اماره فراش چیست؟

اماره فراش به معنای قانونی است که در صورت تولد کودک در بازه زمانی 6 تا 10 ماه پس از عقد، کودک به پدر نسبت داده می‌شود و نیازی به اثبات نسب نیست.

اثبات نسب به چه معناست؟

اثبات نسب به معنای اثبات رابطه خونی و خویشاوندی میان فرد و والدین است که در برخی موارد با استفاده از مدارک قانونی، آزمایشات پزشکی و شهادت شهود در دادگاه اثبات می‌شود.

اثبات نسب برای اتباع خارجی

در مواردی که موضوع اثبات نسب و الزام اداره ثبت به صدور شناسنامه مطرح می‌شود و تابعیت شخص متقاضی محل تردید است، و همچنین اطلاعات هویتی پدر وی مشخص نیست، تا زمانی که وضعیت تابعیت شخص از طریق مراجع قانونی ذی‌صلاح مشخص نشده باشد، دعوا قابل استماع نخواهد بود.

چه زمانی می‌توانیم تأمین خواسته را از دادگاه درخواست کنیم؟

درخواست تأمین خواسته را باید تا قبل از اینکه حکم دادگاه قطعی شود در دادگاه مطرح کنید. چرا که بعد از صدور حکم قطعی، شما می‌توانید با تشکیل پرونده اجرایی اموال محکوم را توقیف کنید و دیگر نیازی به تأمین خواسته نیست و علت تأمین خواسته، توقیف اموال بدهکار تا قبل از صدور حکم قطعی است.

الف) درخواست تأمین خواسته قبل از به جریان انداختن دعوای اصلی

  به عنوان مثال شما از شخصی چکی دارید قبل از اینکه بخواهید دادخواست مطالبه وجه چک بدهید می‌توانید درخواست توقیف اموال بدهکار را در قالب تأمین خواسته مطرح کنید. در اینجا شما صرفا با توجه به برگه چک و صدور گواهی عدم پرداخت درخواست خود را مطرح می‌کنید. درخواست شما به شعبه ارجاع می شود. دادگاه با توجه به اینکه مدرک شما چک (سند تجاری) است، بدون اینکه بخواهید مبلغی بابت خسارت احتمالی بگیرد در قالب رای قرار تأمین خواسته صادر می‌کند. بعد از اینکه قرار صادر شد شما باید ظرف 10 روز از تاریخ صدور قرار، اصل دعوای خود را با عنوان مطالبه وجه چک در دادگاه به جریان اندازید. در غیر این صورت درخواست قرار تأمین بی‌اثر می شود.

در اینجا می‌توانید نمونه درخواست تامین خواسته قبل از دعوای اصلی را دریافت کنید. این درخواست در پرونده واقعی با موضوعی خاص بوده است.

ب) درخواست تأمین خواسته همراه با دادخواست دعوای اصلی

    پیشنهاد ما به شما این است که درخواست تأمین خواسته خود را همراه با دعوای اصلی مطرح کنید. مگر اینکه شرایط دعوای اصلی فراهم نباشد. شما می‌توانید نمونه دادخواست مطالبه وجه چک را به همراه درخواست قرار تأمین خواسته از اینجا دریافت کنید. این دادخواست در یک پرونده واقعی بوده است.

ج) درخواست تأمین خواسته در جریان رسیدگی به پرونده اصلی

    در بعضی مواقع رسیدگی به پرونده اصلی ممکن است بسیار زمان‌بر شود. در نتیجه می‌توانید قبل از اینکه رأی قطعی صادر شود درخواست توقیف اموال خوانده را از دادگاه بخواهید. ممکن است پرونده شما در دادگاه بدوی یا تجدیدنظر باشد. در هر صورت شما می‌توانید یا با دادخواست جداگانه یا با لایحه درخواست تأمین خواسته یا شفاها در دادگاه مطرح کنید. در صورت اخیر، دادگاه در صورتجلسه نوشته و درخواست کننده آن را امضا می‌‎‌کند.

مراحل و شرایط و هزینه درخواست تأمین خواسته شامل:

1) نوشتن درخواست تامین خواسته

 2) مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی و ثبت درخواست تامین خواسته. (اگر وکیل کار شما را انجام دهد نیازی به مراجعه به دفاتر خدمات نیست و سریعتر کارتان انجام می‌شود).

