صلح‌نامه ملک

عقد صلح‌نامه ملک در معاملات املاک کاربرد وسیعی دارد و می‌تواند جایگزین قراردادهای خرید و فروش یا اجاره ملک شود. هدف از عقد صلح‌نامه ملکی می‌تواند ایجاد سازش و رفع اختلاف بین افراد باشد. اما لزوما نیازی به مطرح بودن یک دعوای ملکی برای تنظیم و عقد معاملات صلح‌‍نامه‌ای نیست.

مثلا فرض کنید شخصی بخواهد مالکیت خانه یا زمینش، پس از مرگ تنها به یکی از فرزندانش منتقل شود. در این حالت می‌تواند با عقد قرارداد صلح بدون فروش ملک خود، تکلیف وضعیت مالکیت آن خانه را برای زمان پس از فوتش، روشن کند. در این صورت این انتقال هم از نظر قانون معتبر است، هم اینکه ورثه نمی‌توانند درخواست سهمی از آن ملک داشته باشند. چرا که ملک به آن فرزند صلح شده است.

گاهی عقد صلح‌نامه ملکی برای رفع دعوا و نزاع بین افراد انجام می‌شود. در این حالت افراد با دادن امتیازاتی به یکدیگر و در حضور مرجع قانونی (دادگاه یا شورای حل اختلاف)، به سازش و توافقاتی در جهت رفع دعوای ملکی می‌رسند.

ارکان صلح

ارکانی که وجود آن‌ها برای تشکیل یک قرارداد صلح لازم است:

• مصالح: کسی که مال خود را به‌ عنوان صلح به دیگری می‌دهد.
• متصالح: کسی که مال را از مصالح قبول می‌کند.
• مورد صلح: مال و موضوعی که مورد قرارداد صلح قرار می‌گیرد.( مثلا دو دانگ خانه)
• مال‌الصلح: پول یا مالی که یک طرف در برابر پذیرش پیشنهاد صلح از طرف دیگر می‌گیرد.

لازم است بدانیم که صلح می‌تواند در برابر مال یا به‌ صورت رایگان انجام شود. همچنین می‌توان مالی گران‌قیمت را در برابر مالی با ارزش بسیارکم صلح کرد که چنین صلحی را “صلح محاباتی” می‌گویند؛ برای مثال اگر شخصی اتومبیل خود را در برابر یک خودکار به دیگری صلح کند.

مفهوم صلح

صلح در لغت به معنای تسلیم، سازش و آشتی است. در دنیای حقوق صلح دو معنی دارد:

1-عقد صلحی که به صورت عرفی جایگزین سایر عقود مانند بیع (نقل و انتقال) یا اجاره می‌شود. یعنی دو طرف در به وجود آوردن و یا از بین بردن یک رابطه حقوقی توافق می‌کنند. برای مثال شما مالک دو دانگ از یک ملک و دوست شما مالک چهاردانگ دیگر است. پس از مدتی شما و دوستتان تصمیم می‌گیرید که سهم‌تان را بفروشید، در این‌ صورت می‌توانید به جای قرارداد فروش با مشتری، قرارداد صلح ببندید و نتیجه و اثر قرارداد فروش که همان انتقال مالکیت است را داشته باشید.

2-عقد صلحی که با توافق و سازش طرفین برای پایان دادن دعوی استفاده می‌شود. صلح دعوی به این معناست که دو نفر با یکدیگر بر سر موضوعی دعوا دارند و برای خاتمه دعوا با هم صلح می‌کنند. مثلا دوست شما به شما یک میلیون تومان بدهکار است. اما او می‌گوید که پانصدهزار تومان بدهکار است. در این صورت هر دو روی مبلغ هفتصد هزار تومان صلح می‌کنید.

گاهی صلح در مقام دعوای احتمالی در آینده است. یعنی دو طرف قرارداد در حال حاضر با یکدیگر اختلاف و یا دعوایی ندارند، اما احتمال آن بسیار زیاد است که در آینده اختلاف پیدا کنند و به همین علت، در ابتدای قرارداد خودشان با یکدیگر صلح می‌کنند.

اظهارنامه مالیاتی بر ارث

بر اساس قانون مدنی ایران، وراث موظف می­باشند که حداکثر 6 ماه پس از تاریخ فوت، اظهار نامه مالیات بر ارث را تکمیل نمایند. برای این منظور باید لیست تمام دارایی­‌ها و اموال و واجبات از قبیل: زکات و مالیات فرد متوفی ذکر شود. میزان مالیات خریدار می‌­تواند گواهی پرداخت مالیات یا برگه­ تسویه مالیات بر ارث را بررسی نماید تا از وضعیت مالیاتی ملک اطلاع پیدا کند.

بهتر است از تمامی مدارک و مستندات قرارداد قبل از حضور در دفترخانه کپی گرفته شده و نزد خریدار نگه­داری شود. چنانچه اختلافی بین وراث یا وراث و خریدار ایجاد شد می‌­توان به مراجع قضایی مراجعه کرد. البته رونوشت و مدارک زمانی لازم است که که وراث از تعهدات خود سرباز بزنند و بهتر است قبل از تنظیم سند رسمی این رونوشت‌­ها تهیه و نگهداری شود.

