چرا افراد مبادرت به تنظیم قولنامه میکنند؟

اینکه چرا برخی املاک به صورت قولنامه ای معامله میشوند میتواند به دلایل مختلف صورت پذیرد. از جمله : ساخت بنا در زمینهای دارای کاربری غیر مسکونی ، وجود انواع خلافی در ساختمان مانند عدم احداث پارکینک ، ساخت طبقه اضافه ، احداث واحد در طبقات همکف یا پشت بام ، احداث بالکن ، در طرح تخریب قرار داشتن ملک ، قرار گرفتن در طرح تعریض خیابان و …..

اقرارنامه محضری

اگر متن اقرارنامه در دفتر اسناد رسمی و یا مراجع قانونی دیگر تنظیم شود به آن اقرارنامه رسمی ، قانونی و یا محضری گفته می شود. این نوع اقرارنامه ها از ضمانت اجرایی قانونی برخوردارند. و قانون نیز از آن حمایت می نماید.

در محاکم قضایی اقرار می تواند به ضرر دیگری باشد. اما در دفاتر اسناد رسمی اقرارنامه رسمی می تواند فقط به ضرر اقرارکننده و تنظیم کننده سند باشد. اگر اقرارنامه در دفترخانه تنظیم شده باشد از جمله اقرارنامه فروش ملک یا اقرارنامه ملکی، دارای ارزش و اعتبار قانونی خواهد بود. بنابراین اعتبار اقرارنامه رسمی به تنظیم آن در مراجع رسمی است. قابل ذکر اینکه دفاتر اسناد رسمی غالباً فرم و نمونه انواع اقرارنامه را دراختیار دارند و می توان نمونه ها را از آنان دریافت نمود. اقرارنامه در دفاتر اسناد رسمی در دادگاه به عنوان یک سند رسمی قابل استناد خواهد بود.

نافذ بودن اقرارنامه

باید دانست که اقرار هر فرد فقط در مورد سهم و یا حق خودش قابل استماع است . بنابراین کسی نمی تواند در مورد حق و حقوق دیگران اقرار نماید و چنین اقراری از اساس قابل استماع نیست.

 

ماده 1278 قانون مدنی می گوید:

 

“اقرار هر کس فقط نسبت به خود آن شخص و قائم قام او نافذ است و در حق دیگری نافذ نیست. مگر در موردی که قانون آن را ملزم‌ قرار داده باشد”.

مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای شامل چه مواردی است؟

مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه دار شامل موارد زیر است:

 

یک) تهیه اسناد و مدارک لازم برای گرفتن گواهی حصر وراثت

 

دو) مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم استشهادیه انحصار وراثت

 

سه) تسویه مالیات بر ارث متوفی

 

چهار) مراجعه به دفتر خدمات قضایی و ثبت دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت

 

پنج) ارجاع دادخواست به شورای حل اختلاف و انتشار آگهی در روزنامه

 

شش) صدور گواهی انحصار وراثت

 

هفت) پیگیری مراحل دادخواست تنظیم سند رسمی

انحصار وراثت املاک قولنامه‌ ای چیست؟

"منظور از انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای این است که ورثه برای تقسیم اموال و املاک قولنامه‌ای متوفی، ابتدا باید سند رسمی اخذ کنند. به‌این‌ترتیب، بعد از دریافت گواهی حصر وراثت که تعداد ورثه و سهم‌الارث آنان مشخص شد، می‌توان ماترک را تقسیم کرد؛ اما مشروط به اینکه سند رسمی املاک بدون سند از سوی ورثه دریافت شده باشد."

مراحل انحصار وراثت ایرانیان خارج از کشور:

مراحل انحصار وراثت برای ایرانیان در خارج از کشور به شرح زیر است:

 

1- ثبت وفات ایرانیان خارج از کشور:

 وقتی فردی فوت می‌کند، وراث آن ابتدا باید به کنسولگری یا سفارت ایران مراجعه کرده و مدارک مورد نیاز را ارائه دهند. تا پس از تایید مدارک، فوت شخص در سیستم ثبت احوال ایران ثبت شده و گواهی فوت در ایران قابل اخذ باشد.

2-مراجعه به شورای حل اختلاف:

در مرحله بعد باید نماینده قانونی متوفی یا یکی از وراث به دادگاه شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی مراجعه کرده و فرم انحصار وراثت را دریافت کند و در آن فرم با توجه به نوع وراثت و قوانین ارث، اسامی تمام ورثه را ذکر نماید و نسبت آنها با شخص فوت شده را یادداشت کند.

3-اخذ برگه استشهادیه محضری حصر وراثت  

 سه نفر از آشنایان متوفی باید در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر شده و ورثه متوفی را تصدیق و گواهی کنند.

 

4-مالیات بر ارث متوفیان خارج از کشور  

ورثه باید فهرستی از اموال منقول و غیرمنقول متوفی را تهیه کرده و به اداره دارایی تقدیم کنند تا بتوانند گواهی مالیات بر ارث را دریافت نمایند.

