آیا پارکینگ مسکونی یا زیرزمین برای کسب‌وکار مجاز است؟

خیر، تغییر کاربری انباری، زیرزمین یا پارکینگ مسکونی به محل کسب و پیشه که در پروانه ساختمانی به‌ عنوان انباری یا پارکینگ ذکر شده، تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد شد.

آیا می‌توان ملک مسکونی را برای مقاصد تجاری و اداری به کسی اجاره داد؟

خیر، اگر فردی ملک مسکونی‌‌ را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از آن مکان برای امور تجاری استفاده کند، باز هم موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود. در واقع با اثبات تخلف چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد، کمیسیون در مورد تعطیلی محل کسب و کار و تجارت تصمیم خواهد گرفت.

رایج‌ترین نوع تغییر کاربری کدام است؟

به دلیل اینکه در بازار خریدوفروش ملک، نرخ ساختمان‌های مسکونی از ساختمان‌های تجاری کمتر است، تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری‌های رایج بین عموم مردم است.

شرایط مجاز برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری

• بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‌ها، تغییر کاربری محل مسکونی و دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله، توسط مالک مجاز است.
• بر اساس ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی، مالک می‌تواند از منزل مسکونی خود برای مشاغل خانگی استفاده کند.
• بر اساس ماده 33 آیین‌نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، تاسیس دفاتر مطبوعات در منازل مسکونی مجاز است.
• بر اساس قانون محل مطب پزشکان، تاسیس مطب پزشک و مشاغل وابسته مجاز است.

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به متراژ ملک، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی ملک و .. بستگی دارد. حتی نمی‌توان برای دو ملک مجاور نیز هزینه یکسانی در نظر گرفت. برای اطلاع دقیق از هزینه تغییر کاربری باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید.

مدارک لازم برای تغییر کاربری

• مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه سند و مشخصات ملک
•  برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
• تهیه نقشه ملک جدید و دریافت مجوزهای لازم از سازمان‌ها و اداره‌های ذی‌ربط
• مجوز‌ها و استعلام‌های لازم درصورت نقص در پرونده که از طریق دفا‌تر خدمات نوسازی دنبال می‌شوند.

چگونگی تغییر ملک مسکونی به تجاری

برای تغییر هر نوع کاربری، باید مسیر زیر را طی کنید:

1- مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی

برای این کار نخستین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است. فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر کرده و ذکر می‌کنید که چه نوع کاربری‌ای به کاربری دیگر تغییر پیدا خواهد کرد. سپس مدارک اولیه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازی تحویل می‌دهید. تمام مراحل پرونده به صورت الکترونیک انجام می‌شود.

2- بازرسی از محل

در این مرحله اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم می‌خورد مطابقت داده می‌شود. بازرس در این مرحله اطلاعات مورد نیاز برای تأیید تغییر کاربری ملک را جمع‌آوری می‌کند؛ مانند عرض معبر و شرایط اطراف ملک. در این مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری به این تخلف باید رسیدگی شود.

برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده ‌شده و برخی از آن‌ها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه حل می‌شوند. اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد، بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص می‌شود. اگر براساس ضوابط تعیین‌شده پهنه‌ای که ملک در آن قرار دارد، امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر می‌شود.

3- صدور دستورنقشه

دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده، توسط دفا‌تر نوسازی ارائه می‌شود. در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین می‌شود. دستورنقشه حدود کلی فضاهای مختلف از جمله نورگیر و پارکینگ و… را مشخص می‌کند. موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثیر زیادی روی این دستورنقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد مانند قرار داشتن در حریم بنایی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان می‌شود.

توجه داشته باشید که اگر مالک نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند.

4- تهیه نقشه توسط مالک

مالک براساس دستور نقشه‌ای که صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند. موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا می‌کند، طبق دستورنقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌نشانی و… توجه کند.

