اجرای حکم فک رهن

در اجرای حکم مربوط به دعوای فک رهن ملک، راهن باید طلب مرتهن را از اموال دیگر خود پرداخت نماید. اجرای این حکم مانند انواع الزام به تعهد در دعواهای دیگر می‌باشد. پس از انجام فک رهن توسط راهن، ملک به صورت آزاد به خریدار انتقال پیدا می‌کند. اگر راهن از انجام این حکم امتناع ورزد، بر اساس ماده ۴۷ از قانون اجرای احکام مدنی با وی رفتار خواهد شد.

آیا ملکی که فک رهن نشده قابل خرید و فروش است؟

یکی از موارد ذکر شده در دعوای فک رهن ملک، خرید و فروش املاک فک رهن نشده است. اگر به ماده ۵۶ از قانون اجرای احکام مدنی مراجعه کنید، حتما به این امر مهم پی خواهید برد که: هر گونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده، بلا اثر و باطل خواهد بود. بنابراین فروش ملکی که در رهن بانک است، در دسته بندی معاملات فروش مال غیر قرار گرفته و با فرد خاطی برابر قانون رفتار خواهد شد. به طوری که با اثبات فروش املاک رهنی، فروشنده به مجازات ۱ الی ۷ سال حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم می‌شود.

فک رهن با الزام به تنظیم سند رسمی

( این دعوای فک رهن ملک بین برخی از سازندگان ملک و خریداران ایجاد می‌شود. در بسیاری از موارد سازندگان ملک قبل از اقدام به فروش ملک و در فرایند ساخت و ساز، اقدام به دریافت وام از بانک و رهن قرار دادن ملک مورد نظر می‌نمایند. از این رو زمانی فروش ملک مورد نظر، اقدام به تنظیم قولنامه نموده و متعهد به تنظیم سند پس از فک رهن به نام خریدار می‌شوند. در صورت سرباز زدن فروشنده از انجام تعهد، خریدار می‌تواند اقدام به درخواست الزام تنظیم سند و فک رهن، نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید از مشاوره‌های وکلای کاردان استفاده کنید.)

فک رهن به طور مستقل

(در این نوع از انواع فک رهن، وامی توسط یک فرد از بانک دریافت شده و ملکی را در رهن بانک به عنوان ضامن قرار می‌دهد. اگر فرد رهن دهنده دین خود را در موعد مقرر پرداخت کند، می‌تواند فک رهن انجام داده و ملک را از رهن خارج کند. حال در صورتی که پرداخت دین انجام پذیرد اما ملک از رهن خارج نشود، می‌تواند دادخواستی را برای الزام به فک رهن به دادگاه صالح ارائه نماید. در این صورت می‌تواند برای تقاضای خسارات قانونی و پرداخت اجرت المثل ایام رهن نیز اقدامات لازم را به کار ببندد.)

نحوه رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها

مهمترین و اصلی ترین گام برای رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها، تنظیم دادخواست است. این دادخواست از سوی طرف خواهان تنظیم می شود. ثبت این دادخواست در دفتر خدمات قضایی نیز بسیار ضروری خواهد بود. پس از ثبت، دفتر خدمات قضایی دادخواست مورد نظر را به شورای حل اختلاف ارسال می کند. دفتر شورا اقدام به تعیین نوبت رسیدگی نموده و زمان آن را از طریق سامانه ثنا به طرفین اعلام می کند. زمانی که دادگاه مورد نظر اقدام به اعلام حکم نماید، این حکم بدون نیاز به دستور قابلیت اجرایی را در بر خواهد داشت.

از شروط مهم و ضروری برای درخواست تعدیل اجاره بها، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1+توجه به انقضا مدت اجاره که در ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر به طور صریح به آن اشاره شده است. برای تنظیم این دادخواست، باید مدت اجاره منقضی شده باشد.

2+سپری شدن مدت زمانی برابر با ۳ سال تمام شمسی از تاریخ مقرر. باید زمانی برابر با ۳ سال از آخرین تعدیل سپری شده باشد.

3+قرارداد اجاره باید مشمول مقررات تصویب شده در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ باشد.

4+برای درخواست این امر مهم، باید تنزل هزینه های زندگی و یا افزایش آنها باید از سوی خواهان دعوی اثبات گردد.

5+در صورتی که این درخواست از سوی موجر ثبت گردد، باید مدارکی دال بر مالکیت وی بر روی مورد اجاره را به مراجع ذی صلاح ارائه نماید.

شرایط درخواست تعدیل اجاره بها

استفاده از قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها با ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیکی انجام می پذیرد. پس از تنظیم دادخواست، آن را به شورای حل اختلاف ارسال می نمایند تا حکم مقتضی در این زمینه صادر شود. یکی از نکات بسیار مهم در زمینه ی تنظیم این دادخواست، قابلیت طرح شدن برای قراردادهایی است که در خصوص اجاره املاک تجاری (مشمول قانون اساسی که از حق پیشه و کسب برخوردار هستند) تنظیم شده اند. برای تنظیم این دادخواست باید از شرایط خاصی برخوردار بود. ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر در بر دارنده ی اطلاعات خاصی در زمینه ی شرایط خاص برای طرح این دعوی می باشد.

دادخواست تعدیل اجاره بها چیست؟

دادخواست تعدیل اجاره بها درخواستی است که بر اساس آن مستاجر و یا موجر به سبب تغییر شرایط زندگی و کاهش یا افزایش هزینه ها تقاضایی مبنی بر کاهش و یا افزایش اجاره بهای ملک تجاری را تقاضا می نماید. علت ثبت این دادخواست عدم توافق و سازگاری موجر و مستاجر می باشد. به نوعی بهترین شرایط برای افزایش اجاره بها از سوی موجر از لحاظ قانونی ثبت تقاضای تعدیل می باشد. همچنین ثبت این دادخواست از جانب مستاجر برای کاهش اجاره بها، بسیار هوشمندانه خواهد بود.

