1- اولین حالت فسخ قرارداد توافق بین طرفین است طرفین معامله با نظارت مشاور املاک یا شخصی که در زمان تنظیم قرارداد حضور داشته، مبایعه نامه را فسخ می کنند.
2- حالت دوم فسخ قرارداد زمانی است که یکی از طرفین قصد فسخ نداشته یا توافقی بر سر شرایط آن نداشته باشند. در این شرایط فردی که متقاضی فسخ قرارداد یا در اصطلاح خواهان است، درخواست خود را طی یک دعوی حقوقی به دادگاه ارائه می کند.
وصیت بعد از حیات
عقد بیع
عقد هبه
صلح عمری
در بسیاری از مواقع مالکین خانه های دو طبقه می خواهند یکی از طبقه های ملک را به مالکیت همسر یا فرزندان خود درآورند. در این صورت باید هر کدام از طبقه ها مطابق با قانون افراز اموال غیر منقول مشاع، مورد افراز قرار گیرند.
افراز به معنای جدا کردن مالکیت مالکین متعدد بر مال مشاع است. در صورتی که عملیات افراز با موفقیت به پایان برسد، سردفتر اسناد رسمی نسبت به صدور سند مالکیت تک برگ برای هر کدام از مالکین طبقه ها اقدام می نماید.
نحوه انتقال سند خانه در این روش به این صورت است که در قالب عقودی مثل صلح مالکیت قسمت مشاعی از ملک انتقال می یابد. در صورتی که اداره ثبت حکم به افراز ملک صادر کند، برای هر کدام از طبقه ها، سند مالکیت شش دانگ صادر خواهد شد.
غش در معامله ملک می‌تواند شامل پنهان کردن عیوب ملک، اغراق در مورد مزایا، سوء استفاده از ناآگاهی خریدار و… باشد. در ادامه این مقاله به ارائه راهکارهایی می‌پردازیم که می‌توانند از غش در معامله جلوگیری کنند:
1*کارشناسی ملک: قبل از نهایی کردن خرید ملک، از یک کارشناس قابل اعتماد و باتجربه برای بررسی دقیق ملک و مشخص شدن عیوب احتمالی آن کمک بگیرید.
2-معامله در بنگاه های معاملاتی معتبر: برای انجام معامله به بنگاه های معاملاتی ملک معتبر و دارای مجوز مراجعه کنید تا از خدمات مشاوره و تنظیم قرارداد اصولی بهره مند شوید. برای ثبت قرارداد قانونی و خرید ملک در یزد می‌توانید از گروه املاک سامان ملک مشاوره بگیرید.
3-استعلام سند و مدارک: صحت و اصالت سند مالکیت، مجوزهای ساخت و سایر مدارک ساختمان را از مراجع ذیصلاح استعلام بگیرید.
4-عدم اعتماد به واسطه‌ها: به واسطه ها و افراد ناشناخته در معامله ملک اعتماد نکنید و تمام معاملات خود را با حضور مالک یا وکیل قانونی او انجام دهید.
5-آگاهی از قوانین: با افزایش دانش خود در مورد قوانین و مقررات مربوط به معاملات ملکی از سوء استفاده افراد سودجو جلوگیری کنید.
به طور کلی، غش در معامله ملک یکی از مصادیق کم فروشی است و انواع مختلفی دارد. همانطور که گفته شد غش به معنای گول زدن خریدار است و اگر فریبی در کار نبود، مشتری حاضر به خرید محصول نمیشد. برای مثلا جا زدن مصالح بی کیفیت به جای مصالح با کیفیت.
اما کم فروشی به معنای فروختن جنس به اندازه کمتر از مبلغ پرداختی خریدار می‌باشد. برای مثال فروشنده، از خریدار پول وسایل گرمایش و سرمایش خانه را دریافت می‌کند در حالیکه وسایل کار نمی‌کنند.
از مهمترین احکام غش در معامله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
حکم تکلیفی
غش در معامله به هر شکلی که باشد، حرام است مگر آنکه خریدار از آن اطلاع داشته باشد. فریب و تقلب در معامله از نظر شرعی ممنوع و گناه محسوب می‌شود. همچنین خرید و فروش کالا در صورتی که مشاهده عینی کالا امکان پذیر نباشد، به دلیل احتمال ابتلا به غش مکروه است.
