کارفرمایی مبلغی را از کارگر خود طلبکار است آیا می تواند طلب خود را از مزد کارگر برداشت نماید؟

با توجه به ماده ۴۴ قانون کار چنانچه کارگر به کارفرمای خود مدیون باشد، در قبال بدهی وی تنها می توان مازاد بر حداقل مزد را به موجب حکم دادگاه برداشت نمود، که در هر حال این مبلغ نباید از یک چهارم کل مزد کارگر بیشتر باشد.

شرایط فسخ در قرارداد نویسی ملک

.قصد و اراده فسخ کننده.

.رضایت: فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و کسی او را مجبور نکرده باشد.

.اهلیت: کسی که می‌خواهد توافق مکتوب را فسخ کند باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر سن و عقل مشکلی نداشته باشد.

اجازه قانونی

گاه قانون به افراد اجازه می‌دهد که بتوانند با فسخ قرارداد از ضرر و زیانشان جلوگیری کنند. مثلاً کسی که خانه اجاره کند و متوجه شود که قابل سکونت نیست. قانون در این مورد این‌گونه تکلیف کرده:

 

هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع (نفع بردن و بهره‌برداری) باشد.

توافق طرفین

طرفین می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک طرف، هر دو طرف یا شخص ثالث حق فسخ قرار دهند. به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می‌شود. در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی این‌چنین اشاره شده است:

 

ماده ۳۹۹ قانون مدنی:

 

در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

 

ماده ۴۰۰ قانون مدنی:

 

اگر ابتدا مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدا آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.

۹- موارد فسخ قرارداد

 

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل گردانیدن، تباه گردانیدن و شکستن آمده است. در قانون به انحلال ارادی قرارداد فسخ گفته می‌شود و در اصطلاح حقوقی عبارت است:

 

پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.

 

فسخ قرارداد مخصوص عقود لازم است چراکه در عقود جایز هرکدام از طرفین می‌تواند هر وقت اراده کند عقد را بر هم زند. شاید سؤال برایتان پیش بیاید که عقد لازم و جایز چه عقودی هستند؟ در پاسخ باید گفت:

 

به عقد یا قراردادی که هیچ کدام از دو طرفِ آن حق فسخ نداشته باشد، عقد لازم گفته می‌شود. مانند عقد بِیع (خرید و فروش) و یا عقد اجاره. عقد جایز نیز عقدی است که هرکدام از دو طرف هر وقت که بخواهند می‌توانند عقد را به هم بزند. حتی نیاز به وجود دلیل هم نیست. قرارداد وکالت از این نوع است. موکل می‌تواند هر وقت بخواهد قراردادش را با وکیل فسخ کند.

مبنای فسخ قرارداد متفاوت است. یعنی یا مبتنی بر حقی است که به وسیله توافق ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده است. چنین حقی ممکن است برای یکی از طرفین، هر دو یا شخص ثالث بوجود بیاید.

۸- حوادث قهری و غیرمترقبه

قوای قاهره عاملی خارجی و بازدارنده است که در اجرای قرارداد انجام تعهدات را غیرممکن می‌کند. در صورت تحقق آن نمی‌توان خسارت گرفت.برای مثال در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان توافق کرد که اگر تعطیلی کار موقتی باشد در مدت توقف دو طرف نسبت به هم تکلیفی ندارند و بعد از رفع حادثه دوباره تعهدات به جریان می‌افتد. اگر حوادث قهری باعث تعطیل شدن دائمی کار شود قرارداد فسخ و طرفین با هم برای کارهای انجام شده تسویه حساب می‌کنند. مصادیق قوه قاهره حوادث طبیعی مانند زلزله، سیل، طوفان، آتش‌سوزی، جنگ، شورش است.

۷- خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات

در این بند از عناصر تشکیل دهنده قرارداد نویسی در امور ملکی باید تمام مسئولیت‌های قانونی و عواقب ناشی از عدم انجام تعهدات توسط متعهد است آورده شود. مثلاً در قرارداد خرید ملک قید شود که اگر خریدار وجه معامله را در زمان معین پرداخت نکند روزانه باید مبلغ مشخصی خسارت بپردازد. یا اگر فروشنده در تاریخ مشخص در بیع نامه در محضر حاضر نشده و مقدمات انتقال سند را تا آن تاریخ فراهم نکند، باید خسارت بپردازد.

