_تعریف استاد کاتوزیان از حق کسب و پیشه یا تجارت

حقی است برای مستأجر بازرگان و پیشه وران و مطلق کسانی که از طریق اجاره ی مکانی، کسب معاش کنند ولو آنکه بازرگان نباشد، با سرقفلی معمولاً فرق دارد زیرا شهرت تجارت و وجود مشتریان از عناصر سازنده ی آن نیست.

 

دعاوی ملکی شامل 3 دسته گوناگون هستند

دعاوی ملکی حقوقی

دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع دعاوی ملکی است که حجم زیادی از پرونده های حقوقی در دادگاه ها را تشکیل می دهد. قانونگذار نسبت به کلیه دعاوی حقوقی ملکی پیش بینی قانونی گذاشته است به طوری که در همه شرایط دعاوی حقوقی ملکی قضات با تجزیه و تحلیل و با توجه به قانون نسبت به پرونده اقدام می کنند.

 

دعاوی ملکی کیفری

دعاوی ملکی کیفری مربوط به کلاهبرداری و در زمان ارتکاب جرم توسط کلاهبرداران به هدف سودجویی است که مهم ترین آنها :معامله معارض، جعل اسناد ملکی، خیانت در امانت، تخریب عمدی املاک می باشد.

 

دعاوی ملکی ثبتی

در امور ثبتی ممکن است در زمینه اجرای اسناد رسمی مشکلاتی به وجود بیاید که می تواند مشمول توقیف و ابطال باشد. ثبت املاک شامل: املاک مسکونی، تجاری، صنعتی، باغات و اراضی کشاورزی و زراعی می باشد که هریک دارای شرایط و قواعد خاصی می باشند. که باتوجه به شرایط و اهمیت فوق العاده هریک از آنها برای قانون گذار، اگر اشتباه و اختلالی در مرحله ثبت به وجود بیاید موجب اختلافات حقوقی سنگینی می شود.

قوانین در دعاوی ملکی

دعاوی ملکی متعدند؛ برخی از این دعاوی با تنظیم دادخواست حقوقی و ارائه به دادگاه پیگیری می شوند، در موارد متعددی دعاوی مورد بحث، در قالب شکواییه و از طریق دادسراها قابل رسیدگی است که جنبه کیفری دارند.

وکیل دعاوی ملکی به دلیل آشنایی با قوانین کیفری و مدنی می داند این دعاوی را چگونه و در کدام مرجع ثبت و پیگیری نماید. او می داند که دعوا جنبه کیفری دارد یا حقوقی، و در نهایت باید به دادسرا پیگیری شود.

 

*قبل از هر چیز وقتی با یک دعوای ملکی مواجه هستید بهتر است ابتدا کمی درباره آن مطالعه داشته باشید.*

قوانین دعاوی ملکی چیست؟

مهم ترین دعاوی مربوط به ملک و املاک، اموال غیر منقول، دعوای خلع ید غاصبانه، دعوای تخلیه، دعاوی تصرف می باشند. نا آشنایی با این گونه دعاوی و اقامه آن باعث می شود بسیاری از اشخاص پس از طرح دعوا و پیگیری دادرسی های طولانی نتیجه مثبتی دریافت نکنند و این امر موجب ناامیدی آنها از دستگاه قضائی گردد. هر دعوای حقوقی که در دادگاه اقامه می شود دارای شرایط و ارکان خاص خود می باشد که توجه و رعایت آنها از اهمیت اساسی برخوردار است. بنابراین رسیدگی به آن باید بر اساس شرایط تشکیل دهنده آن و تقدیم دادخواست مطابق مقررات قانون است.

نحوه تحقق جرم معامله معارض

زمانی این جرم محقق می شود که مالک ملک یا مال بیش از یکبار معامله کرده است به این معنی ک مالک اولیه مال را به بیش از یک نفر فروخته معامله معارض انجام داده است. هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.