5- صدور پروانه برای کاربری جدید

در این مرحله نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفا‌تر خدمات نوسازی ارائه می‌شود. بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی‌های انجام شده در آن، نقشه به تأیید کار‌شناسان دفا‌تر خدمات نوسازی می‌رسد. درصورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفا‌تر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند و مجددا به دفا‌تر ارائه دهد. بعد از تایید کارشناسان، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می‌شود و به مالک اطلاع داده می‌شود.

6- نوسازی ملک با کاربری جدید

حالا که مجوز لازم برای تغییر کاربری ملک صادر شده است، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی‌های از پیش تعیین‌شده، جایگزین ملک قبلی می‌شود. اغلب تغییر کاربری‌ها، با تخریب و نوسازی مجدد ملک روبه‌رو است؛ مثلا ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد. به عنوان مثال تأمین فضاهایی مثل انبار، محل بارگیری، پارکینگ و دیگر فضا‌ها که در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است.

اصل عدم تغییر کاربری و مجازات آن

مهم‌ترین انواع کاربری‌ها را می‌توان به سه نوع اداری، تجاری و مسکونی محدود کرد. تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ به این قانون الحاق شده، مقرر کرده است: “شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور، در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند”. در صورتی‌ که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب، پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند، در مورد تعطیل محل کسب، پیشه و یا تجارت، تصمیم لازم را اتخاذ می‌کند.

انواع کاربری زمین

انواع کاربری‌های شهری مجاز براساس طرح‌های جامع و طرح تفصیلی به شرح زیر می‌باشند:

- کاربری مسکونی: شامل تراکم‌های مختلف مسکونی (کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد). کاربری مسکونی در مورد بنایی صدق می‌کند که برای سکونت است و افرادی در آن زندگی می‌کنند، و یا درباره زمینی است که این پتانسیل را دارد.
این نوع از املاک نیز سه دسته هستند:

1– آپارتمان: به تعدادی واحد مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط مشترک هستند، آپارتمان می‌گویند.
– ویلایی: ساختمانی یک یا چند طبقه که از نظر ورودی اصلی، حیاط و هر نوع تأسیساتی مستقل بوده و با ساختمان دیگری مشترک نباشد، ویلایی نام دارد.
– زمین مسکونی: زمینی است که هنوز در آن ساخت‌وسازی صورت نگرفته، اما مجوز ساخت واحد مسکونی برای آن از شهرداری، گرفته شده یا می توان برای آن چنین مجوزی از شهرداری دریافت کرد.
2- خدمات عمومی: شامل کشتارگاه‌ها و…
3- اداری-دولتی: شامل موسسات، ارتش، وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها‌ و…
4- تجاری:‌ شامل مغازه، عمده فروشی، خرده فروشی و…
5- صنعتی: شامل کارخانجات، کارگاه‌ها، تعمیرگاه‌ها و…
6- انبارداری: شامل انبار، سردخانه، بارانداز و…
7- حمل‌ونقل: شامل ترمینال اتوبوس، ایستگاه‌های مترو، پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، راه‌آهن و…
8- کشاورزی: اراضی زراعی
9- آموزشی: شامل مهدکودک، کودکستان، دبستان، دبیرستان و دانشگاه
10- کاربری مختلط: ترکیب چند عملکرد از کاربری‌های مختلف یک قطعه زمین (تجاری، مسکونی، اداری)
11- کوچه: به گذرهائی گفته می‌شود که عرض آنها از 12 متر کمتر باشد.
12- فضای سبز: شامل پارک،‌ پارک کودک، فضای سبز،‌ میادین و کمربند سبز شهری
13- فرهنگی-مذهبی: شامل کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه، گورستان و …
14- بهداشتی-درمانی: شامل بیمارستان، درمانگاه، کلینیک و…
15- ورزشی: شامل استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی، باشگاه‌های ورزشی و…
16- پارکینگ: شامل پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های در سطح
17- خدمات شهری: شامل آتش‌نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری و…
18- تجهیزات شهری: شامل آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تاسیسات زیربنایی شهری
19- فاقد کاربری: اراضی‌ای که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره‌های شهری در نظر گرفته شده‌اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزادسازی و طرح تفصیلی ندارند.

