برای طرح دعوای استـرداد زمیـن، شرایط زیر باید احراز شود:
1=اثبات مالکیت: مالک باید اسناد رسمی نظیر سند مالکیت، قرارداد رسمی یا حکم دادگاه را ارائه کند.
2=اثبات تصرف غیرقانونی: باید مشخص شود که متصرف بهصورت غیرمجاز ملک را در اختیار گرفته است.
3=عدم وجود قرارداد معتبر: اگر تصرف با استناد به قرارداد اجاره، بیع یا هبه باشد، باید ابتدا بطلان یا فسخ آن قرارداد ثابت شود.
برای بررسی استرداد زمین، قوانین مختلفی مورد استناد قرار میگیرند که مهمترین آنها عبارتند از:
۱. ماده ۳۰ قانون مدنی
بر اساس این ماده، هر مالکی حق هرگونه تصرف در ملک خود را دارد، مگر آنکه قانون خلاف آن را تصریح کرده باشد. بنابراین، اگر شخصی بدون مجوز ملک دیگری را تصرف کند، مالک حق دارد از طریق مراجع قانونی نسبت به استرداد آن اقدام کند.
۲. ماده ۳۱ قانون مدنی
این ماده تأکید میکند که هیچکس نمیتواند مالکیت دیگری را بدون رضایت او سلب کند. این اصل حقوقی یکی از مهمترین مبانی دعاوی استرداد زمین محسوب میشود.
۳. مواد ۳۰۸ تا ۳۱۷ قانون مدنی (غصب و ضمان قهری)
طبق این مواد، اگر شخصی بدون مجوز قانونی ملکی را تصرف کند، غاصب محسوب شده و مکلف به بازگرداندن آن است. همچنین، وی موظف به جبران خسارات وارده به مالک اصلی میباشد.
۴. ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی
در تعریف دعوای تصرف عدوانی، این ماده بیان میکند که اگر شخصی مال غیرمنقول را بدون رضایت مالک در اختیار بگیرد، مالک میتواند از طریق دادگاه دعوای استرداد را مطرح کند.
استرداد زمین به معنای بازپسگیری ملک از فردی است که بدون حق قانونی آن را تصرف کرده است. این دعوی معمولاً در شرایطی مطرح میشود که تصرفکننده نتواند مدرک معتبری برای مالکیت خود ارائه دهد یا مالک اصلی بتواند خلاف آن را اثبات کند.
در پاسخ باید گفت که خیر، این وصیت نامه باطل نخواهد بود اما صحیح هم نیست. بلکه غیر نافذ است. یعنی آن که در صورتی وصیت نامه قابلیت اجرا پیدا می کند که ورثه اجازه اجرای آن را بدهند. در ادامه به نکاتی در رابطه با مراحل تنفیذ وصیت نامه می پردازیم.
ماده 843 قانون مدنی در ادامه بیان می دارد که:
” ماده ۸۴۳ قانون مدنی:
وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست مگر به اجازه وراث و اگر بعض از ورثه اجازه کند فقط نسبت به سهم او نافذ است.“
در واقع، افراد ممکن است به دلایل مختلف، در زمان حیات خود ملکی را به یکی از اعضای خانواده، مانند همسر یا فرزند، واگذار کنند و بعدها از این تصمیم پشیمان شوند. در این مواقع، سوال اصلی این است که آیا از نظر قانونی امکان پس گرفتن این ملک وجود دارد یا خیر.
در حالت کلی پس گرفتن ملک واگذار شده به همسر یا فرزند به چند عامل بستگی دارد، از جمله نوع انتقال ملک (هبه، صلح عمری، فروش و غیره) و شرایط انتقال. به عنوان مثال، در صورتی که انتقال به صورت هبه انجام شده باشد و شرایط بازپس گیری در قرارداد ذکر شده باشد، صاحب ملک می تواند برای بازپس گیری آن اقدام کند. با این حال، اگر انتقال بدون شرطی صورت گرفته باشد، پس گرفتن ملک واگذار شده دشوار خواهد بود و نیاز به بررسی دقیق از سوی وکلای مجرب دارد.
همچنین، مواردی وجود دارد که افراد به عنوان بخشی از فرآیند قانونی مانند صلح عمری، ملک خود را به فرزندان یا همسرشان واگذار می کنند. در این حالت نیز، بازپس گیری ملک واگذار شده به فرزند یا همسر با محدودیت های قانونی روبرو است و برای حل این مسئله بهتر است با وکیلی متخصص در حوزه دعاوی ملکی مشورت شود.