۶- شروط و تعهدات طرفین قرارداد

دو طرف می‌توانند در هنگام انعقاد قرارداد شروطی را بین خود در نظر بگیرند. اما هر شرطی قابل قبول نیست. مثلاً نمی‌توان شرطی قرار داد که با مقتضای عقد در تضاد باشد. مثال معروف شرط باطل در قرارداد شرط عدم برقراری رابطه جنسی در ازدواج است.

 

 

۵- مبلغ در قرارداد نویسی در امور ملکی

از جمله نکات مهم در هر قراردادی توافق بر سر قیمت و بهای کالا و یا انجام تعهد است. دقت شود که اگر قرارداد ارزی است نیز بهای باید به صراحت مشخص شود. مثلاً فرانک سوئیس یا پوند انگلیس

۴- مدت قرارداد ملک و تمدید آن

مدت قرارداد در قرارداد نویسی در امور ملکی معمولاً از زمان امضای آن محاسبه می‌شود. مدت زمان قرارداد باید دارای یک بازه زمانی خاص و تعریف شده باشد.

برای مثال از شروع سال جدید و یا از یک تاریخ مشخص مثل اول مهر ماه سال ۱۳۹۹٫

۳- موضوع قرارداد

موضوع قرارداد در ماده ۲۱۴ قانون مدنی تحت عنوان مورد معامله تعریف شده است:

 

مال یا عملی که هر یک از طرفین، تعهد به تسلیم یا ایفاء آن می‌کنند.

 

موضوع قرارداد باید:

 

مالیت داشته باشد.

منفعت عقلایی داشته باشد.

منفعت مشروع داشته باشد.

قابل انتقال باشد.

موجود باشد.

مقدور باشد.

معلوم و معین باشد.

۲- طرفین قرارداد

در یک قرارداد حداقل دو نفر شرکت دارند که ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشند. لازم است قبل از انعقاد عقد، بررسی‌هایی درباره اشخاص حقیقی و حقوقی انجام گیرد. مواردی مانند بررسی امکانات و توان مالی و بررسی صلاحیت‌های قانونی

۱- عنوان در قرارداد ملک

منظور از عنوان قرارداد ملک اسم و عنوانی است که طرفین برای قراردادشان انتخاب می‌کنند. مثلاً پیش فروش، مبایعه نامه، مشارکت. عنوان قرارداد باید با متن قرارداد از نظر آثار قرارداد و بار تعهدات حقوقی برابری و انطباق داشته باشد.

عناصر تشکیل دهنده قراردادهای ملکی

به‌طورکلی باید موارد زیر که حکم استخوان‌های قرارداد را دارند مدنظر باشند :

 

1-عنوان قرارداد

2-طرفین قرارداد

3-موضوع قرارداد

4-مدت قرارداد و تمدید

5-مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت

6-شروط و تعهدات طرفین در قرارداد

7-خسارت ناشی از عدم انجام تعهد

8-حوادث قهری و غیر مترقبه

9-موارد فسخ قرارداد

10-ضمانت‌نامه در قرارداد

11-کسورات قانونی بیمه و مالیات

12-داوری و حل اختلاف

13-شرایط اختصاصی در قرارداد

14-ضمائم و پیوست‌ها در قرارداد

شرایط اساسی برای صحت قرارداد امور ملکی

طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله شرایط اساسی ذیل الزامی است:

 

.طرفین و رضای آن‌ها

.اهلیت طرفین

.موضوع معین که مورد معامله باشد

.مشروعیت جهت معامله

چارچوب اصلی قرارداد نویسی در امور ملکی

در بحث نحوه قرارداد نویسی در امور ملکی دو کلمه عقد و قرارداد دو واژه مترادف هستند که ماده ۱۸۳ قانون مدنی آن را چنین تعریف کرده است:

 

عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن‌ها باشد.

مفاهیم وقف:

حبس عین: واقف (وقف دهنده) در مدت وقف، حق هیچ گونه دخل و تصرف درعین موقوفه را ندارد. یعنی واقف حق ندارد که مال موقوفه را بفروشد یا اینکه نقل و انتقال حقوقی نسبت به مال موقوفه صورت دهد یا در مال موقوفه تصرف کند که با وقف منافات دارد.