در نظر داشته باشید که پنج نوع کاربری اصلی برای املاک در طرح تفصیلی شهر تهران تعریف شده است، مسکونی، تجاری، اداری، پهنه سبز و مختلط که گزینه آخر شامل ملک‌هایی با چند نوع کاربری هستند. در طرح تفصیلی شهر تهران تمام این کاربری‌ها برای تک تک املاکی که در شهر تهران وجود دارند، مشخص شده است و با مراجعه به نقشه این طرح، می‌توان از دیگر کاربری‌های مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی کسب کرد.

کاربری زمین به چه معناست؟

به نحوه استفاده از یک ملک کاربری می‌گویند، که این کاربری با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت‌های شهری در اطراف آن مشخص می‌شود. سپس شهرداری طی عملکردی قانونی نوع استفاده افراد از ساختمان یا زمین را در پروانه ساخت درج می‌کند.

چگونه در مورد فنداسیون املاک کلنگی تحقیق کنیم؟

می‌توانید برای کشف میزان رعایت استانداردها، قوانین و مقررات، توجه به کیفیت اجرایی سقف و ستون ، فنداسیون و…، نمونه‌برداری کنید و از کارشناسان کمک بگیرید.

قبل از معامله املاک کلنگی از چه نهادهایی باید استعلام گرفته شود؟

قبل از معامله املاک کلنگی، از نهادها و سازمان‌های ذیربط مانند منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام، سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ملی زمین، دادگاه انقلاب، اداره ثبت، دفتر تعاونی‌های مسکن، سازمان زمین شهری و… در مورد وضعیت ملک موردنظر تحقیق کنید و استعلام بگیرید.

شمالی یا جنوبی بودن املاک کلنگی چه تفاوتی دارد؟

ملکی که در جنوب یک خیابان یا گذر واقع شده است را جنوبی و ملکی که در شمال یک خیابان یا گذر قرار گرفته است را شمالی می‌نامند. علاوه بر نورگیر بودن یا نبودن خانه، بنابر تصمیمات شهرداری و اصول ساختمان‌سازی، برای ایجاد واحد‌های نوساز در یک ملک شمالی که نورگیری کمتری دارد، سازنده موظف است ۶٪ مساحت موجود زمین را به عنوان نورگیر (به صورت نورگیر مرکزی) در نظر بگیرد که سبب کاهش فضای مفید هر واحد خواهد شد. حال اگر ملک جنوبی باشد، دیگر نیازی به صرف چنین فضایی برای نورگیر و کاهش مساحت مفید هر واحد نخواهد بود.

مشکلات خانه‌های کلنگی چیست؟

فرسودگی سازه و تأسیسات داخلی
 رعایت نشدن مسائل ایمنی در ساخت‌‌وساز
امکانات سرمایشی و گرمایشی قدیمی و ناکافی
عدم وجود پارکینگ
وجود حشرات موذی
عدم عایق بودن پنجره‌ها و درب‌ها
عقب‌نشینی خانه، در صورت نیاز

امتیازات یک ملک شامل چه مواردی می‌شود؟

-نزدیک بودن به وسایل نقلیه عمومی  
– نزدیک بودن به امکانات و خدمات رفاهی
-دسترسی آسان به شریان‌های اصلی
– نزدیک بودن به بوستان یا فضای سبز
-دسترسی آسان به امکانات درمانی و پزشکی
– نبود ترافیک و شلوغی در معابر اطراف

عمر مفید یک ساختمان چقدر است؟

عمر مفید یک ساختمان به نوع ساخت، متریال و مصالح، شرایط محیطی و نوع نگهداری و…. بستگی دارد که در کشورهای مختلف، این عدد متفاوت است و در بسیاری از کشورها عمر مفید یک ساختمان گاهی به 80 سال هم می‌رسد، اما در ایران با توجه به کیفیت ساخت‌وساز، معمولا بین 25 تا 30 سال است.