این مسئله در بررسی قوانین و مقررات حقوقی جامعه دارای اهمیت است. در صورتی که فرد توانایی انتقال ملک دارد و مجاز به انتقال ملک هست یا خیر. ولی در کل می توان گفت بله وجود دارد.
گواهی پایان کار مرتبط با ملک مورد قرارداد صلح عمری به شرط اینکه ملک موضوع صلح عمری نیز اعیانی احداثی باشد.
.سند ملکی مرتبط با ملک موضوع صلح عمری برای فرزند که باید تک برگ و یا دفترچه ای باشد.
.جواب استعلام شهرداری و همچنین دارایی
.اسناد اعم از شناسنامه و کارت ملی
.جواب استعلام اداره ثبت
.اجاره نامه عرصه در زمانی که ملک موضوع صلح عمری اوقافی است.
لازم به ذکر است که صلح عمری برای فرزند در زمانی انجام می گیرد که والدین می خواهند تا پایان زمان حیات از ملک استفاده کرده و پس از فوت ایشان مالکیت ملک به فرزند ایشان برسد..لذا در ادامه به مهم ترین شرایط صلح عمری برای فرزند اشاره می کنیم بنابراین همراه ما باشید تا به این موضوع بپردازیم.
لذا از جمله مهم ترین شرایط صلح عمری برای فرزند این است که ابتدا صحت قراردادها را بررسی کرده و با توجه به ماده ۱۹۰ قانون مدنی می توان جهت معامله نیز به مشخص بودن موضوع قرارداد، وجود اهلیت در طرفین، رضایت جهت انعقاد قرارداد، مشروع بودن و..اشاره کرد.
از دیگر شروط صلح عمری برای فرزند نیز این است که دو طرف برای معامله اهلیت و تصرف در مال مورد صلح را داشته باشند..بنابراین دو طرف نباید محجور باشند.
همچنین از دیگر شرایط صلح عمری برای فرزند این است که بر اساس ماده ۷۵۴ قانون مدنی نیز هر قرارداد صلحی معتبر می باشد مگر صلحی که برای امر غیر مشروع است.
با توجه به ماده ۷۵۷ قانون مدنی، صلح عمری بلاعوض جایز بوده و می توان به صورت مجانی و با عنوان عقد غیر معوض نیز صلح عمری برای فرزند را معنقد کرد و این شرط که فرزند باید حتما بها یا عوض مال صلح شده را بپردازد، وجود ندارد.
قرارداد صلح عمری برای فرزند، آثار حقوقی مهمی دارد که به فرزند اجازه می دهد تا زمان حیات خود از منافع مال صلح شده استفاده کند و در عین حال، والدین دیگر نمی توانند از تصرف در ملک صلح شده جلوگیری کنند. در ادامه به تفصیل به این آثار می پردازیم:
مالکیت عین مال: با انعقاد قرارداد صلح عمری برای فرزند، مالکیت عین ملک مورد نظر از والدین به فرزند (متصالح) منتقل می شود. این به این معناست که متصالح حق امتیازات مربوط به ملک را از زمان انعقاد قرارداد به دست می آورد.
مالکیت منافع: از زمان انعقاد قرارداد بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، تا زمان فوت مصالح (صلح کننده)، مالکیت منافع ملک، شامل درآمد ها و منافع حاصل از ملک، به متصالح تعلق می گیرد. این به این معناست که مصالح تا زمان حیات خود از منافع ملک صلح شده می تواند استفاده کند.
عدم تصرف فرزندان: صلح گیرنده یا فرزند (متصالح) نمی تواند به هیچ وجه از تصرف در ملک صلح شده جلوگیری کند. این امکان باعث می شود که والدین بتوانند تا زمان حیات خود از ملک استفاده کنند و فرزندان نمی توانند تصمیم هایی را در مورد ملک اتخاذ کنند.
قابلیت استفاده گسترده در انتقال ملک: بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، اجازه می دهد که به صورت گسترده تری از این قالب حقوقی برای انتقال ملک به فرزندان یا حتی واگذاری ملک به همسر استفاده شود.
عدم محدودیت وصیت: این نوع قرارداد محدودیت های وصیت کردن را ندارد. در قرارداد صلح عمری برای فرزند، امکان وصیت تا ثلث مال به فرزندان وجود دارد.
