آیا اختلاف موقوف علیهم، میتواند سبب فروش مال موقوفه گردد؟

بیع مال وقف ، در صورتی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف گردد در ماده 349 قانون مدنی پیش بینی شده است .اختلاف بین موقوف علیهم باید باعث ،بیم سفک دماء گردد و منجر به خرابی موقوفه شود.

 

یکی از مواردی که اختلاف بین موقوف علیهم موجب جواز فروش موقوفه می شود، زمانی است که بیم سفک دماء رود .(یعنی موجب جرح شدیدی شود که نوعا منجر به فوت گردد) والا هرگاه موجب عدوات و اتلاف مال و زد و خرد و جرح های کوچک گردد، فروش آن جائز نخواهد بود.

به نظر می رسد باید در سفک دماء در موقوفه های خاص و عام قائل به تفکیک شویم.

چراکه….

 

اگر موقوفه خاص باشد بیم اختلاف و سفک دماء بین موقوف علیهم ملاک است.و در صورتی که موقوفه عام باشد گاهی وجود موقوفه در یک نقطه و نحوه بهره برداری اهالی محل از آن موجب کشمکش و اختلاف می شود و صلح ثبات اجتماعی تحت الشعاع قرار می گیرد.

خرابی مال وقفی ،در چه صورتی سبب فروش مال وقفی میگردد؟

طبق ماده 88 قانون مدنی ،بیع وقف درصورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد درصورتی جائز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.

بنابر مضمون ماده فوق اگر امکان استیفای منفعت از مال موقوف نبود مال موقوف فروخته می شود، اما با 2 شرط:

 

.عمران آن متعذر باشد:(یعنی اعاده آن به حالت اول و استفاده از آن ممکن نباشد)

مثال:اعیانی ملکی، وقف است و آن اعیانی در اثر مرور زمان به شکلی درآمده که چاره ای جز تخریب ندارد.

 

.عمران آن متعذر نیست اما در عین حال کسی برای عمران آن حاضر نشود:

مثال: یک دستگاه ضبط صوت که کسی جهت تعمیر آن حاضر نمی شود که در این صورت با وضعیت موجود فروخته می شود.

به بیان دیگر امکان تعمیر یا دوباره بازسازی مال موقوف درصورتی مانع فروش است که تامین هزینه و وسایل آن از درآمد وقف یا یاری نیکوکاران در خارج موجود باشد.وگرنه تنها به این بهانه که امکان عقلی یا عرفی تعمیر وجود دارد نمی تواند مانع فروش موقوفه خراب شده، گردد.

همچنین در صورتی که بین موقوف علیهم اختلاف ایجاد شود به نحوی که موقوفه منجر به خرابی گردد، امکان فروش مال موقوفه پیش بینی شده است.

تخریب مال موقوفه چه ناشی از حوادث و امور طبیعی مانند سیل ،زلزله یا خشکی قنات باشد و چه ناشی از اختلاف بین موقوف علیهم باشد و منجر به خرابی مال موقوفه گردد از موجبات تجویز فروش مال وقف است.

هرگاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد همان بعض فروخته می شود.مگر اینکه بعض سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی مانده است بشود، در این صورت تمام فروخته می شود.

آیا فروش مال وقفی امکان پذیر میباشد؟

ماده 349 قانون مدنی مقرر می دارد:

” بیع مال وقف ،صحیح نیست مگر در مواردی که بین موقوف علیهم ،تولید اختلاف شود.به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است .”

از این رو می توان گفت که اصل ،ممنوعیت بیع مال موقوفه می باشد،اما این اصل سه استثناء دارد:

 

.موردی که مال موقوفه خراب شود،به نحوی که انتفاع از آن ممکن نباشد، عمران آن ممکن نگردد.

.هنگامی که بیم آن رود که مال موقوفه خراب شود،به نحویکه انتفاع از آن ممکن نبوده و عمران آن ممکن نباشد.

.اختلاف بین موقوف علیهم ایجاد شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد.

اثبات قرار داشتن ملک در محدوده قانونی شهرها بر عهده چه کسی است؟

با توجه به حاکمیت اصل برائت، متهم نبایستی ادله ای مبنی بر اینکه تغییر کاربری او در محدوده شهری و یا حریم شهری بوده اقامه کند و این وظیفه شاکی یا اداره جهاد کشاورزی است که ادله مرتبط با احراز جرم تغییر کاربری و اینکه زمین موضوع جرم در خارج از محدوده شهر بوده را اقامه نماید.