ملک کلنگی بخریم یا نه؟

خرید ملک و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه با این پرسش روبرو بوده است که چه نوع ملکی سوددهی بالاتری دارد. برای پاسخ به این سوال باید گفت، اگر تنها با هدف سرمایه‌گذاری قصد خریدوفروش دارید، خرید زمین یا خانه‌های کلنگی همیشه گزینه مناسبی بوده و هست. چرا که همیشه با سود همراه بوده و بر خلاف واحدهای نوساز، با گذشت زمان کاهش قیمت نخواهند داشت.

درمورد خرید خانه‌های کلنگی مهم‌ترین نکته این است که هدف خود را از خرید و سرمایه‌گذاری در خانه‌های کلنگی مشخص کنید. در خرید خانه‌های کلنگی چند هدف می‌تواند وجود داشته باشد:

•  بازسازی و فروش این خانه‌ها با قیمتی بالاتر
• سکونت تا زمان مناسب برای مشارکت در ساخت
•  تخریب و ایجاد یک آپارتمان با واحدهای نوساز
•  خرید خانه‌های کلنگی با هدف فروش در زمان افزایش قیمت

در هر صورت خرید خانه‌‌ی کلنگی با هر هدفی که انجام شود، بدون شک سود کلانی عاید شما می‌کند. البته در صورتی که صبر داشته باشید. چرا که اگر سرمایه کافی در اختیار داشته باشید، خرید خانه‌های کلنگی می‌تواند ارزش افزوده بالاتری را برای شما رقم بزند. با خرید خانه‌های کلنگی و بازسازی آن‌ها و یا ساخت مجدد آن، می توان به سود نسبتا بالایی دست یافت. همچنین اگر همین روند در زمان مناسب از نظر شرایط بازار، خریداری و در زمان رونق آن ارائه شود، این سودهی را دو چندان کرده و می‌تواند گزینه بسیار مناسب برای سرمایه‌گذاری باشد.

نکات حقوقی معامله ملک کلنگی

در زمان انجام معاملات املاک کلنگی لازم است که حتما طرفین معامله به ابعاد حقوقی قضیه دقت جدی داشته باشند. در اینجا به برخی از این نکات اشاره می‌کنیم:

– هنگام معامله و سرمایه‌گذاری در زمین‌های غیرمحصور و املاک کلنگی متروکه‌ای که رها شده و تخلیه هست، حواستان را جمع کنید. زیرا در چنین املاکی احتمال بروز کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و… بسیار بیشتر از املاک مشابه می‌باشد.

– به وضعیت مالکیت ملک و زمین کلنگی دقت کنید. بررسی کنید که ملک کلنگی در تصرف افرادی غیر از مالک نباشد.

– از انجام معامله در زمین و املاک کلنگی که فاقد آرای کمیسیون‌های مرتبط و مؤثر در معاملات املاک هستند، اجتناب کنید. این کمیسیون‌ها شامل ماده ۵ شهرداری (تعیین نوع کاربری ملک مانند مسکونی، اداری، تجاری، صنعتی، زراعی، آموزشی و …)، کمیسیون ماده ۷ شهرداری (متصدی تعیین کاربری‌های فضای سبز، باغ، باغچه و … )، کمیسیون ماده ۱۲زمین شهری ( متصدی تعیین نوع زمین مانند دایر، بایر، متروکه و …)، کمیسیون ماده100 (برای تعیین وضعیت ابنیه، میزان تخلفات، تغییر کاربری، ساخت با پروانه و یا بدون پروانه و…) می‌شوند که باید مدنظر قرار گیرند و قبل از معامله بررسی شوند.

– قبل از معامله از مالکین، آخرین “دستور نقشه” که تعیین‌کننده آخرین و جدیدترین تغییرات کاربری یا نوعیت املاک و اراضی می‌باشد را مطالبه کنید.

– از معامله و سرمایه‌گذاری روی املاک کلنگی با قولنامه‌های بلندمدت و وکالتی، اجتناب کنید. این معاملات بسیار پرریسک هستند.

