قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳

قانون تملک آپارتمان‌ها، که در مورد مالکیت و اداره آپارتمان‌های چند واحدی وضع شده است، مقررات خاصی را در مورد اجاره آپارتمان‌های مسکونی دارد. از جمله مقررات مهم قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد اجاره آپارتمان‌های مسکونی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• هر یک از مالکین می‌تواند ملک خود را به اجاره دهد، مگر اینکه در اساسنامه یا قراردادی خصوصی خلاف آن ذکر شده باشد.
• در صورت وجود شرطی در اساسنامه یا قرارداد خصوصی که حق اجاره دادن ملک را از مالک سلب کند، این شرط باطل است. اگر مالک، ملک خود را به اجاره دهد، باید به سایر مالکین اطلاع دهد.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، که به قانون موجر و مستاجر معروف است، مقررات خاص‌تری را در مورد اجاره وضع کرده است. این قانون در مورد اجاره خانه‌ها و آپارتمان‌های مسکونی، مغازه‌ها و اماکن تجاری، و اراضی کشاورزی، مقررات خاصی دارد. از جمله مقررات مهم قانون موجر و مستاجر می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حداکثر مدت اجاره‏‎خانه و آپارتمان مسکونی‏‎ برای هر دوره اجاره‏‎، دو سال است.
• در پایان مدت اجاره، اگر مستاجر مایل به تمدید اجاره باشد، باید قبل از انقضای مدت اجاره به موجر اعلام کند.
• اگر موجر، مستاجر را بدون داشتن دلیل موجه از استفاده از عین مستاجره منع کند، مستاجر می‌تواند الزام موجر به اجاره دادن عین مستاجره را از دادگاه درخواست کند.

قوانین و مقررات مربوط به اجاره

قوانین و مقررات مربوط به اجاره در ایران، در قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ تدوین شده است. قانون مدنی، که یکی از مهم‌ترین قوانین ایران است، در مورد اجاره مقررات کلی و عامی را وضع کرده است. از جمله مقررات قانون مدنی در مورد اجاره می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تعریف اجاره
• ماهیت حقوقی اجاره
• شرایط صحت عقد اجاره
• حقوق و وظایف موجر و مستاجر

تعریف اجاره و روابط موجر و مستاجر

در قانون مدنی ایران، اجاره به این صورت تعریف شده، اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. به عبارت دیگر اجاره قراردادی است که به موجب آن موجر حق استفاده از عین مستاجره را به مستاجر واگذار می‌کند. عین مستاجره می‌تواند هر نوع مال غیرمنقولی باشد. روابط موجر و مستاجر، یک رابطه حقوقی است که بر اساس قرارداد اجاره ایجاد می‌شود. در این رابطه، هر یک از طرفین، وظایف و حقوق خاصی دارند.

اجاره و روابط موجر و مستاجر

اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهای حقوقی در جامعه است که در آن، موجر در مقابل دریافت اجاره‌بها، حق استفاده از ملک خود را به مستاجر واگذار می‌کند. این قرارداد، روابط پیچیده‌ای بین موجر و مستاجر ایجاد می‌کند که شناخت آن‌ برای هر دو طرف ضروری است.

دعاوی ابطال اجراییه مالی است یا غیرمالی

یکی از سوالات مهم در مورد دعوای ابطال اجرائیه ثبتی این است که این نوع دعوا، دعوای مالی است یا غیرمالی. براساس قانون، دعوای اجراییه ثبتی، دعوای مالی است و میزان هزینه دادرسی با توجه به مبلغ اسناد لازم الاجرا مانند مبلغ چک، مهریه و اظهارنامه رسمی تعیین می‌شود. همچنین دعاوی ابطال اجراییه قراردادهای تسهیلات بانکی و اجرای سندهای رهنی، دعوای مالی است.

توقیف عملیات اجرایی ثبت در ممنوع الخروجی بدهکار

زمانی که دادگاه قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را صادر می‌کند، ممنوع الخروجی بدهکار نیز رفع می‌شود.اما بسیاری از واحدهای اجرای ثبت، با صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، ممنوع الخروجی بدهکار را رفع نمی‌کنند و بیان می‌کنند که قرار صادر شده در مورد توقیف عملیات اجرایی ثبت است و در مورد ممنوع‌الخروجی شخص بدهکار نیست. بنابراین برای رفع ممنوع الخروجی، دادگاه باید دستور مقتضی جداگانه صادر کند.

توقیف عملیات اجرایی ثبت

قانونگذار در ماده ۵ قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفاتر اسناد رسمی،‌ در مورد شرایط توقیف عملیاتی اجرایی توضیح داده است. در صورتی که مرجع قضایی دلایل توقیف عملیات اجرای ثبتی را قوی بداند یا اجرای سند رسمی باعث ایجاد ضرر غیرقابل جبران شود، می‌تواند از شخص معترض تامین مناسب اخذ و با درخواست مدعی، عملیات اجرای ثبتی را متوقف کند. در صورتی که سند لازم الاجرا، مبلغ نقد باشد، تامین نیز باید نقد بوده و در صندوق ثبت محل توقیف شود و نیاز به تامین دیگری نیست. قوانین و مقررات مربوط به اخذ تامین در توقیف عملیات اجرایی ثبت، موارد مطرح شده در آیین دادرسی مدنی در مورد تامین خواسته است.