آیا تغییر کاربری در حریم شهر ها و شهرک ها ممنوع است؟

این که «محدوده شهر» و «حریم شهر» دو مفهوم جدا از هم هستند، اقتضا می کند که تغییر کاربری در حریم شهر ها و شهرک ها نیز مجرمانه محسوب شود.

آیا تغییر کاربری در محدوده روستاها ممنوع است؟

تبصره 5 از ماده 1 قانون حفظ کاربری مصوب سال 1385، اراضی داخل در محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب را از شمول قانون تغییر کاربری استثنا کرده و آن را مشمول ضوابط طرح هادی دانسته است.

بنابراین تحقق جرم تغییر کاربری در محدوده روستاهایی که دارای طرح هادی مصوب هستند منتفی بوده و فاقد وصف مجرمانه است. اما اگر روستایی فاقد طرح هادی باشد، مشمول مقررات قانون حفظ کاربری قرار گرفته و رفتار این قبیل افراد مجرمانه خواهد بود.

شمول مقررات تغییر کاربری کدام نواحی را در بر می گیرد؟

به موجب ماده 1 قانون حفظ کاربری، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها تنها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها جرم انگاری شده است؛ بنابراین چنین رفتاری چنان چه داخل در محدوده قانونی شهر ها و شهرک ها صورت پذیرد فاقد وصف مجرمانه خواهد بود.

با توجه به تعاریف فوق، موقعیت مکانی «خارج از محدوده شهرها و شهرک ها» شامل محدوده روستایی و نیز حریم شهر ها و شهرک ها می شود.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی کدام مناطق ممنوع است؟

برای اینکه رفتار فرد مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری اراضی کشاورزی قرار گرفته وجازاتهای قانونی بر او تحمیل شود، زمین کشاورزی موضوع شکایت باید خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد.

 

.تعریف قانونی محدوده شهر ها

محدوده شهر، حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی آن در دوره طرح جامع و یا در طرح هادی شهر است که ضوابط و مقررات شهر سازی در آن لازم‌ الاجراء می باشد.

 

.تفاوت حریم شهر با محدوده شهر

 

محدوه شهر مفهومی متفاوت از حریم شهر دارد. چرا که قانون گذار محدوده شهر را حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی آن در دوره طرح جامع ( تا تهیه طرح مذکور، در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم ‌الاجراء می باشد ) دانسته و ولی حریم شهر را « قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید. »

 

.تعریف قانونی محدوده شهرک ها

محدوده شهرک ها اعم است از شهرک های مسکونی و صنعتی یا سایر شهرک هایی که طبق مقررات و با مجوزهای قانونی مربوط ایجاد و احداث می شوند.

اراضی کشاورزی شامل چه زمین هایی می شود؟

همان طور که از عنوان قانون حفظ کاربری بر می آید، محدوده اعمال آن تنها در زمین های زراعی و باغ ها است؛ حال اینکه چه مواردی مشمول زمین های زراعی و باغ ها شده و چه مواردی در حکم آن هاست، موضوعی است که در ادامه بدان می پردازیم.

اراضی کشاورزی عبارتند از اراضی تحت کشت، آیش و باغات، اعم از آبی و دیم، و همچنین اعم از دایر و بایری که سابقه بهره برداری داشته باشد.

موارد در حکم اراضی زراعی و باغ ها : اراضی تحت فعالیت های موضوع تبصره 4 قانون حفظ کاربری ( مواردی مثل احداث گلخانه، دامداری، مرغداری، پرورش ماهی و … در روستاهای فاقد طرح هادی) نیز در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند؛ به عبارت دیگر اراضی کشاورزی که تأسیسات مذکور در آن ها احداث شده است، اگر تنها به امور مذکور اختصاص داده شده و در عمل نیز مورد کشت یا آیش قرار نگیرند، زمین زراعی تلقی می شوند.

مرجع تشخیص زراعی یا باغ بودن اراضی :مرجع تشخیص مزرعه یا باغ بودن زمین موضوع شکایت، وزارت جهاد کشاورزی است. وزارت خانه مزبور پاسخ به استعلامات مراجع اداری یا قضایی را در تشخیص موضوع فوق، به سازمان های جهاد کشاورزی استان ها واگذار کرده است.