 

تسبیل منفعت: وقف در صورتی صحیح است که منظورواقف از وقف ، حبس عین برای رضای خدا و درراه خدا باشد.

 

قابلیت بقای عین: «فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد…» (ماده ۵۸ قانون مدنی) بنابراین وقف مالی که درصورت استفاده ازآن مال، قابلیت بقا ندارد باطل است ؛ برای مثال خوراکی ها را نمی‌شود وقف کرد.

 

قبض عین: وقف ازعقود تشریفاتی است بنابراین وقف زمانی تحقق می یابد که واقف عین موقوفه را دراختیار موقوف علیه (کسی که وقف به نفع اواست) یا موقوف علیهم قرار دهد و مال وقف شده به تصرف موقوف علیه درآید.

 

شایان ذکر است دراستفاده از املاک اوقافی (وقف شده) به خصوص درمعامله املاک تجاری وساخت و سازدراملاک اوقافی ،قوانین وشرایطی گوناگون حاکم است و ریزه کاری های حقوقی بسیار زیادی دارد که باید یه آن ها توجه کرد.

تعریف املاک اوقافی؟

واژه وقف به معنای ایستادن،توقف ،حبس داد و ستد یک ملک برای بهره مندی ازمنافع آن توسط شخصی دیگر است.چیزی می تواند وقف داده شود که با استفاده ازآن مانند ملک و ساختمان ازبین نرود.

آیا اجاره و فروش انباری و پارکینگ قانونی است؟

انباری و پارکینگ جز مشاعات آپارتمان نیست اما آن‌ها را جدا از واحد مسکونی نمی‌توان به غیر واگذار کرد. کلمۀ واگذار کردن، به دو معنی فروش و اجاره می‌تواند باشد؛ یعنی واگذاری به فروش یا واگذاری به اجاره.

 

اجازۀ واگذاری به فروش تنها قسمتی از این سه بخش اختصاصی وجود ندارد. یعنی آپارتمان شما به ‌تنهایی قابل فروش نیست. چون در سند هر سه قسمت( آپارتمان، انباری، پارکینگ) درج شده است. اما در اجاره، می‌توانید شرط بگذارید. برای مثال من آپارتمان را به شما اجاره می‌دهم اما چون انباری را لازم دارم، آن را اجاره نمی‌دهم.

مالکیت در یک ساختمان به چند شکل است؟

هر ساختمانی که از چندین واحد تشکیل شده و دارای مالک‌های متعدد باشد، مالکیت مالک به دو بخش زیر تعریف می‌شود:

 

.بخش اختصاصی( حصه)

.بخش مشاعی( اصطلاحا به‌عنوان مشترکات ساختمان شناخته می‌شود)

قسمت اختصاصی شامل چند بخش است:

 

.آپارتمانی که مالک آن است، واحد مسکونی، تجاری و… فرقی نمی‌کند و سند به نام مالک است.

.انباری ( یک ساختمان ممکن است انباری نداشته باشد، اگر ساختمان انباری داشته باشد، در سند حتما نوشته می‌شود. برای مثال: انباری شمارۀ ۵ متعلق به واحد ۵ است.)

.پارکینگ

اصطلاحا می‌گویند این بخش‌ها در حصۀ مالک است، یعنی در تملک اختصاصی مالک است. مالک آپارتمان، مالک اختصاصی آپارتمان خود، انباری و پارکینگ است.

 

دارندۀ آپارتمان، مالک اختصاصی بقیۀ بخش‌های ساختمان نیست و جز مالکیت‌های اشتراکی وی محسوب می‌شود. به این فضاها مشاعات یا مشترکات ساختمان گفته می‌شود. مانند راه‌پله، راهروی ورودی( لابی)، حیاط، پشت‌بام، نمای ساختمان( لزوما مشترکات ساختمان در افق نیست، در عمود نیز اشتراک وجود دارد)، راه‌های دسترسی( مثلا در پارکینگ، همۀ فضاها محل پارک ماشین نیست و بعضی بخش‌ها برای عبور و دسترسی است، همین طور برای انباری‌ها هم راه‌های دسترسی وجود دارد)

 

انباری و پارکینگ در سند آپارتمان ذکر می‌شود و جز مالکیت‌های اختصاصی مالک است.