قانونی بودن قرارداد: قرارداد بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری مطابق قوانین و مقررات قانونی است. این به این معناست که انعقاد این نوع قرارداد باید بر اساس اراده دو طرف (صلح کننده و صلح گیرنده) باشد و از طریق اقاله یا فسخ توسط یکی از طرفین قابل لغو است.
به طور خلاصه بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری باعث می شود که فرزند تا زمان حیات خود یا مالک، از ملک استفاده کند و در عین حال از تصرف دیگران در این ملک جلوگیری می شود. این اثرها از این نوع قرارداد، به والدین امکان مدیریت بهتر دارایی های خود و اطمینان از حفظ منافع خانواده را می دهد.
در مورد قرارداد بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، والدین می توانند با ارائه مدارک لازم، ملکیت مال خود را به فرزندان خود منتقل کنند. در این قرارداد، مالک ماا، شرط می گذارد که تا زمان حیات خود، به منافع ملک مورد نظر ادامه دهد و صلح گیرنده نتواند از این منافع سلب شود.
وقتی مُصالح فوت کند، مالکیت کامل مال به مُتصالح منتقل می شود و ملک به مالک اصلی خود یا می گردد. (در شرایطی امکان دارد که مالک به جای حیات خود، حیات صلح گیرنده را مد نظر قرار دهد.) این قرارداد باعث می شود که فرزند بتواند تا پایان عمر از منافع ملک استفاده کند و فرزندان او نمی توانند ملک را به راحتی فروش یا تصرف کنند.
بنابراین بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری، به والدین امکان می دهد که فرزند تا از مالکیت ملک تا زمان حیات خود استفاده کنند و در عین حال، تضمین می کند که فرزندان نمی توانند تا وقتی این صلح پا برجاست منافع ملک را سلب کنند.
این نوع قرارداد به والدین اطمینان می دهد که خانه یا دارایی هایشان به نفع فرزندانشان باقی می ماند. (نکته قابل توجه در بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری این است که بهتر است به حیات فرزند باشد، چرا که بعد از فوت والدین نیز فرزند می تواند از منافع ملک استفاده کند و در عین حال بعد از فوت او به مالک اصلی باز می گردد.)
زمانی که یک ملک مشاع داریم و بعد افراز ملک انجام میشود، ملک به ملک مفروز تبدیل میشود. در واقع از ویژگیهای ملک مفروز میتوان به این موضوع اشاره کرد که مالکیت آن تقسیم عینی شده و هر شریک سهم مشخص و جداگانهای دارد – مثلا فرض کنید سه برادر مالک یک قطعه زمین هستند و پس از تقسیم (و مفروز قرار دادن ملک) هر برادر بخشی مستقل با سند جداگانه دارد. مفروز شدن ممکن است قراردادی باشد (توافق شرکاء) یا قضایی (با حکم دادگاه).
.تقاضانامه تفکیک (به اداره ثبت اسناد)
.آگهی نوبتی در روزنامه رسمی (در صورت نیاز به اطلاعرسانی عمومی)
.گواهی پایانکار (برای ساختمان های تکمیل شده)
.نقشه ساختمان (مورد تایید شهرداری)
.نقشه تفکیکی جدید (تهیه شده توسط مهندسی نقشهبرداری رسمی)
.تاییدیه سازمان نظام مهندسی (در صورت نیاز)
.پروانه ساختمانی (اگر ساختمان نوساز است)
بعضی از این مدارک، مدارک مالکیت و هویتی هستند:
.سند مالکیت رسمی (صلحنامه، قولنامه رسمی، سند تکبرگی یا مشاع)
.کارت ملی و شناسنامه مالک (یا مالکین)
.رضایتنامه محضری تمام شرکاء (در صورت وجود)
تفکیک تقسیم مال غیرمنقول به قطعات و بخشهای کوچکتر است. افراز اما تقسیم مال مشاعی بین مالکان به نسبت سهم آنهاست تا مشارکت آنها به این طریق خاتمه یابد. همچنین در افراز نیاز به وجود چندین مالک مشاعی است؛ اما در تفکیک ملک با داشتن یک مالک نیز قابل تفکیک است.
همچنین شرط اصلی تفکیک اراضی مشاعی رضایت تمامی مالکین است ولی در افراز هدف ختم اختلاف مالکین است. در نهایت تفکیک فقط تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است اما در افراز تعیین سهام مالکان نیز مدنظر است . در نهایت تفکیک فقط در اداره ثبت انجام میشود اما امکان افراز در اداره ثبت و دادگاه وجود دارد.