فروش یک ملک به چند نفر(معامله معارض)

از لحاظ قانونی مال یا ملکی توسط مالک آن بیشتر از یک بار و به چندین نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته و خریدار مال غیر خریداری کرده است. در معامله معارض همیشه معامله اول صحیح و معتبر است و معامله هایی که پس از آن روی همان ملک یا مال شکل میگیرند باطل و غیر قانونی است.

مراحل شکایت بابت معامله معارض

هنگاهی که شخصی از فردی به علت فروش بدون اجازه مال خود در دادگاه اعلام شکایت می کند دادگاه با توجه به شواهد و مدارک مستند و عینی نسبت به مجازات مرتکب و رد مال توسط مرتکب رای صادر می نماید و سعی دارد ضرر و زیان ایجاد شده را جبران و مرتکب را به مجازات کار خود برساند، جرم انتقال مال غیر جدا از جنبه خصوصی، جرم جنبه عمومی دارد و از این جهت از طرف قانون قابل تعقیب و مجازات خواهد بود،

اگر خریدار از تعلق مال خریداری شده، به دیگری بی اطلاع باشد در اینصورت قانون خریدار را مقصر نمی داند در این موارد خریدار موظف است که مال خریداری شده را به مالک برگرداند. اما ممکن است خریدار با آگاهی از اینکه مال به فروشنده تعلق ندارد نسبت به انجام معامله مبادرت کرده باشد، در این موارد خریدار برابر قانون به جرم همکاری در جرم مجازات خواهد شد.

4 حالت برای معامله معارض

1-هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد

 

2-هر دو معامله با سند عادی انجام شده باشد

 

3-اولین معامله با سند رسمی و دومین معامله با سند عادی انجام شده باشد

 

4-اولین معامله با سند عادی و دومین معامله با سند رسمی انجام گرفته باشد

ابطال رای داوری مالی و غیر مالی چیست ؟

درخواست ابطال رای داور نیازمند دادخواست است اما راجع به ماهیت آن اختلاف نظر وجود دارد: برخی از حقوقدانان معتقدند که ابطال رای داوری دعوایی غیر مالی بوده اما مطابق نظر غالب و هم چنین رویه قضایی بر این است که دعوای ابطال رای داوری وابسته به ماهیت رای داشته .

فلذا اگر رای داور از زمره امور مالی باشد دعوای ابطال آن نیز مالی تلقی می گردد واگر موضوع آن مسائل غیر مالی بوده دعوای ابطال آن نیز غیر مالی تلقی می شود.

مرجع صالح رسیدگی به دعوی ابطال رای داوری

در صورتی که دادگاه بدوی اختلاف را به داوری ارجاع داده باشد همان دادگاه مرجع صالح به رسیدگی و اعتراض و درخواست ابطال رای داور است حتی اگر دادگاه ارجاع دهنده دادگاه تجدید نظر استان باشد.

در صورتی که دادگاه اختلاف را به داوری ارجاع نداده باشده و طرفین خود ابتدائآ به داوری رجوع کرده باشند و داور رای صادر کرده باشد ، مرجع رسیدگی به درخواست و اعتراض و درخواست ابطال ، دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوی را داشته باشد صالح است.

ماده ۴۸۹ قانون مدنی مواردی را بیان کرده است که به ابطال رأی داور می انجامد

رأی صادره از سوی داور، با قوانین موجد حق در داوری مغایرت داشته باشد.

قوانین موجد حق، همان قوانین تعیین کننده ای هستند که نمی توان بر خلاف آن ها رأی داد. مانند قوانین ارث و … .در مقابل، قوانین تضمین کننده وجود دارد که داور می تواند بر خلاف آنها تصمیم بگیرد.

