آیا انتقال ملک از طریق قرارداد صلح عمری ممکن است؟

این مسئله در بررسی قوانین و مقررات حقوقی جامعه دارای اهمیت است. در صورتی که فرد توانایی انتقال ملک دارد و مجاز به انتقال ملک هست یا خیر. ولی در کل می توان گفت بله وجود دارد.

مهم ترین مدارک صلح عمری برای فرزند چیست؟

گواهی پایان کار مرتبط با ملک مورد قرارداد صلح عمری به شرط اینکه ملک موضوع صلح عمری نیز اعیانی احداثی باشد.

.سند ملکی مرتبط با ملک موضوع صلح عمری برای فرزند که باید تک برگ و یا دفترچه ای باشد.

.جواب استعلام شهرداری و همچنین دارایی

.اسناد اعم از شناسنامه و کارت ملی 

.جواب استعلام اداره ثبت 

.اجاره نامه عرصه در زمانی که ملک موضوع صلح عمری اوقافی است.

صلح عمری برای فرزند

لازم به ذکر است که صلح عمری برای فرزند در زمانی انجام می گیرد که والدین می خواهند تا پایان زمان حیات از ملک استفاده کرده و پس از فوت ایشان مالکیت ملک به فرزند ایشان برسد..لذا در ادامه به مهم ترین شرایط صلح عمری برای فرزند اشاره می کنیم بنابراین همراه ما باشید تا به این موضوع بپردازیم.

 

لذا از جمله مهم ترین شرایط صلح عمری برای فرزند این است که ابتدا صحت قراردادها را بررسی کرده و با توجه به ماده ۱۹۰ قانون مدنی می توان جهت معامله نیز به مشخص بودن موضوع قرارداد، وجود اهلیت در طرفین، رضایت جهت انعقاد قرارداد، مشروع بودن و..اشاره کرد.

از دیگر شروط صلح عمری برای فرزند نیز این است که دو طرف برای معامله اهلیت و تصرف در مال مورد صلح را داشته باشند..بنابراین دو طرف نباید محجور باشند.

همچنین از دیگر شرایط صلح عمری برای فرزند این است که بر اساس ماده ۷۵۴ قانون مدنی نیز هر قرارداد صلحی معتبر می باشد مگر صلحی که برای امر غیر مشروع است.

با توجه به ماده ۷۵۷ قانون مدنی، صلح عمری بلاعوض جایز بوده و می توان به صورت مجانی و با عنوان عقد غیر معوض نیز صلح عمری برای فرزند را معنقد کرد و این شرط که فرزند باید حتما بها یا عوض مال صلح شده را بپردازد، وجود ندارد.

آثار بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری چیست؟

قرارداد صلح عمری برای فرزند، آثار حقوقی مهمی دارد که به فرزند اجازه می‌ دهد تا زمان حیات خود از منافع مال صلح شده استفاده کند و در عین حال، والدین دیگر نمی‌ توانند از تصرف در ملک صلح شده جلوگیری کنند. در ادامه به تفصیل به این آثار می‌ پردازیم:

 

مالکیت عین مال: با انعقاد قرارداد صلح عمری برای فرزند، مالکیت عین ملک مورد نظر از والدین به فرزند (متصالح) منتقل می‌ شود. این به این معناست که متصالح حق امتیازات مربوط به ملک را از زمان انعقاد قرارداد به دست می‌ آورد.

مالکیت منافع: از زمان انعقاد قرارداد بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، تا زمان فوت مصالح (صلح کننده)، مالکیت منافع ملک، شامل درآمد ها و منافع حاصل از ملک، به متصالح تعلق می‌ گیرد. این به این معناست که مصالح تا زمان حیات خود از منافع ملک صلح شده می‌ تواند استفاده کند.

عدم تصرف فرزندان: صلح گیرنده یا فرزند (متصالح) نمی‌ تواند به هیچ وجه از تصرف در ملک صلح شده جلوگیری کند. این امکان باعث می‌ شود که والدین بتوانند تا زمان حیات خود از ملک استفاده کنند و فرزندان نمی‌ توانند تصمیم‌ هایی را در مورد ملک اتخاذ کنند.

قابلیت استفاده گسترده در انتقال ملک: بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، اجازه می‌ دهد که به صورت گسترده‌ تری از این قالب حقوقی برای انتقال ملک به فرزندان یا حتی واگذاری ملک به همسر استفاده شود.

