانون اعسار و ماده ۵۰۴ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در دو مورد محکوم به و هزینه دادرسی می باشد و در مانحن فیه آنچه که زوج (خواهان) تقاضای اعسار و تقسیط نسبت به آن نموده ، محکوم به دادنامه و محکومیت نیست و خواهان نمی تواند به عنوان محکوم علیه قرار بگیرد . مهر در اصل عندالمطالبه است و به صراحت قانون ، زن به مجرد عقد نکاح مالک کل مهر می شود البته طرفین می توانند توافق کنند که مهر عندالمطالبه نباشد . دادگاه فقط به استناد دادخواست مطالبه مهر ، اقدام به صدور حکم مبنی بر محکومیت زوج به پرداخت مهر می نماید و نمی تواند حکم به پرداخت اقساطی یا دادن مهلت برای پرداخت مهر نماید ، بلکه باید دادخواست اعسار داده شود تا دادگاه به استناد آن حکم به پرداخت اقساطی مهر دهد و برای صدور چنین حکمی چون ابتدا باید اصل دین ثابت گردد و حکم به محکومیت خوانده به پرداخت دین داده شود ، بعد از استقرار دین بر فرد  می توان به دادخواست اعسار وی و مطابق با تشریفات آئین دادرسی مدنی رسیدگی کرد ، ولی با توجه به رای وحدت رویه ذیل این امر ممکن می باشد .
رای وحدت رویه شماره ۷۲۲- ۱۳/۱۰/۱۳۹۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور:
مستفاد از صدر ماده ۲۴ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ و لحاظ مقررات قانون اعسار مصوب سال ۱۳۱۳ این است که دعوی اعسار که مدیون در اثناء رسیدگی به دعوی داین اقامه کرده قابل استماع است و دادگاه به لحاظ ارتباط آن‌ها باید به هر دو دعوی یکجا رسیدگی و پس از صدور حکم بر محکومیت مدیون در مورد دعوی اعسار او نیز رای مقتضی صادر نماید؛ بنابراین رای شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان همدان در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌شود. این رای طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و کلیه دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.

منع اشتغال زن – زوجه

آیا مرد میتواند در هر زمان و حتی با علم و اطلاع از شغل زن سابق بر ازدواج ، همسر خود را از حرفه یا صنعتی که منافی مسائل خانوادگی یا حیثیات خود یا زن باشد منع نماید ؟

پاسخ :
به استحضار میرساند مطابق با نص صریح ماده ۱۱۷ قانون مدنی « شوهر میتواند زن خود را از حرفه یا صنعتی که منافی مصالح خانوادگی یا حیثیات خود یا زن باشد ، منع نماید » بنابراین اختیار شوهر مقید و محدود به مسائل خانوادگی و و حیثیت خود یا زن است و دادگاه میتواند در صورت اختلاف بر مبنای عادت و رسوم اجتماعی و اخلاقی درباره درستی یا نادرستی تصمیم شوهر نفیاً یا اثباتاً اظهر نظر نماید . لازم به ذکر است اختیار شوهر محدود به مشاغلی نیست که زن پس از ازدواج انتخاب می کند و شامل مشاغل انتخاب شده پیش از ازدواج نیز می باشد و در صورتی که حتی شوهر قبل از ازدواج به وضع استخدامی و شغل زن آگاه بوده و با رضایت و اطلاع کامل از این امر صیغه نکاح جاری شده باشد ، باز می تواند از اختیار قانونی خود استفاده نماید . با صدور حکم به به منع اشتغال زن ، تمام تعهداتی که مربوط به شخص زن به مناسبت حرفه او در برابر دیگران است ابطال می شود ، ولی خساراتی که از این باب به اشخاص ثالث وارد می شود قابل مطالبه می باشد .