اعتراض شخص ثالث به توقیف مال

هرگاه فردی که طرف دعوای اصلی نبوده باشد و به توقیف شدن مال اعتراض داشته باشد و برای خود ادعای حقی نماید، در صورتی از آن مال رفع توقیف به عمل خواهد آمد که ادعای شخص ثالث یا مستند به حکم قطعی دادگاه باشد و یا مستند به سند رسمی.بر گرفته از ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی

در مورد اعتراض شخص ثالث می‌ توان گفت که امکان شکایت شخص ثالث در تمام مراحل اجرا متصور است، به عنوان مثال از شروع تا پایان کار وجود دارد.

به موجب مقررات قانون اجرای احکام (ماده 51 )طرح شکایت شخص ثالث، بدون رعایت تشریفات دادرسی و پرداخت هزینه رسیدگی صورت می گیرد و همچنین امکان صدور قرار توقف عملیات اجرایی تا زمان مشخص شدن نتیجه اعتراض شخص ثالث وجود خواهد داشت. امکان تحویل مال منقول بازداشت‌ شده به معترض ثالث با گرفتن تامین مناسب نیز وجود دارد.

اجرای قانون احکام مدنی صادره از دادگاه‌های خارجی

چنانچه احکام صادر شده از دادگاه های کشور های خارجی دارای شرایط زیر باشد، در ایران قابلیت اجرا را خواهد داشت:

الف ) احکام از کشوری صادر شده باشد که به موجب قوانین خویش یا عهود یا قراردادها، احکام صادره از دادگاه‌های ایران در آن کشورنیز قابل اجرا باشد یا در مورد اجرای احکام معامله متقابل نمایند

ب ) مفاد احکام مخالف با قوانین مربوط به نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد

 

پ ) اجرای احکام مخالف با عهود بین‌ المللی که دولت ایران آن را امضا کرده یا مخالف قوانین مخصوص نباشد.

 

ت ) احکام صادره از کشوراه های خارجی قطعی و لازم ‌الاجرا بوده و به علت قانونی از اعتبار نیفتاده باشد.

 

ث ) از دادگاه‌های داخلی (ایران ) حکمی مخالف حکم دادگاه خارجی صادر نشده باشد.

 

ج ) رسیدگی به موضوع به دادگاه‌های ایران اختصاص نداشته باشد.

 

چ ) احکام راجع به اموال غیرمنقول واقع در کشور ایران و حقوق متعلق به آن نباشد.

 

ح ) به موجب ماده 169 قانون اجرای احکام دستور اجرای احکام از مقامات صلاحیت دار کشور صادر کننده حکم، صادر شده باشد.

 

خ ) احکام جزایی دادگاه‌های کشور های دیگر قابلیت اجرایی در کشور ما را ندارند.

پرداخت محکوم‌ به از اموال توقیف شده

حال اگر مال با استناد به ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی توقیف شده باشد، محکوم به از همان مال توقیف‌ شده پرداخت می‌شود و چنانچه مال توقیف ‌شده برای پرداخت محکوم به کافی نبوده ، تتمه طلب از اموال دیگری که محکوم‌ له از محکوم علیه معرفی می کند، پرداخت خواهد شد.

در صورتی که محکوم‌علیه کارمند دولت بوده، محکوم‌ له می‌ تواند درخواست توقیف حقوق و مزایای وی (حسب مورد به میزان یک‌ سوم یا یک‌ چهارم) محکوم‌علیه جهت پرداخت محکوم به را نماید (برگرفته از مواد 96، 97 و 98 قانون اجرای احکام مدنی) نکته حائز اهمیت این است که مبلغ یک سوم یا یک چهارم از اصل حقوق کارمند کسر خواهد شد نه از باقیمانده حقوق وی.

میزان توقیف اموال محکوم‌علیه

از اموال محکوم‌علیه معادل محکوم‌ به و همچنین هزینه‌ های اجرای حکم، توقیف خواهد شد. البته به موجب ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی چنانچه ارزش مال توقیف‌ شده بیش از محکوم به باشد و قابل تجزیه و تفکیک نباشد، تمام آن توقیف خواهد شد.