عدم محدودیت وصیت: این نوع قرارداد محدودیت‌ های وصیت کردن را ندارد. در قرارداد صلح عمری برای فرزند، امکان وصیت تا ثلث مال به فرزندان وجود دارد.

قانونی بودن قرارداد: قرارداد بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری مطابق قوانین و مقررات قانونی است. این به این معناست که انعقاد این نوع قرارداد باید بر اساس اراده دو طرف (صلح کننده و صلح گیرنده) باشد و از طریق اقاله یا فسخ توسط یکی از طرفین قابل لغو است.

به طور خلاصه بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری باعث می‌ شود که فرزند تا زمان حیات خود یا مالک، از ملک استفاده کند و در عین حال از تصرف دیگران در این ملک جلوگیری می‌ شود. این اثرها از این نوع قرارداد، به والدین امکان مدیریت بهتر دارایی‌ های خود و اطمینان از حفظ منافع خانواده را می‌ دهد.

شرایط بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری چیست؟

در مورد قرارداد بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، والدین می‌ توانند با ارائه مدارک لازم، ملکیت مال خود را به فرزندان خود منتقل کنند. در این قرارداد، مالک ماا، شرط می‌ گذارد که تا زمان حیات خود، به منافع ملک مورد نظر ادامه دهد و صلح گیرنده نتواند از این منافع سلب شود.

وقتی مُصالح فوت کند، مالکیت کامل مال به مُتصالح منتقل می‌ شود و ملک به مالک اصلی خود یا می‌ گردد. (در شرایطی امکان دارد که مالک به جای حیات خود، حیات صلح گیرنده را مد نظر قرار دهد.) این قرارداد باعث می‌ شود که فرزند بتواند تا پایان عمر از منافع ملک استفاده کند و فرزندان او نمی‌ توانند ملک را به راحتی فروش یا تصرف کنند.

بنابراین بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، به والدین امکان می‌ دهد که فرزند تا از مالکیت ملک تا زمان حیات خود استفاده کنند و در عین حال، تضمین می‌ کند که فرزندان نمی‌ توانند تا وقتی این صلح پا برجاست منافع ملک را سلب کنند.

این نوع قرارداد به والدین اطمینان می‌ دهد که خانه یا دارایی‌ هایشان به نفع فرزندانشان باقی می‌ ماند. (نکته قابل توجه در بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری این است که بهتر است به حیات فرزند باشد، چرا که بعد از فوت والدین نیز فرزند می تواند از منافع ملک استفاده کند و در عین حال بعد از فوت او به مالک اصلی باز می‌ گردد.)

ملک مفروز چیست؟

زمانی که یک ملک مشاع داریم و بعد افراز ملک انجام می‌شود، ملک به ملک مفروز تبدیل می‌شود. در واقع از ویژگی‌های ملک مفروز می‌توان به این موضوع اشاره کرد که مالکیت آن تقسیم عینی شده و هر شریک سهم مشخص و جداگانه‌ای دارد – مثلا فرض کنید سه برادر مالک یک قطعه زمین هستند و پس از تقسیم (و مفروز قرار دادن ملک) هر برادر بخشی مستقل با سند جداگانه دارد. مفروز شدن ممکن است قراردادی باشد (توافق شرکاء) یا قضایی (با حکم دادگاه).

مدارک ثبتی:

 

.تقاضانامه تفکیک (به اداره ثبت اسناد)

.آگهی نوبتی در روزنامه رسمی (در صورت نیاز به اطلاع‌رسانی عمومی)

.گواهی پایان‌کار (برای ساختمان های تکمیل شده)

مدارک فنی و نقشه‌ها عبارتند از:

.نقشه ساختمان (مورد تایید شهرداری)

.نقشه تفکیکی جدید (تهیه شده توسط مهندسی نقشه‌برداری رسمی)

.تاییدیه سازمان نظام مهندسی (در صورت نیاز)

.پروانه ساختمانی (اگر ساختمان نوساز است)

مدارک لازم برای تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان

بعضی از این مدارک، مدارک مالکیت و هویتی هستند:

 

.سند مالکیت رسمی (صلحنامه، قولنامه رسمی، سند تک‌برگی یا مشاع)

.کارت ملی و شناسنامه مالک (یا مالکین)

.رضایت‌نامه محضری تمام شرکاء (در صورت وجود)

تفاوت تفکیک و افراز ملک

تفکیک تقسیم مال غیرمنقول به قطعات و بخش‌های کوچکتر است. افراز اما تقسیم مال مشاعی بین مالکان به نسبت سهم‌ آنهاست تا مشارکت آنها به این طریق خاتمه یابد. همچنین در افراز نیاز به وجود چندین مالک مشاعی است؛ اما در تفکیک ملک با داشتن یک مالک نیز قابل تفکیک است.