اجرای رای

ممکن است با وجود محکومیت سازنده از طرف دادگاه، وی از انجام این عمل طفره برود. در این صورت مالک می تواند نسبت به پرداخت هزینه بیمه اقدام و بعداً در دادگاه هزینه را از سازنده مطالبه نماید.

مسئولیت طرفین قرارداد

طرفین قرارداد در قبال حوادث آتی مسئولیت دارند و نمی توانند از زیر حوادثی که ممکن است حادث شود فرار نمایند . با این وجود مالک نمی تواند به دادگاه مراجعه و دعوایی را مطرح کند که قبلاً در مورد آن ذکری در قرارداد نشده باشد.

کدام بیمه های ساختمانی مهم هستند؟

چند نوع بیمه وجود دارند که در جریان عملیات ساختمانی باید طرفین در مورد آن توافق نمایند. از جمله بیمه مسئولیت مدنی در قبال اشخاص ثالث، بیمه کارکنان ساختمانی، بیمه تضمین کیفیت.

دعوای مربوط به بیمه های مندرج در قرارداد

یک مورد دیگر از دعوای مالک و سازنده ملک ، دعوای مربوط به اخذ بیمه های ساختمانی است. گاهی میان طرفین ساخت واحد مسکونی یعنی مالک و سازنده مقرر می شود که سازنده نسبت به اخذ بیمه های قانونی اقدام نماید. البته بهتر است این موضوع بسیار دقیق و با ذکر نوع بیمه و حتی سقف پوشش بیمه ای به طور دقیق ذکر شود. حال اگر سازنده از مواردی که در قرارداد به آن اشاره شده خودداری کند مالک می تواند به دادگاه مراجعه و دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه مورد توافق در قرارداد را طرح نماید.

کدام شرایط ممکن است در این دعوا ایجاد شود؟

در دعوای مالک و سازنده ملک در خصوص اخذ پروانه، ممکن است حالت های مختلفی وجود داشته باشد که مسیرهای متفاوتی را پیش روی خواهان و خوانده قرار دهد. به عنوان مثال ممکن است مالک مدارک لازم را برای اخذ پروانه در اختیار سازنده قرار نداده باشد. در این صورت دعوای وی پذیرفته نمی شود. یا اینکه موضوعات خارج از اراده طرفین مثل سیل و زلزله بوجود آمده باشد که ناشی از اهمال سازنده نیست. در این حالت همه چیز به نفع سازنده خواهد بود. همچنین اگر هنوز مهلت اخذ پروانه باقی مانده باشد باز هم مالک نمی تواند طرح دعوا کند.

دعوای الزام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

یک نمونه از دعوای مالک و سازنده ملک، بی توجهی سازنده برای اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری محل است. در این دعوا، معمولاً در زمان انعقاد قرارداد، انجام اخذ پروانه از سوی سازنده تعهد می شود. مالک نیز برای عملی شدن آن، طی یک وکالت کاری، اخذ پروانه تخریب را به سازنده احاله می نماید.اگر چنین اقداماتی از قبل صورت گرفته باشد، مالک می تواند به دادگاه مراجعه و دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی را طرح نماید.

توقیف و فروش قدر السهم سازنده

ممکن است سازنده خودش در ملک سهم داشته باشد. در این صورت می توان هزینه های تکمیل و اجرای حکم را از محل قدرالسهم سازنده تأمین نمود.

تفاوت الزام به احداث بنا با الزام به تکمیل بنا

اگر تعهد سازنده ملک، فقط مربوط به بخشی از بنا باشد در این صورت خواهان باید در عنوان خواسته الزام به تکمیل بنا را قید نماید. اگر قرارداد مربوط به ساخت همه بنا باشد در این صورت در عنوان خواسته، الزام سازنده به احداث بنا قید می گردد.

انعقاد قرارداد ساخت با شخص ثالث

خواهان یا خواهان ها اگر توان ساخت نداشته باشند می توانند از طریق انغقاد قرارداد ساخت با شخص ثالث، انجام این کار را به نفر جدید بسپارند.

مطالبه هزینه ساخت ملک از سوی خواهان

اگر دادگاه، رای تحویل ملک به خواهان را صادر نموده باشد، در این صورت هزینه های انجام گرفته در حدود عرف قابل مطالبه از سوی خواهان خواهد بود. خوانده نیز موظف به پرداخت آن می باشد. اگر وی از پرداخت هزینه ها خودداری نماید، دادگاه حکم پرداخت هزیته ها را صادر می کند.

دادخواست الزام به تحویل ملک یا خلع ید

در موارد اختلافی و عدم توان ساخت از سوی سازنده، وی ممکن است ملک را در اختیار پیش خریدار قرار ندهد . در اینگونه موارد پیش خریدار می تواند دادخواست الزام به تحویل ملک یا خلع ید را به دادگاه تقدیم نماید. دادگاه نیز معمولاً سازنده را مکلف به تحویل ملک به خواهان خواهد نمود.

امکان فسخ قرارداد از سوی پیش خریدار

ممکن است دادگاه حکم الزام سازنده به احداث بنا را صادر نماید. اما سازنده نتواند این کار را انجام دهد. در این صورت، پیش خریدار می تواند در وهله اول خود رأساً اقدام به تکمیل پروژه نماید. اما اگر توان چنین کاری را ندارد ، می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. چنین فسخ قراردادی مورد تأیید دادگاه خواهد بود.