5- مدارک مورد نیاز برای انحصار وراثت ایرانیان خارج از کشور

-گواهی فوت متوفی

 

-کارت ملی و شناسنامه متوفی و ورثه‌ها

 

- استشهادیه انحصار وراثت

 

- وصیت‌نامه متوفی (در صورت وجود)

 

6- چاپ آگهی در روزنامه  

موضوع انحصار وراثت شخص متوفی، در روزنامه انتشار می‌یابد که اگر متوفی ورثه دیگری دارد، آگاه شوند.

 

7-صدور گواهی حصر وراثت ایرانیان خارج از کشور 

 قاضی پس از انجام مراحل بالا، گواهی حصر وراثت را صادر می‌کند که شامل لیست وراث قانونی و سهم الارث هریک از آنها می‌شود. 

انحصار وراثت ایرانیان خارج از کشور

تمام ایرانیان در هر جا از دنیا که ساکن باشند، باید به حکمی که در قانون مدنی آمده است توجه کنند، زیرا امور مربوط به احوال شخصیه تابع قوانین و مقررات کشور ایران است.

احوال شخصیه مجموعه‌ای از اوصاف و ویژگی‌های مربوط به شخصیت انسان است که به اعتبار آن شخص در اجتماع دارای حقوق و تکالیفی می‌باشد. این احوال شخصیه شامل: ارث، نسب، طلاق و ازدواج است. در نتیجه باید گفت، انحصار وراثت برای اشخاص ایرانی مقیم در خارج از کشور، تابع قانون ایران می‌باشد. 

آیا جنین هم می‌تواند ارث ببرد؟

طبق گفته قانون‌گذار در ماده 875 قانون مدنی، جنین زمانی قابلیت ارث‌بردن دارد که همزمان 2 شرط زیر را دارا باشد:

 

1. نطفه او پیش از مرگ مورث تشکیل شده باشد

 

2. جنین زنده به دنیا بیاید هرچند پس از به‌دنیاآمدن بمیرد

 

البته، این نکته را همیشه در ذهن داشته باشید که بر مبنای ماده 876 قانون مدنی اگر به زنده بودن جنین در زمان به دنیا آمدن شکی وجود داشته باشد، نمی‌توان به‌راحتی از کنار این ابهام عبور کرد. در واقع حکم قانون در این حالت، عدم توارث (ارث‌نبردن) جنین است.

برای جنین هم باید انحصار وراثت انجام شود؟

"برحسب تصریحات قانون‌گذار در ماده 878 قانون مدنی، انحصار وراثت جنین نیز مانند سایر ورثه انجام می‌شود با این تفاوت که اگر جنین مانع ارث‌بردن بقیه ورثه شود، تقسیم ترکه تا زمان به دنیا آمدن او به تأخیر می‌افتد. چنانچه جنین مانع توارث دیگر وراث نباشد، آن‌ها ملزم‌اند سهم‌الارث 2 پسر را برای جنین کنار بگذارند و پس از دریافت گواهی حصر وراثت، به تقسیم ترکه بپردازند."

انواع تفکیک ملک کدامند؟

از انواع تفکیک ملک، میتوان موارد زیر را نام برد:

 

تفکیک به صورت عرصه

 

تفکیک به صورت اعیان

 

تفکیک اراضی دولتی و خصوصی 

 

تفکیک برای اراضی حریم خارج از شهر و داخل حریم شهر

 

تفکیک برای اراضی کشاورزی

مراحل و نحوه تفکیک ملک مشاع

"تقسیم یک ملک یا زمین به چند قطعه جدا با سندهای مستقل را تفکیک ملک می‌گویند. برای صدور پروانه تفکیک و اخذ مجوز برای دریافت سندهای مجزا باید مراحل و فرایندی طی کنید. در نهایت تفکیک روشی آسان برای تقسیم و جدا کردن ملک است که از مزایای آن نیز می‌توان به سهولت نقل و انتقال، افزایش ارزش ملک، امکان استفاده از تسهیلات بانکی و غیره اشاره کرد."

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری چگونه است؟

عدم تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد یکی از مسائلی است که همیشه صاحبخانه‌ها یا مالکین با آن مواجه هستند.

 

در فرآیند تخلیه ملک اجاره‌ای، اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری یکی از مراحل حیاتی است که پس از مراحل دستور تخلیه فوری و صدور دستور تخلیه و ابلاغ آن به مستاجر در صورت امتناع مستاجر از تخلیه ملک به اجرا در می‌آید.

 

در این شرایط مرجع قضایی از طریق نامه‌ای به کلانتری محل اعلام می‌کند که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام نماید. در این مرحله، مامورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی هستند و مقاومت مستاجر تاثیری در انجام این وظیفه ندارد.

تعدیل اجاره بها چگونه محاسبه می‌شود؟

در متن ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 راجع به نحوه محاسبه تعدیل مبلغ اجاره املاک تجاری آمده است که: قاضی با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری، نرخ منصفانه‌ای را تعیین کرده و به طرفین ابلاغ می‌کند. مکن است بپرسید که کارشناس چه فاکتورهایی را برای محاسبه افزایش یا کاهش مبلغ اجاره در نظر می‌گیرد؟ جواب این است که مواردی نظیر موقعیت ملک تجاری، مقدار اجاره پرداخت شده طی سال‌های قبل، قدمت ملک و درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران در تصمیم کارشناس مؤثر هستند.