    در این مرحله بعد از مراجعه به دفتر خدمات الکترونیکی قضایی با پرداخت هزینه دادرسی درخواست خود را ثبت می‌کنید. توجه داشته باشید که اگر صرفا بخواهید درخواست تأمین خواسته را ثبت کنید هزینه آن غیرمالی بوده و با توجه به مدارکتون هزینه آن حدود 200 هزارتومان (مبلغ تقریبی است) می‌شود اما اگر درخواست تامین خواسته با دعوای اصلی ثبت شود هزینه دعوای اصلی جداگانه باید پرداخت شود.

3) ارجاع درخواست به دادگاه مربوطه و تعیین شعبه.

 4) به محض تعیین شعبه سریعا به دادگاه مراجعه کنید و موضوع را پیگیری نمایید.

 5) مدیر دفتر دادگاه باید درخواست شما را سریعا به قاضی برساند و بعد قاضی شعبه قرار تامین خواسته را با توجه به مدارک شما قبول می‌کند.

 6) بعد از صدور رای در خصوص تأمین خواسته باید سریعا به دادگاه مراجعه کنید و در واحد اجرای احکام دادگاه پرونده تشکیل دهید. سپس سریعا درخواست توقیف اموال شخص را بدهید. اگر درخواست تأمین خواسته خود را به وکیل مطمئن واگذار کنید فرآیند تأمین خواسته سریعا انجام می‌شود.

به زبان ساده تبدیل تعهد چیست؟

تبدیل تعهد به این معنی است که شخص متعهد و کسی که تعهد به نفعش شده (متعهدله) توافق می‌کنند، متعهد به جای تعهد قبلی، تعهد جدیدی را انجام دهد. جایگزینی تعهدی به جای تعهدی دیگر. مثلا شخصی متعهد 50 کیلو برنج به دیگری بدهد اما توافق می‌کنند به جای برنج 100 گندم بدهد. (مواد 292 و 293 قانون مدنی). در این صورت تعهد اولیه با تمام تضامینش از بین می‌رود و تعهد جدید جایگزین می‌شود.

انفساخ یا منفسخ:

گاهی شرایطی پیش می‌آید که قراردادی خود به خود و بدون اراده طرفین منحل می‌شود. در این صورت به آن انفساخ یا منفسخ می‌گویند.

   به عنوان مثال طرفین در قرارداد شرط می‌کنند «در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند، قرارداد خود به خود منفسخ می‌شود». چنانچه هر یک از طرفین تعهد خود را انجام ندهند، قرارداد خود به خود از بین می‌رود و دیگر کاری از دست طرفین برنمی‌آید.

  یا مثلا طرفین شرط می‌کنند «در صورت قوه قهریه مثل سیل، زلزله و… قرارداد منفسخ می‌شود». چنانچه اتفاقی بیوفتد که مشمول قوه قهریه باشد، قرارداد خود به خود منحل می‌شود.

نکته: در مواردی، قانون، قراردادی را خود به خود منفسخ اعلام کرده است.

مثال 1: در قرارداد بیع (خرید و فروش)، ماشینی از شخصی خریده‌اید و پول آن را پرداخت کرده‌اید. در صورتی که ماشین به شما تحویل داده نشده و در دست فروشنده، خودرو از بین رفته است، قرارداد خو به خود منحل می‌شود. در این صورت فروشنده باید پول شما را بدهد. (ماده 387 قانون مدنی)

مثال 2) در قرارداد اجاره مطابق قانون، اگر حادثه‌ای پیش آید که مورد اجاره از بین برود، قرارداد منفسخ می‌شود. یعنی خود به خود از بین می‌رود و موجر باید پول مستاجر بابت ودیعه را مسترد نماید. (ماده 483 قانون مدنی)

فسخ چیست؟ بامثال

وقتی دو نفر قراردادی را به صورت صحیح و درست می‌بندند، اما بعد از انعقاد قرارداد برای یک طرف، این حق ایجاد می‌شود که به صورت یک طرفه قرارداد را منحل کند. به این منحل کردن قرارداد به صورت یک طرفه، فسخ می‌گویند. در نتیجه فسخ یعنی منحل کردن قرارداد به صورت یک طرفه.

