1=اول این که مفاد حکم اجرا شده باشد و دوم این که حکم صادر شده، منتها هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. در باب فرض اول اتفاقنظر وجود دارد که در چنین صورتی که حکم اجرا شده و محکوم به نیز تلف شده حکم نقض نمیشود و شهود میبایست غرامت مشهود علیه را تحمل نمایند.
2=در فرض دوم دیگر علما و دانشمندان اتفاق نظر ندارند منتها نظر مشهور بر این است که در چنین صورتی نیز حکم نقض نمیشود و اگر اجرا شده است به حال خود باقی میماند و اگر اجرا نشده باشد اجرا میشود.
در صورتی که شاهد از شهادت خود رجوع کند به شهادت او ترتیب اثر داده نمیشود. در صورتی که شهود قبل از صدور حکم از شهادت رجوع کنند بدون تردید، دادگاه باید از تصمیمی که مبتنی بر درستی شهادت باشد خودداری کند؛ زیرا حکم تابع شهادت میباشد و با رجوع شاهد، شهادت از بین میرود با این عمل ظن حاصله برای قاضی که حکم از آن ناشی میشود نیز مرتفع میگردد؛ چرا که صادق بودن شاهد در ادای شهادت و یا رجوع از شهادت محل تردید قرار خواهد گرفت. در فرض مذکور چون شهادت منشأ اثر حقوقی نشده است الزامات حقوقی نیز در پی نخواهد داشت؛ اما این عدم ترتیب اثر، نافی مسئولیت کیفری شاهدی که در دادگاه شهادت دروغ داده نخواهد بود.
طبق ماده ۱۳۱۹ قانون مدنی چنانچه برخلاف واقع شهادت داده باشد به شهادت او ترتیب اثر داده نمیشود و مسئول جبران خسارات وارده نیز میباشد.
جهت صحت شهادت باید در شاهد شرایطی موجود باشد. طبق ماده۱۳۱۳ قانون مدنی، شرایط شاهد عبارتست از:
بلوغ: طبق تبصره ۱ ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی سن بلوغ را برای دختر ۹ سال و برای پسر ۱۵ سال و ماده ۱۳۱۴ قانون مدنی به صراحت اعلام میدارد: «شهادت اطفالی را که به سن پانزده سال تمام نرسیدهاند فقط ممکن است برای مزید اطلاع استماع نمود مگر در مواردی که قانون شهادت این قبیل اطفال را معتبر شناخته باشد» بر این اساس فرد برای شهادت بایستی دارای پانزده سال تمام باشد و در صورت داشتن سن قانونی گواهی او به عنوان شاهد پذیرفته میشود در غیر این صورت اظهارات وی برای مزید اطلاع استماع خواهد شد.
عقل: عاقل در مقابل مجنون و دیوانه به کار میرود. ماده ۱۲۱۳ قانون مدنی تصریح کرده است: «… اعمال حقوقی که مجنون ادواری در حال افاقه مینماید نافذ است مشروط بر آنکه افاقه او مسلم باشد.» شهادت مجنون ادواری در حال افاقه قابل پذیرش است مشروط بر اینکه به تصریح قید اخیر ماده یاد شده افاقه او مسلم و قطعی باشد. این موضوع به صراحت در ماده ۱۷۸ قانون مجازات اسلامی در امور کیفری مورد توجه مقنن قرار گرفته است.
عدالت: عدالت را حالت یا ملکه یا صفت نفسانی توصیف کردهاند که سبب میشود آدمی از گناهان کبیره اجتناب نموده و بر گناهان صغیره نیز اصرار نورزد.عدالت از شرایط شاهد است؛ بنابراین شهادت فرد گناهکار یا فردی که اشتهار به گناه دارد معتبر نیست.
ایمان: ایمان از شرایط شهادت است و به سادگی قابل احراز نیست. در خصوص مسلمان بودن شاهد در بین فقها اختلاف کمی وجود دارد اما در باب شیعه بودن شاهد اختلاف عقیده بسیار است. در هر حال طرف دعوا باید با ادله محکم و قطعی نسبت به ایمان شاهد در مبحث جرح شاهد ایراد بگیرد در غیر این صورت صرف مسلمان بودن شاهد برای استماع شهادت وی کفایت میکند.
