دعوی الزام به فک رهن چگونه است؟

در مواقعی پیش می آید که طلب بطور کامل ادا شده است و مدیون دین خود را پرداخت کرده است اما طلبکار فک رهن نمی کند ، یعنی با توجه به تسویه بدهکار ، طلبکار مال مورد وثیقه را آزاد نمی کند در اینجا شخص راهن می‌تواند دعوای «الزام به فک رهن»‌ را اقامه کند.

طرح دعوی فک رهن توسط اشخاص چگونه است؟

1.طرح دعاوی بنحو مجزا ( جداگانه ):

در این نوع دعوای اشخاص به منظور دریافت وام ( بازسازی ومرمت ویا ساخت و یا…..) به یکی از بانک های مستقردر سطح کشور مراجعه مینماید و در قبال دریافت وام اموال و یا اسناد خود را در رهن بانک قرار می دهد تا النهایه پس از تسویه وام از ناحیه گیرنده وام ، بانک از مال مورد رهن رفع اثر نماید اما بانک به تعهد خود، مبنی بر بازگرداندن مال مرهونه با به اصطلاح رهن عمل ننماید ، که در این صورت شخص وام گیرنده، میبایست دادخواست الزام به فک رهن را بصورت مجزا تقدیم محکمه نماید .

 

2. طرح دعوی توام با، الزام به تنظیم سند رسمی:

این دعوا که عموماً بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و یا خریداران ملک بطرفیت فروشنده و… مطرح می گردد بدین نحو می باشد که سازندگان قبل از فروش آپارتمان یا ملک و …. ملک را در اختیار بانک قرار می دهند تا وامی جهت ساخت دریافت کند .

سپس سازندگان آپارتمان را بصورت مبایعه نامه ای و یا طرق دیگر …. به خریدار می فروشند و تعهد می کنند که ملک را در زمان معین ، فک رهن و سند رسمی را به نام خریدار نمایند که به این تعهد خود عمل نمی کنند که در این صورت می بایست دعوی فک رهن را توامان با تنظیم سند مطرح نمود.

مدارک لازم در دعوای الزام به فک رهن

کپی سند رهنی(برابر با اصل)

تصویر اسناد پرداختی دیون( برابر با اصل )

تصویر مصدق قرارداد رهنی ( برابر با اصل )

عند الزوم شهادت شهود و مطلعین

درخواست استعلام از مرجع مربوطه

عند الزوم درخواست جلب نظر کارشناسی

فک رهن در چه صورت امکان پذیر است؟

1. پرداخت کامل دین از ناحیه مدیون.

 

نکته : با پرداخت قسمتی از دین ، نمی توان درخواست فک رهن از مال مورد رهن نمود.

 

2. طلبکار ( رهن گیرنده ) از حق خود به طور کامل صرف نظر کند و ذمه مدیون را از پرداخت دین مبری کند.

 

3. طریق پرداخت دین و رسیدن طلبکار به حق و حقوقش و یا از طریق ابراء دائن محقق خواهد شد.

از کجا بفهمیم سند در رهن بانک است؟

خریدار باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و از سند آن استعلام کند بنابراین حتی الامکان توصیه می شود از معاملات ملکی که در رهن است خود داری کنید و اگر طالب انعقاد عقد هستید حتما در قرارداد تصریح کنید تا از مخاطرات آینده به اطلاع طرفین مخصوصا خریدار رسیده باشد.

آیا سرقفلی قابل رهن است؟

حق سرقفلی از آنجا که یک حق است و قابل لمس نیست قابل رهن نیز نمیباشد چون مطابق قانون مال عینی و قابل لمس و دیدن میتواند رهن قرار گیرد مثل( زمین، خانه ، ماشین و….)

به رهن گذاشتن مال مشاع چگونه است؟

در عقد رهن راهن باید مالک چیزی باشد که به وثیقه می گذارد بنابراین مالک سهم مشاع می تواند فقط در حدود سهم خود آن را در وثیقه دین خود قرار دهد.

رهن عاریه ای چیست؟

در اصطلاح حقوقی رهن عاریه ای زمانی است که شخصی از مالک مال اذن میگیریه که مال او را در وثیقه خود قرار دهد.