چگونگی وضعیت حقوقی معامله ملکی که مساحت آن بیش از میزان مقرر در قرارداد باشد

یک واحد آپارتمان حدود ۸ سال پیش فروخته شده به متراژ تقریبی ۸۲ متر مربع، حال پس از ۵ سال که سند مالکیت صادر شد سند با متراژ ۸۳ متر مربع صادر گدیده است. حال وظیفه خریدار در مقابل فروشنده چیست؟ آیا باید اختلاف قیمت یک متر مربع را با توجه به قیمت روز پرداخت کند یا قیمت روز معامله؟

 

پاسخ:
با توجه به فروش مذکور در سئوال، بدواً ایجاب می­نماید که متن و شرایط مذکور در آن قرارداد مطالعه و بررسی شود، در صورتی که آپارتمان مذکور با اصطلاح به صورت موجود «کان ما کان» فروخته شده باشد، مورد مشمول ماده ۲۱۶ قانون مدنی (مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است) و در حقیقت با علم اجمالی و رضایت آنان مورد معامله قرار گرفته است.
اما در صورتی که آپارتمان مذکور با قید متراژ مشخص و معین (۸۲ متر مربع) و از قرار هر متر مربع، به مبلغ معین در قرارداد، فروخته شده باشد در این صورت قیمت یک متر مربع اضافه همان قیمت روز معالمه و مقرر در قرارداد خواهد بود که با فرض مطالبه فروشنده، باید پرداخت شود. 

امکان صدور رأی مبنی بر صحت و اصالت مبایعه­ نامه

در دادخواستی که خواهان به عنوان خریدار ملک به طرفیت فروشنده به خواسته اثبات صحت و اصالت مبایعه­ نامه عادی تقدیم نموده است، با توجه به سابقه ثبتی ملک و با عنایت به مقررات مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، استماع این دعوی چگونه قابل توجیه بوده و در فرض صدور رأی به نفع خواهان قلمرو اجرایی این حکم و آثار آن چیست؟

 

پاسخ:
طرح دعوی به خواسته اثبات صحت و اصالت مبایعه­ نامه قابل استماع و رسیدگی است و رأی صادره در این مورد جنبه اعلامی دارد. 

نکته حقوقی59

هر یک از شعب دیوان دفتری است که دارای یک مدیر و به اندازه کافی کارمند برای تشکیل پرونده و ثبت لوایح و نامه ها ونیز بایگانی می باشد.

نکته حقوقی 58

پس  زمانی که مردم یا همان اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی نسبت به یکی از واحد ها و ارگان های دولتی یا تصمیمات و بخشنامه های دولتی شکایاتی داشته باشند این شکایت از طریق سامانه های آنلاین دیوان عدالت اداری دریافت و توسط شعبات مربوطه دیوان عدالت اداری در تهران رسیدگی می شود.

نکته حخقوقی57

لازم است که قاضی دادگاه خانواده از صبر وبردباری کافی برای شنیدن «درد‌دل‌های زوجین» برخوردار باشد و از جدّیت و حدّت رسیدگی در سایر دعاوی خودداری نماید. بدین منظور در قانون جدید پیش بینی شده است که قاضی دادگاه خانواده باید حداقل دارای 4 سال سابقه کار قضایی باشد و متأهل هم باشد. همچنین دادگاه خانواده جدید لزوماً باید از قاضی مشاور مرد یا زن و بعد از گذشت 5 سال از شروع اجرای قانون، لزوماً از قاضی مشاور زن استفاده کند.
لازم به توضیح است که خصوصیت دعوی خانوادگی این است که به لحاظ محرمانه بودن روابط زوجین و حریم مستحکم خانواده، کمتر پیش می آید که غیر از زوجین، کسی از ماهیت و علل واقعی اختلاف ایشان خبر داشته باشد تا بتواند به عنوان شاهد در دادگاه شهادت بدهد و یا سندی موجود باشد که به وسیله آن بتوان اصل یا ظاهر حقیقت را کشف نمود و بدین وسیله به حقیقت نزدیک شد.

دعوای خسارت دادرسی

خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و هزینه های دیگری که به طور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.

دعوای خسارت ناشی از عدم پرداخت دین

در دعاویی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت نموده، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبه کار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر اینکه طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.

نکته حقوقی56

در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.

دعوای خسارت ناشی از عدم انجام تعهد یا تاخیر در آن

خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تاخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.

خوانده نیز می تواند خسارتی را که عمدا از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید. دادگاه در موارد یادشده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم علیه را به تادیه خسارت ملزم خواهد نمود.