حلال زاده بودن: این شرط عملاً خیلی مورد توجه قرار نمی گیرد.البته در فقه ذکر شده است منتها در عمل و رویه حقوقی خیلی اهمیت به آن داده نمی شود.
جازم و قطعی بودن شهادت: جهت صحت شهادت در حقوق ایران و در امور حقوقی اولین شرط این است که شهادت باید از روی جزم و قطعیت باشد و اظهارات همراه با حدس و گمان نمیتواند مثبت ادعا باشد؛ بنابراین شاهد در اظهار مشاهدات خود بایستی قطع و یقین داشته باشد. طبق ماده ۱۳۱۵ قانون مدنی: «شهادت باید از روی قطع و یقین باشد نه از روی شک و تردید» شهادتی که همراه با تردید و یا از روی حدس و گمان باشد مؤثر در اثبات دعوا نیست.
مطابقت دعوا با شهادت: طبق ماده ۱۳۱۶ قانون مدنی: «شهادت باید مطابق با دعوی باشد ولی اگر در لفظ، مخالف و در معنی موافق یا کمتر از ادعا باشد ضرری ندارد». یکی از شرایط شهادت آن است که مفاد شهادت دلالت بر ادعای مدعی نماید؛ بنابراین اگر فردی برای اثبات پرداخت ثمن شاهد بیاورد و شاهد به ملکیت خواهان شهادت دهد چنین شهادتی نمیتواند مثبت پرداخت ثمن باشد.
یکسان بودن مفاد شهادت: یکی بودن اظهارات شهود در خصوص مورد شهادت شرط دیگر صحت شهادت است. در ماده ۱۳۱۷ قانون مدنی مقنن به این امر توجه داشته و تصریح میکند: «شهادت شهود باید مفاداً متحد باشد؛ بنابراین اگر شهود به اختلاف شهادت دهند قابل اثر نخواهد بود، مگر در صورتی که از مفاد اظهارات آنها قدر متیقنی به دست آید.»
شاهد بایستی شخصاً مورد شهادت را با یکی از حسهای ششگانه درک کرده باشد به این نوع شهادت، شهادت مستقیم گفته میشود؛ طبق ماده ۱۳۲۰ قانون مدنی قانونگذار در شرایطی خاص به شاهد اجازه داده است که دیده یا شنیدۀ دیگران را نیز بیان نماید که به چنین شهادتی شهادت غیرمستقیم نیز گفته میشود؛ اما شهادت غیرمستقیم همیشه قابل قبول نیست؛ بنابراین قانونگذار در ماده یاد شده از آن تحت عنوان «شهادت بر شهادت» یاد میکند و چنین شهادتی را مشروط کرده است بر اینکه شاهد اصلی فوت کرده باشد یا به واسطه مانع دیگری مثل بیماری و سفر و حبس و غیره امکان حضور در محضر دادگاه را نداشته باشد؛ بنابراین در موارد مذکور در قانون، شهادت غیرمستقیم نیز مشروط به احراز سایر شرایط، معتبر و مسموع است.
اگر مالک زمینی، با سند مادر، اقدام به ساخت واحدهای آپارتمانی کرد و بعد از گرفتن پایان کار با سند مادر اقدام به فروش خانه ها کرد بهتر است تاریخ دقیق تحویل ملک را در مبایعه نامه قید کنید تا اگر مالک در مدت زمان تعیین شده ملک را تحویل نداد به ازای هر روز تاخیر ادعای خسارت کنید. این راه بهترین روش برای اطمینان از خرید ملک با داشتن سند مشاع است.
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. بنابراین، در صورتی که سند با دخالت مامور رسمیِ صلاحیتدار و در محدوده قوانین و مقررات تنظیم شده باشد، سند رسمی محسوب می شود.