همچنین شرط اصلی تفکیک اراضی مشاعی رضایت تمامی مالکین است ولی در افراز هدف ختم اختلاف مالکین است. در نهایت تفکیک فقط تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است اما در افراز تعیین سهام مالکان نیز مدنظر است . در نهایت تفکیک فقط در اداره ثبت انجام می‌شود اما امکان افراز در اداره ثبت و دادگاه وجود دارد.

هزینه تفکیک آپارتمان در اراضی مشاع تحت تاثیر و شامل عوامل مختلفی است:

متراژ و تعداد واحدها

نوع سند ملک

قوانین محلی و شهرداری

مشارکت سایر شرکا و تعداد شرکاء

هزینه‌های فنی و نقشه‌کشی

عوارض و مالیات‌ها

هزینه‌های حقوقی و اداری

موقعیت مکانی ملک

نحوه تفکیک ملک مشاع

نحوه و مراحل دریافت سند تفکیکی در تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان عبارتند از:

 

.دریافت پایان کار – که مستلزم رجوع مالکین به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری است.

.مورد بعد مراجعه به اداره ثبت و ضمیمه‌ی CD عرصه به پرونده و دریافت نقشه‌های تفکیکی سازمان نظام مهندسی با استفاده از نامه از طرف سازمان ثبت اسناد است.

.سپس زمان تعیین کارشناس رسمی نقشه‌برداری توسط نظام‌مهندسی می‌رسد.

.در تهیه نقشه تفکیکی مطابقت سند مالکیت با مکان موردنظر، تطابق با همسایه‌ها، حدفاصل‌ها، و وقوع ملک در مکان واقعی‌اش اهمیت زیادی دارد. همچنین باید به مطابق بودن متراژ عرصه و اعیان با وضع موجود ملک، رعایت قوانین ثبتی و تملک آپارتمان‌ها به همراه دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها توجه شود.

.حال زمان تحویل نقشه و صورت‌مجلس تفکیکی به نظام مهندسی است و نقشه‌ها ممهور و دارای برچسب هولوگرام می‌شود و همراه با پایان‌کار و CD عرصه به اداره ثبت اسناد تحویل داده می‌شود.

.در نهایت با بررسی مدارک و نقشه‌ها سند تک‌برگ تفکیکی برای هر واحد صادر می‌شود.

تفکیک آپارتمان در اراضی مشاعی به چه صورت است؟

ملک مشاعی ملکی‌ست که دو یا چند نفر در آن شریک هستند و سهم این افراد نیز لزوما مشخص نیست. در زمان فروش ملک مشاع، ساخت‌وساز و همچنین در زمان تقسیم ارث میان وراث، تفکیک اراضی مشاعی رخ می‌دهد. البته تفکیک با افراز متفاوت است. حال در تفکیک آپارتمان در اراضی مشاع و یا تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان، سندهای مستقل دربرگیرنده محدوده‌های مشاع و منضمات برای هر واحد آپارتمانی، به هر کدام از واحدها تخصیص داده می‌شود.

ساخت و ساز در ملک مشاع با رضایت و توافق شرکا

در صورتی که تمامی شرکا راضی به ساخت‌وساز در ملک مشاع باشند، باید توافق‌نامه‌ای بین تمامی‌ شرکا تنظیم شود؛ این توافق‌نامه می‌تواند رسمی باشد (یعنی در دفتر ثبت اسناد ثبت شود) یا غیررسمی باشد و صرفا بین شرکا نوشته شود. توصیه ما این است که حتما توافق‌نامه رسمی تنظیم کنید، چرا که اعتبار بسیار بیشتری خواهد داشت.