تبصره – ۱ در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلا یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود مطالبه خسارتهای موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست.
تبصره – ۲ خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست و خسارت تاخیر تادیه در موارد قانونی قابل مطالبه می باشد.

دعوای خسارت

ضمن توجه به مواد 515 تا 522 قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مرتبط با خسارت به سه دسته تقسیم میشوند.

1. دعوای خسارت ناشی از عدم انجام تعهد یا تاخیر در آن
2. دعوای خسارت ناشی از عدم پرداخت دین
3. دعوای خسارت دادرسی

دعوای توقف و صدور حکم ورشکستگی

دعوای توقف و صدور حکم ورشکستگی را چه خود ورشکسته و چه بستانکاران و یا دادستان اقامه نماید ، در صلاحیت رسیدگی دادگاه حوزه محل اقامت خوانده یا همان تاجر ورشکسته است.

چنانچه درایران اقامت نداشته باشد ، دادگاهی صالح به رسیدگی است که متوقف یا ورشکسته در حوزه آن برای انجام معاملات خود شعبه یا نمایندگی داشته یا دارد.

همچنین در مورد دعاوی راجع به ورشکستگی شرکتهای بازرگانی که مرکز اصلی آنها در ایران است،(ماده 21 و ماده 22 آ . د . م )

دعاوی مربوط به شرکت ها

در مورد دعاوی مرتبط باشرکت ها اگر درخصوص اصل شرکت و بین شرکت و شرکای دیگر ونیز دعاوی مرتبط اشخاص خارج از شرکت باشد ، و همچنین اختلافات حاصل بین شرکت ها ، تا زمانی که شرکت برقرار است و در صورت منحل شدن تا وقتی که تصفیه امور مالی شرکت در جریان است باید در دادگاه محلی اقامه شود که مرکز اصلی شرکت در حوزه آن قرار دارد.(ماده 22 آ . د . م )البته این دعاوی استثنا شمرده نمیشود.

دعاوی علیه شرکت که در این ماده آمده است شامل دعاوی ناشی از تعهدات شرکت در مقابل افراد خارج از شرکت نمیشود ، زیرا این دعاوی مشمول ماده 23 می باشد.

ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی

در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد خواهان می تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می بایست در انجا انجام شود.

 

ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی

دعاوی ناشی از تعهدات شرکت در مقابل اشخاص خارج از شرکت، در محلی که تعهد در آنجا واقع شده یا محلی که کالا باید در انجا تسلیم گردد یا جایی که پول باید پرداخت شوداقامه می شود. اگر شرکت دارای شعب متعدد در جاهای مختلف باشد دعاوی ناشی از تعهدات هر شعبه یا اشخاص خارج باید در دادگاه محلی که شعبه طرف معامله در آن واقع است اقامه شود، مگر آنکه شعبه یاد شده برچیده شده باشد که در این صورت نیز دعاوی در مرکز اصلی شرکت اقامه خواهد شد.

نکته حقوقی=55

مگرآنکه زوجین برای اقامه دعوا محل دیگری را توافق کنند.

حقوقی مدنی نکته

اما اگر این دعاوی پس از تقسیم ماترک متوفی باشد باید در دادگاهی اقامه شود که طبق قاعده عمومی و استثنائات دیگر صالح رسیدگی شود.

دعاوی و امور خانوادگی مربوط به زوجین

به موجب ماده 14 قانون آیین دادرسی مدنی هرگاه یکی از زوجین مقیم خارج از  کشور باشد. دادگاه محل اقامت طرفی که در ایران سک.نت دارد صالح به رسیدگی است.اگر زوجین مقیم خارج از کشور باشند ولی یکی ازآنان در ایران سکونت موقت داشته باشد دادگاه محل اقامت فردی که در ایران ساکن است صالح است.

و اگر هردو در ایران سکونت موقت داشته باشند دادگاه محل اقامت موقت زوجه صالح به رسیدگی است.

و اگر هیچکدام از زوجین درایران سکونت موقت نداشته باشند دادگاه شهرستان تهران صلاحیت رسیدگی دارد.