برای اقامه دعوای خلع ید، چه مدارکی ضروری است؟

مهم‌ترین مدرک، سند رسمی مالکیت است. همچنین اثبات تصرف خوانده و مستندات مربوط به هویت طرفین نیز لازم است.

منظور از تسلسل مالکیت چیست؟

تسلسل مالکیت یعنی زنجیره انتقالات ملک باید به صورت مستقیم و قانونی از مالک رسمی اولیه به خریدار نهایی قابل پیگیری باشد.

نکات حقوقی مهم در خرید زمین کشاورزی

در حال حاضر برخی از زمین های کشاورزی دارای سند و بسیاری دیگر قولنامه ای هستند. واضح است که خرید یک زمین کشاورزی سند دار بسیار منطقی تر و بی دردسر تر است. با این وجود، تعداد بالای زمین های کشاورزی قولنامه ای توجه ما را بیشتر معطوف به این بخش می کند. البته جای نگرانی نیست. زیرا با رعایت چند نکته مهم، می توان زمین کشاورزی قولنامه ای را نیز بدون نگرانی خرید.

• اولین نکته مهم همان احراز هویت فردی و گواهی های اثبات مالکیت فروشنده است.

 

• -در انتهای قولنامه مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا حتما باید ضمیمه شود .

 

• از اداره کشاروزی، برای انتقال ملک استعلام گرفته که مصادره ای نباشد و مشکلات حقوقی اراضی نداشته باشد و کاربری ملک به طور دقیق احراز گردد .

 

• از اداره منابع طبیعی استعلام بگیرید برای اینکه زمین مرتع نباشد ،دولتی نباشد ، و حریم جنگل یا رودخانه و سد و... نباشد و مشکلات دیگر حقوقی مربوط به منابع طبیعی نداشته باشد.

 

• برخی از این زمین ها دارای سند تک برگ یا منگوله دار و یا برگه مخصوص گواهی مالکیت هستند هستند و برخی هم قولنامه ای هستند ، که وضیعت آن باید در توضیحات قولنامه ذکر شود

 

• ذکر این جمله که (( چنانچه هر گونه فسادی در معامله مشخص شود فروشنده متعهد است علاوه بر فسخ فلان مبلغ را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند))

 

• بهتر است تعهد محضری از فروشنده برای محکم کردن معامله دریافت شود.

 

• جهت محکم کاری :تحقیق محلی از اهالی روستا ، همچنین دریافت امضا از مالک زمین مجاور و یا امضا از مالک قبلی میتواند در محکم کردن خرید شما کمک کند. این کار باعث شفافیت برخی موارد میشود مثلا غصبی نبودن ، فروش مال غیر و مالک نبودن ، بدهی های احتمالی زمین ،توقیفی نبودن ،مدعی های دیگر و...)

 

• در مورد حق پشیمانی یا مدعی شدن شخص دیگر و یا قابل انتقال نبودن ملک در قولنامه توضیح دهید (مثلا حق پیشمانی ده درصد از مبلغ کل بدون تشریفات قانونی)

 

• بین طرفین شرط شود که چنانچه هر یک از چکها به هر علت در موقع ارائه به بانک پرداخت نشود ، بیع و قرارداد به خودی خود منفسخ خواهد شد و فروشنده می تواند ملک را به دیگری منتقل کند در این حالت صرفا مبلغ پرداختی خریدار به کسر ۱۰ درصد قابل استرداد خواهد بود "

 

• اگر زمین یا باغ دارای سند باشد قبل از عقد قرارداد ، توسط دفترخانه از اداره ثبت ، در مورد توقیفی نبودن ملک و یا ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکیل ، استعلام کنید .

 

• در مورد کلیه متعلقات از جمله داشتن یا نداشتن چاه و داشتن مجوز و باطل شدن یا نشدن آن مجوز صریحا در قولنامه بنویسید و بهتر است در مورد مجوز ازاداره آبیاری استعلام به عمل آورید.

 

 

• زمین هایی که لب جاده هستند باید فاصله حریم قانونی را داشته باشند که در مورد آن میتوان از اداره راه استعلام لازم را دریافت کرد که مثلا در طرح توسعه و راهسازی جاده نباشد.