توقیف اموال

به موجب ماده 9 قانون اجرای احکام مدنی:

اموال محکوم‌علیه در صورتی توقیف می‌ گردد که ابتدئا محکوم‌ علیه ظرف 10 روز از تاریخ صدور اجراییه محکوم به را نپرداخته باشد و سپس محکوم‌علیه نتواند ترتیبی برای پرداختن محکوم‌ به ارائه دهد

در چنین مواردی می بایست اموالی از محکوم علیه جهت پرداخت محکوم به توقیف گردد

مرجع صدور اجراییه

مرجع صدور اجراییه احکام صادر شده از دادگاه‌های ایران به استناد ماده 5 قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه نخستین است. در نتیجه محکوم‌ له (شخصی که حکم به نفع وی صادر شده ) می بایست به دادگاهی که حکم نخستین از آن دادگاه صادر شده است، مراجعه نماید.

اما در مورد اجرای آرای داوری این امکان وجود دارد که دادگاهی غیر از دادگاه نخستین، نیز اقدام به صدور اجراییه نماید. چنانچه دادگاه تجدید نظر دعوی را به داوری ارجاع داده باشد ، به موجب ماده 488 قانون آیین دادرسی مدنی صدور اجراییه نیز در صلاحیت همان دادگاه تجدید نظرخواهد بود.)

اجرا به وسیله موسسات دولتی

چنانچه اداره دولتی، طرف دعوا قرار گرفته باشد و حکم علیه آن اداره دولتی صادر و قطعی شود، نیازی به صدور اجراییه نمی باشد. اما اگر ادارات و مراجع دولتی طرف دعوا قرار نگرفته باشند و لازم باشد حکم از سوی مراجع دولتی اجرا شود، باز هم صدور اجراییه لازم نخواهد بود.

اجرای حکم در صورت مالدارنبودن محکوم علیه

در شرایطی که در روند رسیدگی پرونده، تامین خواسته و توقیف اموال وجود نداشته باشد و یا مالی از خوانده دعوا شناسایی نگردد، با ارسال پرونده به اجرای احکام استعلاماتی از ادارات ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی ، اپراتور های همراه (مانند همراه اول ) و بانک ها در جهت شناسایی اموال محکوم علیه انجام خواهد گرفت.

اگر با انجام این استعلامات، اموالی از محکوم علیه شناسایی شود، آن مال توقیف خواهد شد و با مزایده گذاشتن آن اموال و از محل فروش آن، محکوم به وصول خواهد شد.

اما چنانچه اموالی از محکوم علیه بدست نیاید، به تقاضای محکوم له ، حکم جلب محکوم علیه صادر خواهد شد و همچنین محکوم له می تواند در خواست ممنوع الخروج وی را نیز بخواهد تا محکوم علیه نتواند از کشور خارج شود.

اگر موضوع پرونده اجرای احکام غیرمالی بوده مثل تخلیه یک ملک ، دادورز اجرای احکام قادام به تعیین وقت مناسبی جهت اجرای حکم در نظر گرفته و اقدام به اجرای حکم می نماید.

اجرای حکم در صورت مالدار بودن محکوم علیه

در صورتی که در روند رسیدگی دادگاه، مالی از خوانده (محکوم علیه) دعوا شناسایی و توقیف شده باشد مثل اینکه به موجب تامین خواسته خواهان مالی از اموال خوانده را توقیف نموده باشد، پس از ارسال پرونده به اجرای احکام، دادورز اجرای احکام اقدام به تعیین کارشناس رسمی دادگستری نموده

و پس از واریز دست مزد کارشناس توسط محکوم له، کارشناس منتخب آن مال را ارزش گذاری نموده و در مرحله بعد آن مال به مزایده گذاشته می شود و از محل فروش آن محکوبه به حساب محکوم له یا حساب دادگستری واریز می شود.

چنانچه مبلغ حاصل از فروش مال بیش از میزان مبلغ محکوم به باشد، مازاد آن به محکوم علیه یا شخصی که مال را معرفی کرده (مالک مال)، عودت داده می شود.