1=قرارداد اجاره باید به موجب قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد. این شرط اساسی به این منظور مقرر شده که طرفین به طور کامل نسبت به تکالیف خود آگاه باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد وجود نداشته باشد.
2=دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.
برای تخلیه ملک مسکونی زمانی میتوان اقدام کرد که یکی از چهار مورد زیر وجود داشته باشد:
باقی ماندن مستاجر در ملک و عدم تخلیه علیرغم اتمام زمان اجاره که در اجارهنامه ذکر شده است
گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجارهبها بدون اینکه مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود
استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر
انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستاجر
قرارداد میان موجر و مستاجر ممکن است به صورت رسمی و یا غیررسمی تنظیم شده باشد. اگر قرارداد رسمی بوده باشد، برای درخواست تخلیه و دریافت حکم تخلیه موجر باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کند و با اخذ حکم تخلیه برای درخواست صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کنند.
مالک هر ملکی این حق را دارد که با اتمام و انقضای مدت زمان اجاره و یا با بروز برخی تخلفات توسط مستاجر برای تخلیه ملک مسکونی خود درخواست بدهد. اگر ملک تجاری اجاره داده شده باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشد، دادگاه باید بر طبق قوانین همین قانون برای فسخ اجاره و تخلیه ملک رای صادر کند. اما اگر روابط مستاجر و موجر بر طبق قانون سال ۱۳۷۶ باشد، شورای حل اختلاف با بررسی اجارهنامه برای تخلیه دستور صادر میکند.
سند المثنی مواقعی مورد استفاده قرار میگیرد که به دلایل مختلفی سند مالکیت از بین برود و اثری از آن باقی نماند. در این مواقع مالک باید تقاضای خود را به همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده که نمونه آن را هم از ثبت محل دریافت میکند، همراه با ذکر چگونگی از بین رفتن سند اعلام کند. انجام این کار مراحل مختلفی دارد اما درنتیجه با تکمیل آن سند المثنی صادر خواهد شد.
سند وقف نوعی سند است که به شما اختیار تمام و کمال نمیدهد و شما باید با اجازه سازمان اوقاف نقل و انتقال را انجام دهید. لازم به ذکر است که ملکی که اوقافی باشد زمین آن متعلق به فرد دیگری است که آن را وقف کرده و اداره اوقاف هم این زمینها را بهصورت اقساطی به شخصهای دیگری واگذار کرده است و بدین ترتیب کسی که ملک اوقافی میخرد، باید مبلغ کمی را سالیانه به اداره اوقاف پرداخت نماید.
گاهی اوقات دونفر تصمیم میگیرند با رضایت خودشان قراردادی را تنظیم کنند ولی برخی اوقات شرایط برای انجام تعهدات وجود ندارد و باید مقدماتی تنظیم گردد تا معامله صورت گیرد. به عنوان مثال خریدار پول کافی برای خرید خانه را ندارد ولی با این وجود میتواند آن را تا یک زمان مشخص فراهم نماید و بدین صورت دو طرف با یکدیگر قراردادی میبندند که به آن قولنامه گفته میشود.
اگر دو یا چند نفر مالک ملکی باشند و به موجب سندی از هم مجزا شده باشد آن سند، سند تفکیکی نام دارد. باید گفت که اگر مالک یا کسانی که در یک ملک شریک هستند درخواست تفکیک دهند، اداره ثبت اسناد به میزان هر سهم مالکان اقدام به صدور سند ملکی تفکیکی میکند. به زبان ساده باید گفت که سند تفکیکی برای ملکهای چند قسمتهای نوشته میشود که هرکدام یک مالک دارند.
یکی دیگر از اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت میشود به اسناد ورثهای مربوط است. هر زمان که مالک یک ملکی فوت میکند، برطبق قانون ملک او به وراث میرسد که درواقع به این ملک، ملک ورثهای گفته میشود. وراث میتوانند با ارائه مدارک به اداره ثبت، به اندازه مناسبی درخواست صدور سند مالکیت کنند. در معاملات ملک ورثهای لازم است که نکاتی را در نظر بگیرید تا به شکلی صحیحی صورت پذیرد.
باید بدانید که مشاع در لغت به معنای مشترک و تقسیم نشده است؛ سند مشاع زمانی استفاده میشود که ملکی دارای چندین مالک باشد. آن موقع سند را درمیان چند مالک یک ملک، به اشتراک میگذارند و استفاده از ملک برای تمام شرکا امکان پذیر است و آنها سهم مساوی دارند. توجه داشته باشید که معامله و خرید و فروش اینگونه ملکها اما و اگرهای زیادی دارد و باید حتما به آنها توجه کنید تا مشکلی پیش نیاید.
سند رهنی سندی است که توسط بانکها و موسسات مالی و اعتباری برای تضمین پرداخت اقساط کسی که وام میگیرد، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود. به عنوان مثال شخصی که وام میگیرد در قبال آن مبلغی که از بانک دریافت کرده است، سند ملک خود را وثیقه بانک قرار میدهد و اگر اقساط تمام شود میتواند سند خود را خارج کند و در غیر این صورت، بانک میتواند ملک فرد را تصرف کند.