 

اینها اهم نکات مهم در خرید زمین کشاورزی هستند که هم در زمینه فنی و برداشت محصولی پربار و هم در زمینه حقوقی و خریدی بی دردسر به شما کمک می کنند. در نهایت اما باید به این نکته توجه داشت که علاوه بر موارد بالا، همواره جزییاتی وجود دارند که ممکن است در خرید زمین کشاورزی از آن غافل شویم. بنابراین تلاش کنید در معاملات خود از همراهی یک مشاور حقوقی توانمند بهره ببرید.

دور افتاده نبودن و دسترسی به خدمات در خرید زمین کشاورزی

هر چند ممکن است خرید زمین کشاورزی در یک منطقه دور از شهر و امکانات رفاهی هزینه کمتری را برای شما به همراه داشته باشد؛ اما در عوض هزینه‌های جانبی زیادی را برای شما به همراه دارد. سعی کنید هنگام انتخاب زمین کشاورزی دسترسی به امکاناتی مانند برق، مسیر عبور و مرور مناسب و غیره را داشته باشید. قطعاً شما به این امکانات نیاز دارید و بهتر است از همان ابتدا فکری برای این مسائل بکنید تا در آینده هزینه‌های زیادی برای به دست آوردن آن‌ها پرداخت نکنید.

بررسی شرایط آب و هوایی منطقه در خرید زمین کشاورزی

قبل از هر چیز باید شرایط آب و هوایی منطقه را بسنجید. باید دقت کنید که چه کاربری از زمین مورد نظرتان است. شاخص‌هایی مانند دمای هوا، بارش میانگین منطقه، ارتفاع از سطح دریا و ... را مورد توجه قرار دهید.

براساس این که چه نوع محصولاتی را در زمین کشاورزی می‌خواهید کشت دهید شرایط آب و هوایی خاصی را باید برگزینید. اگر در مناطق خوش آب و هوا اقدام به خرید زمین کشاورزی کنید بهتر است در این صورت دغدغه استفاده از آن و کمبود آب و ... را نخواهید داشت. اگر در مناطق با آب ناکافی سرمایه‌گذاری کنید شاید بتوانید برخی محصولات که نیاز کمی به آب دارند را کشت دهید، ولی با این حال ممکن است نتوانید خیلی از آن استفاده کنید و قدرت انتخاب زیادی برای کشت محصول ندارید.

وجود جهل در معاملات غرری

 

• جهل در اوصاف معامله: اوصاف معامله یکی از شرایط اساسی در صحت معامله است؛ مثلا اگر در قراردادی موضوع معامله خرید گز اصفهان باشد، خرید گز اصفهان به‎ دلیل مرغوبیت بهتر کالا، از اوصاف اساسی معامله است. حال اگر اوصاف چنین معامله ‎ای ذکر نشود، از مصادیق جهل در اوصاف معامله است.

 

• جهل در ذات و ماهیت معامله: اگر طرفین در زمان انعقاد معامله نسبت به ذات و ماهیت معامله، جاهل باشند، موردی از مصادیق معامله غرری و باطل است. مانند اینکه خریدار قصد خرید انگشتر طلا داشته، اما فروشنده آگاهی نداشته باشد که جنس انگشتر، طلا یا نقره است.

 

 

• جهل در مورد مقدار معامله: جهل در مورد مقدار معامله نیز یکی دیگر از مصادیق معامله غرری و باطل است. ماده ۳۴۲ قانون مدنی در این خصوص بیان می‎کند «مقدار، جنس، وصف و مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.»

معامله غرری در قانون مدنی

غرر در لغت به ‎معنای فریب است و در اصطلاح قانون مدنی به مجموعه شرایطی گفته می‎شود که یکی از طرفین معامله یا هر دوی آنان، نسبت به شرایط معامله و سود و زیان آن اطلاع کافی نداشته باشند و به اصطلاح نسبت به آن، جاهل باشند.

قانونگذار همه معاملات غرری را باطل و بی ‎اعتبار اعلام کرده است چرا که مطابق با ماده ۱۹۰ قانون مدنی، موضوع یا مورد معامله باید معین باشد؛ مثلا اگر موضوع معامله، فروش حیوانات موجود در جنگل باشد، این معامله غرری و باطل است.