یکی از تفاوتهای مهم سند عادی و سند رسمی این است که همواره میتوان نسبت به اسناد عادی ادعای انکار و تردید کرد؛ اما در مورد اسناد رسمی چنین امری امکانپذیر نیست. سند رسمی این امتیاز را دارد که چون توسط ماموران رسمی و با تشریفات ویژه به ثبت میرسد، از اعتبار و قدرت بالاتر برخوردار است.
سند مربوط به زمینی که ساخت ویلا در آن محقق شده است به عنوان سند عرصه شناخته میگردد و سندی که متعلق به واحدهای احداث شده در زمین است، سند اعیان خطاب میشود. از این رو اغلب واحدهای آپارتمانی که در کلان شهرها مشاهده میشوند دارای سندی هستند که سند عرصه و اعیان نام میگیرند.
در مواردی مثل فوت، مفقود الاثر بودن و یا عدم دسترسی به مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی، عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است، صدور سند صورت نمیگیرد.
برای گرفتن سند باید به هیأتهای حل اختلاف که برای حل مشکل سند املاکی که شرط های قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند مراجعه کنید.
یکی از راه های انتقال ملک به همسر، استفاده از عقد هبه و هدیه دادن خانه به همسر است، به این معنا که مرد، می تواند ملک خود را هدیه کند که معمولا به صورت بلاعوض و رایگان انجام می شود و یا حتی در مواردی در برابر دریافت عوض مشخصی، هدیه و به نام همسر خود نماید.
روش های انتقال ملکی که بیان شد، از روش های انتقال ارادی و اختیاری بود، اما در انتقال از طریق ارث، انتقال ملک به صورت غیرارادی انجام می شود. طبق قانون مدنی و قواعد ارث، زوجه بعد از فوت همسرش، می تواند اقدام به مطالبه مهریه خود از ماترک متوفی نماید، همچنین غیر از مهریه اگر زوجین فرزند داشته باشند، زوجه یک هشتم از اموال همسر خود را به ارث می برد و اگر فرزندی نداشته باشد، یک چهارم ارث می برد.
واگذاری ملک به همسر، می تواند به موجب وصیت مرد باشد. در این شرایط، با فوت مرد، زن مالک ملکی می شود که به موجب وصیت، به او منتقل شده است. البته، از نظر حقوقی، هر فرد، تنها تا یک سوم از اموال خود را می تواند وصیت کند و وصیت مازاد بر آن، غیر نافذ است.
انتقال اموال از طریق عقد قرارداد صلح، بعد از انتقال از طریق بیع یکی از روش های بسیار رایج برای انتقال سند ملک است. به دلیل اینکه انتقال از طریق قرارداد صلح، بسیاری از پیچیدگی ها و قوانین و الزامات عقد بیع را ندارد، بسیاری از افراد تمایل دارند که از این طریق اقدام به انتقال اموال نمایند.
واگذاری ملک به همسر از طریق صلح عمری به این صورت است که مصالح یعنی صلح کننده که در این فرض مرد است، مالکیت عین ملک، را به متصالح که در این فرض، زوجه است، منتقل می کند اما با انعقاد این عقد، مالک اصلی یعنی مرد، تا زمانی که زنده است، می تواند از ملک و منافع آن استفاده کند و همسر او تا زمان حیات مرد نمی تواند تصرف مالکانه ای در ملک داشته باشد و تنها بعد از فوت او، می تواند مالکیت خانه را به دست می آورد.
طرفین به همراه تمام مدارکی که ذکر شد، طبق تاریخ تعیین شده در مبایعه نامه، برای سند زدن ملک در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا می کنند.