نکته: نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

 

تشخیص اینکه اراضی، تحت کشت یا آیش بوده و یا باغات، آبی یا دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره برداری داشته اند تلقی می شوند، و همچنین اینکه زمین، در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند با کارشناس یا کارشناسان منتخب سازمان جهاد کشاورزی استان است.

 

مصادیق اراضی زراعی : کارشناس منتخب سازمان کشاورزی استان، اراضی زراعی آبی و دیم و باغ اعم از اینکه تحت کشت و زرع باشد یا نباشد را بر اساس یک یا چند مورد از مؤلفه های زیر تشخیص می دهد:

.سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.

.سوابق کشت و کار

.واقع بودن در محدوده قطب های کشاورزی و یا شرکت های سهامی زراعی یا شرکت های تعاونی تولید و امثالهم

.اراضی واگذار شده برای فعالیت های کشاورزی

.استعلام محلی

.وضعیت موجود زمین

.نظریه کمیسیون کیفیت و درجه بندی خاک در استان (متشکل از نماینده خاک شناسی، امور زمین و امور زراعی)

منابع آب موجود و قابل پیش بینی برای کشت و زرع

.امکان بهره برداری و قابلیت زراعی در برنامه های توسعه کشاورزی.

نظریه کارشناس یا کارشناسان پس از تایید ریاست سازمان کشاورزی به عنوان تشخیص نوع زمین به مراجع اداری یا قضایی ارسال می گردد.

 

=مصادیق باغ

باغ ها به دو دسته مثمر و غیر مثمر تقسیم می شوند.

 

باغ مثمر محلی است که دارای محدوده ای معین و مشخص بوده و در آن محصولات باغی یا درختان میوه یا مو به وسیله اشخاص غرس و یا پیوند شده باشد و تعداد درخت میوه یا مو در هر هکتار آن، حداقل یکصد اصله باشد و تعداد درختان خرما و زیتون در هر هکتار باید حداقل پنجاه اصله باشد .هم چنین به موجب تبصره ای که در ادامه این تعریف آمده، اراضی تحت کشت چای، باغ محسوب می شود. لذا می توان چنین برداشت کرد که در خصوص چای، رعایت نصاب مقرر شده الزامی نیست.

باغ غیرمثمر و قلمستان محلی است که دارای محدوده ای معین و مشخص بوده و در آن درختان غیرمثمر به وسیله اشخاص غرس شده و در هر هکتار از آن حداقل هزار اصله درخت وجود داشته باشد.

حد مجاز ساخت بنا در زمین های کشاورزی چه میزان است؟

در صورتی که این اقدام برای سکونت شخصی صاحبان زمین و تا مساحت 500 متر مربع باشد، تغییر کاربری محسوب نمی شود. البته مبادرت به این اقدام نیازمند اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها است.

ایجاد کانکس یا آلاچیق در زمین های کشاورزی تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می شود؟

اقدام به احداث موارد فوق در صورتی که بنا به تشخیص قاضی رسیدگی کننده به پرونده، مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود قلمداد شود، تغییر کاربری محسوب شده و ممنوع است.

احداث چه تاسیساتی در زمین های کشاورزی تغییر کاربری محسوب نمی شود؟

1.احداث گلخانه، دامداری، مرغداری در روستاهای فاقد طرح هادی

 

2.راه اندازی پرورش ماهی در روستاهای فاقد طرح هادی

 

3.اقدام به سایر تولیدات کشاورزی در روستاهای فاقد طرح هادی

 

4.احداث کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در اراضی و باغات

 

موارد فوق بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی است و در نتیجه تغییر کاربری محسوب نمی شود.

آیا دیوارکشی از موارد تغییر کاربری غیر مجاز است؟

این که دیوار کشی از مصادیق تغییر کاربری است یا خیر در رویه قضایی به شدت محل اختلاف بوده و هست؛ لیکن دستورالعمل وزارت جهاد کشاورزی مصوب 10/12/1381 حکم جداگانه ای در خصوص مزارع و باغ ها ارائه کرده است؛ بدین ترتیب که دیوارکشی اطراف مزارع را به طور کلی ممنوع و تغییر کاربری تلقی کرده و صدور مجوز برای آن را منتفی دانسته است اما دیوارکشی اطراف باغ ها را با رعایت شرایطی مجاز شناخته و سازمان امور اراضی (مدیریت امور اراضی) را مسئول صدور مجوز در این رابطه دانسته است؛ از جمله شرایط لازم این است که سند مالکیت باغ باید رسمی باشد، اقدام به دیوارکشی باید عرفاً در آن محل معمول باشد، ارتفاع دیوار نهایتاً هشتاد سانتی متر باشد و ….