اهلیت طرفین در انعقاد قرارداد

یکی دیگر از شرایط صحت قراردادها، احراز اهلیت طرفین است. اهلیت عبارت است از توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق یا اعمال و اجرای آن. در این ارتباط ماده ۲۱۰ قانون مدنی بیان داشته است: متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند.

بنابراین معامله صغیر، سفیه و مجنون به ‏دلیل عدم اهلیت صحیح نیست. در واقع اگر یکی از طرفین در زمان انعقاد معامله اهلیت نداشته باشند، آن معامله صحیح نخواهد بود.

رضایت طرفین در انعقاد معامله

یکی از مهمترین ارکان انعقاد معامله، قصد و رضایت طرفین در زمان تنظیم قرارداد است. اگر در زمان تنظیم قرارداد، طرفین، قصد و رضایت نداشته باشند، آن معامله در بعضی موارد غیرنافذ و در بعضی موارد باطل خواهد بود؛ مثلا اگر کسی در نتیجه اکراه، قراردادی را منعقد کند، آن معامله غیرنافذ خواهد بود. اما اگر کسی اجبار به معامله شود، آن معامله باطل است.

در این ارتباط ماده ۱۹۱ قانون مدنی بیان داشته است: «عقد محقق می‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.

همچنین بر اساس ماده ۱۹۲ قانون مدنی «در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن‌ها تلفظ ممکن نباشد، اشاره که مبین قصد و رضا باشد، کافی خواهد بود.

معامله غرری و احکام آن

برخی از افراد به ‎دلیل ناآگاهی از قوانین و مقررات، قراردادهایی منعقد می کنند که مخالف با قوانین موجود است و از منظر قانون مدنی چنین قراردادی صحیح تلقی نمی ‎شود و معامله ای باطل است.

بر اساس اصول کلی حاکم بر تنظیم قرارداد‌ها و همچنین اصل آزادی قراردادها، تمامی افراد جامعه می‎توانند با هر کسی اقدام به انعقاد قرارداد کنند؛ به شرط آن که قرارداد تنظیمی مخالف با قوانین آمره، نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد و تمام مقررات مندرج در قانون مدنی نیز باید رعایت شود. طرفین معامله در زمان تنظیم قرارداد، مکلفند قواعد عمومی قرارداد‌ها را رعایت کنند. در این ارتباط ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان می‎کند: «برای صحت هر معامله، شرایط زیر اساسی است که شامل قصد طرفین و رضای آنها؛ اهلیت طرفین؛ موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله است.

آیا تبدیل سند منگوله دار به تک برگی اجباری است؟

باید توضیح داد که افرادی که بعد از سال 1390 اقدام به معامله ی ملکی نموده اند، نیاز به سند تک برگی دارند.

مراحل تبدیل سند منگوله دار به سند رسمی

مراجعه به دفاتر ثبت اسناد

 

استعلام سند قدیمی

 

تسویه حساب شهرداری

 

مراجعه به اداره ی دارایی

 

انتقال سند در دفتر ثبت اسناد

 

مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک

 

 ارائه سند مالکیت قبلی

 

پرداخت هزینه ها و مدارک

 

 مراجعه به باجه پست

 

دریافت سند تک برگی جدید

اعتبار سند منگوله دار

در حال حاضر این اسناد از اعتبار اسناد رسمی برخوردار است ولیکن از ابتدای دهه نود، با توجه به فراخوانی که اداره ثبت اسناد و املاک کشور اعلان نمود از تمامی مالکینی که دارای چنین اسناد هستند، درخواست کرد تا نسبت به تبدیل سند منگوله دار خود با اسناد تک برگی هولوگرام دار، اقدام کنند و تاکنون بخش عمده ای از اسناد منگوله دار با اسناد ثبتی جدید، جایگزین شده است و از الزامات امنیتی بیشتر برخوردار هستند و این خود دلیلی بر ترغیب مالکین به تبدیل اسناد قدیمی خود با اسناد جدید می شود.

شرایط رفع توقیف اموال غیر منقول

توقیف اموال غیرمنقول در صورتی رفع می شود که فرد بدهکار کلیه بدهی های خود و همچنین هزینه های دادرسی را پرداخته باشد و یا اینکه با فرد طلبکار توافق نموده باشد .