اجراییه ثبتی چک

اجراییه ثبتی چک، یکی از دعاوی حقوقی چک است که برای حفظ حقوق صاحب چک و ضمانت پرداخت مبلغ چک، در اجرای ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود. در ابتدا باید اخطار به صادرکننده چک، ارسال تا مبلغ معوقه چک را پرداخت کند. در صورتی که صادرکننده چک به عنوان صاحب چک، به اخطار پاسخ ندهد، در این مرحله باید درخواست اجراییه ثبتی چک را در دادگاه حقوقی مطرح کنید. در درخواست اجراییه ثبتی چک، باید اطلاعات مبلغ چک، اطلاعات صاحب چک، اطلاعات شخص دارنده چک و مشخصات بانکی قید شود. دادگاه بعد از بررسی مدارک چک، حکم اجراییه ثبتی چک را صادر می‌کند. حکم دادگاه به اداره ثبت ارسال تا بدهی صاحب چک در سامانه ثبت اقتصادی ثبت شود. سپس اجراییه ثبتی چک صادر و عملیات اجرائیه ثبتی توسط بخش اجرای ثبت اسناد و املاک انجام می‌‌شود.

ابطال اجراییه ثبت

دعاوی ابطال اجراییه ثبتی در صورتیکه اجراییه از طرف اداره ثبت یا در خصوص اسناد لازم الاجرا صادر شود، قابل طرح است. اما در مورد اجراییه‌هایی که از طرف اجرای احکام دادگاه‌ها، صادر می‌شود، نمی‌توان دعوای ابطال اجراییه را مطرح کرد. تنها از طریق اعتراض به رای غیر قطعی می‌توان اجراییه دادگاه را باطل کرد. در اجرای ثبت، شخص می‌تواند نسبت به عملیات اجرایی مانند نحوه ابلاغ یا روش ارزیابی قیمت، اعتراض خود را به رئیس ثبت محل مطرح کند. همچنین در صورتی که شخص به اصل موضوع اجراییه اعتراض داشته‌باشد، باید اعتراض خود را در دادگاه محل اجرای ثبت مطرح کند.

اعتراض به اجرای ثبت

براساس ماده یک قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفتر اسناد رسمی، نسبت به تصمیمات اداره ثبت می‌توان اعتراض کرد. بنابراین در صورتیکه دستور اجرای سند رسمی برخلاف قانون و مفاد سند باشد، می‌توان با توجه به نوع اختلافات ثبتی، نسبت به آن در اداره ثبت یا دادگاه حقوقی محل واحد ثبتی، اعتراض کرد. براساس ماده ۴ قانون ثبت اسناد و املاک، با طرح دعاوی ثبتی، عملیات اجرایی ثبت توقیف نمی‌شود، مگر دادگاه محل استقرار واحد ثبتی، حکم بطلان یا توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

مراحل صدور اجراییه ثبتی

برای صدور اجراییه ثبتی، باید محکوم‌له درخواست خود را به صورت کتبی به دفتر دادگاه مطرح کند. مهمترین نکته در خصوص صدور اجراییه این است که بعد از قطعی‌شدن حکم صادره یا حکم تجدیدنظرخواهی قطعی، اجراییه صادر می‌شود؛ سپس محکوم‌له باید درخواست صدور اجراییه را در دفتر دادگاه مطرح کند. درخواست اجرای حکم توسط دفتر دادگاه صادرکننده حکم بدوی انجام می‌شود. در صورتی که مرجع قضایی، حکم قطعی را برای صدور اجراییه محرز تشخیص دهد، دستورات لازم برای صدور اجراییه صادر می‌شود. احکام قطعی ابتدا باید به محکوم‌علیه یا وکیل یا قائم مقام قانونی وی ابلاغ شود، سپس اجراییه صادر شود.همچنین قانونگذار برای اجرای حکم توسط محکوم‌علیه، مهلت قانونی ده روز را تعیین کرده‌است.

پرونده اجرایی ثبت اسناد

واحد اجرای اسناد رسمی در خصوص اجرای بعضی از اسناد رسمی و عادی، فعالیت می‌کند و براساس ماده ۱، ۴ و ۶ قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفاتر اسناد رسمی، می‌توان نسبت به اجراییه این اسناد در دادگاه محل استقرار واحد ثبتی، اعتراض خود را مطرح کرد و اجرای ثبت به جای دادگاه، اجرای بعضی اسناد را انجام می‌دهد. مثال در خصوص وصول مبلغ چک به عنوان سند عادی لازم الاجرا می‌توان از طریق دادگاه و اجرای ثبت اسناد و املاک اقدام کرد. در مورد مطالبه مهریه می‌توان اجراییه مهریه را از دفتر رسمی ازدواج و طلاق تقاضا کرد.