   دقت داشته باشید اصطلاح فسخ فقط زمانی است که یک طرف قرارداد حق دارد آن را برهم بزند. (منحل کند). در نتیجه فسخ در قرارداد صحیحی است که یک طرف فقط حق دارد قرارداد را منحل کند.

    نکته: کسی که حق فسخ قرارداد را دارد، اگر بخواهد قرارداد را فسخ کند باید الزاماً، اظهارنامه رسمی برای طرف ارسال کند. عدم ارسال اظهارنامه به منزله انصراف از فسخ است.

    نکته: کسی که برایش حق فسخ ایجاد شده است باید فوری آن را انجام دهد. عدم انجام فوری حق فسخ باعث از بین رفتن آن می‌شود.

  غلط رایج: اگر دقت کنید در بنگاه املاک، این غلط رایج را به کار می‌برند: «تشریف بیاورید قرارداد را فسخ کنیم». استفاده از اصطلاح فسخ در این جمله غلط است. چرا که وقتی طرفین قرارداد تصمیم می‌گیرند قرارداد را منحل کنند به آن فسخ نمی‌گویند. اصطلاح درست آن «اقاله» یا «تفاسخ» است. اصطلاح فسخ، یک طرفه منحل کردن قرارداد را در خود دارد.

   مثال 1) شما ملک خود را به شخصی می‌فروشید، در قرارداد بیع، شرط می‌کنید « در صورت برگشت هر یک از چک‌های خریدار، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد». در صورتی که چک خریدار برگشت بخورد، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند. به این مورد خیار تخلف از شرط می‌گویند. یعنی خریدار از شرط و تعهد قرارداد تخلف کرده و برای فروشنده، خیار (حق فسخ) ایجاد شده است.

نمونه اظهارنامه اعلام فسخ قرارداد به دلیل تخلف از شرط

   مثال 2) شما ماشینی خریداری می‌کنید، بعد از خرید ماشین و پرداخت مبلغ آن، متوجه می‌شوید ماشین عیب و نقص دارد. در این صورت برای شما خیار عیب ایجاد می‌شود. یعنی می‌توانید قرارداد را فسخ کنید و در صورتی که در قرارداد خسارتی تعیین شده باشد از فروشنده بگیرید.

باطل چیست؟

زمانی که به یک عقد یا قرارداد می‌گویند باطل است، انگار از ابتدا هیچ قراردادی بسته نشده است. قرارداد باطل در مقابل قرارداد صحیح می‌آید. اثر قرارداد باطل از ابتدا است. یعنی از ابتدا انگار قراردادی بسته نشده است. بر خلاف باطل بودن، در مواردی که قراردادی فسخ، اقاله و منفسخ می‌شود، اثر آن از زمان فسخ، اقاله و منفسخ جاری می‌شود.

 وقتی دو نفر قراردادی را با هم می‌بندند باید شرایط آن قرارداد را رعایت کنند. اگر شرایط یک قرارداد را رعایت نکنند، به منزله این است که انگار قراردادی بسته نشده است.

 مثال‌ 1: شما برای اجاره یک واحد آپارتمان، با موجر یا مالک قرارداد اجاره منعقد می‌کنید اما مدت قرارداد اجاره را ذکر نمی‌کنید، در این صورت قرارداد شما باطل است. و انگار هیچ قراردادی نبسته‌اید. چرا که ذکر مدت اجاره در اجاره‌نامه از شرایط اصلی قرارداد است.

مثال 2: شما قصد دارید ملکی خریداری کنید. بعد از انتخاب یک ملک، مالک آن یک شخص دیوانه یا کودک است. در صورتی که با چنین مالکی قرارداد ببندید، معامله باطل است و انگار هیچ گونه معامله‌ای از ابتدا منعقد نکرده‌اید. دلیل باطل بودن این است که مطابق قانون مدنی معامله با مجنون یا صغیر به دلیل محجور بودن و عدم اهلیت و عدم تشخیص، باطل است.

مثال 3: فک کنید اشخاصی فرزند شما را گروان گرفته‌اند و از شما در ازای آزادی فرزندتان، می‌خواهند که ملک یا ماشین خود را بفروشید. در این صورت نیز قرارداد فروش ملک یا ماشین شما باطل است. چرا که یکی از شرایط اصلی قرارداد، داشتن قصد فروش است و مجبور کردن هر شخصی به دلیل اینکه قصد وی را از بین می‌برد، معامله را باطل می‌کند.