اگر با توقیف اموال غیر منقول شخص ثالثی دچار ضرر و زیان شده باشد و به دادگاه معترض شود در این صورت رفع توقیف انجام می شود تا حقوقی از دیگران ضایع نگردد .

تعریف اموال منقول و غیر منقول

در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران اموال منقول و غیر منقول به شرح زیر تعریف شده است :

 

اموال منقول : اشیائی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید منقول است . (ماده 19 قانون مدنی)

 

اموال غیر منقول : مال غیر منقول آنست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود . (ماده 12 قانون مدنی)

 

قانونگذار در ماده 126 قانون آیین دادرسی مدنی در تعریف بازداشت اموال بیان داشته است :

 

توقیف اموال اعم از منقول و غیر منقول و صورت برداری و ارزیابی و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وی که نزد شخص ثالث موجود است به ترتیبی است که در قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی شده است .

سند سفید موتور چیست؟

یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین مواردی که در رابطه با اسناد ضرورت دارد امضا، مهر، اثر انگشت و دیگر موارد تاییدی در انتهای سند است. در فرایند معمول و عادی پس از تدوین و تنظیم مفاد سند، آن را امضا می‌کنند، ولی اگر افراد این سند را پیش از تنظیم امضا نمایند به آن سند سفید امضا گویند. بنابراین سند سفید موتور برگه‌ای است که امضا، مهر، اثر انگشت، زودتر از نوشته‌های سند از جنبه تاریخی درج شده و این امر باعث ارتکاب به جرائم مختلف و فرار از قانون می‌گردد. زیرا این سند سفید برگه‌هایی هستند که پیش از ثبت اطلاعات بین طرفین خریدار و فروشنده امضا گردیده و سند دارای سه برگه برای خریدار، کارخانه و یک برگه راهور است. با توجه به تعدد معاملات موتور سیکلت در کوتاه مدت و نقص و عدم وجود اطلاعات کافی در این اسناد باید هنگام معامله از زیرکی‌ و دانش کافی برای جلوگیری از کلاهبرداری و نقض قوانین برخوردار بود.

منظور از عدوانی بودن نیز این است

 که خوانده بدون اذن و اجازه متصرف و حکم قانون ملک را از تصرف متصرف سابق خارج نماید.

 

 یکی از مهم ترین نکته در دعوی تصرف عدوانی این است که در این دعوی قاضی یا دادگاه کاری با مالکیت خواهان یا خوانده و به عبارتی متصرف یا متجاوز ندارد بلکه هدف دادگاه احراز تصرف خواهان بود و با محرز شدن آن حکم به رفع تصرف متجاوز یا غاصب صادر می‌شود هرچند وی مالک رسمی ملک باشد

 

 امتیاز مهمی که دادگاه در دعوی تصرف عدوانی به خواهان همان پیروز دعوی میدهد این است که به محض صدور حکم و قبل از قطعیت این حکم قابل اجرا بوده، تصرفات خواهان اعاده و متجاوز از ملک رفع تصرف میشود.

 

 امتیاز دیگر این دعوی این است که غیر مالی بوده و هزینه زیادی نداشته و به صورت خارج از نوبت رسیدگی میشود.

لحوق تصرفات خوانده

 که خوانده ملک را از تصرف خواهان خارج و خودش مسلط بر ملک بشود.

سبق تصرف خواهان

خواهان باید قبل از خوانده در مدت متعارفی متصرف ملک بوده و قانونا بتوان وی را متصرف دانست منظور این است که وی در ملک موضوع دعوی به اقداماتی دست بزند که مشخص کننده تصرفات سابق وی باشد مثلا کشت و زرع کند شخم کاری یا درختکاری کند یا هرکاری که نشان بدهد که خواهان در این ملک متصرف بوده است.

دعوی تصرف عدوانی

زمانی می‌توان دعوای تصرف عدوانی مطرح کرد که سه شرط وجود داشته به عبارتی این سه شرط رکن اصلی دعوای تصرف عدوانی است:

 

 

 

 =سبق تصرف خواهان

= لحوق تصرف خوانده

 =عدوانی بودن تصرفات خوانده