اگر خریدار، در آن تاریخ، در دفترخانه حاضر نشد و فروشنده نتوانست با او تماس بگیرد، باید تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه منتظر بماند اما، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می گیرد و می تواند با این گواهی به دادگاه برود و خسارت پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
هر کسی که قصد انتقال سند ملک به دیگری در دفتر اسناد به صورت رسمی را دارد باید این مدارک را داشته باشد:
اصل و کپی سند مالکیت
اصل و کپی بنچاق (برگه ای که پیوست و پیش نیاز سند است و در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین پرداخت کردند، در آن آورده می شود)
مدارک هویتی فروشنده و خریدار
اصل و کپی وکالتنامه
اصل و کپی مدرک پایان کار یا عدم خلافی شهرداری
صورت مجلس تفکیکی آپارتمان (در صورت لزوم)
گواهی انحصار وراثت (در مورد املاکی که به ارث رسیده است)
فرم مالیات برارث (در موارد لزوم)
وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه میرود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (در املاک تجاری)، بخشداری (در املاک خارج از محدوده) در مورد بدهی داشتن ملک استعلام کند. به این کار اصطلاحا، مفاصاحساب گفته می شود.
همچنین دفتر اسناد بررسی می کند که سند در رهن یا گروی جای دیگری نباشد و یا اینکه در طرح های ساخت وساز شهرداری نباشد. به این دلیل که در این موارد اجازه معامله داده نمیشود.
چهار درصد قیمت ملک، مالیات انتقال ملک است که توسط اداره دارایی گرفته می شود. عوارض نوسازی نیز از هزینه های انتقال سند است که باید پرداخته شود. همچنین فروشنده باید هزینه ای برای پسماند، و کمک به آموزش وپرورش به شهرداری بپردازد.
مشخصات فروشنده: شامل مشخصات هویتی، آدرس(با ذکر کدپستی)، شماره تلفن
مشخصات خریدار: شامل مشخصات هویتی، آدرس(با کدپستی)، شماره تلفن
مشخصات موضوع مورد معامله: شامل مشخصات کامل ثبتی، جغرافیایی و هندسی
مبلغ مورد معامله: طبق وجه رایج کشوری، یعنی به ریال یا معادل تومان
زمان معامله: نحوه پرداخت (شامل مبلغ، زمان و شرایط پرداخت)، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند.
بعد از ذکر این موارد، برای شفاف سازی بیشتر، می توانند موارد دیگری هم به مبایعه نامه اضافه کنند. مثلا ذکر شرایط و زمان پشیمانی و تعیین خسارت در این مورد، ذکر جزئیات مربوط به منصوبات و ملزومات ملک و … در مبایعهنامه باید نحوه پرداخت هزینه های انتقال سند نیز نوشته شود و در نهایت توسط دو شاهد امضاء شود.
مرحله بعدی سند زدن ملک، مرحله دریافت کد رهگیری است. برای اینکه مبایعه نامه تبدیل به یک مبایعه نامه منحصربه فرد شود و فروشنده نتواند خانه را به چند نفر دیگر نیز بفروشد، طرفین باید با مراجعه به بنگاه های معامله املاک رسمی و معتبر، مبایعه نامه خود را در سیستم جامع سازمان ثبت املاک، ثبت کنند و کد رهگیری دریافت کنند.
اخذ کد رهگیری تضمین کننده سلامت معامله است و این کار، برای سند زدن خانه به نام دیگری ضروری است. مرحله بعدی مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی است. فروشنده با مدارک لازم، به دفتر اسناد مراجعه می کند و لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را دریافت می کند تا آن ها را آماده کند.
یکی از راه های شایع حقوقی، انتقال سند خانه و ملک به همسر، استفاده از راه بیع است. اگر سند زدن خانه از راه بیع به همسر انجام شود، مرحله اول برای سند زدن خانه یا ملک توافق طرفین و تنظیم مبایعه نامه است. با تنظیم مبایعه نامه مال به صورت قطعی بین طرفین انتقال می یابد. مبایعه نامه سند غیر رسمی قبل از سند زدن به صورت رسمی، است.
امروزه خیلی کمتر از گذشته نقل و انتقال سرقفلی انجام میشود آن هم به دلیل عدم آشنایی اشخاص با قوانین مربوط به سرقفلی می باشد ولی در هر صورت برای خرید سرقفلی بهتر است که قبل از آن با مشاورین مجرب در این زمینه مشورت صورت گیرد.