به رهن گذاشتن مال غیر چگونه است ؟

مدیون باید مالک مالی باشد که به رهن می گذارد ولی اگر مال دیگری را به رهن گذارد این عقد بدون اذن مالک فضولی است و باید به این رعن رضایت دهد بنابراین بعد از رضایت مانند زمانی است که کسی مال خود را وثیقه دین دیگری قرار داده است.

آیا راهن می تواند در عقد رهن تصرف کند؟

راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد یعنی نمیتواند مال رهنی را تخریب کند ولی می تواند تصرفاتی کند که برای رهن نافع باشد.

آیا فروش مال مرهونه جرم است؟

فروش مال مرهونه باعث خروج آن از مالکیت خریدار نخواهد شد ولی مطابق ماده 1 قانون مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری دادگاه راهن را که با علم به رهن گذاشتن مال خود ، مال مرهونه را بفروشد به تحمل حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم خواهد کرد.

فروش مال مرهونه از نظر حقوقی

راهن در رهن نمیتواند تصرفاتی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن او مثلا راهن حق فروش مال مرهونه را نخواهد داشت مگر اینکه طلبکار یا مرتهن این فروش را اجازه دهد یا با پرداخت دین خود فک رهن کند .

آیا مال مرهونه را می توان اجاره یا منتقل کرد ( آیا می توان مال مرهونه را فروخت؟

بعد از تحقق عقد رهن مدیون یا راهن همچنان بر مال خود سلطه مالکانه دارد بنابراین راهن می تواند منافع ملک خود را اجاره دهد.

ویژگی عقد رهن چیست و تفاوت آن با فسخ عقد چیست؟

قانون گذار در قانون بعضی از عقود را زمانی صحیح می داند که مال به قبض داده شود بنابراین:

 

1)عقد رهن عقد عینی است که قبض شرط صحت آن است

 

2)مال موضوع عقد رهن باید عین باشد یعنی قابل لمس و دین و منفعت قابل رهن نیست

 

3)از آنجا که مال وثیقه قرارمیگیره در صورت عدم پرداخت دین با انجام تشریفات فروخته خواهد شد

 

4)رهن عقدی است تبعی تا زمانی که دینی نباشد عقد رهنی نخواهد بود بنابراین تنها با پرداخت دین عقد رهن هم از بین خواهد رفت

 

5) عقد رهن برای مدیون لازم است و برای طلبکار جایز یعنی هر زمانی بخواهد می تواند آن را فسخ کند بنابراین در عقد رهن یک حق فسخی برای طلبکار وجود دارد.

فک رهن در فقه و حقوق ایران

در فقه و حقوق ایران فک رهن عبارت است از خروج مال مورد رهن از حالت وثیقه.

 

به عبارت دیگر زمانی که ملکی به عنوان وثیقه در اختیار نهادی مثل بانک باشد و از آن حالت خارج شود.

 

بنابراین رهن مانند یک نوع وثیقه برای اطمینان خاطر طلبکار است تا در صورتی که مدیون از پرداخت دین خود سر باز زد و فک رهن انجام نداد ، بتواند از مال مورد رهن (رهینه) حق خودش را تحصیل کند.

عقد رهن چه عقدی است ؟

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه یا ضمانت به طلبکار می سپارد رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند .

مثلا : شخصی به منظور اخذ وام ، سند ملکی خود را در بانک (به عنوان وثیقه عودت وام ) بگذارد و وامی تحت عنوان ( خرید خانه یا ملک و تعمیرات وبرای هر نیاز شخصی … ) بگیرد.

فک رهن در لغت

فک در لغت به معنای جدا کردن و رهانیدن آمده است .

رای وحدت رویه شماره 59/29 مورخه 7/2/1360 هیئت عمومی دیوان عالی کشور

««نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقود الاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی، مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث، محجور یا غایب باشد، تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید.

بند 378 مجموعه بخش نامه های ثبتی

«واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز، ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی و سند مالکیت، حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیم صورت مجلس، تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت می کنند. اخیراً مشاهده شده است که بعضی از واحدها با قبول تطبیق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت کرده اند و نتیجتاً قسمتی از مورد سند مالکیت صادره، خارج از محدوده ی ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی، تجاوز شده است.