حکم وضعی
در مورد خرید و فروش کالای تقلبی، باید دید تقلب به چه صورت انجام شده است. اگر تقلب به این صورت باشد که جنس را به عنوان چیز دیگری به خریدار نشان بدهند، معامله باطل است. مثلا استفاده از مصالح تقلبی در ساختمان و فروختن آن به عنوان مصالح اصلی.
اما در بقیه موارد تقلب، بین فقها اختلاف نظر وجود دارد. بیشتر فقها معتقدند که معامله صحیح است، ولی خریدار حق فسخ معامله را دارد. به این معنا که خریدار بعد از اینکه متوجه تقلب شد، می‌تواند معامله را به هم بزند.
نوع فسخ معامله هم به نوع تقلب بستگی دارد. اگر تقلب به این صورت باشد که جنس را با صفات دروغین به خریدار نشان بدهند، فسخ معامله به دلیل تدلیس است.
غش در معامله همانطور که گفته شد به معنای گول زدن و فریب دادن خریدار است که در قانون مجازات اسلامی به آن کلاهبرداری گفته می‌شود. و از آنجایی که کلاهبرداری و تقلب در معامله، دارای پیامدهای منفی اقتصادی و اجتماعی است برای آن مجازات در نظر گرفته شده است.
مجازات کلاهبرداری در قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری مشخص شده است و با توجه به ماده یک این قانون حکم غش در معامله ملک عبارت است از:
.برگرداندن اصل مال
.حبس بین یک تا هفت سال
.پرداخت خسارت نقدی معادل با مالی که فروشنده اخذ کرده است.
غش در معامله انواع مختلفی دارد که عبارتند از:
=کم فروشی یا گران فروشی: کم فروشی یا گران فروشی یکی از نمونه‌های غش در معامله است. در این حالت ممکن است فروشنده با دستکاری ترازو و یا اضافه کردن چیزی بی‌ارزش به کالا، خریدار را فریب دهد.
=خوب جلوه دادن مورد معامله: در این مورد ممکن است فروشنده با انجام دادن اقداماتی، کالای معیوب را خوب و با ارزش جلوه دهد تا خریدار را جذب کند.
=پنهان کردن نقص‌های کالا: در این حالت، فروشنده با انجام دادن اقداماتی، عیوب کالا را پنهان می‌کند. مثلا برای پوشاندن عیب و نقص‌های دیوار خانه، آن را با کاغذ دیواری می‌پوشاند.
نشان دادن کالا برخلاف جنس و ماهیت آن: در این نوع غش در معامله، فروشنده به جای کالایی که به خریدار معرفی نموده است، کالای دیگری را به او ارائه می‌دهد.
البته لازم به ذکر است که شرط غش در معامله بی اطلاع بودن خریدار و مطلع بودن فروشنده است. با این حال هر کدام از اتفاقات بالا در صورت بی اطلاعی فروشنده رخ داده باشد و یا اینکه خود خریدار با علم به این موضوع اقدام به خرید کرده باشد، غش در معامله صورت نگرفته و خریدار بعداً نمی‌تواند ادعای دریافت خسارت کند.
به طور کلی، مالی که معامله می‌شود، می‌تواند عین معین یا کلی باشد. عین معین به مالی گفته می‌شود که موجود است و مال کلی به مالی گفته می‌شود که افراد متعددی داشته باشد.
اگر در معامله، مال کلی باشد و غش در آن صورت گرفته باشد، غش در معامله تحقق پیدا نمی‌کند چرا که خریدار می‌تواند از فروشنده بخواهد که مال را تعویض کند. در واقع به طور کلی می‌توان گفت که غش در معامله زمانی اتفاق می‌افتد که معامله بر سر مال معین باشد.
غش در معامله در قانون مدنی ایران به عنوان تدلیس شناخته می‌شود. بر اساس ماده 438 قانون مدنی، هر کس در معامله‌ای که با شخص دیگر می‌کند، عیبی را که در مال مورد معامله هست، پنهان کند و در نتیجه معامله به ضرر طرف مقابل تمام شود، علاوه بر تلفیق خسارات طرف معامله، به حبس تعزیری تا یک سال محکوم خواهد شد.
غش در معامله زمین یا ملک به این معنی است که فروشنده قصد دارد با هر حیله و فریبی که شده، ملک عیب‌دار خود را به عنوان ملک بی‌عیب و نقص به خریدار بفروشد.