 

.نقض هر یک از این شرایط در احداث دیوار، موجب تعقیب فرد با عنوان اتهامی تغییر کاربری خواهد بود.

 

به موجب همین دستورالعمل فنس کشی و نصب سیم خاردار در اطراف اراضی کشاورزی، دیوارکشی محسوب نمی شود؛ لذا اقدام به این کار نیازمند مجوز نبوده و بلامانع است.

.تغییر کاربری باغ به مزرعه و برعکس منع قانونی ندارد.

آیا اقدام به انجام هر یک از موارد فوق تغییر کاربری محسوب می شود؟

اقدامات فوق تنها در صورتی که مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود، تغییر کاربری مجرمانه خواهند بود و تشخیص این موضوع هم در صلاحیت قضات دادگاه ها است.

نماینده چه اختیاراتی در تنظیم قرارداد دارد؟

منبع اعطای نمایندگی حدود اختیار نایب را نیز معین می کند.در نمایندگی قراردادی ، صلاحیت وکیل تابع اختیاری است که موکل به او داده است.تفسیر عقد وکالت ، و به ویژه اراده موکل، حدود این اختیار را معین می کند.در نمایندگی های قانونی و قضایی نیز حکم قانون یا مفاد تصمیم دادگاه نشان می دهد که مرز اقتدار نماینده کجا است.

در نمایندگی قراردادی در مرحله نخست، اختیار وکیل باید از کلام موکل و پس از آن از قراین به دست آید.بدین ترتیب وکالت ممکن است صریح یا ضمنی باشد.

در تمام اقسام نمایندگی، نیابت مقید بر این است که نماینده رعایت غبطه و مصلحت اصیل را بکند .پس اگر ولی یا قیم یا وکیل از اختیار خود به زیان اصیل استفاده کند،کار او التزامی برای مولی علیه و موکل به وجود نمی آورد.

شرایط تحقق نمایندگی در قراردادها چیست؟

چنانچه قرارداد به نیابت بسته شود و اصیل به التزامی که نماینده برعهده گرفته است پای بند باشد، وجود و جمع این سه شرط ضروری است.

 

=نماینده بایستی عقد را انشاء کند و در این کار قاصد و راضی باشد.

=عقد به قصد نیابت از طرف دیگری واقع شود.

=نماینده اختیار انجام عمل حقوقی را داشته باشد و در حدود آن اختیار بیان اراده کند.

معامله فضولی به چه معامله ای گفته می شود؟

لزومی ندارد که طرف قرارداد برای خود معامله کند و اصیل(طرف اصلی معامله)باشد.در بسیاری از قراردادها دو طرف یا یکی از آنها به نمایندگی در تراضی شرکت می کنند.و اثر عقد را برای دیگران می خواهند.از سوی دیگر، گاه دیده می شود که شخصی ، به اشتباه یا به عمد، بدون داشتن نمایندگی برای دیگری معامله میکند.بی گمان چنین معامله ای نفوذ حقوقی ندارد.لیکن آثاری به جا می گذارد که تحلیل آن با نظریه نمایندگی ارتباط پیدا می کند.معامله ای که بدون داشتن نمایندگی به مال دیگری انجام می شود، معامله فضولی می نامند.

توافق نامه چیست؟

تفاهم‌نامه برای طرفین ایجاد التزام قانونی نمی‌کند ولی توافق‌نامه سندی مکتوب است که برای طرفین ایجاد التزام می‌کند اما رسمیت آنها از یک قرارداد کمتر است.

توافق نامه ها دارای جزئیات بیشتری نسبت به تفاهم نامه ها هستند و تغییر شروط و بندهای توافق‌نامه اصولاً امکان‌پذیر نیست و آنچه در یک موافقت‌نامه درج می‌شود اغلب عیناً در بندهای قرارداد اما به صورت کامل‌تر ذکر می شود.