لذا خاطر نشان می کند در موقع اجرای احکام قطعی افراز، دادگاه ها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه ی کارشناس که ملاک حکم افراز بوده است، به دقت با وضع محل و محدوده ی سند مالکیت، تطبیق و پس از اطمینان به این که کلیه ی قطعات مورد حکم، داخل محدوده ی ثبتی و یا سند مالکیت است، مبادرت به صدور سند مالکیت و یا اقدام بعدی شود.»

تقسیم نامه

آقایان :

 

.........فرزند ................. دارنده شماره شناسنامه ............. صادره ............. متولد ................ ساکن ......................................................................................................

 

..............فرزند ................. دارنده شماره شناسنامه ............. صادره ............. متولد ................ ساکن ......................................................................................................

 

...........فرزند ................. دارنده شماره شناسنامه ............. صادره ............. متولد ................ ساکن ................................... .............................................................

 

............. فرزند ................. دارنده شماره شناسنامه ............. صادره ............. متولد ................ ساکن ......................................................................................................

 

و بعدالحضور با طیب خاطر و قصد کامل و تام موافقت و تراضی خود را نسبت به تقسیم املاک آتی الذکر به شرح ذیل طبق صورت مجلس تفکیکی شماره ................. ثبت اسناد و املاک .................. از پلاک .................. واقع در بخش .................. که تفکیک و مجزا و به چهار دستگاه آپارتمان مسکونی تبدیل شده است ، ابراز و اعلام نمودند.

 

اول : ششدانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی طبقه ................ به پلاک شماره ............. واقع در بخش ................. به مساحت ................... متر مربع شمالاً ............ شرقاً .......... جنوباً ............. غرباً ................ با جمیع متعلقات و مختصات و مشاعات و حقوق آن بدون استثناء چیزی که در حصه اختصاصی آقای ................................. با مشخصات بالا استقرار یافته و قرار گرفت و نامبرده از کمیت و کیفیت آن آگاه و اقرار به تصرف سهمیه خود نمود.

 

دوم : ششدانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی طبقه ................ به پلاک شماره ............. واقع در بخش ................. به مساحت ................... متر مربع شمالاً ............ شرقاً .......... جنوباً ............. غرباً ................ با جمیع متعلقات و مختصات و مشاعات و حقوق آن بدون استثناء چیزی که در حصه اختصاصی آقای ................................. با مشخصات سجای صدرالبیان استقرار یافته و قرار گرفت و از کمیت و کیفیت آن آگاه و اقرار به تصرف سهمیه خود نمود.

 

سوم : ششدانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی طبقه ................ به پلاک شماره ............. واقع در بخش ................. به مساحت ................... متر مربع شمالاً ............ شرقاً .......... جنوباً ............. غرباً ................ با جمیع متعلقات و مختصات و مشاعات و حقوق آن بدون استثناء چیزی که در حصه اختصاصی آقای ................................. با خصوصیات مذکور در بالا استقرار یافته و قرار گرفت و از کمیت و کیفیت آن آگاه و اقرار به تصرف سهمیه خود نمود.

چهارم : ششدانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی طبقه ................ به پلاک شماره ............. واقع در بخش ................. به مساحت ................... متر مربع شمالاً ............ شرقاً .......... جنوباً ............. غرباً ................ با جمیع متعلقات و مختصات و مشاعات و حقوق آن بدون استثناء چیزی که در حصه اختصاصی آقای ................................. با اوصاف سجلی معنونه درصدر استقرار یافته و قرار گرفت و نامبرده از کمیت و کیفیت آن آگاه و اقرار به تصرف سهمیه خود نمود.

 

به سائقه احتیاط اسقاط کافه ی خیارات خصوصاً خیار غبن ولو به اعلی مراتبه از طرفین به عمل آمد و حسب الاظهارهما منافع موارد تقسیم به کسی واگذار نشده است و تقسیم مزبور منجز و قطعی می باشد . بداهتاً و به قید تاکید تمامی نامبردگان مطابق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن در قسمت های اشتراکی و مشاعی به صورت مشاع و مشترک مالک می باشند که شرح این قسمت ها در صورت مجلس تفکیکی مسبوق الذکر آمده است و مشارالیه ها هم نسبت به این امر نیز مقر و معترف می باشند.

 

این سند به موجب صورت مجلس تفکیکی شماره ...................... اداره ثبت اسناد و املاک .................... تنظیم گردید .

 

بتاریخ .... / .... / ........... هجری شمسی