برای مثال سیستم‌های سرمایش و گرمایش به خوبی کار نمی‌کنند اما فروشنده عیب را مخفی می‌کند و یا ویژگی‌هایی را مشخص می‌کند که اصلاً در زمین وجود ندارد. این‌ها همگی نمونه‌هایی از غش در معامله ملک یا زمین هستند.
به جهت سهولت و البته تسریع در انجام کارها وراث می توانند به یکی از ورثه وکالت دهند تا تمامی کارهای فوق صورت پذیرد. در واقع وراث با توافق یکدیگر یک نفر از ورثه را به عنوان وکیل در انجام امور اداری و حتی قضایی خویش انتخاب می کنند. با حضور در دفتر اسناد رسمی نسبت به تفویض اختیار فوق اقدام می نمایند. پس از آن شخص منتخب بدون نیاز به حضور همه وراث، تمامی امور ماترک را با ارائه وکالت نامه فوق به سرانجام می رساند.
در صورت فوت، بازماندگان جهت انجام امور ما ترک از جمله تحصیل گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث و تقسیم ترکه می بایست به ادارات و ارگان های دولتی، رسمی و مراجع قضایی ،دفتر اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک و اداره ثبت احوال مراجعه نموده و یا می توانند انجام آن را به یکی از ورثه محول نمایند.
اگر فسخ به دلیل تخلف طرف مقابل باشد، معمولاً نیازی به پرداخت خسارت نیست. اما اگر شما بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کنید و شرطی برای جبران خسارت در قرارداد وجود داشته باشد، ممکن است مجبور به پرداخت خسارت شوید.
فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد نیاز به شرایط خاصی دارد، از جمله:
1-عدم رعایت تعهدات توسط موجر (مانند عدم رفع مشکلات اساسی ملک)
2-عدم رعایت تعهدات توسط مستأجر (مانند عدم پرداخت اجاره‌بها)
3-وجود شرط فسخ در قرارداد
در غیر این صورت، فسخ پیش از موعد ممکن است مستلزم پرداخت تعهدات یا خسارت قراردادی باشد.
در صورت عدم انجام تعهدات توسط سازنده یا مالک، طرف متضرر می‌تواند با استناد به قرارداد و ارائه مدارک تخلف، فسخ را درخواست کند. اگر سازنده در انجام پروژه تعلل کرده یا استانداردهای توافق‌شده را رعایت نکرده باشد، مالک می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام کند.
بله، در صورت فسخ قانونی قرارداد پیش‌فروش، خریدار حق دارد مبلغ پرداختی را پس بگیرد. اما اگر در قرارداد شرطی برای کسر مبلغ در صورت فسخ وجود داشته باشد، ممکن است بخشی از پول بازگردانده نشود.
برای فسخ قرارداد ملک یا خودرو، باید مراحل زیر را طی کنید:
1-بررسی شروط فسخ در قرارداد
2-ارائه اخطار رسمی به طرف مقابل (اظهارنامه)
3-جمع‌آوری مدارک برای اثبات دلیل فسخ (مثلاً عدم انجام تعهدات توسط فروشنده)
4-در صورت مخالفت طرف مقابل، ارائه دادخواست تایید فسخ در دادگاه و پیگیری حقوقی
در برخی موارد، فسخ قرارداد بدون نیاز به دادگاه ممکن است، مثلاً:
1-اگر طرف مقابل با فسخ موافق باشد.
2-اگر در قرارداد اختیار فسخ برای یک طرف پیش‌بینی شده باشد.
3-اگر قانون به شما حق فسخ بدهد (مثلاً در برخی معاملات مصرف‌کننده).
اما اگر طرف مقابل مخالف باشد، برای اثبات حق فسخ باید از طریق دادگاه اقدام کنید.
خیارات، ابزارهای قانونی هستند که به طرفین قرارداد اجازه می‌دهند تحت شرایطی مشخص، قرارداد را فسخ کنند. برخی از مهمترین خیارات عبارت‌اند از:
1=خیار عیب: اگر کالای خریداری‌شده معیوب باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا تقاضای کاهش قیمت دهد.
2=خیار غبن: در صورتی که یکی از طرفین متحمل ضرر فاحش شده باشد، می‌تواند معامله را فسخ کند.
3=خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین با فریبکاری موجب انعقاد قرارداد شده باشد، طرف مقابل حق فسخ دارد.