صدور اجرائیه ثبتی

یکی از نکات مهم در اجراییه ثبتی، شرایط صدور اجراییه است. در صورتیکه شخص، محکومیت خوانده را از دادگاه دریافت کند، خود شخص نمی‌تواند طلب خود را اجرا کند و باید از طریق اجرای ثبت محل یا واحد اجرای احکام دادگاه، رای قطعی را اجرا کند. وظیفه اصلی اجرای ثبت، اجرای مفاد اسناد رسمی مانند املاک ثبت‌شده، دیون، اموال منقول، اجاره و وثیقه است. بعد از صدور اجراییه ثبتی، اختلافاتی به وجود می‌آید که اشخاص می‌توانند نسبت به آن اعتراض کنند.

اجرائیه ثبتی

اجراییه‌های ثبتی، ورق‌هایی است که برای اجرای حکم به وسیله اداره ثبت املاک صادر می‌شود. ورق‌های اجرای ثبت توسط دادگستری یا اداره ثبت به افراد ابلاغ می‌شود. در صورتیکه شخص تعهدات خود را براساس اجرائیه ثبتی انجام ندهد، اموال وی توقیف می‌شود.

اجرائیه در اجرای ثبت

اجراییه روش قانونی است، برای اینکه خواهان حق خود را از خوانده بگیرد. با صدور اجراییه، به میزان مبلغ بدهی، از اموال بدهکار توقیف می‌شود. سپس دادگاه برای پرداخت طلب شخص، می‌تواند اموال توقیف شده بدهکار را مزایده گذاشته و با فروش آن، طلب خواهان پرداخت شود. در بعضی موارد، در مورد صدور رای اجراییه اشتباه به وجود می‌آید، در این مورد شخص می‌تواند نسبت به ابطال اجراییه اقدام کند. از آنجاییکه قوانین و مقررات اجرای ثبتی، پیچیده و دشوار است، قبل از هر اقدام برای اعتراض به اجراییه ثبتی از مشاوره و وکالت وکیل متخصص امور ثبتی بهره‌مند شوید.

اسناد لازم الاجرا در اجرای ثبت

یکی از مهمترین اسناد در اجرای ثبت، اسناد لازم الاجرا هستند. اسناد لازم الاجرا، اسنادی هستند که مالک آن بدون مراجعه به مرجع قضایی صالح یا اداره ثبت محل یا دفتر اسناد رسمی، می تواند دستور اجراییه سند را دریافت کند. اما همه اسناد رسمی، این ویژگی را ندارند. مثال برای مطالبه اجرت‌المثل ملک دارای سند رسمی باید به دادگاه مراجعه کرد؛ زیرا اصل ادعا و میزان آن در سند رسمی مالکیت مشخص نشده‌است.

انواع اجراییه

اجراییه انواع مختلفی دارد. مهمترین اجراییه‌ها، شامل اجراییه ثبتی، اجراییه دادگاه و اجرای مالیاتی است. دفاتر رسمی ازدواج و طلاق، در مورد تعهداتی که در سند عقد ازدواج دائم قید شده و مهریه، اجراییه مهریه صادر می‌کند. اداره ثبت، وظیفه صدور اجراییه وصول چک بی محل و تسهیلات بانکی را برعهده دارد. دفتر اسناد رسمی، وظیفه صدور اجراییه ثبتی در مورد املاک ثبت‌شده املاک اجاره‌ای و وثیقه‌ای را بر عهده دارد.

اجرای ثبت

اجرای ثبت یکی از مهمترین نهادهای حقوق ثبت، در سازمان اسناد و املاک کشور است. در خصوص اسناد لازم الاجرا، در اجرای ثبت، اجراییه ثبتی صادر می شود.

حقوق ثبتی در آرای وحدت رویه

شماره رای وحدت رویه: ۷۸۴

تاریخ رای وحدت رویه:۱۳۹۸/۰۹/۲۶

موضوع رای وحدت رویه: اعتراض ثالث به عملیات اجرای ثبتی

براساس ماده ۸ قانون اصلاح مواد قانون ثبت اسناد و املاک و قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی و اختلافات عملیات اجرایی ثبت، رییس اداره ثبت محل صادرکننده اجرای ثبتی است. اما این موضوع مانعی برای طرح دعاوی حقوقی مانند اثبات مالکیت در مراجع قضایی نیست. در صورتیکه در رسیدگی به  دعاوی مانند اثبات مالکیت، اثبات وقوع بیع، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی از نظر سابقه ثبتی یا توقیف مال یا ملک مانع قانونی وجود داشته باشد، دعوای توقیف و ابطال عملیات اجرایی باید در دادگاه صالح مطرح شود.

نظر ابرازی : براساس نظر ابرازی، شخص ثالث ابتدا باید اعتراض ثبتی را به رئیس ثبت املاک و اسناد محل مطرح کند و در صورتی که رییس اداره ثبت محل از نظر قانونی، اعتراض ثبتی را رد کرد، می‌توان اعتراض به ابطال یا توقیف عملیات اجرایی را در مرجع صالح قضایی مطرح کند.