در توافقنامه ساخت و ساز مشاع به تمامی جزئیات مثل نوع بنا، هزینه‌ها و سهم هر شریک در آنها، و زمان‌بندی انجام کار توجه و آنها را واضحا قید کنید. همچنین مشخص کنید که پس از انجام ساخت و ساز، مدیریت و نگهداری بنا و تقسیم وظایف بین شرکا به چه صورت خواهد بود. همچنین شیوه‌های حل‌وفصل مشکلات و اختلافات محتمل را نیز قید کنید تا در صورت بروز مشکل فرآیند حل آن نیز مشخص باشد.

ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت

در صورتی که شرکا در ملک مشاع حاضر به رضایت برای ساخت و ساز در ملک نباشند، می‌توان اقدام به افراز نمود – البته در صورتی که ملک شرایط افراز را داشته باشد. با توجه به شرایط و قوانین تقسیم ملک مشاعدر صورت غیرقابل افراز بودن ملک، هر یک از شرکاء می‌تواند تقاضای فروش از دادگاه بکند و ملک در مزایده فروخته خواهد شد.

ضمانت اجرا در قانون ساخت در مشاع نیز پیش‌بینی شده و در صورت ساخت‌وساز یکی از شرکا بدون رضایت دیگر شرکا، آنها حق شکایت و اعتراض به دادگاه عمومی و حقوقی را خواهند داشت که منجر به صدور حکم قلع‌وقمع بنا خواهد شد و در صورت عدم اجرای حکم توسط متخلف، ضابط قضایی این کار را انجام خواهد داد و البته هزینه‌ها نیز بر عهده فرد متخلف خواهد بود. همچنین در صورت وارد آمدن خسارت به ملک مشاع شرکا حق مطالبه خسارت از فرد خاطی را دارند.

قانون ساخت و ساز در ملک مشاع

قانون ساخت در مشاع طبق طبق ماده ۵۷۲ قانون مدنی حکم می‌کند که هیچ یک از شرکا نمی‌توانند بدون رضایت دیگران در ملک مشاع تصرفی انجام دهند که موجب ضرر به دیگر شرکا شود. از طرف دیگر در ماده ۵۹۱ قانون مدنی آمده که اگر یکی از شرکا در ملک مشاع تصرفی کند که منابع دیگر شرکا را مختل نماید، سایر شرکا می‌توانند به دادگاه شکایت کنند و دادگاه می‌تواند دستور توقف تصرفات را صادر کند – تصرف عدوانی در ملک مشاع نیز جزو همین دسته است.‌

معایب و چالش‌های فک رهن در معاملات مالی

در کنار مزایا، فک رهن می‌تواند چالش‌هایی نیز برای طرفین معامله به همراه داشته باشد. برخی از مهم‌ترین معایب و مشکلات این فرآیند عبارتند از:

 

1 – معایب فک رهن برای بدهکاران

.نیاز به تأمین مبلغ کامل بدهی: برای فک رهن، بدهکار باید کل مبلغ وام و سود آن را پرداخت کند که ممکن است فشار مالی زیادی ایجاد کند.

.هزینه‌های اضافی: فرآیند فک رهن معمولاً شامل هزینه‌های دفترخانه، مالیات و کارمزدهای اداری است.

.محدودیت‌های زمانی: در برخی موارد، فک رهن ممکن است به دلیل فرآیندهای اداری زمان‌بر باشد و تأخیرهایی در معامله ایجاد کند.

2 – معایب فک رهن برای بستانکاران

.از دست دادن وثیقه ملکی: با فک رهن، بستانکار وثیقه‌ای که برای تضمین دریافت بدهی در اختیار داشته است را از دست می‌دهد.

.کاهش درآمد از سود تسهیلات: با بازپرداخت بدهی، بانک‌ها دیگر سودی از اقساط وام دریافت نخواهند کرد.

.امکان کاهش تعداد مشتریان وام‌گیرنده: برخی از بانک‌ها ترجیح می‌دهند مشتریان به جای تسویه سریع وام، به پرداخت اقساط ادامه دهند تا سود بیشتری کسب کنند.

 

 

فک رهن فرآیندی است که دارای مزایا و معایب متعددی برای بدهکاران و بستانکاران است. این اقدام به بدهکاران کمک می‌کند تا سند خود را آزاد کرده و از نظر مالی انعطاف‌پذیری بیشتری داشته باشند، اما در عین حال ممکن است نیاز به تأمین مالی بالا و هزینه‌های اضافی را به همراه داشته باشد. بستانکاران نیز با دریافت بدهی خود، نقدینگی بیشتری به دست می‌آورند، اما ممکن است درآمد حاصل از بهره و وثیقه را از دست بدهند. در نتیجه، لازم است که قبل از اقدام به فک رهن، تمامی جوانب آن به دقت بررسی شود.