ارکان اساسی برای نمونه قرارداد جعاله اخذ سند مالکیت چیست؟

اگر بخواهید وظیفه دریافت سند را با استفاده از نمونه قرارداد جعاله اخذ سند به شخصی بسپارید لازم است به سه رکن اصلی در عقد جعاله توجه شود. 

 

ماده 562 از قانون مدنی درباره این سه رکن می‌گوید:

 

در جعاله ملتزم را جاعل، طرف را عامل و اجرت را جُعل می‌گویند.

تعهدات طرفین قرارداد چه تضمینی دارد؟

هر قراردادی چه مطابق قانون، معین باشد یا نا معین، در صورتی که خلاف شرع و قانون نباشد معتبر است. در نتیجه هر قرارداد معتبری که در آن تعهدی بر عهده طرفین باشد باید ایفای تعهد گردد. در غیر این صورت هم حق فسخ و هم حق مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ایجاد می‌گردد.

متراژ ملک

هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش و اجاره ملک، بررسی دقیق متراژ ملک جهت جلوگیری از مشکلات بعدی از قبیل دریافت و پرداخت مابه التفاوت و فسخ قرارداد بیع یا اجاره، ضروری است.

اقرارنامه عادی یا اقرارنامه دستی

باید دانست تفاوت اقرارنامه عادی با اقرارنامه محضری مانند تفاوت میان سند عادی و رسمی است. اقرارنامه دستی در برخی موارد قابلیت پذیرش در دعاوی را دارد. اما این نوع اقرارنامه زمانی می تواند ارزشمند باشد که مورد انکار و تردید قرار نگیرد. یا اینکه اقرارنامه دستی یا اقرارنامه عادی با اسناد رسمی در تعارض نباشد.

اقرارنامه رسمی و اعتبار آن

در محاکم قضایی اقرار می تواند به ضرر دیگری باشد. اما در دفاتر اسناد رسمی اقرارنامه رسمی می تواند فقط به ضرر اقرارکننده و تنظیم کننده سند باشد. اگر اقرارنامه در دفترخانه تنظیم شده باشد از جمله اقرارنامه فروش ملک یا اقرارنامه واگذاری ملک، دارای ارزش و اعتبار قانونی خواهد بود. بنابراین اعتبار اقرارنامه رسمی به تنظیم آن در مراجع رسمی است. قابل ذکر اینکه دفاتر اسناد رسمی غالباً فرم و نمونه انواع اقرارنامه را دراختیار دارند و می توان نمونه ها را از آنان دریافت نمود. اقرارنامه در دفاتر اسناد رسمی در دادگاه به عنوان یک سند رسمی قابل استناد خواهد بود.

اعتبار اقرارنامه در دادگاه

اعتبار اقرارنامه در دادگاه به برخی نکات مربوط است که لازم است به آن توجه شود. اقرارنامه اگر چه می تواند به عنوان یک سند رسمی به حساب آید اما همیشه نمی تواند دلیل محکمی برای اثبات مالکیت تلقی شود. بلکه تنها یکی از موارد اثبات مالکیت محسوب می گردد. در هر حال اعتبار اقرارنامه در دادگاه هم تحت شرایطی پذیرفتنی است. اگر اقرار به صورت هبه باشد شرط قبولی آن تصرف و در مالکیت داشتن مال غیر منقول به عنوان مثال خانه و ملک خواهد بود.

به عبارت دیگر کسی می تواند ادعا کند که ملکی را به صورت اقرار در قالب هبه دریافت نموده که ساکن ملک باشد. در غیر این صورت اگر فرد دیگری در ملک ساگن باشد و دیگری ادعا کند اقرارنامه ملک در اختیار دارد و مالک محسوب می گردد دادگاه از وی نمی پذیرد. مگر آنکه اسناد محکم دال بر مالکیت در اختیار داشته باشد.

شرایط اقرار چیست؟

در اقرارنامه، اقرار کننده می باید دارای شرایط زیر باشد تا اقرار او مورد پذیرش باشد:

 

.بالغ باشد.

.عاقل باشد.

.از روی اختیار و نه اجبار و اکراه اقرار نماید.

.از روی اراده و قصد باطنی اقرار کند.

.وابسته به شرط و شروط دیگری نباشد.

.کسی که به نفع او اقرار می شود شرایط لازم برای تحقق اقرار را داشته باشد. به عنوان مثال بتواند مالکیت مال اقرار شده را داشته باشد.

.اقرار در مواردی باید چهار بار تکرار شود که اقرار به جرم زنا و لواط از آن جمله اند. اما در موارد عادی اقرار با یک بار کافی است. اقراری که از روی اجبار و اکراه، اشتباه و نظایر آن بوده و برای قاضی اثبات شود، باطل خواهد بود.