این نوع سند در گذشته به طور معمول توسط افراد باسوادی نوشته میشد و توسط علمای دینی هم امضا میشد و اشخاص هم برای اثبات مالکیت خود به آن ملک، به آن استناد میکردند. باید ذکر کرد که این نوع اسناد امروزه زیاد رواج ندارند و زیاد از آنها استفاده نمیشود ولی اعتبار آنها نزد مراجع قانونی تایید شده است.
سند وکالتی درواقع نوعی سند است که در آن اگر شخصی خودش توانایی فروش ملک خود را نداشته باشد به یک نفر یا چند نفر وکالت میدهد که ملک را به فروش برسانند ولی برای اینکه این سند اعتبار لازم را داشته باشد باید حتما بهصورت رسمی در اداره ثبت اسناد ثبت شود.
سند تک برگ همانطور که از نامش پیدا است، یک برگ دارد که از طرف نهادهای رسمی کشور طراحی، ثبت و تایید شده است. این نوع سند سندی با اطمینان است و طراحی آن بهگونهای است که شما میتوانید هرچه که در آن نوشته شده را مطالعه کرده و به طور کامل یبخوانید.
واژه شش دانگ به معنای مالکیت کامل ملک است، اگر نام سند شش دانگ به میان آورده شود، هدف آن سندی است که تمام و کمال به نام یک شخص است و شخص دیگری از آن سهمی نداشته باشد.
دارنده این نوع سند مالکیت تمام و کمال بر روی زمین را دارد. این نوع سند معتبرترین نوع سند است. درواقع معنی شش دانگ شش جهت است؛ یعنی تمام جهتهای یک ملک را در برمیگیرد و هیچ کسی هم در مالکیت آن نقشی ندارد.
سند معارض نوعی سند است که مشابه آن برای کل یا فقط بخشی از یک ملک با یک موضوع سند صادر شده باشد. اگر ملک در دفتر املاک ثبت شود دولت مالک فعلی را مالک اصلی آن ملک میشناسد و کسی نمیتواند بر این سند شریک باشد. لازم به ذکر است که قانون اجازه ثبت دوگانه یک سند را نمیدهد و این موضوع تخلفی برای کارمندان ثبتی به حساب میآید. اگر کارمندی بی دقتی کند، سند معارض صادر میشود که مجازات آن برای کارمند زیاد است.
سند شورایی در واقع سند مالکیت عادی است که شورای محلی باید آن را مهر کند. باید بگوییم که این سند چندان اعتبار ندارد. بنابراین توجه کنید که برای اینکه آن را به یک سند رسمی تبدیل کنید، باید مراحل زیادی را در اداره ثبت اسناد پشت سر بگذارید تا سند معتبری شود.
این نوع اسناد از دفترچهای چند برگ، با ذکر اوصاف ملک و مالک و… توسط نخ و سربی که نمیتوان برگی از آن خارج کرد پلمپ شده است و اگر دفترچهای منگوله یا پلمپ نداشته باشد بی اعتبار است. این نوع سند ملکی مطمئن و با اطمینان است. باید گفت که در این نوع سند مالکیت سند توسط تکه سرب پلمپ شدهای، اعتبار پیدا میکند وسپس تأیید میشود.
مورد اول
اگر مالک به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
مورد دوم
چنانچه مستاجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد.
مورد سوم
املاک مورد اجاره که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستاجر می بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
مورد چهارم
چنانچه مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ های قانونی موافقت ننماید، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، واحد قابل تخلیه است.
مورد پنجم
مستاجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکند و موجب تضییع حقوق موجر شوند، مشمول مصوبه نخواهند شد.
مورد ششم
چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفا مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.
مورد هفتم
چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستاجر بر خلاف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنین واحد های مسکونی شده باشد.
مورد هشتم
چنانچه مستاجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه اعم از کاربری نماید.
مورد نهم
اگر مستاجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات از قبیل پرداخت به موقع اجاره بها، هزینه، شارژ اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده) شده باشد.
در قوانین حقوقی ایران شهادت افراد نابالغ قابل پذیرش نیست و فقط از آنها برای کسب اطلاع استفاده میکنند؛ زیرا اصل بر آن است که معمولا اطلاعات اطفال میتواند تلقینی باشد.
مطابق ماده ۲۳۴ قانون آیین دادرسی مدنی: «هریک از اصحاب دعوا میتوانند گواهان طرف خود را با ذکر علت جرح نمایند. چنانچه پس از صدور رأی برای دادگاه معلوم شود که قبل از ادای گواهی جهات جرح وجود داشته، ولی بر دادگاه مخفی مانده و رأی صادره هم مستند به آن گواهی بوده، مورد از موارد نقض میباشد و چنانچه جهات جرح بعد از صدور رأی حادث شده باشد مؤثر در اعتبار رأی دادگاه نخواهد بود. در صورتی که طرف دعوا برای جرح گواه از دادگاه استهمال نماید دادگاه حداکثر به مدت یک هفته مهلت خواهد داد.»