متراژ و تعداد واحدها
نوع سند ملک
قوانین محلی و شهرداری
مشارکت سایر شرکا و تعداد شرکاء
هزینههای فنی و نقشهکشی
عوارض و مالیاتها
هزینههای حقوقی و اداری
موقعیت مکانی ملک
نحوه و مراحل دریافت سند تفکیکی در تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان عبارتند از:
.دریافت پایان کار – که مستلزم رجوع مالکین به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری است.
.مورد بعد مراجعه به اداره ثبت و ضمیمهی CD عرصه به پرونده و دریافت نقشههای تفکیکی سازمان نظام مهندسی با استفاده از نامه از طرف سازمان ثبت اسناد است.
.سپس زمان تعیین کارشناس رسمی نقشهبرداری توسط نظاممهندسی میرسد.
.در تهیه نقشه تفکیکی مطابقت سند مالکیت با مکان موردنظر، تطابق با همسایهها، حدفاصلها، و وقوع ملک در مکان واقعیاش اهمیت زیادی دارد. همچنین باید به مطابق بودن متراژ عرصه و اعیان با وضع موجود ملک، رعایت قوانین ثبتی و تملک آپارتمانها به همراه دستورالعمل تفکیک آپارتمانها توجه شود.
.حال زمان تحویل نقشه و صورتمجلس تفکیکی به نظام مهندسی است و نقشهها ممهور و دارای برچسب هولوگرام میشود و همراه با پایانکار و CD عرصه به اداره ثبت اسناد تحویل داده میشود.
.در نهایت با بررسی مدارک و نقشهها سند تکبرگ تفکیکی برای هر واحد صادر میشود.
ملک مشاعی ملکیست که دو یا چند نفر در آن شریک هستند و سهم این افراد نیز لزوما مشخص نیست. در زمان فروش ملک مشاع، ساختوساز و همچنین در زمان تقسیم ارث میان وراث، تفکیک اراضی مشاعی رخ میدهد. البته تفکیک با افراز متفاوت است. حال در تفکیک آپارتمان در اراضی مشاع و یا تفکیک آپارتمان و مشاعات ساختمان، سندهای مستقل دربرگیرنده محدودههای مشاع و منضمات برای هر واحد آپارتمانی، به هر کدام از واحدها تخصیص داده میشود.
در صورتی که تمامی شرکا راضی به ساختوساز در ملک مشاع باشند، باید توافقنامهای بین تمامی شرکا تنظیم شود؛ این توافقنامه میتواند رسمی باشد (یعنی در دفتر ثبت اسناد ثبت شود) یا غیررسمی باشد و صرفا بین شرکا نوشته شود. توصیه ما این است که حتما توافقنامه رسمی تنظیم کنید، چرا که اعتبار بسیار بیشتری خواهد داشت.
در توافقنامه ساخت و ساز مشاع به تمامی جزئیات مثل نوع بنا، هزینهها و سهم هر شریک در آنها، و زمانبندی انجام کار توجه و آنها را واضحا قید کنید. همچنین مشخص کنید که پس از انجام ساخت و ساز، مدیریت و نگهداری بنا و تقسیم وظایف بین شرکا به چه صورت خواهد بود. همچنین شیوههای حلوفصل مشکلات و اختلافات محتمل را نیز قید کنید تا در صورت بروز مشکل فرآیند حل آن نیز مشخص باشد.
در صورتی که شرکا در ملک مشاع حاضر به رضایت برای ساخت و ساز در ملک نباشند، میتوان اقدام به افراز نمود – البته در صورتی که ملک شرایط افراز را داشته باشد. با توجه به شرایط و قوانین تقسیم ملک مشاعدر صورت غیرقابل افراز بودن ملک، هر یک از شرکاء میتواند تقاضای فروش از دادگاه بکند و ملک در مزایده فروخته خواهد شد.
ضمانت اجرا در قانون ساخت در مشاع نیز پیشبینی شده و در صورت ساختوساز یکی از شرکا بدون رضایت دیگر شرکا، آنها حق شکایت و اعتراض به دادگاه عمومی و حقوقی را خواهند داشت که منجر به صدور حکم قلعوقمع بنا خواهد شد و در صورت عدم اجرای حکم توسط متخلف، ضابط قضایی این کار را انجام خواهد داد و البته هزینهها نیز بر عهده فرد متخلف خواهد بود. همچنین در صورت وارد آمدن خسارت به ملک مشاع شرکا حق مطالبه خسارت از فرد خاطی را دارند.