مواردی دیگر هم وجود دارد که قرارداد را باطل می‌کند. شرایط اساسی صحت کلیه قراردادها در ماده 190 قانون مدنی آمده است.

آیا می‌توان خسارت از بنگاه مطالبه کرد؟

بله، در صورت اثبات تقصیر، بنگاه مسئول جبران کامل خسارت است.

آیا قرارداد بدون کد رهگیری معتبر است؟

اعتبار دارد ولی تخلف محسوب می‌شود و قابل گزارش در اتحادیه است.

آیا گرفتن کمیسیون اضافه قابل شکایت است؟

کاملاً بله. این مورد تخلف صنفی محسوب شده و قابل مطالبه وجه است.

برای شکایت از بنگاه باید به کجا مراجعه کرد؟

بسته به نوع تخلف: دادسرا، دادگاه حقوقی یا اتحادیه املاک.

آیا می‌توان از بنگاه املاک به جرم کلاهبرداری شکایت کرد؟

بله، اگر مشاور املاک عمداً اطلاعات غلط داده یا در معامله تبانی کرده باشد.

شایع‌ترین اشتباهات مردم هنگام شکایت از بنگاه املاک

نداشتن مدرک کافی

 

طرح شکایت اشتباه (حقوقی به جای کیفری)

 

عدم اطلاع از ارزش واقعی خسارت

 

اعتماد بیش از حد به مشاور املاک

 

امضای قرارداد ناقص بدون مشاوره قبلی

مدارک لازم برای شکایت از مشاور املاک

قرارداد امضا شده

 

پیام‌ها، ضبط تماس، مدارک مالی

 

رسید پرداخت کمیسیون

 

استعلام وضعیت ملک

 

شاهد (در صورت وجود)

مراحل کامل ثبت شکایت از بنگاه املاک متخلف

برای ثبت شکایت باید مراحل زیر را طی کنید:

 

1-جمع‌آوری مدارک

 

2-گرفتن استعلام وضعیت ملک

 

3-مراجعه به اتحادیه املاک یا دادسرا

 

4-ثبت شکایت در سامانه ثنا

 

5-ارائه لایحه و توضیح جزئیات

 

6-پیگیری جلسه رسیدگی

 

7-مطالبه خسارت

انواع شکایت از بنگاه املاک: حقوقی، کیفری و صنفی

بسته به نوع تخلف، شکایت شما ممکن است در یکی از سه دسته زیر قرار گیرد:

 

۱) شکایت کیفری

مثل:

 

فروش مال غیر

 

جعل

 

کلاهبرداری

 

خیانت در امانت

 

تبانی برای اضرار به غیر

۲) شکایت حقوقی

مثل:

 

مطالبه خسارت

 

ابطال قرارداد

 

مطالبه وجه

 

ابطال کمیسیون اضافی

 

۳) شکایت صنفی (اتحادیه مشاوران املاک)

برای موارد:

 

عدم صدور کد رهگیری

 

دریافت کمیسیون بیش از تعرفه

 

برخورد نامناسب

 

قرارداد ناقص

چه زمانی می‌توانید از بنگاه املاک شکایت کنید؟

افراد معمولاً در این موارد حق شکایت دارند:

 

=وقتی بنگاه باعث ضرر مالی شده باشد

 

=وقتی اطلاعات غلط داده باشد

 

=وقتی کمیسیون اضافی گرفته باشد

 

=وقتی قرارداد مخدوش تهیه کرده باشد

 

.وقتی مدارک یا پول شما را بدون دلیل نگه می‌دارد

 

.وقتی همکاری غیرقانونی با طرف مقابل انجام داده باشد

قانون چه می‌گوید؟ مسئولیت مشاور املاک از نظر حقوقی چیست؟

طبق مقررات اتحادیه مشاوران املاک، بنگاه وظیفه دارد:

 

صحت اطلاعات را بررسی و به طرفین اعلام کند.

 

طرفین را از وضعیت حقوقی ملک مطلع کند.

 

قرارداد را صحیح و قانونی تنظیم کند.

 

کمیسیون را طبق تعرفه دریافت کند.

 

کد رهگیری صادر کند.

 

عدم انجام هرکدام از این وظایف، موجب مسئولیت مدنی، صنفی یا کیفری مشاور املاک خواهد بود.