مزایای استفاده از فک رهن برای بدهکاران و بستانکاران

فک رهن می‌تواند برای هر دو طرف معامله، یعنی بدهکاران و بستانکاران، مزایای متعددی به همراه داشته باشد. برخی از مهم‌ترین این مزایا عبارتند از:

 

مزایای فک رهن برای بدهکاران

.آزادسازی سند ملک: پس از فک رهن، مالک می‌تواند آزادانه از ملک خود استفاده کرده و آن را بفروشد یا برای دریافت تسهیلات جدید به وثیقه بگذارد.

.کاهش بدهی و رفع تعهدات مالی: با تسویه بدهی و فک رهن، فشار مالی بر بدهکار کاهش می‌یابد.

.افزایش اعتبار مالی: با فک رهن، سابقه اعتباری بدهکار بهبود یافته و امکان دریافت وام‌های جدید افزایش می‌یابد.

.انعطاف‌پذیری بیشتر در تصمیمات مالی: بدهکاران می‌توانند پس از فک رهن، برنامه‌ریزی بهتری برای دارایی‌های خود داشته باشند.

مزایای فک رهن برای بستانکاران

.دریافت مبلغ بدهی: بستانکاران، از جمله بانک‌ها و موسسات مالی، با دریافت مبلغ بدهی، نقدینگی خود را افزایش می‌دهند.

.کاهش ریسک عدم بازپرداخت وام: با تسویه بدهی، ریسک عدم پرداخت اقساط توسط بدهکار کاهش می‌یابد.

.امکان اعطای وام‌های جدید: با بازگشت مبلغ وام، موسسات مالی می‌توانند تسهیلات جدیدی را به مشتریان دیگر ارائه دهند.

ملاحظات امنیتی و ریسک‌های مرتبط با فک رهن

در انجام فک رهن، برخی خطرات و ریسک‌ها ممکن است برای مالکان و وام‌گیرندگان وجود داشته باشد:

 

1 – کلاه‌برداری و جعل اسناد: برخی از افراد سودجو ممکن است با جعل مدارک، مشکلات حقوقی ایجاد کنند.

 

2 – مشکلات حقوقی در سند ملک: اگر سند دارای نقص یا ایراد قانونی باشد، فرآیند فک رهن ممکن است با چالش مواجه شود.

 

3 – عدم تسویه بدهی‌های جانبی: برخی از مالکان بدون پرداخت هزینه‌های جانبی مانند مالیات و عوارض، درخواست فک رهن می‌دهند که ممکن است منجر به مشکلات حقوقی شود.

 

4 – عدم تطابق مدارک با شرایط واقعی ملک: تطابق اسناد و مدارک با وضعیت واقعی ملک اهمیت بالایی دارد و باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد.

 

 

 

فک رهن فرآیندی حساس است که نیاز به آگاهی از الزامات قانونی، مالی و حقوقی دارد. رعایت تمامی مراحل و دقت در اجرای فرآیند، می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کرده و روند قانونی آزادسازی سند را تسهیل کند. همچنین، آگاهی از ریسک‌های احتمالی به کاهش خطرات مرتبط با فک رهن کمک می‌کند.

شرایط قانونی برای انجام فک رهن

برای آنکه بتوان یک ملک را از رهن خارج کرد، باید شرایط زیر رعایت شود:

 

1 – پرداخت کامل بدهی: مالک یا وام‌گیرنده باید تمام بدهی خود را به بانک یا موسسه مالی پرداخت کرده باشد.

 

2 – دریافت مجوز فک رهن از بانک: پس از تسویه حساب، بانک باید گواهی تسویه و نامه رسمی فک رهن را صادر کند.

 

3 – مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی: برای تکمیل مراحل قانونی، باید اسناد مورد نیاز به دفترخانه ارائه شود.

 

4 – ثبت تغییرات در اداره ثبت اسناد و املاک: پس از تأیید دفترخانه، ملک باید در اداره ثبت اسناد از حالت رهنی خارج شود.

 

5 – عدم وجود منع قانونی یا قضایی: اگر ملک درگیر دعاوی حقوقی یا قضایی باشد، فرآیند فک رهن ممکن است متوقف شود.