– قبل از معامله املاک کلنگی، از نهادها و سازمان‌های ذیربط مانند منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام، سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ملی زمین، دادگاه انقلاب، اداره ثبت، دفتر تعاونی‌های مسکن، سازمان زمین شهری و… در مورد وضعیت ملک موردنظر تحقیق کنید و استعلام بگیرید.

– از معامله املاک کلنگی که دارای پرونده‌های متعدد قضایی اعم از ثبتی، حقوقی، کیفری و… هستند، بپرهیزید.

-قبل از معامله به فنداسیون و ساختار کلی ساختمان دقت کنید و از معامله املاک کلنگی با فنداسیون غیراستاندارد بپرهیزید. زیرا هزینه بازسازی این خانه‌ها بسیار بالاست. می‌توانید برای کشف میزان رعایت استانداردها، قوانین و مقررات، توجه به کیفیت اجرایی سقف و ستون ، فنداسیون و …، نمونه‌برداری کنید و از کارشناسان کمک بگیرید.

– اگر برای ملکی قدیمی سند جدیدی صادر شده است، حتما نسبت به آن حساس شوید و دلایل آن را کشف کنید. مواردی نظیر احتمال مصادره‌ای بودن ملک، وراثتی بودن ملک، تفکیک، افراز و یا تقسیم ملک مشاع، احتمال تعویض سند نو با سند جدید تک برگی و به عبارتی تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک و…، ازشاخص‌ترین دلایلی است که نیاز به این راستی‌آزمایی را ضروری می‌کند.

-قبل از معامله و سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی وراثتی، حتما با همه وراث کاملا آشنا شوید و از اهداف معامله آن‌ها آگاه شوید.

– پرهیز از تنظیم وکالت بلاعزل بدون تنظیم مبایعه‌نامه در همه نوع معاملات املاک، به خصوص در معاملات زمین و ملک کلنگی، مورد مهمی است که باید مدنظر قرار بگیرد.

– قبل از انجام هر نوع معامله در خصوص زمین حتما با همراهی مالک (فروشنده)، با دقت و حوصله از ملک بازدید به عمل آورید و سعی کنید این بازدید حداقل بین نیم الی یک ساعت طول بکشد. تجربه ثابت کرده است که در این مدت اگر حقه‌ای در کار باشد و شما گرفتار فریب کلاهبرداران شده باشید، احتمال اینکه طی این مدت مالکین یا ذینفعان واقعی سروکله‌شان پیدا شود و یا موضوع به گوششان برسد، بسیار زیاد است.

مشکلات املاک کلنگی

اگر قصد سکونت در خانه‌های کلنگی را دارید، با برخی از مشکلات این خانه‌ها آشنا شوید:

• فرسودگی سازه و تأسیسات داخلی
• رعایت نشدن مسائل ایمنی در ساخت‌‌وساز
• امکانات سرمایشی و گرمایشی قدیمی و ناکافی
• عدم وجود پارکینگ
• وجود حشرات موذی
• عدم عایق بودن پنجره‌ها و درب‌ها
• عقب‌نشینی خانه، در صورت نیاز

مزیت املاک کلنگی

اغلب خانه‌های کلنگی به منظور سرمایه‌گذاری خرید و فروش می‌شوند. هم خریدار می‌تواند با ساخت یک آپارتمان چند طبقه در آن سود خوبی به دست آورد، هم فروشنده می‌تواند با قیمت خوبی آن را بفروشد. البته فروش این خانه‌ها کار آسانی نیست و آب کردن خانه‌های کلنگی فقط از دست بساز و بفروش‌ها برمی‌آید. در این شرایط برخی از مالکان ترجیح می‌دهند به جای پول، به روشی دیگر معامله کنند، مثلا پس از ساخت کامل آپارتمان، تعدادی واحد به عنوان سهم شراکت به اسمشان سند بخورد.

 همچنین با وجود اینکه خانه‌های کلنگی از امکانات املاک نوساز محروم هستند، اما خریداران این خانه‌ها از امتیاز “قدرالسهم” هنگام ساخت‌‌وساز بهره‌مند می‌شوند و در آینده نزدیک می‌توانند به بیشترین سود در مقایسه با مالکان واحدهای نوساز دست یابند.