در این مرحله سند نزاکتی که همان تفاهم نامه است کمی قوام پیدا می کند و اصول و روش های اجرایی کلی آن نیز مورد توافق قرار می گیرد، در این مرحله طرفین توافق نامه، تفاهم پیشین را از یک اصول کلی و نظری به یک مأموریت اجرایی تبدیل نموده و راهکارهای ایجاد، عرضه و توسعه را مورد بررسی قرار می دهند. پس از این و قبول توافقات، نوبت به انعقاد قرارداد می رسد.

تفاهم نامه چیست؟

مهم ترین نکته این است که اصولا تفاهم‌نامه برای طرفین الزام‌آور نیست. می توان این گونه عنوان کرد که تفاهم نامه در واقع سندی است که در آن اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی برای دستیابی به یک توافق در آینده، اهداف مشخصی را در نظر می گیرند و این تفاهم را مبنا و چارچوب هر گونه تصمیم بعدی قرار می دهند، از این جهت می توان گفت که تفاهم نامه ها فاقد تعهداتی مانند تعهدات حقوقی هستند و شاید از آن ها بتوان به تفاهم نامه های مشترک نزاکتی نام برد.

پس از ایجاد یک تفاهم نامه مشترک، برای دستیابی به اهداف مشخص، طرفین توافقاتی را در خصوص چگونگی رسیدن به اهداف تفاهم نامه انجام خواهند داد.

طرفین با امضای یادداشت تفاهم یا تفاهم‌نامه اگرچه سعی دارند نسبت به توافقات حاصل شده از ایجاد ضمانت اجرا و آثار حقوقی الزام‌آور جلوگیری کنند ولی در عین حال نشان می دهند که نسبت به مذاکرات انجام شده به یک نقطه مشترک دست یافته‌اند و قصد دارند مذاکرات را تا انعقاد قرارداد پیش ببرند.

پس تفاهم نامه به نوعی پیش‌نویس قرارداد محسوب می‌شود و به عنوان سند پشتیبان مذاکرات شفاهی به طرفین قرارداد در پیکربندی آن کمک می‌کند.

تفاوت دادخواست تقسیم ترکه و مطالبه سهم الارث

دادخواست تقسیم ترکه ناظر بر شخصی نمودن سهام وراث می باشد. لذا از اینرو با دادخواست مطالبه ی سهم الارث تفاوت دارد، در مطالبه سهم الارث ممکن است ماترک نزد احد از وراث شخص ثالث و یا طلبکاران باشد، از اینرو دعوای تقسیم ترکه دعوایی حسبی، غیرمالی و غالباً بدون آنکه دادگاه به امر تحویل و تسلیم ماترک وارد شود صادر می گردد.

در حالیکه مطالبه سهم الارث دعوایی ترافعی است مالی و بر پایه الزام به تحویل یا تسلیم سهم الارث.

 

اسناد مالکیت معارض

 

طبق بند 5 از ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، رسیدگی به احد از وقوع (تعارض در اسناد مالکیت) خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و خواه نسبت به حقوق ارتفاقی مربوط به آن باشد با هیأت نظارت است.

سند مالکیت معارض عبارت است از اسنادی که به رغم ثبت قبلی موضوع آن، یعنی ثبت یک ملک مشخص در دفتر املاک به نام شخصی معین و صدور سند مالکیت آن، مجدداً نسبت به تمام یا قسمتی از همان ملک و یا نسبت به حدود آن و یا نسبت به حقوق ارتفاقی آن به نام شخص معین دیگری، ملک ثبت دفتر املاک شده و سند مالکیت آن مجدداً صادر گردیده است و هریک ، آثار خاص خود را دارند.

باید توجه داشت پس از تشخیص واحراز تعارض میان اسناد مالکیت از طرف (هیأت نظارت) چنانچه دارنده سند مالکیت مؤخر در مدت تعیین شده به دادگاه مراجعه و طرح دعوی نماید رسیدگی به موضوع تعارض موصوف و تعیین تکلیف نهایی در تشخیص و تعیین اعتبار و یا بی اعتباری هر یک از اسناد مالکیت مقدم و مؤخر صرفاً در صلاحیت دادگاه قرار دارد. طبق تبصره ذیل ماده 5 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی دادگاه پس از رسیدگی لازم، هر یک از اسناد را معارض تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون صحیحاً انجام شده، تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد.