ارث از اسباب تملک قهری است. به این معنی که فرد با ارثی که به او می‌رسد می‌تواند مالک اموال، ثروت، یا املاک شود.
وارثان زمانی به ارث خود می‌رسند که دیون و حقوق متوفی را ادا کرده باشند. و اگر وصیت نیز کرده آن وصیت را انجام داده باشند. و در صورت نبودن وارث امروزه امر ترکه با حاکم است. و حاکم اموال و ترکه کسی را که فوت کرده و وارثی نیز ندارد اداره می‌کند.
ممکن است در مراحل گرفتن گواهی انحصار وراثت، مشکلاتی به وجود آید. از جمله این مشکلات می توانیم به عدم همکاری وراث در انحصار وراثت اشاره کنیم. باید ببینیم در این موارد چه اقداماتی می توانیم انجام دهیم. اصولاً در اکثر موارد همه وراث برای گرفتن گواهی انحصار وراثت با هم اتفاق نظر دارند و همکاری لازم را انجام می دهند.
اما مواردی هم پیش می آید که به دلیل وجود اختلافات خانوادگی و یا عدم دسترسی به یک یا چند تن از وراث، آماده کردن همه مدارک امکان پذیر نمی باشد. در این موارد هر کدام از ورثه که حاضر باشند می توانند راساً برای اخذ گواهی انحصار وراثت اقدام نمایند و عدم دسترسی به دیگران و مدارک آنها را اعلام کنند و از شورای حل اختلاف تقاضای استعلام از ثبت احوال را نمایند.
تا قبل از سال ۱۳۹۵ افراد برای اخذ گواهی انحصار وراثت، ابتدا باید مالیات بر ارث را پرداخت می کردند و مفاصا حساب مالیاتی دریافت می نمودند. اما با اصلاحات قانون مالیات بر ارث در سال ۹۵، برای اخذ گواهی انحصار وراثت متوفیانی که از سال۹۵ به بعد فوت نموده اند، اخذ مفاصا حساب مالیاتی نیاز نمی باشد. وراث می توانند ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و مراحل انحصار ورثه را طی نموده و گواهی را دریافت نمایند و سپس به اداره مالیات بروند و مالیات بر ارث را پرداخت نموده و مفاصا حساب مالیاتی جهت نقل و انتقال اموال متوفی دریافت کنند.
در پاسخ باید گفت انجام انحصار وراثت مهلت خاصی ندارد و هر زمان که وراث و یا افراد ذینفع تمایل داشته باشند، می توانند برای اخذ این گواهی اقدام نمایند و از این نظر با محدودیت زمانی مواجه نیستند.
در خصوص سند زدن ملک بنام بعضی از فرزندان قبل از فوت باید گفت امکان انتقال مال و اموال قبل از فوت اشخاص به فرزندان وجود دارد.
با این حال این انتقالات دیگر ارث محسوب نمی شود چراکه ارث مفهومی است که پس از فوت افراد محقق شده و قوانین آن تابع مقررات قانونی خاصی است در حالی که انجام معامله و انتقال اموال در زمان حیات با هر انگیزه ای که باشد همچون انجام سایر معاملات و تابع قوانین هر عقدی است که در قالب آن انجام می شود.
بنابراین ارث شامل کلیه اموال، دارایی ها، بدهی‌ها، حقوق و وظایف شخص پس از مرگش گفته می‌شود که به موجب قانون به شخص یا اشخاص دیگری منتقل می‌گردد و به هر فرد میزان سهمی مطابق قانون اعطا خواهد شد در حالی که تقسیم اموال پیش از فوت می تواند منصفانه یا غیرمنصفانه بوده یا همه ی اموال به یک فرزند منتقل گردد و این انتقال ارث محسوب نمی شود.
انتقال اموال به فرزندان در زمان حیات می تواند در قالب های متنوعی صورت بگیرد از جمله بیع، صلح عمری، هبه یا وصیت و در صورت رعایت شرایط عمومی صحت قرارداد و عدم مخالفت با قانون، این عقد معتبر بوده و کسی نمی تواند معترض به آن گردد.
بطور معمول این انتقال در قالب صلح عمری محقق می گردد. صلح عمری عقدی است که به موجب آن شخص حق انتفاع مال و اموال خود را در زمان حیاتش برای خود نگاه داشته و این اموال پس از فوت او به فردی که در قرارداد صلح نامبرده شده انتقال خواهد یافت.
مزیت عقد صلح عمری برای انتقال اموال به فرزندان نسبت به عقد بیع این می باشد که با انعقاد عقد صلح عمری، شخص می تواند تا پایان عمر از ملک یا اموال مورد صلح استفاده نموده و صاحب منافع آن ها خواهند بود.
این در حالی است که بیع موجب انتقال مالکیت مبیع می شود و طرفی که اموالش را انتقال داده است دیگر نمی تواند از آن استفاده نماید. همچنین صلح عمری نسبت به وصیت این ویژگی را دارد که فرد می تواند تمام اموال خود را به شخصی که می خواهد واگذار کند و هیچ محدودیتی برای او وجود نخواهد داشت در حالی که وصیت تنها نسبت به یک سوم اموال نافذ است.
در مورد سند زدن ملک بنام بعضی از فرزندان قبل از فوت مطرح فرمودید باید گفت طبق قانون افراد می توانند در زمان حیات خویش اموال خود را به هر کسی که خودشان تمایل دارند منتقل کنند.
وقتی فرد در دوره حیات خود تصمیم به دخالت و تصرف حقوقی در اموال خود میگیرد این شامل مقررات ارث نمیشود و هیچ گونه ممنوعیت ندارد.
به موجب ماده 30 قانون مدنی هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. بنابراین همه ی افراد تا زمانی که زنده هستند بصورت مطلق بر اموال و دارایی شان مسلط می باشند مگر آنکه قانون مواردی را استثناء نموده باشد.
اثبات سبق تصرف خواهان؛
اثبات لحوق تصرفاتخوانده
اثبات غیرقابل قانونی بودن تصرفات خوانده.
بنابراین در دعوای خلع ید، خواهان باید مالکیت خود را ثابت کند؛ ولی در دعوای رفع تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت نیست و اثبات سبق تصرف خواهان کفایت می‌کند.و از سوی دیگرصرف اثبات و احراز تصرفات غیرقانونی فعلی خوانده در دعوای خلع ید کافی است؛اما در دعوای رفع تصرف عدوانی،لحوق تصرفات غیرقانونی خوانده بایدثابت و احراز گردد.
اثبات مالکیت خواهان
اثبات تصرفات غیرقانونی فعلی خوانده
اثبات تصرف غیرقانونی بر مال غیرمنقول.
دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی هردو دارای ارکان منحصر به فرد و مربوط به خود هستند که باید ادله تشکیل‌دهنده هر دو دعوا توسط متقاضیان آنها به دادگاه ارائه و توسط محکمه محرز گردد.
دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. مقررات املاک مشاعی عمدتاً در مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبودن اذن، متصرف ضامن است.
بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید در ملک مشاعی هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
البته باید به یاد داشته باشیم مالکیت طلق خواهان بر موضوع دعوا شرط اقامه دعوا نیست بلکه مالکین مشاعی نیز می تواند علیه همدیگر دعوای خلع ید طرح نمایند همانطوری که ماده ۴۳ ق.ا.ا.م در این خصوص مقرر می‌دارد:«در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
الف)مالکیت خواهان دعوا بر موضوع تصرف:
اولین شرط دعوای خلع ید این است که خواهان مالکیت موضوع دعوا را داشته باشد یا از طرف مالک موضوع دعوا سمت نمایندگی یا وکالت داشته باشد بنابراین باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نمایدچرا که رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است.در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در این‌صورت دعوای خلع ید خواهان به‌تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می‌باشد.
ب) تصرف غیرقانونی (غاصبانه) خوانده بر موضوع دعوا:
باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیر منقول بر خلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن یا اجازه مالک یا قائم‌مقام وی باشد در صورتی که تصرفات خوانده در موضوع دعوا عنوان «غاصبانه یا در حکم غاصبانه» را نداشته باشد طرح دعوای خلع ید مواجه با ایراد قانونی است.
ج) مال غیرمنقول بودن موضوع دعوا:
باید موضوع دعوا خلع ید از اموال غیرمنقول ذاتی باشند در تعریف اموال غیر منقول ماده ۱۲ ق.م. مقرر می‌دارد: «مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقض خود مال یا محل آن شود» یعنی باید موضوع دعوای خلع ید اموال غیرمنقول چون زمین، خانه، آپارتمان، مغازه باشند نه اموال منقولی چون ماشین و قایق.
خیر زمانی که شما قراردادی را امضا کردید که در آن اسقاط کافه خیارات آمده باشد، و شما آن را امضا کردید؛ یعنی دیگر حق اعمال خیارات و همین خیار تبعض صفقه را نخواهید داشت.
این خیار مختص بیع(خرید و فروش) نبوده و در تمام معاملات معوض امکان اجرای آن وجود دارد.
خیر فوری نیست اما نباید اعمال آن را انقدر به تاخیر بیاندازید که تصور شود دیگر به این معامله رضایت داده اید.
در صورتی که شما و طرف مقابل به این نتیجه برسید که حق اعمال خیار را هیچکدامتان نداشته باشید؛ می توانید در قرارداد اشاره کنید که حق اعمال خیار تبعض صفقه را اسقاط کرده اید.
همچنین اگر در قراردادی جمله “اسقاط کافه خیارات” ذکر شده باشد و شما این قرار داد را امضا کنید یعنی پذیرفته اید که حق اعمال خیارات را نداشته و به استناد هیچ یک از آنها نمی توانید معامله را بهم بزنید.
درست است که ماده ۴۴۱ قانون مدنی که پیش تر گفتیم، تنها به بیع (خرید و فروش) اشاره کرده است، اما برای پاسخ به این که خیار تبعض صفقه در چه معاملاتی اعمال می شود باید گفت:
خیار تبعض صفقه در تمامی معاملات معوض قابل اعمال است (مانند اجاره)
خیار تبعض صفقه فقط مخصوص مشتری نبوده، بلکه برای فروشنده نیز امکان پذیر است. بنابراین اگر قیمت (ثمن) هم به دو بخش صحیح و باطل تقسیم شود این اختیار برای فروشنده هم قابل اجرا است.
مثلا اگر شخصی ماشین خود را در مقابل ملکی به دیگری فروخته است و پس از عقد معلوم می شود که سه دانگ آن ملک وقف بوده است و قرارداد نسبت به آن سه دانگ باطل است، فروشنده حق دارد معامله را نسبت به سه دانگ صحیح نیز فسخ نماید.
برای اینکه شما بتوانید این اختیار فسخ را در معاملات داشته باشید برای هریک از خیارات شرایطی وجود دارد.
شرایط اعمال خیار تبعض صفقه نیز عبارت است از:
یکی از مهمترین شرایط برای اعمال خیار تبعض صفقه این است که معامله قابل تجزیه باشد مانند مثال خرید خانه یا حتی خرید ماشین.
پس در این صورت شما می توانید این اختیار بهم زدن معامله را داشته باشید. بنابراین اگر به شما حیوانی فروخته شده است که یک عضوی را ندارد این معامله قابل تجزیه نیست و شما نمی توانید خیار تبعض صفقه را اعمال کنید.
مشتری در زمان معامله، آگاه به باطل بودن یک بخش معامله نباشد. مثلا اگر خریدار بداند که سه دانگ خانه ای که خریده است وقف بوده، دیگر اختیار بهم زدن معامله به استناد خیار تبعض صفقه را نخواهد داشت زیرا با آگاهی کامل تصمیم به خرید گرفته است.
خیار تبعض صفقه جز خیارات فوری در قانون مدنی نیست. اما با این وجود مشتری نباید اعمال این اختیار را آنقدر به تاخیر بیاندازد که از این تاخیر، رضایت او به معامله و اسقاط خیار تبعض صفقه تفسیر شود.
طرفین نباید در زمان عقد این حق خیار تبعض صفقه را برای خود حذف یا اسقاط نمایند. زیرا در صورت اسقاط خیار تبعض صفقه شما دیگر اختیار بهم زدن معامله را نخواهید داشت.
مثلا شخصی خانه ای را که سه دانگ آن متعلق به خودش و سه دانگ دیگر آن متعلق به همسرش است را به شما می فروشد.
این معامله نسبت به سه دانگی که برای خودش بوده است صحیح و نسبت به سه دانگی که برای همسرش بوده است و او هم رضایت به فروش ندارد، باطل است.
در این حالت دو راه وجود دارد:
با توجه به اختیار فسخ در قانون مدنی که به آن خیار تبعض صفقه گفته می شود معامله را بهم بزنید.
از فسخ صرف نظر کنید و فقط نسبت به سه دانگی که معامله باطل است، مبلغی که قبلا به فروشنده داده اید، پس بگیرید. همچنین شما هم موظفید نسبت به بخش صحیح معامله که آن را قبول کردید مبلغ مربوط را به فروشنده بپردازید.
در قانون مدنی نیز، ماده ۴۴۱ درباره خیار تبعض صفقه بیان می کند:
«خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.»
خیار تبعض صفقه به این صورت تعریف می شود که یک معامله به دو بخش صحیح و باطل تقسیم می شود. خیار تبعض صفقه زمانی اعمال می شود که پس از عقد، مشخص شود که بخشی از قرارداد به دلایلی باطل بوده است.
در این حالت قیمت (ثمن) معامله نسبت به بخشی که باطل است به مشتری برگردانده می شود. همچنین مشتری می تواند با توجه به اختیاری که دارد، بخش صحیح معامله را هم بهم بزند و یا می تواند بخش صحیح معامله را قبول کند و مبلغ آن را به فروشنده بدهد، این امر دیگر به اختیار خریدار است.
این فسخ زمانی اتفاق می‌افتد که قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله شده است، دستور فسخ معامله را صادر می‌کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
یعنی طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن، برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثلا اینکه شخصی ملکی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند.