چند نکته در مورد معامله ملک موروثی

 اطمینان از اینکه سند مالکیت به نام شخص متوفی بوده و مشخصات مالک روی سند مشخص است و نقل انتقالات نیز قابل مشاهده ­باشند.

مهم‌­ترین سند ملک‌­های وراثتی گواهی انحصار وراثت است. باید صحت گواهی انحصار وراثت قبل ازمعامله برای خریدار محرز شود و همگی وراث از این معامله ابراز رضایت داشته باشند. گاهی بعضی از وراث حاضر به فروش سهم الارث خود هستند اما برخی دیگر از وراث اجازه فروش ملک را نمی‌­دهند. در این صورت خریدار قادر به تصرف ملک نخواهد بود.

ویرایش سوالاتی درموردحق شفعه=5

اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد، آیا حق شفعه از بین می‌رود؟

 خیر. اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری را به دیگری بفروشد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده نمود، کلیه معاملات مشتری که بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می‌شود.

ویرایش سوالاتی درموردحق شفعه=4

 اگر سهم یکی از دو شریک وقف باشد، آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف شده، می‌توانند از حق شفعه برخوردار شوند؟

خیر. متولی وقف و کسانی که به نفع آن‌ها وقف شده، حق استفاده از حق شفعه را ندارند. زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی می‌باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند، شریک دیگر حق شفعه پیدا می‌کند.

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود، تکلیف حق شفعه چیست؟

بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می‌شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده، اعمال حق شفعه کنند.

اگر ثابت شود بیع غیرقانونی و غیرشرعی بوده است، آیا حق شفعه در آن وجود دارد؟

خیر. در بیع فاسد حق شفعه جاری نیست.

سوالاتی درموردحق شفعه=3

اگر شریک از جریان خرید و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند، آیا این حق را دارد؟ 

خیر. استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع، فورا اقدام به حق شفعه نکند، دیگر نمی‎تواند از حق شفعه استفاده کند.

سوالاتی درموردحق شفعه=2

اگر ملک دو نفر در راه عبور آب (راه آب) مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؟

بله. حتی اگر در خود ملک شریک نباشد. ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.

سوالاتی درموردحق شفعه=1

اگر ساختمان با درخت خانه مشترک، بدون زمین آن فروخته شود، آیا می توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک کرد؟

خیر. در این صورت حق شفعه جاری نیست.

آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان قابل اعمال است یا خیر؟

 خیر. به دلیل این که مالکین آپارتمان فقط مالک مطلق سهم اختصاصی، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات را دارند، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود.

حق شفعه به چه معنا است؟

شفعه به معنای تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است. به این معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد ومالک سهم فروخته شده شود.

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری چقدر است؟

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به متراژ ملک، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی ملک و .. بستگی دارد. حتی نمی‌توان برای دو ملک مجاور نیز هزینه یکسانی در نظر گرفت. برای اطلاع دقیق از هزینه تغییر کاربری باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید.

در صورت بروز مشکل در روند اداری پرونده تغییر کاربری، استعلام از سازمان‌ها چگونه انجام می‌شود؟

تمام مراحل کار در دفا‌تر خدمات نوسازی توسط سیستم مکانیزه و خودکار این دفا‌تر انجام می‌شود. برای مثال درصورت نیاز به اخذ استعلام و یا اخذ مجوز از سازمان و ارگانی خاص، پرونده به‌صورت الکترونیک به آن مرجع ارسال می‌شود و نتیجه آن استعلام هم به ‌صورت الکترونیک به‌دست دفا‌تر نوسازی می‌رسد.

آیا برای تغییر کاربری یک واحد مسکونی نیاز به رضایت همسایگان می‌باشد؟

بله، در صورتی که از این اقدام شما ضرری به هر جهت به همسایگان وارد شود، ایشان حق شکایت و ممانعت از تغییر کاربری را دارند. بنابراین گرفتن رضایت‌نامه الزامی است.

چه ارگانی به شکایات مربوط به تغییر کاربری رسیدگی می‌کند؟

مرجع رسیدگی به شکایات برای تغییر کاربری اراضی، دیوان عدالت اداری است و در نتیجه وکلای دیوان عدالت اداری به این دعاوی رسیدگی می‌کنند.

مرجع ذی‌صلاح تغییر کاربری اراضی کدام کمیسیون شهرداری است؟

کمیسیون ماده 5 شهرداری.

آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی به کاربری تجاری مجاز است؟

خیر، طبق قانون، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها به غیر از موارد ضروری ممنوع است. ضوابط تغییر کاربری اراضی کشاورزی را، وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند. اگر تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از وزارت جهاد کشاورزی انجام شود، وزارت جهاد کشاورزی می تواند علیه مالک یا تصرف زمین اقدام به شکایت کیفری کند و مالک یا متصرف باید علاوه بر پرداخت جزای نقدی، عوارض مقرر را نیز بپردازد.